作者alubasteve (poorguy)
看板home-sale
标题[请益] 新北房东前辈请教
时间Sun Feb 7 17:45:30 2021
版上各位先进大家好
在下前些日子持续在新北看房
从新庄看到淡水
从二房看到一房
目前有几个问题想要请教新北当房东的前辈
想知道前辈都是如何应对我碰到的问题
1.增改建检举
在下於版上曾请教过为何新北增改建物件租人的房东大有人在
如果我没会错意
版上的普遍回应是被检举也有得等
请问这个情况依然如此吗
还是你们选择精兵战术
追求物件零瑕疵
https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1598542581.A.D4D.html
因为要找到完全无增改建的好物件还真难
我除了看到阳台外推,夹层屋,顶加
还看到各种奇景
真是叹为观止
2.房屋税,地价税税单地址
由於税单我记得不能寄到邮政信箱
但是我也怕税单地址跟物件地址一样被房客拦截
发生本票裁定惨剧
https://news.housefun.com.tw/news/article/810160166247.html
这样一来
是否把税单地址放在台北市有管理员收信的亲戚家比较好
至少比较安心
3.租约公证
身为房东的困扰之一
就是房客欠租
但是据说组约公证的话
就可以不经诉讼就请求法院强制执行
https://happyrent.rakuya.com.tw/rent_service/law_content/213/22
请问新北有房客前辈可以请教一下使用感想吗
还是有不方便之处
例如会延伸出报税金额计算等情形
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 180.177.12.66 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1612691133.A.B13.html
1F：推 icolee: 哇 你想得好仔细 为什麽感觉都没有看过这些问题XD 02/07 18:34
2F：推 s26492755: 这些问题是当包租公的基本吧 02/07 18:38
3F：→ s26492755: 1. 违建基本上缓拆 但要拆也是有依据 我自己只能接 02/07 18:40
4F：→ s26492755: 受阳台外推或夹层屋 也有几间是完全都没任何违建的 02/07 18:40
5F：→ s26492755: 2 这个把所有税单地址都改成户籍地 我自己户籍地就是居 02/07 18:41
6F：→ s26492755: 住地 都寄同一个地址就好了 02/07 18:41
7F：推 icolee: 就是想得太仔细啊XDDD 02/07 18:42
8F：→ icolee: 放轻松 台湾是个鬼岛 02/07 18:43
9F：推 s26492755: 3. 公证如果遇到专业租霸或赖皮的 也没多少保障 防君 02/07 18:43
10F：→ s26492755: 子不防小人 遇到名下无产工作领现的根本没辄 不然就是 02/07 18:43
11F：→ s26492755: 偶尔汇个几百几千让积欠金额不超过两个月 02/07 18:43
12F：→ icolee: 当然 万事想到极致周全也没错啦 02/07 18:43
13F：推 s26492755: 我的作法是做价格高一点的出租 基本上租金可以在一定 02/07 18:47
14F：→ s26492755: 程度上筛选房客 低价出租遇过的鬼故事跟房间惨况包你 02/07 18:47
15F：→ s26492755: 们没看过有多精彩 然後谨慎挑选房客 我自己单亲不租 02/07 18:47
16F：→ s26492755: 弱势不租 超过40岁不租 8+9不租 带看的时候观察言行 02/07 18:47
17F：→ s26492755: 谈吐 有疑虑的我就会跟对方说 我回家跟老婆讨论下 02/07 18:47
18F：推 s26492755: 从开始当包租公有七年了 目前有五间在出租 没遇过什 02/07 18:49
19F：→ s26492755: 麽鬼故事 当然也是我数量跟资历不够深啦 但就是在租 02/07 18:49
20F：→ s26492755: 赁法越来越不保障房东的时候尽量去想办法保护自己 02/07 18:49
