作者scitamehtam (新竹恐牙狼)
看板home-sale
标题[闲聊] 买房比买股安全很多
时间Mon Apr 15 11:27:47 2024
这波杀盘，台股不少人赔钱
而上一波上涨大多靠2330
大部分由法人持股
所以破两万时，其实很多人没跟大盘赚一样多
而房价屡屡创高
升息後，也有政府豁免
其实中长线来看
买房实在安全非常多
更何况房贷利率很低，杠杆五倍也能放大收益
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1F：推 superboyjt24: 两个都要配置 不冲突04/15 11:35
2F：推 yuui: 台积电股东人数排名第二 有上网但没有台积电的股民是少数吧04/15 11:36
3F：推 stun991: 房地产缺点交易成本高，优点波动如债券般稳定04/15 11:40
4F：→ ganninian: 部分同意 但股市不理性下跌是赚钱好机会04/15 11:41
5F：→ kusomanfcu: 未成年股东人数大概也创新高04/15 11:42
6F：推 CaLawrence: 确实04/15 11:47
7F：→ hellogym: 才杀几天就会赔钱 也蛮韭菜的04/15 11:50
8F：→ jerrylin: 你高兴就好04/15 11:54
9F：→ jerrylin: 股票那麽好赚 还那麽安全的话有天理吗04/15 11:55
10F：推 GX90160SS: 股票是赚风险溢酬啊 获利上限比房高04/15 11:56
11F：推 SCLEE5566: 买满2间之後，你终究是要买股的。04/15 11:56
12F：→ SCLEE5566: 基本上一般人是两个都有，又不冲突。04/15 11:57
不对啊，资金当然压更好赚的地方啊
如果房市安全、然後还能低成本杠杆
我干嘛两个都有？
13F：→ GX90160SS: 然後买股输大盘100%是自己的问题04/15 11:57
14F：嘘 eeantsky: 政府豁免个头 你不是青安或新青安哪来减免?04/15 11:58
※ 编辑: scitamehtam (114.137.48.109 台湾), 04/15/2024 12:00:07
15F：推 hellogym: 反正喔 买股投资嫌房子贵买不起的 一律当笑话看 04/15 11:59
16F：→ hellogym: 这几年买股票赚不到房子头期款的 劝你还是不要炒股好了 04/15 12:00
17F：→ Kenhon: 年轻人狂买etf已经赚不少罗 04/15 12:02
18F：推 taylorabc: 取暖中？ 04/15 12:05
19F：嘘 deepdish: 蛤？你听过周转不灵吗？zzzzzzz 04/15 12:07
20F：推 ultradev: 房市不一定安全啊，天灾人祸就完了，还有很重要的一点， 04/15 12:08
21F：→ ultradev: 股市资金流动性高 04/15 12:09
22F：→ duriel3313: 房市真的很卡,而且两间之後哪来低成本杠杆,贷四成又高 04/15 12:10
23F：→ duriel3313: 利率又流动性差又高税,何不买股票..当然钱多多多的可 04/15 12:11
24F：→ duriel3313: 可清空再贷或是你1500+1000+1000贷款都还审的过的天选 04/15 12:11
25F：→ duriel3313: 之人退散 一般人早贷不过了 你想怎样就怎样 = = 04/15 12:12
26F：推 checkman: 股市波动大 房市小 哪个比较赚钱就看人了 04/15 12:18
27F：嘘 Madao0149: 自相矛盾 说看中长期结果股市看短期04/15 12:18
没矛盾啊，股市你那档敢放长期闭眼不看？
就算2330还是有风险好吗
28F：嘘 kazamishu: 鲁空玩游戏都会配点，资产配置不会？04/15 12:18
29F：推 aa00788: 等级不够 点不到买房的配点ccc04/15 12:20
30F：推 chives465: 股市下跌，房虫才有机会收割租屋股神04/15 12:20
※ 编辑: scitamehtam (114.137.48.109 台湾), 04/15/2024 12:21:30
31F：嘘 GX90160SS: 有个东西叫指数型ETF 抱不住赚不到是自己问题 04/15 12:23
你敢杠杆五倍买了放长线？XDDD 资金成本有房贷低吗
32F：推 BraviaX95j: 人家温拿只是拿零用钱买房投资,韭菜却跟着梭哈 04/15 12:23
※ 编辑: scitamehtam (114.137.48.109 台湾), 04/15/2024 12:24:35
33F：→ duriel3313: 房市无杠涨幅也不如股市阿.股市杠2大约就等於房市杠5 04/15 12:26
34F：→ duriel3313: 哪个合用见仁见智 不要忘记房子成本多很多 04/15 12:26
35F：推 F1239810: 股票9成赔钱...历史会一再重演 04/15 12:26
36F：嘘 GX90160SS: 质押利率2.x没有比房贷高多少 2.5倍杠杆 借钱天花板高 04/15 12:26
37F：→ GX90160SS: 房贷也只有第一间是五倍杠杆 之後杠杆愈来愈低 04/15 12:26
所以你杠杆五倍all in etf放20年了吗XDDD
实际上好像都是嘴炮居多......
