作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [闲聊] 别碰中大坪数 有流动性风险
时间Sat Mar 23 13:48:01 2024
其实大坪数在打豪宅的时候是最惨的.
但後来因为单坪价差被拉到很大很大.
因此最近时间都有单坪收敛的现象.
(我只中古的,新屋散退)
当然大坪数很多地方流动性相对中小坪数,都很差.
不过也有例外,例如...美术馆80~100坪...
屋主因为换屋困难所以全面不释出.
极少数释出就被换屋和外来者给买爆.
不过这是特殊情况.
大多数的地方流动性还是很差.
而在非双北地方.
4000万也成了一个价格压制门槛.
4000万前後的单坪价也有明显的落差.
而现在非双北还是维持同样的现象.
那就是,车库别墅比大坪数大楼强势.
3xxx以上,车库别墅涨幅目前还是略高於3xxx的大楼.
(同价位比)
目前还没达到一个平衡价差状况.
(但这个拉开并不会无止尽,已经比前几年慢很多很多,快要到终端价差了)
不过大坪数目前就是"成交价"产生单坪跟中小坪单坪明显落差.
那自然反过来你要"利用"这个现象就是.
你一坪买30,但是之後无论转增贷还是做资产认定(例如金融资产的额度).
可以偷渡用中小坪数的35.
尤其大坪数交易量很低,所以银行很容易就"写一个用附近成交行情为基准的估价"往上送.
并且这个现象可以使用在豪宅线以上的物件都没问题.
所以买小估大....
对於善用资产价值和借贷的人有好处.
(我已经体会过了,光我前不久在群益开户,他对我8x坪的估价就比我认为的行情高)
因此目前这个大坪数豪宅限制.
基本上就是打高新中产.
你购屋有贷款需求的人会被打.
而如果你是甚麽车/屋/资产 1:10:100.
那这种大坪数你就是,买便宜,然後估高...吃到点甜头.
而实质增值因为打豪宅是谷底,因此相对起来它的增值还是强势.
(例如本来小坪数20大坪数14,现在小坪数30,大坪数25...请问谁赚得多?)
他只是在大多数地方,很难卖要卖很久而已...XD
你可以说有行无市...也没错...XD
不过我又觉得我在说废话.
上面的内容不是都讲过了...QQ
最近很常都在说废话.
因为都是讲过的东西.
然後整理整理又一篇...
这跟那些在水字的小说家和水内容的网红已经有78%像...
(例如无止尽鬼打墙的D8)
--
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1F：推 NTU303150195: 没关系我喜欢听 03/23 13:54
2F：推 kagaya: 水文也好看阿 03/23 13:55
3F：推 greentiger: 现在真的两房小坪数当道，到处问都是两房稀缺，剩三 03/23 13:56
4F：→ greentiger: 房四房 03/23 13:56
5F：推 jamo: 真的觉得很多东西都讲过，也就越来越懒得说了~随便喇赛就好 03/23 13:58
6F：→ jamo: ，赚钱比较实在 03/23 13:58
7F：推 mcgrady12336: 那是因为高房价大家迁就，最终还是要面对空间需求 03/23 13:58
8F：→ mcgrady12336: 基本面 03/23 13:58
9F：推 chen831030: 老师，救救美债，QQ 03/23 13:58
10F：推 menace: 现在某些地区要买大坪数反而好困难 建商都不盖 03/23 13:59
11F：推 frowning1226: 复习复习很棒！ 03/23 14:08
12F：推 FireStarman: 美债越跌越买 还要教？ 03/23 14:08
美债?
至从鲍尔放鸽後,隔了一天不就殖利率又下去了.
不过现在利率又没变动.
要救甚麽?
美债真正涨跌在於利率往上往下.
喔..美国利率....台湾利率散退.
当然台湾买还会有一个汇差问题.
不过如果你已经买了,那你卖的时间大概在2026...
目前估算是一路降息到2026(因为降得很缓慢),终端利率好像要降到2.6.
(但这个会随状况调整)
你美债要卖的时间大概也是2026...
中间这段时间你就凉凉的收利息.
至於你要不要"因为涨价所以加码质押在投入"...
就看你有多死要钱.
正二也是,你要不要在降息循环开始後质押在投入(投入正二)也是看你.
目前正二我问道的质押利率是3.5...循环开始质押在投入这个利率也是ok的,毕竟是正二.