21F：→ s26492755: 回i大 常常有人说想太多没错 可是就是未雨绸缪 我连 02/07 18:50
22F：→ s26492755: 同样保险都会分好几家买 还不同受益人 谨慎谨慎在谨慎 02/07 18:50
23F：推 F93935: 想那麽多建议不要买来租人 到时候睡不着 02/07 19:01
24F：推 s26492755: 都小事 照着自己既定模式後面躺着收钱 每个月等房客 02/07 19:06
25F：→ s26492755: 跟你说房租已汇 还有那种一直准时汇钱但不会说的 02/07 19:06
26F：推 qtduck: 2. 地价房屋税可用行动支付，请你的案件负责人把税单转寄 02/07 21:01
27F：→ qtduck: 到你的email。1. 3.租屋蟑螂不会跟你公证，会公证就不会找 02/07 21:01
28F：→ qtduck: 有违建的。你就多当几次房东就知道会遇到什麽鬼事了，你问 02/07 21:01
29F：→ qtduck: 的大多数房东都不会遇到。 02/07 21:01
30F：嘘 Kingisland: 可怜 02/07 21:18
31F：推 IS0987: 1懒得打了。2税单可以直接去税捐单位变更「联络地址」。3 02/07 21:40
32F：→ IS0987: 公证其实只是比没公证有保障而已，但是台湾的公证很烂，你 02/07 21:40
33F：→ IS0987: 就算附带强制执行也要等租约走完才能去法院申请，不然顶多 02/07 21:40
34F：→ IS0987: 只能去查他财产强制执行，没财产你也只能自己笑笑 02/07 21:40
35F：→ IS0987: 台湾租赁法规很烂你自己研究一下就知道了，房东没那麽好 02/07 21:41
36F：→ IS0987: 当啦 02/07 21:41
37F：→ IS0987: 喔～每次去查他财产浪费时间以外还浪费钱，虽然是不多几 02/07 21:43
38F：→ IS0987: 百块而已 02/07 21:43
39F：→ alubasteve: 给s26492755,感谢指点,容我一一整理,1.那我至少闪开 02/07 22:16
40F：→ alubasteve: 顶加吧,阳台改建(外推,加窗....)跟夹层屋就先不排除 02/07 22:18
41F：→ alubasteve: 您可以挑到完全都没任何违建的好物件,真的佩服 02/07 22:19
42F：→ alubasteve: 2.很遗憾,我无法把税单寄回户籍地,因为我妈看到会爆炸 02/07 22:23
43F：→ alubasteve: 但是我会想办法汇整到信的过的亲戚那里,这是好建议 02/07 22:25
44F：→ alubasteve: 我想收件地址应该没限定只能在买屋处,户籍处,工作处 02/07 22:26
45F：→ alubasteve: 跨县市也可以,这我应该没弄错吧?(在外租屋就是不方便) 02/07 22:29
46F：→ alubasteve: 3.感谢您告知租约公证的弱点,还有破解之道,也就是 02/07 22:30
47F：→ alubasteve: 用价格来筛选,宁缺勿滥,但如果是小家庭的话 02/07 22:36
48F：→ alubasteve: 是否夫妻年纪超过40岁也可以放宽呢,因为现在晚婚的多 02/07 22:37
49F：→ alubasteve: 快40岁才有小孩的家庭,就在下而言还不算奇怪 02/07 22:38
50F：→ alubasteve: 也谢谢您的回覆提醒我要多留周转金,以免被房贷轧爆 02/07 22:40
51F：推 s26492755: 看你的物件是什麽 还有你的受众 我只买套房或一房一 02/07 22:48
52F：→ s26492755: 厅 基本上超过40你还来跟我住小套房的时候 我也很怀 02/07 22:48
53F：→ s26492755: 疑你的经济能力 我的物件基本上最多住两人 所以夫妻 02/07 22:48
54F：→ s26492755: 带小孩的我也会排除 如果你选的是社区 多跟警卫打好 02/07 22:48
55F：→ s26492755: 关系可以帮忙照看一下租客的状况 02/07 22:48