38F：→ duriel3313: 至於要用个股比房市个案的无脑争论就不用讨论惹 04/15 12:27
※ 编辑: scitamehtam (114.137.48.109 台湾), 04/15/2024 12:28:50
39F：→ GX90160SS: 艺高胆大的用期货想开到20倍杠杆都行 但就要配合进出点 04/15 12:27
40F：→ duriel3313: 老实讲,房子维持杠杆5倍整整20年的大概也很少. 04/15 12:30
41F：嘘 GX90160SS: 你买房只有头期付的当下是5倍杠杆 房价涨+还本 杠杆 04/15 12:31
42F：→ GX90160SS: 是会渐渐往下的 04/15 12:32
43F：推 ricky60324: 啊房子买满了 你猜怎麽办 04/15 12:37
44F：嘘 fluffyradish: 跌个1趴也叫崩盘喔…韭菜你好 04/15 12:46
45F：→ fluffyradish: 韭菜习性买了抱不住涨个1趴就跑，追高跌个一天就在 04/15 12:48
46F：→ fluffyradish: 恐慌 04/15 12:48
47F：嘘 luckysmallsu: 台股涨了快4000点跌个400就赔钱那还是别碰股市 04/15 13:05
48F：推 buji: 为什麽觉得牛肉面好吃就不能吃排骨饭? 04/15 13:11
49F：推 ruve: 房价涨+还本可以用增贷,或是一开始就是回复型房贷来保持杠杆 04/15 13:11
50F：→ realmd: 属性不一样的东西 很多人很爱拿来比 04/15 13:15
51F：推 freekid: 对 属性不一样 选适合自己的就好 04/15 13:42
52F：推 keineAhnung: 这篇是真der 两年前乱订的预售还没交屋 这几天看已 04/15 13:46
53F：→ keineAhnung: 购群才知道已经增值200 不知道是三小 04/15 13:46
54F：→ lovebridget: 第三间就只能贷4成要怎买 04/15 13:58
55F：嘘 evil0108: 0050就中长期的 你愿不愿意长期持有罢了 04/15 14:17
56F：推 bustinjieber: 安全性来说房一定比较稳， 04/15 14:43
57F：→ bustinjieber: 投报率来说不见得输股票， 04/15 14:43
58F：→ scitamehtam: 0050中长期你有杠杆吗XDD 04/15 14:43
59F：→ bustinjieber: 第一间自住房跟股票相比， 04/15 14:43
60F：→ bustinjieber: 赢的机率大概超过95%以上。 04/15 14:43
61F：→ scitamehtam: 买房内建五倍杠杆耶 04/15 14:43
62F：→ bustinjieber: 股票长期杠杆是给有资产的人玩的， 04/15 14:45
63F：→ bustinjieber: 因为抗风险能力高，可动用资金多， 04/15 14:45
64F：→ bustinjieber: 当然，股神不在讨论范围内。 04/15 14:45
65F：→ scitamehtam: 对啊 一堆人在那边etf放长线，拜托谁真的有借钱买etf 04/15 14:47
66F：→ scitamehtam: 放20年不动？ 房子安稳多了好吗.. 04/15 14:47
67F：→ scitamehtam: 股票杠杆通常都很短..，资金成本懂？ 04/15 14:47
68F：推 CaLawrence: 房地产五倍杠杆也就买进的第一年而已 04/15 14:54
69F：→ CaLawrence: 即便增贷也很难完全把涨幅贷款出来 04/15 14:55
70F：推 physicsdk: 可是买房要有好的选择很难，好的物件都吃人脉 排都排 04/15 14:56
71F：→ physicsdk: 不到 04/15 14:56
72F：→ physicsdk: 对刚入门的新手来说很辛苦 04/15 14:56
73F：→ chives465: 买正二就内建2倍杠杆了，还不用借钱没有现金流的问题 04/15 14:59
74F：→ chives465: ，这几年指数正二报酬是有跑赢房地产的 04/15 14:59
