作者scitamehtam (新竹恐牙狼)
看板home-sale
標題[閒聊] 買房比買股安全很多
時間Mon Apr 15 11:27:47 2024
這波殺盤，台股不少人賠錢
而上一波上漲大多靠2330
大部分由法人持股
所以破兩萬時，其實很多人沒跟大盤賺一樣多
而房價屢屢創高
升息後，也有政府豁免
其實中長線來看
買房實在安全非常多
更何況房貸利率很低，槓桿五倍也能放大收益
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.48.109 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1713151669.A.ED3.html
1F：推 superboyjt24: 兩個都要配置 不衝突04/15 11:35
2F：推 yuui: 台積電股東人數排名第二 有上網但沒有台積電的股民是少數吧04/15 11:36
3F：推 stun991: 房地產缺點交易成本高，優點波動如債券般穩定04/15 11:40
4F：→ ganninian: 部分同意 但股市不理性下跌是賺錢好機會04/15 11:41
5F：→ kusomanfcu: 未成年股東人數大概也創新高04/15 11:42
6F：推 CaLawrence: 確實04/15 11:47
7F：→ hellogym: 才殺幾天就會賠錢 也蠻韭菜的04/15 11:50
8F：→ jerrylin: 你高興就好04/15 11:54
9F：→ jerrylin: 股票那麼好賺 還那麼安全的話有天理嗎04/15 11:55
10F：推 GX90160SS: 股票是賺風險溢酬啊 獲利上限比房高04/15 11:56
11F：推 SCLEE5566: 買滿2間之後，你終究是要買股的。04/15 11:56
12F：→ SCLEE5566: 基本上一般人是兩個都有，又不衝突。04/15 11:57
不對啊，資金當然壓更好賺的地方啊
如果房市安全、然後還能低成本槓桿
我幹嘛兩個都有？
13F：→ GX90160SS: 然後買股輸大盤100%是自己的問題04/15 11:57
14F：噓 eeantsky: 政府豁免個頭 你不是青安或新青安哪來減免?04/15 11:58
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:00:07
15F：推 hellogym: 反正喔 買股投資嫌房子貴買不起的 一律當笑話看 04/15 11:59
16F：→ hellogym: 這幾年買股票賺不到房子頭期款的 勸你還是不要炒股好了 04/15 12:00
17F：→ Kenhon: 年輕人狂買etf已經賺不少囉 04/15 12:02
18F：推 taylorabc: 取暖中？ 04/15 12:05
19F：噓 deepdish: 蛤？你聽過周轉不靈嗎？zzzzzzz 04/15 12:07
20F：推 ultradev: 房市不一定安全啊，天災人禍就完了，還有很重要的一點， 04/15 12:08
21F：→ ultradev: 股市資金流動性高 04/15 12:09
22F：→ duriel3313: 房市真的很卡,而且兩間之後哪來低成本槓桿,貸四成又高 04/15 12:10
23F：→ duriel3313: 利率又流動性差又高稅,何不買股票..當然錢多多多的可 04/15 12:11
24F：→ duriel3313: 可清空再貸或是你1500+1000+1000貸款都還審的過的天選 04/15 12:11
25F：→ duriel3313: 之人退散 一般人早貸不過了 你想怎樣就怎樣 = = 04/15 12:12
26F：推 checkman: 股市波動大 房市小 哪個比較賺錢就看人了 04/15 12:18
27F：噓 Madao0149: 自相矛盾 說看中長期結果股市看短期04/15 12:18
沒矛盾啊，股市你那檔敢放長期閉眼不看？
就算2330還是有風險好嗎
28F：噓 kazamishu: 魯空玩遊戲都會配點，資產配置不會？04/15 12:18
29F：推 aa00788: 等級不夠 點不到買房的配點ccc04/15 12:20
30F：推 chives465: 股市下跌，房蟲才有機會收割租屋股神04/15 12:20
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:21:30
31F：噓 GX90160SS: 有個東西叫指數型ETF 抱不住賺不到是自己問題 04/15 12:23
你敢槓桿五倍買了放長線？XDDD 資金成本有房貸低嗎
32F：推 BraviaX95j: 人家溫拿只是拿零用錢買房投資,韭菜卻跟著梭哈 04/15 12:23
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:24:35
33F：→ duriel3313: 房市無槓漲幅也不如股市阿.股市槓2大約就等於房市槓5 04/15 12:26
34F：→ duriel3313: 哪個合用見仁見智 不要忘記房子成本多很多 04/15 12:26
35F：推 F1239810: 股票9成賠錢...歷史會一再重演 04/15 12:26
36F：噓 GX90160SS: 質押利率2.x沒有比房貸高多少 2.5倍槓桿 借錢天花板高 04/15 12:26
37F：→ GX90160SS: 房貸也只有第一間是五倍槓桿 之後槓桿愈來愈低 04/15 12:26
所以你槓桿五倍all in etf放20年了嗎XDDD
實際上好像都是嘴砲居多......
