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看板home-sale
标题[请益] 用心请教 ceca 大神
时间Tue Feb 13 10:27:23 2024
各路神只，大家好。
小弟是买了房之後，才知道 home-sale 版，
也是现在才认识 ceca 高雄神，增加了我许多的知识面，很感谢。
现在小友，有个问题，
看到 C 大提到，台湾房价，还在低估，不到基本面(在半山腰)，
想请问下，台湾房价的基本面怎麽看？现在又走到山腰的哪个位阶？
谢谢各路英雄好汉。
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 220.141.25.119 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1707791245.A.3F9.html
1F：推 menace: 持有成本 vs 租金 02/13 10:29
再请益下，持有成本跟利率要几%才到顶？我知道租金抓 2%。
以自己举例，2000 的房子，头期 400，出租可以抓几%？
2F：推 chichi32: 三代薪水才够供养一间房时就是顶了 02/13 10:30
明白。那确实距离很远，我也是自己买的。
3F：推 NTU303150195: 等那些鲁蛇不哀嚎就是顶了 02/13 10:32
4F：嘘 fbifxxkma: 问这什麽空泛的烂问题，自己的功课自己做 02/13 10:32
哥，消气，因为许多概念还没有，很难问尖涩的问题。
5F：嘘 LinuxKernel: . 02/13 10:46
6F：→ Taiwanwolf: 当不再提买房正义而是租房正义时 02/13 10:48
7F：嘘 max769: 呵呵～ 02/13 10:48
8F：嘘 mangojocker: 不嘘不行 02/13 10:49
哥。嘘，没关系。可否多说点，不懂就是不懂，能多问就多问。还在建立概念。
9F：推 AndrewWiggs: 来房版不认识ㄚ巴，我只能给你祝福 02/13 10:53
请问，阿爸是哪位专家？感谢祝福。
10F：嘘 max769: 安捏喔～ 02/13 10:58
11F：推 menace: 持有成本=房贷利率+持有税 目前约等於2-2.5% 前几 02/13 11:01
12F：→ menace: 年中南部租金投报大多都是3%以上 收租特化型甚至有 02/13 11:01
13F：→ menace: 5-6%以上 近几年暴涨 但投报应该大多都还是有2-3% 02/13 11:01
14F：→ menace: 而且租金也在提升中 租金投报-持有成本就是利差 只 02/13 11:01
15F：→ menace: 要利差大於0 房地产基本面就是好的 也就是房价不涨 02/13 11:01
16F：→ menace: 都没压力 更何况一般情况租金和房价都会跟随通膨上 02/13 11:01
17F：→ menace: 升 02/13 11:01
哥。感谢。结论是，只要租金大於持有成本，基本面就是好的。
18F：嘘 NeihuSnape: 房子才1 2千万 但人民收入2 3百万 用屁眼想都知道 02/13 11:01
确实，身边最差的也有 160。买房没什压力。
19F：嘘 firefoxx: 你问这个要干嘛？无脑买不需要问 02/13 11:01
多吸收一些知识。只是买 0050，买到有点无聊。才去买房的。
20F：推 menace: 而且目前降息预期很高 升息机率已经近乎为零 一旦 02/13 11:05
21F：→ menace: 降息 利差就会扩大 基本面就会更好 像2020年 房贷1 02/13 11:05
22F：→ menace: .31% 随便买个3%产品都有1.69%的利差 单利计算假设 02/13 11:05
23F：→ menace: 房价不变光房租就可以赚3+（1.69*4）=9.76 涨幅都 02/13 11:05
哥。请教下，3+（1.69*4）=9.76 这条算式，我不懂，能否再解释下。谢谢。
24F：→ menace: 是额外多赚到的 02/13 11:05
25F：推 menace: 因为房贷八成 = 杠杆四倍 报酬率= 租金投报率+（租 02/13 11:16
26F：→ menace: 金投报率-利息）当然这是忽略房价涨幅 持有税 也用 02/13 11:16
27F：→ menace: 宽限期不还本金来计算 实际上每次还本金都是增加投 02/13 11:16
28F：→ menace: 入资金 就会降低报酬率 02/13 11:16
29F：→ menace: 打错 投报率=租金投报+（租金投报-利息*杠杆倍数） 02/13 11:17
30F：→ menace: 报酬率=租金投报率+（租金投报率-利息）*4 02/13 11:18
31F：→ menace: 报酬率=租金投报率+利差*杠杆倍数 02/13 11:19
哥。感谢。难怪大家一直说开 5 倍杠杆，光 1.69*4，就比买 0056 好。
34F：嘘 mago: 租金报酬那来的5%，可以不要乱教吗 02/13 11:32
这位小友，可否说下你的看法，上述除了租金 5%，算式，看起来没毛病啊。
35F：推 Detonate: 离香港人的程度一半都还不到 还早得很 02/13 11:34
36F：推 menace: 「若」 看来有人看不懂什麽是假设 而且我上面也是 02/13 11:38
37F：→ menace: 举3% 02/13 11:38
38F：→ menace: 利率也不是1.8%啊 02/13 11:38
39F：→ MTKer5566: 看成调教 02/13 11:43
40F：→ TSMininder: 过年来房板问事、求签就对了 02/13 11:52