56F：推 tamacugi: 老实说，比起公证，不如找连带保证人 02/07 22:48
57F：→ s26492755: 如果你是买两房或三房以上来出租 受众跟限制又会不同 02/07 22:49
58F：→ s26492755: 了 02/07 22:49
59F：→ s26492755: 找保人是种方式 但基本上笨蛋才去当别人的保人 02/07 22:49
60F：→ s26492755: 其实看每个人的背景啦 我自己个人工作室 时间很弹性 02/07 22:50
61F：→ s26492755: 又装潢出身 管理租屋件在我感觉很轻松 比我工作会遇 02/07 22:50
62F：→ s26492755: 到的状况少多了 02/07 22:50
63F：推 tamacugi: 没错, 所以都找亲人当保人，老的就找子女保，年轻就找父 02/07 22:51
64F：推 s26492755: 我自己现实遇到会很阿杂的房东 做改套租便宜 为了省 02/07 22:53
65F：→ s26492755: 钱家电都用二手 一下东西坏掉一下租客没缴钱 吸毒的 通 02/07 22:53
66F：→ s26492755: 缉犯都有 还有外劳被抓走的 反正我就是看一些投资客 02/07 22:53
67F：→ s26492755: 为何会搞砸从而避开那些人 02/07 22:53
68F：→ tamacugi: 母保，连父母子女都不愿意当保人的，做人可能也有点问题 02/07 22:53
69F：→ alubasteve: 给s26492755,多谢,我会视物件情况调整房客目标 02/07 22:54
70F：推 s26492755: 我同学之前要租给一个65岁的 除了夸他真心勇敢外 我 02/07 22:55
71F：→ s26492755: 跟他说 要签约跟他小孩签 然後凶宅险必买 02/07 22:55
72F：→ s26492755: 凶宅险连自然死亡都赔 02/07 22:55
73F：→ s26492755: 反正就是要挑经济状况好的 然後我已经三组房客自己买 02/07 22:56
74F：→ s26492755: 房了 帮我QQ 02/07 22:56
75F：→ alubasteve: 照您所说,似乎与其要找保人,不如开始就挑房客比较重要 02/07 23:06
76F：→ alubasteve: 家具也不能太烂以免房客也烂,至於警卫关系跟凶宅险 02/07 23:07
77F：→ alubasteve: 的确是我的盲点,我会记下来 02/07 23:08
78F：→ alubasteve: 还是您觉得保人重要,至少父母兄弟姊妹子女要签名 02/07 23:11
79F：→ alubasteve: 出事还有人可以打电话算帐 02/07 23:19
80F：推 s26492755: 挑好房客比较重要 02/07 23:24
81F：→ alubasteve: 给icolee+F93935+qtduck,人家是新手上路,所以很胆小 02/07 23:28
82F：→ alubasteve: 也谢谢qtduck指出公证挡不住蟑螂,也跟违建冲突的盲点 02/07 23:30
83F：→ alubasteve: 给IS0987,谢谢,我会换联络地址到方便代收的亲戚 02/07 23:36
84F：→ alubasteve: 我也不知道强制执行要等租约走完才能去法院申请 02/07 23:37
85F：→ alubasteve: 也没想到房客根本挤不出钱的问题 02/07 23:38
86F：推 xhs: 如果你这麽担心，何不买股票或ETF之类的，还不用担心这麽多事 02/07 23:42
87F：→ alubasteve: 给s26492755,多谢,所以一切的重点是房客品质 02/07 23:49
88F：→ alubasteve: 保人,公证都只能算是求心安,房客素质够好就没差了 02/07 23:54
89F：→ alubasteve: 给xhs,因为买房的贷款条件之一是年龄,股票跟基金没有 02/07 23:57
90F：→ alubasteve: 没有太老不准买的规定 02/08 00:09
91F：推 s26492755: 选自己熟悉的 基本上我上次去房客那边修东西是十月了 02/08 03:27
