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看板home-sale
標題[請益] 用心請教 ceca 大神
時間Tue Feb 13 10:27:23 2024
各路神祇，大家好。
小弟是買了房之後，才知道 home-sale 版，
也是現在才認識 ceca 高雄神，增加了我許多的知識面，很感謝。
現在小友，有個問題，
看到 C 大提到，台灣房價，還在低估，不到基本面(在半山腰)，
想請問下，台灣房價的基本面怎麼看？現在又走到山腰的哪個位階？
謝謝各路英雄好漢。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.25.119 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1707791245.A.3F9.html
1F：推 menace: 持有成本 vs 租金 02/13 10:29
再請益下，持有成本跟利率要幾%才到頂？我知道租金抓 2%。
以自己舉例，2000 的房子，頭期 400，出租可以抓幾%？
2F：推 chichi32: 三代薪水才夠供養一間房時就是頂了 02/13 10:30
明白。那確實距離很遠，我也是自己買的。
3F：推 NTU303150195: 等那些魯蛇不哀嚎就是頂了 02/13 10:32
4F：噓 fbifxxkma: 問這什麼空泛的爛問題，自己的功課自己做 02/13 10:32
哥，消氣，因為許多概念還沒有，很難問尖澀的問題。
5F：噓 LinuxKernel: . 02/13 10:46
6F：→ Taiwanwolf: 當不再提買房正義而是租房正義時 02/13 10:48
7F：噓 max769: 呵呵～ 02/13 10:48
8F：噓 mangojocker: 不噓不行 02/13 10:49
哥。噓，沒關係。可否多說點，不懂就是不懂，能多問就多問。還在建立概念。
9F：推 AndrewWiggs: 來房版不認識ㄚ巴，我只能給你祝福 02/13 10:53
請問，阿爸是哪位專家？感謝祝福。
10F：噓 max769: 安捏喔～ 02/13 10:58
11F：推 menace: 持有成本=房貸利率+持有稅 目前約等於2-2.5% 前幾 02/13 11:01
12F：→ menace: 年中南部租金投報大多都是3%以上 收租特化型甚至有 02/13 11:01
13F：→ menace: 5-6%以上 近幾年暴漲 但投報應該大多都還是有2-3% 02/13 11:01
14F：→ menace: 而且租金也在提升中 租金投報-持有成本就是利差 只 02/13 11:01
15F：→ menace: 要利差大於0 房地產基本面就是好的 也就是房價不漲 02/13 11:01
16F：→ menace: 都沒壓力 更何況一般情況租金和房價都會跟隨通膨上 02/13 11:01
17F：→ menace: 升 02/13 11:01
哥。感謝。結論是，只要租金大於持有成本，基本面就是好的。
18F：噓 NeihuSnape: 房子才1 2千萬 但人民收入2 3百萬 用屁眼想都知道 02/13 11:01
確實，身邊最差的也有 160。買房沒什壓力。
19F：噓 firefoxx: 你問這個要幹嘛？無腦買不需要問 02/13 11:01
多吸收一些知識。只是買 0050，買到有點無聊。才去買房的。
20F：推 menace: 而且目前降息預期很高 升息機率已經近乎為零 一旦 02/13 11:05
21F：→ menace: 降息 利差就會擴大 基本面就會更好 像2020年 房貸1 02/13 11:05
22F：→ menace: .31% 隨便買個3%產品都有1.69%的利差 單利計算假設 02/13 11:05
23F：→ menace: 房價不變光房租就可以賺3+（1.69*4）=9.76 漲幅都 02/13 11:05
哥。請教下，3+（1.69*4）=9.76 這條算式，我不懂，能否再解釋下。謝謝。
24F：→ menace: 是額外多賺到的 02/13 11:05
25F：推 menace: 因為房貸八成 = 槓桿四倍 報酬率= 租金投報率+（租 02/13 11:16
26F：→ menace: 金投報率-利息）當然這是忽略房價漲幅 持有稅 也用 02/13 11:16
27F：→ menace: 寬限期不還本金來計算 實際上每次還本金都是增加投 02/13 11:16
28F：→ menace: 入資金 就會降低報酬率 02/13 11:16
29F：→ menace: 打錯 投報率=租金投報+（租金投報-利息*槓桿倍數） 02/13 11:17
30F：→ menace: 報酬率=租金投報率+（租金投報率-利息）*4 02/13 11:18
31F：→ menace: 報酬率=租金投報率+利差*槓桿倍數 02/13 11:19
哥。感謝。難怪大家一直說開 5 倍槓桿，光 1.69*4，就比買 0056 好。
34F：噓 mago: 租金報酬那來的5%，可以不要亂教嗎 02/13 11:32
這位小友，可否說下你的看法，上述除了租金 5%，算式，看起來沒毛病啊。
35F：推 Detonate: 離香港人的程度一半都還不到 還早得很 02/13 11:34
36F：推 menace: 「若」 看來有人看不懂什麼是假設 而且我上面也是 02/13 11:38
37F：→ menace: 舉3% 02/13 11:38
38F：→ menace: 利率也不是1.8%啊 02/13 11:38
39F：→ MTKer5566: 看成調教 02/13 11:43
40F：→ TSMininder: 過年來房板問事、求籤就對了 02/13 11:52