(但你不要还没开始降息循环就正二质押在投入了黑,又不是超大金额,那麽早开始干嘛)
债这种东西也是很迟钝变化很逻辑.
因此操作上可以激进..
※ 编辑: ceca (61.227.111.167 台湾), 03/23/2024 14:14:39
13F：推 mark183: 我竹北中大坪数是约十年前买的，去年送银行增贷监价，额 03/23 14:15
14F：→ mark183: 度真的很香，如ceca大说的，用来增贷真的很好用 03/23 14:15
15F：推 chen831030: 永丰正二质押2.5 03/23 14:18
!!
感谢资讯..
※ 编辑: ceca (61.227.111.167 台湾), 03/23/2024 14:18:24
16F：→ chen831030: 纳斯达克正二质押2.25 03/23 14:19
目前中信纳指正二给我2.5.
但是美债正二不给质押
群益美债正二是3.5..
※ 编辑: ceca (61.227.111.167 台湾), 03/23/2024 14:21:10
17F：推 chen831030: 永丰给的蛮敢的 03/23 14:21
18F：→ chen831030: 2.5利率，我质押的标的是国泰美债正二 03/23 14:22
19F：推 NTU303150195: 大大确认是00687吗？感谢 03/23 14:22
20F：推 chen831030: 不是欸，质押的标的是00688l 03/23 14:37
21F：推 reason825: 这段时间压债市会错过喔股市更高报酬，另外预估降息到2 03/23 15:24
22F：→ reason825: 026，联准会的预估是会随时调整的喔，目前经济火热的 03/23 15:24
23F：→ reason825: 情况下，会不会有先降後升的二次升息循环呢？债市进场 03/23 15:24
24F：→ reason825: 的时间点很麻烦，当然如果要长期领债息就没差了 03/23 15:24
主要是通膨和利率会有一个理论平衡点.
当然实际情况还要看其他.
因此在2025年底後就要另外观察整个市场状况.
错过股票..
问题是现在股票不好操作.
或是说对我而言现在股票不是我喜欢的操作时间点和型态.
所以我选择错过....XD
(但如果AI大回档,那你就看到我又跑去买XX正二了..XD)
不过这很看人,例如你在某个产业你发现那个产业很有股票狂喷的潜力.
所以你去布局那个产业而不买美债...那很正确.
但对我而言,我纳指正二会出掉就是因为後面的盘不是我喜欢操作的.
记得,赚钱不是在竞赛.
赚钱就是在赚钱,你唯一的竞赛就是通膨,你跑得赢通膨你怎样赚都可以.
我又不是股票老师还是基金操盘手,我没有甚麽业绩压力绩效压力...
至於说美国先降後升.
基本上後升的利率也比今天还要低.
因为今天这个利率只要长期维持,没多久就会进入通缩和很多公司连锁倒闭.
(你要知道国际企业和国内企业是差很多的,目前高利率压的美国国内企业压力超大)
这个利率是无法维持太久的.
而先降之後要升,你一定会连续几个月看到通膨卯起来膨胀.
那你那时候在调整就好
金融商品不就按一粒键就卖掉了....
这就是为啥我会在这种"变化缓慢并且迟钝"的产品做较激进的操作.
因为...他很慢...!!!
反过来你AI我相信绝大多数人不敢质押在投入在质押在投入..XD
※ 编辑: ceca (61.227.111.167 台湾), 03/23/2024 15:34:38
25F：推 kktt254: C大 请问仰德美术馆跟坚山青海段比起来的话会选哪一个 03/23 15:32
26F：→ kktt254: 仰德两个户型已经被登记的差不多了 03/23 15:32
27F：→ kktt254: 仰德是怕管理费太高 03/23 15:32
这两案我都还没看耶..
仰德南三路比较清幽.
青海路和马卡交叉路口比较有气势,但人车很多
最近九如路桥重建,所以青海马卡那个路口红绿灯+轻轨,很容易挤一堆车子在那边.
不过面马卡才有山景可以看.
当然细节还是要看了案子内容才有感觉.
目前单以地点看,是我的话,如果没有买面马卡山景,那我就会买南三..
