作者ceca (生活藝術大師 N)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 別碰中大坪數 有流動性風險
時間Sat Mar 23 13:48:01 2024
其實大坪數在打豪宅的時候是最慘的.
但後來因為單坪價差被拉到很大很大.
因此最近時間都有單坪收斂的現象.
(我只中古的,新屋散退)
當然大坪數很多地方流動性相對中小坪數,都很差.
不過也有例外,例如...美術館80~100坪...
屋主因為換屋困難所以全面不釋出.
極少數釋出就被換屋和外來者給買爆.
不過這是特殊情況.
大多數的地方流動性還是很差.
而在非雙北地方.
4000萬也成了一個價格壓制門檻.
4000萬前後的單坪價也有明顯的落差.
而現在非雙北還是維持同樣的現象.
那就是,車庫別墅比大坪數大樓強勢.
3xxx以上,車庫別墅漲幅目前還是略高於3xxx的大樓.
(同價位比)
目前還沒達到一個平衡價差狀況.
(但這個拉開並不會無止盡,已經比前幾年慢很多很多,快要到終端價差了)
不過大坪數目前就是"成交價"產生單坪跟中小坪單坪明顯落差.
那自然反過來你要"利用"這個現象就是.
你一坪買30,但是之後無論轉增貸還是做資產認定(例如金融資產的額度).
可以偷渡用中小坪數的35.
尤其大坪數交易量很低,所以銀行很容易就"寫一個用附近成交行情為基準的估價"往上送.
並且這個現象可以使用在豪宅線以上的物件都沒問題.
所以買小估大....
對於善用資產價值和借貸的人有好處.
(我已經體會過了,光我前不久在群益開戶,他對我8x坪的估價就比我認為的行情高)
因此目前這個大坪數豪宅限制.
基本上就是打高新中產.
你購屋有貸款需求的人會被打.
而如果你是甚麼車/屋/資產 1:10:100.
那這種大坪數你就是,買便宜,然後估高...吃到點甜頭.
而實質增值因為打豪宅是谷底,因此相對起來它的增值還是強勢.
(例如本來小坪數20大坪數14,現在小坪數30,大坪數25...請問誰賺得多?)
他只是在大多數地方,很難賣要賣很久而已...XD
你可以說有行無市...也沒錯...XD
不過我又覺得我在說廢話.
上面的內容不是都講過了...QQ
最近很常都在說廢話.
因為都是講過的東西.
然後整理整理又一篇...
這跟那些在水字的小說家和水內容的網紅已經有78%像...
(例如無止盡鬼打牆的D8)
--
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1F：推 NTU303150195: 沒關係我喜歡聽 03/23 13:54
2F：推 kagaya: 水文也好看阿 03/23 13:55
3F：推 greentiger: 現在真的兩房小坪數當道，到處問都是兩房稀缺，剩三 03/23 13:56
4F：→ greentiger: 房四房 03/23 13:56
5F：推 jamo: 真的覺得很多東西都講過，也就越來越懶得說了~隨便喇賽就好 03/23 13:58
6F：→ jamo: ，賺錢比較實在 03/23 13:58
7F：推 mcgrady12336: 那是因為高房價大家遷就，最終還是要面對空間需求 03/23 13:58
8F：→ mcgrady12336: 基本面 03/23 13:58
9F：推 chen831030: 老師，救救美債，QQ 03/23 13:58
10F：推 menace: 現在某些地區要買大坪數反而好困難 建商都不蓋 03/23 13:59
11F：推 frowning1226: 複習複習很棒！ 03/23 14:08
12F：推 FireStarman: 美債越跌越買 還要教？ 03/23 14:08
美債?
至從鮑爾放鴿後,隔了一天不就殖利率又下去了.
不過現在利率又沒變動.
要救甚麼?
美債真正漲跌在於利率往上往下.
喔..美國利率....台灣利率散退.
當然台灣買還會有一個匯差問題.
不過如果你已經買了,那你賣的時間大概在2026...
目前估算是一路降息到2026(因為降得很緩慢),終端利率好像要降到2.6.
(但這個會隨狀況調整)
你美債要賣的時間大概也是2026...
中間這段時間你就涼涼的收利息.
至於你要不要"因為漲價所以加碼質押在投入"...
就看你有多死要錢.
