作者miney (午夜之子)
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标题Re: [请益] 股息现金流负担房贷
时间Mon Feb 12 17:30:25 2024
借讨论发问：信贷+质押杠杆会太紧绷吗
最近入手预售屋，另外想趁股市多头信贷200万投入高股息ETF，顺便洗一圈当成预售工程
款，被家人告诫说杠杆开太大容错率没有。我设想的套利模式，真的过度乐观吗？
《薪资/资产》
-年薪 180-200万浮动（月薪120k)
-台股+美股+现金 1100万
-负债/贷款 0
《预售屋》
-总价1450（交屋前付款20%=296）
-交屋2026-2027
-已付148，待付74+74
-目标 出租养房等涨价卖出
-头期/房贷 独自负担（评估宽限期月缴2万、过宽限月缴5.5万）
-还款资金：部分租金、部分薪资
《杠杆规划-1:信贷》
-信贷 200万
-核审方案 利率2.1%，7年偿还
-预留20万+余180万分批投入高股息ETF 00713
-目标：殖利率再烂4-5%大於贷款利率2.1%，借信贷转一圈、无痛变成预售屋工程款
-月还款 2.5万
-还款资金：薪资
家人意见是：自存
付款时若短缺、届时再信贷周转就好
《杠杆规划-2:股票质押》
-元大证金 2.15%（已开办尚未设质）
-双重杠杠：信贷买入的00713质押借款3成，再买入，再设质（不借款），维持率拉到高
档
-原持有的台股ETF中，除了正二波动略大不质押，其他则操作同00713
-还款：18个月後整付利息、借新还旧不还本
-目标：长期持有，透过借贷放大投资部位
-还款资金：配息+未来股价上涨价差
信贷200+质押200
总借款部位 400万
家人意见：杠杆开太大，股崩加速撞车&现在万8高档
《最乐观的剧本》 我的
股/房中长期成长，殖利率+价差cover借贷利息还有剩，房租无脑养房、持有5年卖出赚
《地狱倒霉鬼模式》 家人的
股/房双崩+景气衰退+失业+升息，殖利率/价差/租金/房价都吃屎，资金嘎不过GG
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1F：推 David1995: 宽限期开下去就好啊 02/12 17:36
2F：推 smallcheng: 你年薪高可走自己的剧本。 02/12 17:41
3F：→ GigiBuffon: 流动性资产几乎都可以付清房子了 没有爆掉的机率吧 02/12 17:43
4F：推 alexstag: 只有一个疑问，一样股房高点，为什麽选择要维持率 02/12 17:48
5F：→ alexstag: 的股票质押，而不是房产的杠杆更大 02/12 17:48
6F：推 arrest: 00713借六成全压回去，已经很稳了，还不需要信贷 02/12 18:02
7F：推 menace: 要利息不如买美债 要增值不如买大盘 韭菜才买高股 02/12 18:11
8F：→ menace: 息 02/12 18:11
9F：→ menace: 质押的钱买股票风险很高 万一真的崩盘就要补钱 信 02/12 18:12
10F：→ menace: 贷多一点或买杠杆型etf还好一点 02/12 18:12
11F：推 thefomalhaut: 看看我们的立法院长，你觉得台股可能破两万吗？ 02/12 18:16
12F：嘘 aq2272353712: 年薪那麽高，来问爽的喔 02/12 18:22
13F：推 Mny96: 质押三成不如不要办，六成压满，如果跌了再买股票汇入不借 02/12 18:22
14F：→ Mny96: 钱就好 02/12 18:22
15F：嘘 csgod1325: 低调 其实很多人都这样做，提早退休 02/12 18:33
16F：→ csgod1325: 若要说唯一风险就是战争导致股市崩盘 02/12 18:33
17F：→ s7024546: 之前不是有人说明过信贷当头期根本不用过水吗 02/12 18:33
18F：推 junshian: 股市要看行政院长能不能做好 02/12 18:57
19F：→ junshian: 能源危机能不能改变 02/12 18:57
20F：→ junshian: 关立法院长什麽事 02/12 18:57
21F：嘘 prostar: 低调 我就是这样做 02/12 19:01
22F：推 k0939770752: 信贷200相较你资产1100根本没风险，怎样做都可以，不 02/12 19:07
23F：→ k0939770752: 过美债没比高股息好吗？ 02/12 19:07
24F：→ xxYAYAxx: 看你买在哪 现在租屋市场这麽多余屋 你租的出去？ 02/12 19:30
25F：推 bms: 要不要买ETF後质押呢 这样还都用洗 02/12 19:38
26F：推 ghytrfvbnmju: 你先算一下你的维持率可以撑住股票跌几%不断头啊 02/12 19:38
27F：推 bms: 稳一点买债券ETF质押 波动比较小 02/12 19:41
28F：推 thirtynm: 看起来完全没问题 02/12 19:47
29F：推 dreamdds: 有1100万流动资金其实这些杠杆都小意思 02/12 21:42
30F：嘘 kitten123: 低调，提早退休就靠这波了 02/12 23:29
31F：推 alannn: 只要收支比算的过，根本没影响，杠杆全开才是对的 02/13 06:17
32F：嘘 RealID2018: 你确定方案1缺钱时信贷借的到？而且200已经是信贷上 02/13 21:10
33F：→ RealID2018: 限了，没几间银行信贷会借超过200 02/13 21:10