75F：嘘 weidersin: 不一样的东西也在比 04/15 15:03
76F：→ scitamehtam: 都是要用钱买，当然可以一起比啊… 04/15 15:04
77F：→ scitamehtam: 基准就是钱，而且也排他性 04/15 15:04
78F：→ scitamehtam: 当然压稳又赚的啊 04/15 15:04
79F：推 j32072: 没错 房超级安全 04/15 15:06
80F：→ jerrylin: 股市我是不敢完全不看啦 放长期完全没问题 04/15 15:06
81F：→ jerrylin: 买最久的一档已经超过五年了 04/15 15:07
82F：推 jerrylin: 早就脱离成本的再放10年以上也没甚麽好担心的 04/15 15:09
83F：推 patrol: 嗯，其实sp500比房子安全很多，至少不会烧人... 04/15 15:18
84F：推 patrol: 还不怕对岸打，大概4这样 04/15 15:20
85F：→ duriel3313: 有谁自购房屋五倍杠杆维持20年的? 你50岁? 投资要看的 04/15 15:38
86F：→ duriel3313: 是未来,房产不能再投资算是非常致命的缺点..第二户头 04/15 15:38
87F：→ duriel3313: 期款3成,跟2成相比是多50%本金贷款条件又变差,买股票 04/15 15:40
88F：→ duriel3313: 根本正常好吗..抱不住是你的问题不是股票好ㄇ 04/15 15:40
89F：推 ChikanDesu: 你问干嘛两个都有 因为现在信用管制阿== 04/15 15:42
90F：推 bustinjieber: 说房市长期杠杆开不到五倍的 04/15 15:51
91F：→ bustinjieber: 肯定没亲自下来操作过，懂得人就懂。 04/15 15:51
92F：→ bustinjieber: ‘’前期投入跟期间还本‘’当成本， 04/15 15:55
93F：→ bustinjieber: 配合适时的增贷或是买卖， 04/15 15:55
94F：→ bustinjieber: 直到个人信用额度用完之前， 04/15 15:55
95F：→ bustinjieber: 都可以维持甚至超过。 04/15 15:55
96F：→ bustinjieber: 当然，现在第二间自备七成的限制， 04/15 15:57
97F：→ bustinjieber: 就是政府在放出讯号，要开大就没那麽简单了。 04/15 15:57
98F：→ duriel3313: 五倍有两种:A.原始头期款5倍 B.维持投入金额5倍曝险 04/15 15:58
99F：→ duriel3313: A房产可以轻易达到;难在B..你後面要丢进去的钱无法达 04/15 15:59
100F：→ duriel3313: 到. 也就是只有单利计算没办法复利. 04/15 15:59
101F：推 flexin: 自住房一定要有,後面你爽就好,每个人喜好不同,至於自住房 04/15 16:03
102F：→ flexin: 为什麽一定要有,巴爷爷说的,股神的神说的 04/15 16:03
103F：推 freekid: 维持杠杆：理财型房贷 04/15 16:05
104F：→ freekid: 增贷贷满：加购商品 04/15 16:05
105F：推 bustinjieber: 看你对於长期维持5倍杠杆的定义。 04/15 16:19
106F：→ bustinjieber: 假设‘’房价缓涨‘’10年内大约2.3年无法维持， 04/15 16:19
107F：→ bustinjieber: 但是其他年都可以维持or大於5倍杠杆， 04/15 16:19
108F：→ bustinjieber: 运用宽限期、还本几年再开宽限、 04/15 16:19
109F：→ bustinjieber: 直接获利了结再找新标的， 04/15 16:19
110F：→ bustinjieber: 都可以无限趋近於5倍， 04/15 16:19
111F：→ bustinjieber: 当然以严谨的定义是不算。 04/15 16:19
112F：→ bustinjieber: 再来，假设遇到‘’房价爆涨‘’， 04/15 16:19
