作者alubasteve (poorguy)
看板home-sale
標題[請益] 新北房東前輩請教
時間Sun Feb 7 17:45:30 2021
版上各位先進大家好
在下前些日子持續在新北看房
從新莊看到淡水
從二房看到一房
目前有幾個問題想要請教新北當房東的前輩
想知道前輩都是如何應對我碰到的問題
1.增改建檢舉
在下於版上曾請教過為何新北增改建物件租人的房東大有人在
如果我沒會錯意
版上的普遍回應是被檢舉也有得等
請問這個情況依然如此嗎
還是你們選擇精兵戰術
追求物件零瑕疵
https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1598542581.A.D4D.html
因為要找到完全無增改建的好物件還真難
我除了看到陽台外推,夾層屋,頂加
還看到各種奇景
真是嘆為觀止
2.房屋稅,地價稅稅單地址
由於稅單我記得不能寄到郵政信箱
但是我也怕稅單地址跟物件地址一樣被房客攔截
發生本票裁定慘劇
https://news.housefun.com.tw/news/article/810160166247.html
這樣一來
是否把稅單地址放在台北市有管理員收信的親戚家比較好
至少比較安心
3.租約公證
身為房東的困擾之一
就是房客欠租
但是據說組約公證的話
就可以不經訴訟就請求法院強制執行
https://happyrent.rakuya.com.tw/rent_service/law_content/213/22
請問新北有房客前輩可以請教一下使用感想嗎
還是有不方便之處
例如會延伸出報稅金額計算等情形
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.177.12.66 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1612691133.A.B13.html
1F：推 icolee: 哇 你想得好仔細 為什麼感覺都沒有看過這些問題XD 02/07 18:34
2F：推 s26492755: 這些問題是當包租公的基本吧 02/07 18:38
3F：→ s26492755: 1. 違建基本上緩拆 但要拆也是有依據 我自己只能接 02/07 18:40
4F：→ s26492755: 受陽台外推或夾層屋 也有幾間是完全都沒任何違建的 02/07 18:40
5F：→ s26492755: 2 這個把所有稅單地址都改成戶籍地 我自己戶籍地就是居 02/07 18:41
6F：→ s26492755: 住地 都寄同一個地址就好了 02/07 18:41
7F：推 icolee: 就是想得太仔細啊XDDD 02/07 18:42
8F：→ icolee: 放輕鬆 台灣是個鬼島 02/07 18:43
9F：推 s26492755: 3. 公證如果遇到專業租霸或賴皮的 也沒多少保障 防君 02/07 18:43
10F：→ s26492755: 子不防小人 遇到名下無產工作領現的根本沒輒 不然就是 02/07 18:43
11F：→ s26492755: 偶爾匯個幾百幾千讓積欠金額不超過兩個月 02/07 18:43
12F：→ icolee: 當然 萬事想到極致周全也沒錯啦 02/07 18:43
13F：推 s26492755: 我的作法是做價格高一點的出租 基本上租金可以在一定 02/07 18:47
14F：→ s26492755: 程度上篩選房客 低價出租遇過的鬼故事跟房間慘況包你 02/07 18:47
15F：→ s26492755: 們沒看過有多精彩 然後謹慎挑選房客 我自己單親不租 02/07 18:47
16F：→ s26492755: 弱勢不租 超過40歲不租 8+9不租 帶看的時候觀察言行 02/07 18:47
17F：→ s26492755: 談吐 有疑慮的我就會跟對方說 我回家跟老婆討論下 02/07 18:47
18F：推 s26492755: 從開始當包租公有七年了 目前有五間在出租 沒遇過什 02/07 18:49
19F：→ s26492755: 麼鬼故事 當然也是我數量跟資歷不夠深啦 但就是在租 02/07 18:49
20F：→ s26492755: 賃法越來越不保障房東的時候儘量去想辦法保護自己 02/07 18:49