38F：→ duriel3313: 至於要用個股比房市個案的無腦爭論就不用討論惹 04/15 12:27
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:28:50
39F：→ GX90160SS: 藝高膽大的用期貨想開到20倍槓桿都行 但就要配合進出點 04/15 12:27
40F：→ duriel3313: 老實講,房子維持槓桿5倍整整20年的大概也很少. 04/15 12:30
41F：噓 GX90160SS: 你買房只有頭期付的當下是5倍槓桿 房價漲+還本 槓桿 04/15 12:31
42F：→ GX90160SS: 是會漸漸往下的 04/15 12:32
43F：推 ricky60324: 啊房子買滿了 你猜怎麼辦 04/15 12:37
44F：噓 fluffyradish: 跌個1趴也叫崩盤喔…韭菜你好 04/15 12:46
45F：→ fluffyradish: 韭菜習性買了抱不住漲個1趴就跑，追高跌個一天就在 04/15 12:48
46F：→ fluffyradish: 恐慌 04/15 12:48
47F：噓 luckysmallsu: 台股漲了快4000點跌個400就賠錢那還是別碰股市 04/15 13:05
48F：推 buji: 為什麼覺得牛肉麵好吃就不能吃排骨飯? 04/15 13:11
49F：推 ruve: 房價漲+還本可以用增貸,或是一開始就是回復型房貸來保持槓桿 04/15 13:11
50F：→ realmd: 屬性不一樣的東西 很多人很愛拿來比 04/15 13:15
51F：推 freekid: 對 屬性不一樣 選適合自己的就好 04/15 13:42
52F：推 keineAhnung: 這篇是真der 兩年前亂訂的預售還沒交屋 這幾天看已 04/15 13:46
53F：→ keineAhnung: 購群才知道已經增值200 不知道是三小 04/15 13:46
54F：→ lovebridget: 第三間就只能貸4成要怎買 04/15 13:58
55F：噓 evil0108: 0050就中長期的 你願不願意長期持有罷了 04/15 14:17
56F：推 bustinjieber: 安全性來說房一定比較穩， 04/15 14:43
57F：→ bustinjieber: 投報率來說不見得輸股票， 04/15 14:43
58F：→ scitamehtam: 0050中長期你有槓桿嗎XDD 04/15 14:43
59F：→ bustinjieber: 第一間自住房跟股票相比， 04/15 14:43
60F：→ bustinjieber: 贏的機率大概超過95%以上。 04/15 14:43
61F：→ scitamehtam: 買房內建五倍槓桿耶 04/15 14:43
62F：→ bustinjieber: 股票長期槓桿是給有資產的人玩的， 04/15 14:45
63F：→ bustinjieber: 因為抗風險能力高，可動用資金多， 04/15 14:45
64F：→ bustinjieber: 當然，股神不在討論範圍內。 04/15 14:45
65F：→ scitamehtam: 對啊 一堆人在那邊etf放長線，拜託誰真的有借錢買etf 04/15 14:47
66F：→ scitamehtam: 放20年不動？ 房子安穩多了好嗎.. 04/15 14:47
67F：→ scitamehtam: 股票槓桿通常都很短..，資金成本懂？ 04/15 14:47
68F：推 CaLawrence: 房地產五倍槓桿也就買進的第一年而已 04/15 14:54
69F：→ CaLawrence: 即便增貸也很難完全把漲幅貸款出來 04/15 14:55
70F：推 physicsdk: 可是買房要有好的選擇很難，好的物件都吃人脈 排都排 04/15 14:56
71F：→ physicsdk: 不到 04/15 14:56
72F：→ physicsdk: 對剛入門的新手來說很辛苦 04/15 14:56
73F：→ chives465: 買正二就內建2倍槓桿了，還不用借錢沒有現金流的問題 04/15 14:59
74F：→ chives465: ，這幾年指數正二報酬是有跑贏房地產的 04/15 14:59