獲益良多，可能過年後，就去買第二間。我看之前的文章，能貸到七成。
41F：推 jonson: 台灣到處都是建地、農地，跟香港不能比 02/13 11:53
42F：推 lovingbase: 換個名字買 每個人都可以掛1 一間 ；掛4數間 02/13 13:23
43F：→ lovingbase: 掛1第二間 七成 利率上調；掛1第三間 4成 再上調，皆 02/13 13:24
44F：→ lovingbase: 無寬限期。 02/13 13:24
可能只能掛自己了，我爸、我媽、我哥，都有一間收租。
這幾天看了文章，等裝潢完後，我想我也出租好了，
本來有想說自住，但還是家裡舒服些(透天)，活動空間大。
至於第二間，就直接走出租，貸七成，對我來說，沒有問題。過完年，就去看。
45F：→ mago: 算式沒問題，但數字很有問題，跟現實不符：1. 投報5%，2. 每 02/13 13:25
46F：→ mago: 間都可以貸到75%，以致這個結果推算有問題：投資1000萬可獲 02/13 13:25
47F：→ mago: 利146萬。 02/13 13:25
48F：→ mago: 這不是亂教是什麼 02/13 13:26
明白。這樣我也知道問題在哪了。感謝。
49F：推 deed0513: 我都直接買土地，跟建商爭鋒你參考看看 02/13 13:28
兇悍，這就是狼性吧。
50F：推 qkla: 沒所謂的半山腰，不然大家就不要賣房子等山頂就好，每個區 02/13 13:46
51F：→ qkla: 域跟波段自己要能辨識 02/13 13:46
52F：→ ringohejia: 小友是這樣用的嗎？聽起來有夠怪 02/13 14:02
可以啦。PTT 上都是一家人。
53F：推 sismiku: 人人4000萬買房的時候 02/13 14:33
54F：噓 max769: …… 02/13 15:05
55F：→ oncloudy: 你想這麼多幹嘛？ 02/13 16:06
56F：→ oncloudy: 我告訴你 全台灣只有台北市 02/13 16:06
57F：→ oncloudy: 符合市區跟地很小面積 02/13 16:06
58F：→ oncloudy: 其他地區 呵呵 不能說太多 哈哈哈哈 02/13 16:06
59F：→ kagaya: ......你真的不是來反串的嗎 02/13 17:17
哥。真不。是過年前買了房，現在才來補課。
60F：噓 max769: 何必想這麼多？ 想幹嘛呢？ 02/13 17:18
呵呵，想變成多多龍。你看看他的文章，多麼幸福。
61F：→ mow1982: 土地是死的，人是活的到處流動 02/13 19:25
明白。但我覺得雙北，上班族群，真的夠龐大。
我上班日搭藍線，都覺得人擠得跟豬圈一樣，所以我只會買捷運線周圍。
62F：→ kagaya: 真要補課先去把西卡的文章爬完。新手友善 02/13 20:07
有的，這幾天看了快 50 篇。其中收獲最大的就是槓杆的力量 & 借貸的想法。
在以前，我是不會去借貸開槓杆投資的，存股的想法就是用閒錢。
但現在我的觀念變了，借貸才是對的，重點在現金流嗄不嗄的過來。
對房子的想法也一點一點的在改變，想不到跟 ETF 一樣，勝率百分百。
63F：→ menace: 房子波動還比etf更低 02/13 21:50
這種金融商品，難怪每個都想買房。我才接觸房版一個月，就打算買 3 間了。
不過也替年輕人莫哀(小友現在 42)，300、400 不是想拿就拿得出來。
進錯行，基本上就跟買房絕緣，阿門。
64F：推 menace: 提升本業收入才是王道 02/14 05:48
是的。不過本業也講求 CP 值。我目前本業 CP 值非常高，可以說是做身體健康的。
大概會一路做到退休，薪水大概也就這樣了。
65F：推 hdw: 相信CECA大神是沒啥問題，但風險控管要自己做好 02/14 07:58
66F：→ hdw: 槓桿開好也要注意背後面的風險~~~ 02/14 07:58
67F：→ hdw: 另外你的問題，搜一下CECA大的文章大多有提到吧 02/14 07:59
營收自付，成年人了，會對自己的選擇負責。感謝。
68F：→ kagaya: 西卡至少有五百篇可爬吧XDDDDD我爬到當小說在看了 02/14 08:53
69F：→ kagaya: 看完你很多問題就懂了 02/14 08:53
我追 C 大，順便追一些有意思的題材，滿有趣的。
70F：推 celine007: 房版真是每天必追好劇，謝謝各路高手^^ 02/14 13:52
71F：推 vfhiroki: 想問cp高的職業是哪方面xddd 02/14 16:47
這位小弟兄。我在雙北，工作是軟韌(內容是寫 Code)，科技業的外商，CP 值很高，
雖然上下班要打卡，但不用加班，2023 年，我一天班都沒加過，然後月薪 18(13個月)。
尤其現在有 ChatGPT & Github Copliot，造輪子的事，我都交給 AI，
我只負責 review 邏輯是否正確。現在一天，專心在工作上只有四小時，
你可以算算看時薪有多高，CP 值真的沒話說。
不過我也只待過 2 間公司(都是外商)，第 1 間，剛畢業起薪 12(也是 13個月)，
這間就有壓力，剛畢業什麼都不會，就只能下班自己補課，但撐過 2 年就倒吃甘蔗，
跟買房有異曲同工之妙，就是要撐過前期，後面就可以享受果實，共勉之。
※ 編輯: usingPTT (220.141.25.119 臺灣), 02/14/2024 18:10:45
72F：推 flame1983: ceca也沒多神啦 他看其他縣市也不見得會比那些在地人 02/14 22:40
73F：→ flame1983: 準 自己多去市場走跳最準 02/14 22:40
74F：推 lookptt: 高雄薪水買不起台北房子 02/15 00:31