21F：→ s26492755: 回i大 常常有人說想太多沒錯 可是就是未雨綢繆 我連 02/07 18:50
22F：→ s26492755: 同樣保險都會分好幾家買 還不同受益人 謹慎謹慎在謹慎 02/07 18:50
23F：推 F93935: 想那麼多建議不要買來租人 到時候睡不著 02/07 19:01
24F：推 s26492755: 都小事 照著自己既定模式後面躺著收錢 每個月等房客 02/07 19:06
25F：→ s26492755: 跟你說房租已匯 還有那種一直準時匯錢但不會說的 02/07 19:06
26F：推 qtduck: 2. 地價房屋稅可用行動支付，請你的案件負責人把稅單轉寄 02/07 21:01
27F：→ qtduck: 到你的email。1. 3.租屋蟑螂不會跟你公證，會公證就不會找 02/07 21:01
28F：→ qtduck: 有違建的。你就多當幾次房東就知道會遇到什麼鬼事了，你問 02/07 21:01
29F：→ qtduck: 的大多數房東都不會遇到。 02/07 21:01
30F：噓 Kingisland: 可憐 02/07 21:18
31F：推 IS0987: 1懶得打了。2稅單可以直接去稅捐單位變更「聯絡地址」。3 02/07 21:40
32F：→ IS0987: 公證其實只是比沒公證有保障而已，但是台灣的公證很爛，你 02/07 21:40
33F：→ IS0987: 就算附帶強制執行也要等租約走完才能去法院申請，不然頂多 02/07 21:40
34F：→ IS0987: 只能去查他財產強制執行，沒財產你也只能自己笑笑 02/07 21:40
35F：→ IS0987: 台灣租賃法規很爛妳自己研究一下就知道了，房東沒那麼好 02/07 21:41
36F：→ IS0987: 當啦 02/07 21:41
37F：→ IS0987: 喔～每次去查他財產浪費時間以外還浪費錢，雖然是不多幾 02/07 21:43
38F：→ IS0987: 百塊而已 02/07 21:43
39F：→ alubasteve: 給s26492755,感謝指點,容我一一整理,1.那我至少閃開 02/07 22:16
40F：→ alubasteve: 頂加吧,陽台改建(外推,加窗....)跟夾層屋就先不排除 02/07 22:18
41F：→ alubasteve: 您可以挑到完全都沒任何違建的好物件,真的佩服 02/07 22:19
42F：→ alubasteve: 2.很遺憾,我無法把稅單寄回戶籍地,因為我媽看到會爆炸 02/07 22:23
43F：→ alubasteve: 但是我會想辦法彙整到信的過的親戚那裡,這是好建議 02/07 22:25
44F：→ alubasteve: 我想收件地址應該沒限定只能在買屋處,戶籍處,工作處 02/07 22:26
45F：→ alubasteve: 跨縣市也可以,這我應該沒弄錯吧?(在外租屋就是不方便) 02/07 22:29
46F：→ alubasteve: 3.感謝您告知租約公證的弱點,還有破解之道,也就是 02/07 22:30
47F：→ alubasteve: 用價格來篩選,寧缺勿濫,但如果是小家庭的話 02/07 22:36
48F：→ alubasteve: 是否夫妻年紀超過40歲也可以放寬呢,因為現在晚婚的多 02/07 22:37
49F：→ alubasteve: 快40歲才有小孩的家庭,就在下而言還不算奇怪 02/07 22:38
50F：→ alubasteve: 也謝謝您的回覆提醒我要多留周轉金,以免被房貸軋爆 02/07 22:40
51F：推 s26492755: 看你的物件是什麼 還有你的受眾 我只買套房或一房一 02/07 22:48
52F：→ s26492755: 廳 基本上超過40你還來跟我住小套房的時候 我也很懷 02/07 22:48
53F：→ s26492755: 疑你的經濟能力 我的物件基本上最多住兩人 所以夫妻 02/07 22:48
54F：→ s26492755: 帶小孩的我也會排除 如果你選的是社區 多跟警衛打好 02/07 22:48
55F：→ s26492755: 關係可以幫忙照看一下租客的狀況 02/07 22:48