正二也是,你要不要在降息循環開始後質押在投入(投入正二)也是看你.
目前正二我問道的質押利率是3.5...循環開始質押在投入這個利率也是ok的,畢竟是正二.
(但你不要還沒開始降息循環就正二質押在投入了黑,又不是超大金額,那麼早開始幹嘛)
債這種東西也是很遲鈍變化很邏輯.
因此操作上可以激進..
※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 14:14:39
13F：推 mark183: 我竹北中大坪數是約十年前買的，去年送銀行增貸鑑價，額 03/23 14:15
14F：→ mark183: 度真的很香，如ceca大說的，用來增貸真的很好用 03/23 14:15
15F：推 chen831030: 永豐正二質押2.5 03/23 14:18
!!
感謝資訊..
※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 14:18:24
16F：→ chen831030: 納斯達克正二質押2.25 03/23 14:19
目前中信納指正二給我2.5.
但是美債正二不給質押
群益美債正二是3.5..
※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 14:21:10
17F：推 chen831030: 永豐給的蠻敢的 03/23 14:21
18F：→ chen831030: 2.5利率，我質押的標的是國泰美債正二 03/23 14:22
19F：推 NTU303150195: 大大確認是00687嗎？感謝 03/23 14:22
20F：推 chen831030: 不是欸，質押的標的是00688l 03/23 14:37
21F：推 reason825: 這段時間壓債市會錯過喔股市更高報酬，另外預估降息到2 03/23 15:24
22F：→ reason825: 026，聯準會的預估是會隨時調整的喔，目前經濟火熱的 03/23 15:24
23F：→ reason825: 情況下，會不會有先降後升的二次升息循環呢？債市進場 03/23 15:24
24F：→ reason825: 的時間點很麻煩，當然如果要長期領債息就沒差了 03/23 15:24
主要是通膨和利率會有一個理論平衡點.
當然實際情況還要看其他.
因此在2025年底後就要另外觀察整個市場狀況.
錯過股票..
問題是現在股票不好操作.
或是說對我而言現在股票不是我喜歡的操作時間點和型態.
所以我選擇錯過....XD
(但如果AI大回檔,那你就看到我又跑去買XX正二了..XD)
不過這很看人,例如你在某個產業你發現那個產業很有股票狂噴的潛力.
所以你去布局那個產業而不買美債...那很正確.
但對我而言,我納指正二會出掉就是因為後面的盤不是我喜歡操作的.
記得,賺錢不是在競賽.
賺錢就是在賺錢,你唯一的競賽就是通膨,你跑得贏通膨你怎樣賺都可以.
我又不是股票老師還是基金操盤手,我沒有甚麼業績壓力績效壓力...
至於說美國先降後升.
基本上後升的利率也比今天還要低.
因為今天這個利率只要長期維持,沒多久就會進入通縮和很多公司連鎖倒閉.
(你要知道國際企業和國內企業是差很多的,目前高利率壓的美國國內企業壓力超大)
這個利率是無法維持太久的.
而先降之後要升,你一定會連續幾個月看到通膨卯起來膨脹.
那你那時候在調整就好
金融商品不就按一粒鍵就賣掉了....
這就是為啥我會在這種"變化緩慢並且遲鈍"的產品做較激進的操作.
因為...他很慢...!!!
反過來你AI我相信絕大多數人不敢質押在投入在質押在投入..XD
※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 15:34:38
25F：推 kktt254: C大 請問仰德美術館跟堅山青海段比起來的話會選哪一個 03/23 15:32
26F：→ kktt254: 仰德兩個戶型已經被登記的差不多了 03/23 15:32
27F：→ kktt254: 仰德是怕管理費太高 03/23 15:32
這兩案我都還沒看耶..
仰德南三路比較清幽.
青海路和馬卡交叉路口比較有氣勢,但人車很多
最近九如路橋重建,所以青海馬卡那個路口紅綠燈+輕軌,很容易擠一堆車子在那邊.
不過面馬卡才有山景可以看.
當然細節還是要看了案子內容才有感覺.
目前單以地點看,是我的話,如果沒有買面馬卡山景,那我就會買南三..