获益良多，可能过年後，就去买第二间。我看之前的文章，能贷到七成。
41F：推 jonson: 台湾到处都是建地、农地，跟香港不能比 02/13 11:53
42F：推 lovingbase: 换个名字买 每个人都可以挂1 一间 ；挂4数间 02/13 13:23
43F：→ lovingbase: 挂1第二间 七成 利率上调；挂1第三间 4成 再上调，皆 02/13 13:24
44F：→ lovingbase: 无宽限期。 02/13 13:24
可能只能挂自己了，我爸、我妈、我哥，都有一间收租。
这几天看了文章，等装潢完後，我想我也出租好了，
本来有想说自住，但还是家里舒服些(透天)，活动空间大。
至於第二间，就直接走出租，贷七成，对我来说，没有问题。过完年，就去看。
45F：→ mago: 算式没问题，但数字很有问题，跟现实不符：1. 投报5%，2. 每 02/13 13:25
46F：→ mago: 间都可以贷到75%，以致这个结果推算有问题：投资1000万可获 02/13 13:25
47F：→ mago: 利146万。 02/13 13:25
48F：→ mago: 这不是乱教是什麽 02/13 13:26
明白。这样我也知道问题在哪了。感谢。
49F：推 deed0513: 我都直接买土地，跟建商争锋你参考看看 02/13 13:28
凶悍，这就是狼性吧。
50F：推 qkla: 没所谓的半山腰，不然大家就不要卖房子等山顶就好，每个区 02/13 13:46
51F：→ qkla: 域跟波段自己要能辨识 02/13 13:46
52F：→ ringohejia: 小友是这样用的吗？听起来有够怪 02/13 14:02
可以啦。PTT 上都是一家人。
53F：推 sismiku: 人人4000万买房的时候 02/13 14:33
54F：嘘 max769: …… 02/13 15:05
55F：→ oncloudy: 你想这麽多干嘛？ 02/13 16:06
56F：→ oncloudy: 我告诉你 全台湾只有台北市 02/13 16:06
57F：→ oncloudy: 符合市区跟地很小面积 02/13 16:06
58F：→ oncloudy: 其他地区 呵呵 不能说太多 哈哈哈哈 02/13 16:06
59F：→ kagaya: ......你真的不是来反串的吗 02/13 17:17
哥。真不。是过年前买了房，现在才来补课。
60F：嘘 max769: 何必想这麽多？ 想干嘛呢？ 02/13 17:18
呵呵，想变成多多龙。你看看他的文章，多麽幸福。
61F：→ mow1982: 土地是死的，人是活的到处流动 02/13 19:25
明白。但我觉得双北，上班族群，真的够庞大。
我上班日搭蓝线，都觉得人挤得跟猪圈一样，所以我只会买捷运线周围。
62F：→ kagaya: 真要补课先去把西卡的文章爬完。新手友善 02/13 20:07
有的，这几天看了快 50 篇。其中收获最大的就是杠杆的力量 & 借贷的想法。
在以前，我是不会去借贷开杠杆投资的，存股的想法就是用闲钱。
但现在我的观念变了，借贷才是对的，重点在现金流嗄不嗄的过来。
对房子的想法也一点一点的在改变，想不到跟 ETF 一样，胜率百分百。
63F：→ menace: 房子波动还比etf更低 02/13 21:50
这种金融商品，难怪每个都想买房。我才接触房版一个月，就打算买 3 间了。
不过也替年轻人莫哀(小友现在 42)，300、400 不是想拿就拿得出来。
进错行，基本上就跟买房绝缘，阿门。
64F：推 menace: 提升本业收入才是王道 02/14 05:48
是的。不过本业也讲求 CP 值。我目前本业 CP 值非常高，可以说是做身体健康的。
大概会一路做到退休，薪水大概也就这样了。
65F：推 hdw: 相信CECA大神是没啥问题，但风险控管要自己做好 02/14 07:58
66F：→ hdw: 杠杆开好也要注意背後面的风险~~~ 02/14 07:58
67F：→ hdw: 另外你的问题，搜一下CECA大的文章大多有提到吧 02/14 07:59
营收自付，成年人了，会对自己的选择负责。感谢。
68F：→ kagaya: 西卡至少有五百篇可爬吧XDDDDD我爬到当小说在看了 02/14 08:53
69F：→ kagaya: 看完你很多问题就懂了 02/14 08:53
我追 C 大，顺便追一些有意思的题材，满有趣的。
70F：推 celine007: 房版真是每天必追好剧，谢谢各路高手^^ 02/14 13:52
71F：推 vfhiroki: 想问cp高的职业是哪方面xddd 02/14 16:47
这位小弟兄。我在双北，工作是软韧(内容是写 Code)，科技业的外商，CP 值很高，
虽然上下班要打卡，但不用加班，2023 年，我一天班都没加过，然後月薪 18(13个月)。
尤其现在有 ChatGPT & Github Copliot，造轮子的事，我都交给 AI，
我只负责 review 逻辑是否正确。现在一天，专心在工作上只有四小时，
你可以算算看时薪有多高，CP 值真的没话说。
不过我也只待过 2 间公司(都是外商)，第 1 间，刚毕业起薪 12(也是 13个月)，
这间就有压力，刚毕业什麽都不会，就只能下班自己补课，但撑过 2 年就倒吃甘蔗，
跟买房有异曲同工之妙，就是要撑过前期，後面就可以享受果实，共勉之。
※ 编辑: usingPTT (220.141.25.119 台湾), 02/14/2024 18:10:45
72F：推 flame1983: ceca也没多神啦 他看其他县市也不见得会比那些在地人 02/14 22:40
73F：→ flame1983: 准 自己多去市场走跳最准 02/14 22:40
74F：推 lookptt: 高雄薪水买不起台北房子 02/15 00:31