113F：→ bustinjieber: 你还的本小於资产的上升幅度， 04/15 16:19
114F：→ bustinjieber: 实质上的杠杆会更大， 04/15 16:19
115F：→ bustinjieber: 举个例，头期200万 房价1000万， 04/15 16:19
116F：→ bustinjieber: 3年涨30%， 贷800万，利息2.5% 04/15 16:19
117F：→ bustinjieber: 3年共还本55万左右，成本投入约255万， 04/15 16:19
118F：→ bustinjieber: ‘’持有总额1300万的资产‘’， 04/15 16:19
119F：→ bustinjieber: 房地产是以‘’总额‘’去做未来的复利， 04/15 16:19
120F：→ bustinjieber: 实际杠杆是1300/255=5.1倍， 04/15 16:19
121F：→ bustinjieber: 如果前3年开宽限期，最後一年杠杆变成 04/15 16:19
122F：→ bustinjieber: 1300/200=6.5倍， 04/15 16:19
123F：→ bustinjieber: 长期下来就算有几年不到5倍， 04/15 16:19
124F：→ bustinjieber: 平均起来要维持5倍以上不难。 04/15 16:19
125F：→ duriel3313: 这样可以没错啊，我要指出的是资金利用效率，持有1000 04/15 16:30
126F：→ duriel3313: 万房产时,又累积了100万,并无法轻易再取得500万现值的 04/15 16:31
127F：推 birdpon: 你是第123456789位发现的 04/15 16:32
128F：→ duriel3313: 房地产,可能要存到300以上,中间的时间亦是成本. 04/15 16:32
129F：→ duriel3313: 因此只买房产会有严重的cash drag.包含存第一间的时间 04/15 16:33
130F：→ duriel3313: 可能也要3-5年,这都是资金的机会成本的. 04/15 16:33
131F：→ duriel3313: 这时候如果利用其他金融商品,可以大幅最佳化投资组合 04/15 16:35
132F：→ duriel3313: 尤其你买房不是刚需或是没有明确dead line的情况,所以 04/15 16:35
133F：→ duriel3313: 纯买房一定屌打其他股市我认为显失偏颇. 04/15 16:36
134F：推 Sandy101: 房版一堆大佬说今年大家股市赚大钱一堆人准备卖掉拿去 04/15 16:37
135F：→ Sandy101: 买房，结果你说跌个2%就很多人赔钱？？？是在讽刺房版 04/15 16:37
136F：→ Sandy101: 大佬们说错？？ 04/15 16:37
137F：→ duriel3313: 附注:本例房产1300 (头期200都没缴本金好了)+场外100 04/15 16:44
138F：→ duriel3313: 杠杆是4.3倍,但以头期款来说则已超过5倍 04/15 16:46
139F：→ duriel3313: 因此如果你存钱的速度略大於房贷,"曝险比例"会逐渐小 04/15 16:48
140F：→ duriel3313: 於五倍. 大部分人应该..负担能力会大於房贷,因此这状 04/15 16:48
141F：→ duriel3313: 况应不会是少数. 04/15 16:48
142F：推 bustinjieber: 闲置资金投股票没问题，这是个人的选择， 04/15 17:42
143F：→ bustinjieber: 事实上我的资金部位也逐渐移往股市， 04/15 17:42
144F：→ bustinjieber: 但这跟我个人信用额度、规划有关系。 04/15 17:42
145F：→ bustinjieber: 还是那句话，在‘’目前的政策跟环境下‘’ 04/15 17:42
146F：→ bustinjieber: 1. 信用额度用完之前 or 04/15 17:42
147F：→ bustinjieber: 2. 没有‘’至少‘’上千万净资产(卡豪线） 04/15 17:42