※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 15:36:53
28F：→ kagaya: 新手心得...股票怎會知道哪個會飆呢？但是落後的就是會補 03/23 15:39
29F：→ kagaya: 漲。就這樣就好了... 03/23 15:39
30F：→ Moon0: 錯過股票個屁 怎麼不說現在進去資金套牢個10年 03/23 15:45
31F：推 kktt254: 了解 感謝c大 03/23 15:45
32F：推 chiba: 元大證金美債正2質押利率2.4 03/23 15:51
33F：推 Byzantin: c大不吝分享很多知識 謝謝 03/23 15:52
34F：推 reason825: 如果拉長時間美國經濟歷史目前的利息水準普通，並不會 03/23 15:53
35F：→ reason825: 特別高，過去10年的超低利率拉長來看反而是極端現象， 03/23 15:53
36F：→ reason825: 而我們因為身處這個時代才誤認超低利率是正常 03/23 15:53
37F：推 stevensevens: 複委託可以質押嗎？vti 03/23 15:53
38F：→ reason825: 不過目前債息4%以上，也不是不好的投資就是了 03/23 15:54
39F：推 CaLawrence: 樓樓上說的正確 其實5%利率繼續維持的可能是有的 03/23 15:55
40F：→ CaLawrence: 福委託我問過 國泰富邦都不行 其他券商就不知道了 03/23 15:55
理論推論好像通膨2,利率2.6
但因為葉奶奶的一句話,有些機構推論拉升到3.1
我指理論的終端利率...理論.
因此確實目前局面看起來會比之前的利率落點還要高一些.
不過這還牽扯到很多.
如果烏俄戰爭被川普結束.
那能源價格回跌..
可能就又影響各大機構的評估.
※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 15:58:24
41F：推 permanent27: 我目前所有質押利率都2.6 03/23 15:58
42F：→ kagaya: 複委託不行 有點麻煩 03/23 16:03
43F：推 reason825: 不過話說回來，現在利率拉到這個水準對投資人來說很好 03/23 16:03
44F：→ reason825: ，股市獲利出場有安全去處，買短債頂多放到到期，買長 03/23 16:03
45F：→ reason825: 債早晚等到降息，平常就領息，永遠不虧 03/23 16:03
46F：推 qqphor: 看西大的文章輕鬆愉快 03/23 16:48
47F：推 wease: 增貸大坪數不會受到豪宅線只能4成嗎？ 03/23 17:06
購屋貸款會.
理財型不會.
※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 17:19:26
48F：噓 wake00005: 金管會再抓以小估大，故意低估，躲豪宅線下，現在哪家 03/23 17:40
49F：→ wake00005: 銀行敢這樣幹 03/23 17:40
你指的是購屋貸款.
技術性規避.
掛四的話.
你今天是金管會好了.
請問你怎麼查?
一間80坪好了送估,銀行參考附近行情35,所以估2800萬.
然後放款8成2240萬給屋主做投資理財.
請問這樣你要怎麼茶要查甚麼?
難道你叫他掛2800萬賣看看,賣不掉所以貸款額度要縮減嗎..XD
而投資理財本來就不受購屋豪宅貸款限制,他本來投資理財就可以貸款八成.
所以沒有閃避豪宅限制貸款的疑慮.
50F：推 kusomanfcu: 我的美債直接在2026-2028到期直接領到完 03/23 18:00
52F：→ kusomanfcu: 某經濟大師選債券都選錯真的很屌 03/23 18:02
54F：→ kusomanfcu: 折價特別凶的原因都不會去了解笑死 03/23 18:04
55F：→ kusomanfcu: 標的要選真的不難 03/23 18:04
57F：→ kusomanfcu: 我都說我是低風險投資者了還一直有人靠北我高風險亂喊 03/23 18:06
58F：→ kusomanfcu: =..= 03/23 18:06
對不懂的事情戒慎恐懼是對的.
但對不懂的事情,別人怎麼操作,還替她戒慎恐懼.
很容易變成笑話...XD
59F：推 aq2272353712: 你是短債吧！那個西卡卡買長障 03/23 18:42
傳說中..短債賺習,長債賺資本利得...
(雖然實際上還是要看狀況判斷)
60F：推 alonzohorse: 我記得K大好像很早就喊過了... 03/23 19:33
61F：→ fonder: 國美館都30幾了(T ^ T) 03/23 19:37
美術館的大坪數比較特別.
供給量過低,需求過高,有逆向的搶貨現象.
如果你今天在...建功商圈好了.
100坪的20年屋,流動性就會差很多很多.
