作者miney (午夜之子)
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標題Re: [請益] 股息現金流負擔房貸
時間Mon Feb 12 17:30:25 2024
借討論發問：信貸+質押槓桿會太緊繃嗎
最近入手預售屋，另外想趁股市多頭信貸200萬投入高股息ETF，順便洗一圈當成預售工程
款，被家人告誡說槓桿開太大容錯率沒有。我設想的套利模式，真的過度樂觀嗎？
《薪資/資產》
-年薪 180-200萬浮動（月薪120k)
-台股+美股+現金 1100萬
-負債/貸款 0
《預售屋》
-總價1450（交屋前付款20%=296）
-交屋2026-2027
-已付148，待付74+74
-目標 出租養房等漲價賣出
-頭期/房貸 獨自負擔（評估寬限期月繳2萬、過寬限月繳5.5萬）
-還款資金：部分租金、部分薪資
《槓桿規劃-1:信貸》
-信貸 200萬
-核審方案 利率2.1%，7年償還
-預留20萬+餘180萬分批投入高股息ETF 00713
-目標：殖利率再爛4-5%大於貸款利率2.1%，借信貸轉一圈、無痛變成預售屋工程款
-月還款 2.5萬
-還款資金：薪資
家人意見是：自存
付款時若短缺、屆時再信貸週轉就好
《槓桿規劃-2:股票質押》
-元大證金 2.15%（已開辦尚未設質）
-雙重槓槓：信貸買入的00713質押借款3成，再買入，再設質（不借款），維持率拉到高
檔
-原持有的台股ETF中，除了正二波動略大不質押，其他則操作同00713
-還款：18個月後整付利息、借新還舊不還本
-目標：長期持有，透過借貸放大投資部位
-還款資金：配息+未來股價上漲價差
信貸200+質押200
總借款部位 400萬
家人意見：槓桿開太大，股崩加速撞車&現在萬8高檔
《最樂觀的劇本》 我的
股/房中長期成長，殖利率+價差cover借貸利息還有剩，房租無腦養房、持有5年賣出賺
《地獄倒霉鬼模式》 家人的
股/房雙崩+景氣衰退+失業+升息，殖利率/價差/租金/房價都吃屎，資金嘎不過GG
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1F：推 David1995: 寬限期開下去就好啊 02/12 17:36
2F：推 smallcheng: 你年薪高可走自己的劇本。 02/12 17:41
3F：→ GigiBuffon: 流動性資產幾乎都可以付清房子了 沒有爆掉的機率吧 02/12 17:43
4F：推 alexstag: 只有一個疑問，一樣股房高點，為什麼選擇要維持率 02/12 17:48
5F：→ alexstag: 的股票質押，而不是房產的槓桿更大 02/12 17:48
6F：推 arrest: 00713借六成全壓回去，已經很穩了，還不需要信貸 02/12 18:02
7F：推 menace: 要利息不如買美債 要增值不如買大盤 韭菜才買高股 02/12 18:11
8F：→ menace: 息 02/12 18:11
9F：→ menace: 質押的錢買股票風險很高 萬一真的崩盤就要補錢 信 02/12 18:12
10F：→ menace: 貸多一點或買槓桿型etf還好一點 02/12 18:12
11F：推 thefomalhaut: 看看我們的立法院長，你覺得台股可能破兩萬嗎？ 02/12 18:16
12F：噓 aq2272353712: 年薪那麼高，來問爽的喔 02/12 18:22
13F：推 Mny96: 質押三成不如不要辦，六成壓滿，如果跌了再買股票匯入不借 02/12 18:22
14F：→ Mny96: 錢就好 02/12 18:22
15F：噓 csgod1325: 低調 其實很多人都這樣做，提早退休 02/12 18:33
16F：→ csgod1325: 若要說唯一風險就是戰爭導致股市崩盤 02/12 18:33
17F：→ s7024546: 之前不是有人說明過信貸當頭期根本不用過水嗎 02/12 18:33
18F：推 junshian: 股市要看行政院長能不能做好 02/12 18:57
19F：→ junshian: 能源危機能不能改變 02/12 18:57
20F：→ junshian: 關立法院長什麼事 02/12 18:57
21F：噓 prostar: 低調 我就是這樣做 02/12 19:01
22F：推 k0939770752: 信貸200相較你資產1100根本沒風險，怎樣做都可以，不 02/12 19:07
23F：→ k0939770752: 過美債沒比高股息好嗎？ 02/12 19:07
24F：→ xxYAYAxx: 看你買在哪 現在租屋市場這麼多餘屋 你租的出去？ 02/12 19:30
25F：推 bms: 要不要買ETF後質押呢 這樣還都用洗 02/12 19:38
26F：推 ghytrfvbnmju: 你先算一下你的維持率可以撐住股票跌幾%不斷頭啊 02/12 19:38
27F：推 bms: 穩一點買債券ETF質押 波動比較小 02/12 19:41
28F：推 thirtynm: 看起來完全沒問題 02/12 19:47
29F：推 dreamdds: 有1100萬流動資金其實這些槓桿都小意思 02/12 21:42
30F：噓 kitten123: 低調，提早退休就靠這波了 02/12 23:29
31F：推 alannn: 只要收支比算的過，根本沒影響，槓桿全開才是對的 02/13 06:17
32F：噓 RealID2018: 你確定方案1缺錢時信貸借的到？而且200已經是信貸上 02/13 21:10
33F：→ RealID2018: 限了，沒幾間銀行信貸會借超過200 02/13 21:10