92F：→ s26492755: 一般东西很少坏 房客也不会想你去打扰他 比起股市 02/08 03:27
93F：→ s26492755: 买房收租我觉得安稳多了 但要有心理准备是买房收租 02/08 03:27
94F：→ s26492755: 赚的不会快 只算租金净利投报大概5-7% 一个好的出租 02/08 03:27
95F：→ s26492755: 件增值其实不会太多 我去年是13-22% 02/08 03:27
96F：推 ps790605: 你看了3年房价都不知道涨了多少 02/08 10:11
97F：推 lovy: 家人在新北有二房二厅租人 经验分享1.违建增改建:家里的物件 02/08 14:13
98F：→ lovy: 完全没有这些问题 (20年房) 所以也没什麽好担忧的 2.税单: 02/08 14:14
99F：→ lovy: 寄到出租物件处 家人每隔一阵子会去拿信 目前已经出租四年 02/08 14:15
100F：→ lovy: 没遇到什麽问题 3.租约公证:没有。家人也没时间搞这个 02/08 14:15
101F：→ lovy: 但曾有朋友出租三房两厅遇到有精神疾病房客 警察消防队管委 02/08 14:16
102F：→ lovy: 会都来了 最後好像还闹上法院 弄得她身心俱疲 不过这种当初 02/08 14:16
103F：→ lovy: 见面的时候看不大出来 所以租客这种事就是运气运气 遇到神经 02/08 14:17
104F：→ lovy: 并 你租约公证也无法对付他的 建议原PO放宽心 如果要买房投 02/08 14:17
105F：→ lovy: 资出租 还让你压力这麽大 证明你根本不适合采取这种方式理财 02/08 14:18
106F：→ alubasteve: 给s26492755,请问您的租金净利投报公式怎麽算的 02/09 00:13
107F：→ alubasteve: 可以分享一下吗,我怎麽算都不到3% 02/09 00:13
108F：→ alubasteve: 我的公式是房租*12/房价 02/09 00:14
109F：→ alubasteve: 给lovy,看来除了物件的条件,房客的素质与可信度 02/09 00:16
110F：→ alubasteve: 才是重点,请问有何筛选诀窍可以分享? 02/09 00:16
111F：推 iceyu: 楼上大大算的才是对的 扣掉修缮碰到恶房客的成本根本难赚 02/09 08:32
112F：→ iceyu: 一样的钱不如果买几张GG 股利价差双赚!! 02/09 08:33
113F：推 s26492755: 你说的是roa 我说的是roic 02/10 05:31
114F：推 s26492755: 租金*12在扣掉 贷款利息 税金 修缮基金 空租 保险 这 02/10 05:32
115F：→ s26492755: 是分子 分母则是你拿出来的头期跟整理房子到能出租的 02/10 05:32
116F：→ s26492755: 价格 02/10 05:32
117F：→ s26492755: 简单来说 你拿了多少钱出来 赚了多少钱这样 02/10 05:33
118F：→ s26492755: 这是租金投报 不考虑增值的收入 加增值就更多了 02/10 05:34
119F：→ s26492755: 除非你是现金全额付清 不然你除以房价是不对的 你 02/10 05:35
120F：→ s26492755: 并没有拿出那麽多钱啊 而且现在低利 现金全额买房我 02/10 05:35
121F：→ s26492755: 反而觉得有事吗 02/10 05:35
122F：→ Kingisland: 你拿不出现金不代表别人拿不出来= = 02/10 07:09
123F：→ Goog1e: 不是拿不拿的出来的问题 是没有必要 02/10 14:47
124F：→ Goog1e: 会说要拿现金全额买房表示不懂投资 基本的利率都不会算 02/10 14:47
125F：→ alubasteve: 给s26492755,感谢您提供公式,我重算後也只比3%多一点 02/12 09:53
126F：→ alubasteve: 只能说实在佩服,您是专家大口吃肉,我喝汤就好了 02/12 09:54