75F：噓 weidersin: 不一樣的東西也在比 04/15 15:03
76F：→ scitamehtam: 都是要用錢買，當然可以一起比啊… 04/15 15:04
77F：→ scitamehtam: 基準就是錢，而且也排他性 04/15 15:04
78F：→ scitamehtam: 當然壓穩又賺的啊 04/15 15:04
79F：推 j32072: 沒錯 房超級安全 04/15 15:06
80F：→ jerrylin: 股市我是不敢完全不看啦 放長期完全沒問題 04/15 15:06
81F：→ jerrylin: 買最久的一檔已經超過五年了 04/15 15:07
82F：推 jerrylin: 早就脫離成本的再放10年以上也沒甚麼好擔心的 04/15 15:09
83F：推 patrol: 嗯，其實sp500比房子安全很多，至少不會燒人... 04/15 15:18
84F：推 patrol: 還不怕對岸打，大概4這樣 04/15 15:20
85F：→ duriel3313: 有誰自購房屋五倍槓桿維持20年的? 你50歲? 投資要看的 04/15 15:38
86F：→ duriel3313: 是未來,房產不能再投資算是非常致命的缺點..第二戶頭 04/15 15:38
87F：→ duriel3313: 期款3成,跟2成相比是多50%本金貸款條件又變差,買股票 04/15 15:40
88F：→ duriel3313: 根本正常好嗎..抱不住是你的問題不是股票好ㄇ 04/15 15:40
89F：推 ChikanDesu: 你問幹嘛兩個都有 因為現在信用管制阿== 04/15 15:42
90F：推 bustinjieber: 說房市長期槓桿開不到五倍的 04/15 15:51
91F：→ bustinjieber: 肯定沒親自下來操作過，懂得人就懂。 04/15 15:51
92F：→ bustinjieber: ‘’前期投入跟期間還本‘’當成本， 04/15 15:55
93F：→ bustinjieber: 配合適時的增貸或是買賣， 04/15 15:55
94F：→ bustinjieber: 直到個人信用額度用完之前， 04/15 15:55
95F：→ bustinjieber: 都可以維持甚至超過。 04/15 15:55
96F：→ bustinjieber: 當然，現在第二間自備七成的限制， 04/15 15:57
97F：→ bustinjieber: 就是政府在放出訊號，要開大就沒那麼簡單了。 04/15 15:57
98F：→ duriel3313: 五倍有兩種:A.原始頭期款5倍 B.維持投入金額5倍曝險 04/15 15:58
99F：→ duriel3313: A房產可以輕易達到;難在B..你後面要丟進去的錢無法達 04/15 15:59
100F：→ duriel3313: 到. 也就是只有單利計算沒辦法複利. 04/15 15:59
101F：推 flexin: 自住房一定要有,後面你爽就好,每個人喜好不同,至於自住房 04/15 16:03
102F：→ flexin: 為什麼一定要有,巴爺爺說的,股神的神說的 04/15 16:03
103F：推 freekid: 維持槓桿：理財型房貸 04/15 16:05
104F：→ freekid: 增貸貸滿：加購商品 04/15 16:05
105F：推 bustinjieber: 看你對於長期維持5倍槓桿的定義。 04/15 16:19
106F：→ bustinjieber: 假設‘’房價緩漲‘’10年內大約2.3年無法維持， 04/15 16:19
107F：→ bustinjieber: 但是其他年都可以維持or大於5倍槓桿， 04/15 16:19
108F：→ bustinjieber: 運用寬限期、還本幾年再開寬限、 04/15 16:19
109F：→ bustinjieber: 直接獲利了結再找新標的， 04/15 16:19
110F：→ bustinjieber: 都可以無限趨近於5倍， 04/15 16:19
111F：→ bustinjieber: 當然以嚴謹的定義是不算。 04/15 16:19
112F：→ bustinjieber: 再來，假設遇到‘’房價爆漲‘’， 04/15 16:19