※ 编辑: ceca (61.227.111.167 台湾), 03/23/2024 15:36:53
28F：→ kagaya: 新手心得...股票怎会知道哪个会飙呢？但是落後的就是会补 03/23 15:39
29F：→ kagaya: 涨。就这样就好了... 03/23 15:39
30F：→ Moon0: 错过股票个屁 怎麽不说现在进去资金套牢个10年 03/23 15:45
31F：推 kktt254: 了解 感谢c大 03/23 15:45
32F：推 chiba: 元大证金美债正2质押利率2.4 03/23 15:51
33F：推 Byzantin: c大不吝分享很多知识 谢谢 03/23 15:52
34F：推 reason825: 如果拉长时间美国经济历史目前的利息水准普通，并不会 03/23 15:53
35F：→ reason825: 特别高，过去10年的超低利率拉长来看反而是极端现象， 03/23 15:53
36F：→ reason825: 而我们因为身处这个时代才误认超低利率是正常 03/23 15:53
37F：推 stevensevens: 复委托可以质押吗？vti 03/23 15:53
38F：→ reason825: 不过目前债息4%以上，也不是不好的投资就是了 03/23 15:54
39F：推 CaLawrence: 楼楼上说的正确 其实5%利率继续维持的可能是有的 03/23 15:55
40F：→ CaLawrence: 福委托我问过 国泰富邦都不行 其他券商就不知道了 03/23 15:55
理论推论好像通膨2,利率2.6
但因为叶奶奶的一句话,有些机构推论拉升到3.1
我指理论的终端利率...理论.
因此确实目前局面看起来会比之前的利率落点还要高一些.
不过这还牵扯到很多.
如果乌俄战争被川普结束.
那能源价格回跌..
可能就又影响各大机构的评估.
※ 编辑: ceca (61.227.111.167 台湾), 03/23/2024 15:58:24
41F：推 permanent27: 我目前所有质押利率都2.6 03/23 15:58
42F：→ kagaya: 复委托不行 有点麻烦 03/23 16:03
43F：推 reason825: 不过话说回来，现在利率拉到这个水准对投资人来说很好 03/23 16:03
44F：→ reason825: ，股市获利出场有安全去处，买短债顶多放到到期，买长 03/23 16:03
45F：→ reason825: 债早晚等到降息，平常就领息，永远不亏 03/23 16:03
46F：推 qqphor: 看西大的文章轻松愉快 03/23 16:48
47F：推 wease: 增贷大坪数不会受到豪宅线只能4成吗？ 03/23 17:06
购屋贷款会.
理财型不会.
※ 编辑: ceca (61.227.111.167 台湾), 03/23/2024 17:19:26
48F：嘘 wake00005: 金管会再抓以小估大，故意低估，躲豪宅线下，现在哪家 03/23 17:40
49F：→ wake00005: 银行敢这样干 03/23 17:40
你指的是购屋贷款.
技术性规避.
挂四的话.
你今天是金管会好了.
请问你怎麽查?
一间80坪好了送估,银行参考附近行情35,所以估2800万.
然後放款8成2240万给屋主做投资理财.
请问这样你要怎麽茶要查甚麽?
难道你叫他挂2800万卖看看,卖不掉所以贷款额度要缩减吗..XD
而投资理财本来就不受购屋豪宅贷款限制,他本来投资理财就可以贷款八成.
所以没有闪避豪宅限制贷款的疑虑.
50F：推 kusomanfcu: 我的美债直接在2026-2028到期直接领到完 03/23 18:00
52F：→ kusomanfcu: 某经济大师选债券都选错真的很屌 03/23 18:02
54F：→ kusomanfcu: 折价特别凶的原因都不会去了解笑死 03/23 18:04
55F：→ kusomanfcu: 标的要选真的不难 03/23 18:04
57F：→ kusomanfcu: 我都说我是低风险投资者了还一直有人靠北我高风险乱喊 03/23 18:06
58F：→ kusomanfcu: =..= 03/23 18:06
对不懂的事情戒慎恐惧是对的.
但对不懂的事情,别人怎麽操作,还替她戒慎恐惧.
很容易变成笑话...XD
59F：推 aq2272353712: 你是短债吧！那个西卡卡买长障 03/23 18:42
传说中..短债赚习,长债赚资本利得...
(虽然实际上还是要看状况判断)
60F：推 alonzohorse: 我记得K大好像很早就喊过了... 03/23 19:33
61F：→ fonder: 国美馆都30几了(T ^ T) 03/23 19:37
美术馆的大坪数比较特别.
供给量过低,需求过高,有逆向的抢货现象.
如果你今天在...建功商圈好了.