56F：推 tamacugi: 老實說，比起公證，不如找連帶保證人 02/07 22:48
57F：→ s26492755: 如果你是買兩房或三房以上來出租 受眾跟限制又會不同 02/07 22:49
58F：→ s26492755: 了 02/07 22:49
59F：→ s26492755: 找保人是種方式 但基本上笨蛋才去當別人的保人 02/07 22:49
60F：→ s26492755: 其實看每個人的背景啦 我自己個人工作室 時間很彈性 02/07 22:50
61F：→ s26492755: 又裝潢出身 管理租屋件在我感覺很輕鬆 比我工作會遇 02/07 22:50
62F：→ s26492755: 到的狀況少多了 02/07 22:50
63F：推 tamacugi: 沒錯, 所以都找親人當保人，老的就找子女保，年輕就找父 02/07 22:51
64F：推 s26492755: 我自己現實遇到會很阿雜的房東 做改套租便宜 為了省 02/07 22:53
65F：→ s26492755: 錢家電都用二手 一下東西壞掉一下租客沒繳錢 吸毒的 通 02/07 22:53
66F：→ s26492755: 緝犯都有 還有外勞被抓走的 反正我就是看一些投資客 02/07 22:53
67F：→ s26492755: 為何會搞砸從而避開那些人 02/07 22:53
68F：→ tamacugi: 母保，連父母子女都不願意當保人的，做人可能也有點問題 02/07 22:53
69F：→ alubasteve: 給s26492755,多謝,我會視物件情況調整房客目標 02/07 22:54
70F：推 s26492755: 我同學之前要租給一個65歲的 除了誇他真心勇敢外 我 02/07 22:55
71F：→ s26492755: 跟他說 要簽約跟他小孩簽 然後凶宅險必買 02/07 22:55
72F：→ s26492755: 凶宅險連自然死亡都賠 02/07 22:55
73F：→ s26492755: 反正就是要挑經濟狀況好的 然後我已經三組房客自己買 02/07 22:56
74F：→ s26492755: 房了 幫我QQ 02/07 22:56
75F：→ alubasteve: 照您所說,似乎與其要找保人,不如開始就挑房客比較重要 02/07 23:06
76F：→ alubasteve: 家具也不能太爛以免房客也爛,至於警衛關係跟凶宅險 02/07 23:07
77F：→ alubasteve: 的確是我的盲點,我會記下來 02/07 23:08
78F：→ alubasteve: 還是您覺得保人重要,至少父母兄弟姊妹子女要簽名 02/07 23:11
79F：→ alubasteve: 出事還有人可以打電話算帳 02/07 23:19
80F：推 s26492755: 挑好房客比較重要 02/07 23:24
81F：→ alubasteve: 給icolee+F93935+qtduck,人家是新手上路,所以很膽小 02/07 23:28
82F：→ alubasteve: 也謝謝qtduck指出公證擋不住蟑螂,也跟違建衝突的盲點 02/07 23:30
83F：→ alubasteve: 給IS0987,謝謝,我會換聯絡地址到方便代收的親戚 02/07 23:36
84F：→ alubasteve: 我也不知道強制執行要等租約走完才能去法院申請 02/07 23:37
85F：→ alubasteve: 也沒想到房客根本擠不出錢的問題 02/07 23:38
86F：推 xhs: 如果你這麼擔心，何不買股票或ETF之類的，還不用擔心這麼多事 02/07 23:42
87F：→ alubasteve: 給s26492755,多謝,所以一切的重點是房客品質 02/07 23:49
88F：→ alubasteve: 保人,公證都只能算是求心安,房客素質夠好就沒差了 02/07 23:54
89F：→ alubasteve: 給xhs,因為買房的貸款條件之一是年齡,股票跟基金沒有 02/07 23:57
90F：→ alubasteve: 沒有太老不准買的規定 02/08 00:09
91F：推 s26492755: 選自己熟悉的 基本上我上次去房客那邊修東西是十月了 02/08 03:27