113F：→ bustinjieber: 你還的本小於資產的上升幅度， 04/15 16:19
114F：→ bustinjieber: 實質上的槓桿會更大， 04/15 16:19
115F：→ bustinjieber: 舉個例，頭期200萬 房價1000萬， 04/15 16:19
116F：→ bustinjieber: 3年漲30%， 貸800萬，利息2.5% 04/15 16:19
117F：→ bustinjieber: 3年共還本55萬左右，成本投入約255萬， 04/15 16:19
118F：→ bustinjieber: ‘’持有總額1300萬的資產‘’， 04/15 16:19
119F：→ bustinjieber: 房地產是以‘’總額‘’去做未來的複利， 04/15 16:19
120F：→ bustinjieber: 實際槓桿是1300/255=5.1倍， 04/15 16:19
121F：→ bustinjieber: 如果前3年開寬限期，最後一年槓桿變成 04/15 16:19
122F：→ bustinjieber: 1300/200=6.5倍， 04/15 16:19
123F：→ bustinjieber: 長期下來就算有幾年不到5倍， 04/15 16:19
124F：→ bustinjieber: 平均起來要維持5倍以上不難。 04/15 16:19
125F：→ duriel3313: 這樣可以沒錯啊，我要指出的是資金利用效率，持有1000 04/15 16:30
126F：→ duriel3313: 萬房產時,又累積了100萬,並無法輕易再取得500萬現值的 04/15 16:31
127F：推 birdpon: 你是第123456789位發現的 04/15 16:32
128F：→ duriel3313: 房地產,可能要存到300以上,中間的時間亦是成本. 04/15 16:32
129F：→ duriel3313: 因此只買房產會有嚴重的cash drag.包含存第一間的時間 04/15 16:33
130F：→ duriel3313: 可能也要3-5年,這都是資金的機會成本的. 04/15 16:33
131F：→ duriel3313: 這時候如果利用其他金融商品,可以大幅最佳化投資組合 04/15 16:35
132F：→ duriel3313: 尤其你買房不是剛需或是沒有明確dead line的情況,所以 04/15 16:35
133F：→ duriel3313: 純買房一定屌打其他股市我認為顯失偏頗. 04/15 16:36
134F：推 Sandy101: 房版一堆大佬說今年大家股市賺大錢一堆人準備賣掉拿去 04/15 16:37
135F：→ Sandy101: 買房，結果你說跌個2%就很多人賠錢？？？是在諷刺房版 04/15 16:37
136F：→ Sandy101: 大佬們說錯？？ 04/15 16:37
137F：→ duriel3313: 附註:本例房產1300 (頭期200都沒繳本金好了)+場外100 04/15 16:44
138F：→ duriel3313: 槓桿是4.3倍,但以頭期款來說則已超過5倍 04/15 16:46
139F：→ duriel3313: 因此如果你存錢的速度略大於房貸,"曝險比例"會逐漸小 04/15 16:48
140F：→ duriel3313: 於五倍. 大部分人應該..負擔能力會大於房貸,因此這狀 04/15 16:48
141F：→ duriel3313: 況應不會是少數. 04/15 16:48
142F：推 bustinjieber: 閒置資金投股票沒問題，這是個人的選擇， 04/15 17:42
143F：→ bustinjieber: 事實上我的資金部位也逐漸移往股市， 04/15 17:42
144F：→ bustinjieber: 但這跟我個人信用額度、規劃有關係。 04/15 17:42
145F：→ bustinjieber: 還是那句話，在‘’目前的政策跟環境下‘’ 04/15 17:42
146F：→ bustinjieber: 1. 信用額度用完之前 or 04/15 17:42
147F：→ bustinjieber: 2. 沒有‘’至少‘’上千萬淨資產(卡豪線） 04/15 17:42