100坪的20年屋,流动性就会差很多很多.
※ 编辑: ceca (61.227.111.167 台湾), 03/23/2024 20:24:27
62F：推 aq2272353712: 中钢我记得也是30几阿~都听苑也是还有毛胚 03/23 20:48
63F：→ aq2272353712: 可是建工商圈100坪物件好的马上就被抢走 03/23 20:49
64F：推 poi5140514: 美术馆大坪数新屋一坪也30初 03/23 21:11
65F：推 hunteryang: 请问ceca大请问红黄捷运交叠站，例如三多前高，高雄捷 03/23 21:26
66F：→ hunteryang: 运宅会有利多吗 03/23 21:26
新建案跟中古屋状况差很多喔.
以同样行情价交易下.
大坪数越新越好卖.
越旧越难卖.
越蛋黄越好卖,越蛋白越难卖.
你相对於中小坪数对比就知道了.
当然你卖行情以下另当别论.
例如这边别人成交35,你卖30自然秒杀.低於行情甚麽东西都是秒杀..
但你要卖35,自然就比小坪数例如行情40他要卖40慢.
屋龄越大这个慢就越明显,地点越弱,这个慢也越明显.
只有特殊状况像美术馆供给量极低才可能有倒挂现象.
高雄住宅对捷运的反应...
恩...没啥反映...XD
对百货公司可能还比较兴奋一点
新盖一个百货公司会比新盖一个捷运站更有感觉.
当然你反过来讲.
你现在买高雄捷运宅就是,买宅送捷运,不加价优!!!
※ 编辑: ceca (61.227.111.167 台湾), 03/23/2024 21:36:49
67F：嘘 aq2272353712: 没有，高雄只爱机车，谁跟你捷运宅，西卡之前讲到烂 03/23 21:36
68F：推 vfhiroki: 永丰证券质押是要在永丰开证券户吗 03/24 00:16
69F：推 piliwu: 高雄其实看不懂，农十六那麽贵，汉神巨蛋过博爱路那一带 03/24 07:55
70F：→ piliwu: 中古屋却很便宜 03/24 07:55
我觉得没差很多耶.
你同样用10~20年的物件去对比.
差价并没很大.
除非你是指屋龄更大的.
毕竟龙美基本上除了极少数几栋刚满20岁多一点点.
绝大多数中古屋都还在1x年.
但是巨蛋有很多2x 3x年屋.
那屋龄本来就会产生价差.
所以会便宜一点.
现在基本款成交应该都在33左右,上下1~2万.
当然巨蛋商圈通常是裕诚路以南,以北的话会比较便宜一些.
71F：推 carrie0324: 西大，请问巴黎河左岸投资可以买吗 03/24 11:48
没有竞争力的标的.
你放着放着会赚钱.
但是不要说台积电.
你买个林园中古屋补涨可能投报率会更高.
因为林园价格落後补涨的竞争力 > 爱河边的这个价位.
简单判断下..你要涨得比别人多要有一个理由.
例如有强势话题,例如价格落後补涨.
巴黎河左岸并没有甚麽特别理由.
以前有一段时间炒作景观宅.但後来炒作力道不足.
因此景观宅价格暴冲後又回跌了一些.
所以景观宅和他加价的价位,最近都一直处於一个平衡状况.
也就是目前景观宅的卖价是属於一个"已反映"的状态.
除非市场结构再度产生改变.
不然买景观宅和买不是景观宅,巨观之下增值是一样的.
※ 编辑: ceca (61.227.107.187 台湾), 03/24/2024 12:02:24
72F：推 starbucks16: 西卡大周末天气超好有去哪骑车吗 03/24 19:36
73F：→ ceca: 往返烧腊店. 03/24 19:58
74F：推 doggy1234567: C大想问一下 小港 投报率有比草衙 五甲 77期 还要好 03/24 23:16
75F：→ doggy1234567: 吗？ 03/24 23:16
76F：→ doggy1234567: 如果长期来看 03/24 23:16
77F：推 doggy1234567: 买新成屋来说的话 因为很像没有啥10～20年屋可以比 03/24 23:19
78F：→ doggy1234567: 较 03/24 23:19
79F：推 carrie0324: 谢谢西大回答巴黎河左岸…感恩感恩 03/25 07:44
80F：推 encoreg57985: 专业 03/25 08:26
81F：推 chen831030: 谢谢 04/23 17:49