92F：→ s26492755: 一般東西很少壞 房客也不會想你去打擾他 比起股市 02/08 03:27
93F：→ s26492755: 買房收租我覺得安穩多了 但要有心理準備是買房收租 02/08 03:27
94F：→ s26492755: 賺的不會快 只算租金淨利投報大概5-7% 一個好的出租 02/08 03:27
95F：→ s26492755: 件增值其實不會太多 我去年是13-22% 02/08 03:27
96F：推 ps790605: 你看了3年房價都不知道漲了多少 02/08 10:11
97F：推 lovy: 家人在新北有二房二廳租人 經驗分享1.違建增改建:家裡的物件 02/08 14:13
98F：→ lovy: 完全沒有這些問題 (20年房) 所以也沒什麼好擔憂的 2.稅單: 02/08 14:14
99F：→ lovy: 寄到出租物件處 家人每隔一陣子會去拿信 目前已經出租四年 02/08 14:15
100F：→ lovy: 沒遇到什麼問題 3.租約公證:沒有。家人也沒時間搞這個 02/08 14:15
101F：→ lovy: 但曾有朋友出租三房兩廳遇到有精神疾病房客 警察消防隊管委 02/08 14:16
102F：→ lovy: 會都來了 最後好像還鬧上法院 弄得她身心俱疲 不過這種當初 02/08 14:16
103F：→ lovy: 見面的時候看不大出來 所以租客這種事就是運氣運氣 遇到神經 02/08 14:17
104F：→ lovy: 並 你租約公證也無法對付他的 建議原PO放寬心 如果要買房投 02/08 14:17
105F：→ lovy: 資出租 還讓你壓力這麼大 證明你根本不適合採取這種方式理財 02/08 14:18
106F：→ alubasteve: 給s26492755,請問您的租金淨利投報公式怎麼算的 02/09 00:13
107F：→ alubasteve: 可以分享一下嗎,我怎麼算都不到3% 02/09 00:13
108F：→ alubasteve: 我的公式是房租*12/房價 02/09 00:14
109F：→ alubasteve: 給lovy,看來除了物件的條件,房客的素質與可信度 02/09 00:16
110F：→ alubasteve: 才是重點,請問有何篩選訣竅可以分享? 02/09 00:16
111F：推 iceyu: 樓上大大算的才是對的 扣掉修繕碰到惡房客的成本根本難賺 02/09 08:32
112F：→ iceyu: 一樣的錢不如果買幾張GG 股利價差雙賺!! 02/09 08:33
113F：推 s26492755: 你說的是roa 我說的是roic 02/10 05:31
114F：推 s26492755: 租金*12在扣掉 貸款利息 稅金 修繕基金 空租 保險 這 02/10 05:32
115F：→ s26492755: 是分子 分母則是你拿出來的頭期跟整理房子到能出租的 02/10 05:32
116F：→ s26492755: 價格 02/10 05:32
117F：→ s26492755: 簡單來說 你拿了多少錢出來 賺了多少錢這樣 02/10 05:33
118F：→ s26492755: 這是租金投報 不考慮增值的收入 加增值就更多了 02/10 05:34
119F：→ s26492755: 除非你是現金全額付清 不然你除以房價是不對的 你 02/10 05:35
120F：→ s26492755: 並沒有拿出那麼多錢啊 而且現在低利 現金全額買房我 02/10 05:35
121F：→ s26492755: 反而覺得有事嗎 02/10 05:35
122F：→ Kingisland: 你拿不出現金不代表別人拿不出來= = 02/10 07:09
123F：→ Goog1e: 不是拿不拿的出來的問題 是沒有必要 02/10 14:47
124F：→ Goog1e: 會說要拿現金全額買房表示不懂投資 基本的利率都不會算 02/10 14:47
125F：→ alubasteve: 給s26492755,感謝您提供公式,我重算後也只比3%多一點 02/12 09:53
126F：→ alubasteve: 只能說實在佩服,您是專家大口吃肉,我喝湯就好了 02/12 09:54