148F：→ bustinjieber: 可以完全不用考慮投資股票沒關係， 04/15 17:42
149F：→ bustinjieber: 以上是個人主觀意見。 04/15 17:42
150F：→ duriel3313: 我建議速買第一戶,不斷轉增貸.其它在股市開槓桿,要提 04/15 17:54
151F：→ duriel3313: 醒大家如果買第二戶投資,換屋的時候會卡到第三戶.第2 04/15 17:55
152F：→ duriel3313: 戶如果是投資取向,家庭成員想不想去住會是大問題,先賣 04/15 17:56
153F：→ duriel3313: 後買要租房的麻煩也是一個大問題,當然你錢多用六成換 04/15 17:56
154F：→ duriel3313: 屋就沒影響.投資還是盡量不要影響到重大人生規劃的好 04/15 17:57
155F：→ duriel3313: 或者是另外一半夠罩貸得動也能解,但最好是想清楚..第 04/15 17:58
156F：→ duriel3313: 三戶通常是最貴的,老婆如果待產或育嬰要看你怎樣貸.. 04/15 17:58
157F：推 strikegundam: 買房最棒了 無限轉貸不用還本金 超爽 04/15 18:03
158F：推 CaLawrence: 用初始投入金額計算超怪的 如果股票用這種算法報酬率 04/15 18:08
159F：→ CaLawrence: 還不飛天 04/15 18:08
160F：→ CaLawrence: 槓桿率 借貸金額＋資產淨值/資產淨值 才對 04/15 18:10
161F：→ CaLawrence: 不然你如果買到一個暴漲的 才借一點點錢 槓桿率反而 04/15 18:10
162F：→ CaLawrence: 越來高很違反邏輯 漲幅就滾入本金計算了 04/15 18:10
163F：→ CaLawrence: 漲越多槓桿率越高咧xd 那跌不就槓桿歸0？ 04/15 18:11
164F：→ CaLawrence: 應該是漲價 槓桿率下降 跌 槓桿率上升 04/15 18:12
165F：推 bustinjieber: 我個人認為房地產跟股票的槓桿不太一樣； 04/15 18:32
166F：→ bustinjieber: 股市借貸首看重維持率，另外， 04/15 18:32
167F：→ bustinjieber: 投入200貸200，就是用400去複利， 04/15 18:32
168F：→ bustinjieber: 房地產你初期投入無論是200／400／1000， 04/15 18:32
169F：→ bustinjieber: 你都是用1000去複利，關鍵在信用額度， 04/15 18:32
170F：→ bustinjieber: 也就是最容易取得大量資金的管道。 04/15 18:32
171F：→ bustinjieber: 當然，正確槓桿的定義是你說的沒錯， 04/15 18:45
172F：→ bustinjieber: 但在房地產我不會這樣用。 04/15 18:45
173F：→ Lenon4561: 你自己賠錢 別把大家拉下來好嗎 04/15 18:59
174F：推 ryusenming: 在房版就討論房子就好 不用牽扯到股票去 04/15 20:30
175F：→ hectorbibby: 鄉民都有買，還有黃金 ，我們跟國外不一樣 04/15 21:30
176F：推 tingtingya: 確實，但房產變現沒有股票靈活。 04/15 22:55
177F：推 whshenvoy: 想請教一個問題，五倍槓桿買房開寬限期，跟ETF正二 04/16 04:46
178F：→ whshenvoy: 報酬率哪個長期來看報酬率比較高？ 04/16 04:46
179F：推 eag1eking: 買房比較安全，股票比較賺錢 04/16 21:20
180F：噓 loopdiuretic: 同方向的東西 04/17 13:01
181F：推 encoreg57985: 台積電就算股東人數第2 但台灣人持有零股或是1-3張 04/17 19:28
182F：→ encoreg57985: 根本賺不了多少錢 反觀大股東很多是外資 04/17 19:28