148F：→ bustinjieber: 可以完全不用考虑投资股票没关系， 04/15 17:42
149F：→ bustinjieber: 以上是个人主观意见。 04/15 17:42
150F：→ duriel3313: 我建议速买第一户,不断转增贷.其它在股市开杠杆,要提 04/15 17:54
151F：→ duriel3313: 醒大家如果买第二户投资,换屋的时候会卡到第三户.第2 04/15 17:55
152F：→ duriel3313: 户如果是投资取向,家庭成员想不想去住会是大问题,先卖 04/15 17:56
153F：→ duriel3313: 後买要租房的麻烦也是一个大问题,当然你钱多用六成换 04/15 17:56
154F：→ duriel3313: 屋就没影响.投资还是尽量不要影响到重大人生规划的好 04/15 17:57
155F：→ duriel3313: 或者是另外一半够罩贷得动也能解,但最好是想清楚..第 04/15 17:58
156F：→ duriel3313: 三户通常是最贵的,老婆如果待产或育婴要看你怎样贷.. 04/15 17:58
157F：推 strikegundam: 买房最棒了 无限转贷不用还本金 超爽 04/15 18:03
158F：推 CaLawrence: 用初始投入金额计算超怪的 如果股票用这种算法报酬率 04/15 18:08
159F：→ CaLawrence: 还不飞天 04/15 18:08
160F：→ CaLawrence: 杠杆率 借贷金额＋资产净值/资产净值 才对 04/15 18:10
161F：→ CaLawrence: 不然你如果买到一个暴涨的 才借一点点钱 杠杆率反而 04/15 18:10
162F：→ CaLawrence: 越来高很违反逻辑 涨幅就滚入本金计算了 04/15 18:10
163F：→ CaLawrence: 涨越多杠杆率越高咧xd 那跌不就杠杆归0？ 04/15 18:11
164F：→ CaLawrence: 应该是涨价 杠杆率下降 跌 杠杆率上升 04/15 18:12
165F：推 bustinjieber: 我个人认为房地产跟股票的杠杆不太一样； 04/15 18:32
166F：→ bustinjieber: 股市借贷首看重维持率，另外， 04/15 18:32
167F：→ bustinjieber: 投入200贷200，就是用400去复利， 04/15 18:32
168F：→ bustinjieber: 房地产你初期投入无论是200／400／1000， 04/15 18:32
169F：→ bustinjieber: 你都是用1000去复利，关键在信用额度， 04/15 18:32
170F：→ bustinjieber: 也就是最容易取得大量资金的管道。 04/15 18:32
171F：→ bustinjieber: 当然，正确杠杆的定义是你说的没错， 04/15 18:45
172F：→ bustinjieber: 但在房地产我不会这样用。 04/15 18:45
173F：→ Lenon4561: 你自己赔钱 别把大家拉下来好吗 04/15 18:59
174F：推 ryusenming: 在房版就讨论房子就好 不用牵扯到股票去 04/15 20:30
175F：→ hectorbibby: 乡民都有买，还有黄金 ，我们跟国外不一样 04/15 21:30
176F：推 tingtingya: 确实，但房产变现没有股票灵活。 04/15 22:55
177F：推 whshenvoy: 想请教一个问题，五倍杠杆买房开宽限期，跟ETF正二 04/16 04:46
178F：→ whshenvoy: 报酬率哪个长期来看报酬率比较高？ 04/16 04:46
179F：推 eag1eking: 买房比较安全，股票比较赚钱 04/16 21:20
180F：嘘 loopdiuretic: 同方向的东西 04/17 13:01
181F：推 encoreg57985: 台积电就算股东人数第2 但台湾人持有零股或是1-3张 04/17 19:28
182F：→ encoreg57985: 根本赚不了多少钱 反观大股东很多是外资 04/17 19:28