※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 20:24:27
62F：推 aq2272353712: 中鋼我記得也是30幾阿~都聽苑也是還有毛胚 03/23 20:48
63F：→ aq2272353712: 可是建工商圈100坪物件好的馬上就被搶走 03/23 20:49
64F：推 poi5140514: 美術館大坪數新屋一坪也30初 03/23 21:11
65F：推 hunteryang: 請問ceca大請問紅黃捷運交疊站，例如三多前高，高雄捷 03/23 21:26
66F：→ hunteryang: 運宅會有利多嗎 03/23 21:26
新建案跟中古屋狀況差很多喔.
以同樣行情價交易下.
大坪數越新越好賣.
越舊越難賣.
越蛋黃越好賣,越蛋白越難賣.
你相對於中小坪數對比就知道了.
當然你賣行情以下另當別論.
例如這邊別人成交35,你賣30自然秒殺.低於行情甚麼東西都是秒殺..
但你要賣35,自然就比小坪數例如行情40他要賣40慢.
屋齡越大這個慢就越明顯,地點越弱,這個慢也越明顯.
只有特殊狀況像美術館供給量極低才可能有倒掛現象.
高雄住宅對捷運的反應...
恩...沒啥反映...XD
對百貨公司可能還比較興奮一點
新蓋一個百貨公司會比新蓋一個捷運站更有感覺.
當然你反過來講.
你現在買高雄捷運宅就是,買宅送捷運,不加價優!!!
※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 21:36:49
67F：噓 aq2272353712: 沒有，高雄只愛機車，誰跟你捷運宅，西卡之前講到爛 03/23 21:36
68F：推 vfhiroki: 永豐證券質押是要在永豐開證券戶嗎 03/24 00:16
69F：推 piliwu: 高雄其實看不懂，農十六那麼貴，漢神巨蛋過博愛路那一帶 03/24 07:55
70F：→ piliwu: 中古屋卻很便宜 03/24 07:55
我覺得沒差很多耶.
你同樣用10~20年的物件去對比.
差價並沒很大.
除非你是指屋齡更大的.
畢竟龍美基本上除了極少數幾棟剛滿20歲多一點點.
絕大多數中古屋都還在1x年.
但是巨蛋有很多2x 3x年屋.
那屋齡本來就會產生價差.
所以會便宜一點.
現在基本款成交應該都在33左右,上下1~2萬.
當然巨蛋商圈通常是裕誠路以南,以北的話會比較便宜一些.
71F：推 carrie0324: 西大，請問巴黎河左岸投資可以買嗎 03/24 11:48
沒有競爭力的標的.
你放著放著會賺錢.
但是不要說台積電.
你買個林園中古屋補漲可能投報率會更高.
因為林園價格落後補漲的競爭力 > 愛河邊的這個價位.
簡單判斷下..你要漲得比別人多要有一個理由.
例如有強勢話題,例如價格落後補漲.
巴黎河左岸並沒有甚麼特別理由.
以前有一段時間炒作景觀宅.但後來炒作力道不足.
因此景觀宅價格暴衝後又回跌了一些.
所以景觀宅和他加價的價位,最近都一直處於一個平衡狀況.
也就是目前景觀宅的賣價是屬於一個"已反映"的狀態.
除非市場結構再度產生改變.
不然買景觀宅和買不是景觀宅,巨觀之下增值是一樣的.
※ 編輯: ceca (61.227.107.187 臺灣), 03/24/2024 12:02:24
72F：推 starbucks16: 西卡大週末天氣超好有去哪騎車嗎 03/24 19:36
73F：→ ceca: 往返燒臘店. 03/24 19:58
74F：推 doggy1234567: C大想問一下 小港 投報率有比草衙 五甲 77期 還要好 03/24 23:16
75F：→ doggy1234567: 嗎？ 03/24 23:16
76F：→ doggy1234567: 如果長期來看 03/24 23:16
77F：推 doggy1234567: 買新成屋來說的話 因為很像沒有啥10～20年屋可以比 03/24 23:19
78F：→ doggy1234567: 較 03/24 23:19
79F：推 carrie0324: 謝謝西大回答巴黎河左岸…感恩感恩 03/25 07:44
80F：推 encoreg57985: 專業 03/25 08:26
81F：推 chen831030: 謝謝 04/23 17:49