作者diedieway (呆呆威)
看板home-sale
標題[請益] 請問現在自建透套的報酬率？
時間Fri Oct 20 13:38:17 2023
最近投資物件附近蓋了一堆透天套房
（至少十棟以上）
很好奇缺工缺料的現在
自建透套真的好賺嗎，怎麼那麼多人在做？
大概蓋一間套房得成本是多少呀？
很好奇報價，不知道有沒有業內人士可以分享心得
蓋的範例如下
https://i.imgur.com/AQXJYG9.jpg
https://i.imgur.com/G2PbGDq.jpg
自己拋磚引玉一下
東海附近我學生家長蓋的出租透套
85戶套房工程造價1.5億
不包含土地跟內部裝潢
平均一戶套房建築成本177萬
一戶土地成本算建坪十坪200萬（少算）
裝潢、電氣抓30
一戶套房成本約400萬
租金1.5～2萬一戶，年頭報4-6%
還沒扣各種折舊、管理、空租成本
大棟的在壓低造價成本的情況下都這樣難賺了
那小棟的自地自建透套利潤在哪裡呀？
真的很好奇，還希望有業內人士分享
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1F：→ sdhpipt: 無中生家長? 10/20 13:40
喔
2F：推 smoothapple: 高報成本，向銀行套利？ 10/20 13:41
3F：推 smoothapple: 強者某同學家裡豪宅，地3000萬，建3000萬，蓋完鑑價1 10/20 13:43
4F：→ smoothapple: .2億，質押借6000萬公司營運用。 10/20 13:43
5F：→ abyssa1: 應該是自己的地沒成本吧 純投資建物投報應該不差 10/20 13:44
6F：→ abyssa1: 一般都是早年低成本買的地 素地也不好貸款 10/20 13:45
7F：推 benson502: 造價哪要1.5億，亂報的吧 10/20 13:46
那您聽到的 或業內評估的價格是?
8F：→ abyssa1: 扣土地成本的話一年10%+不錯啊 10/20 13:47
只是在計算投資報酬的時候
可以直接忽略土地成本嗎?
※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 13:51:09
9F：→ abyssa1: 如果土地是繼承的祖產的話 可以啊 10/20 13:52
10F：→ abyssa1: 祖產土地拿來賣=敗家子 10/20 13:56
11F：→ abyssa1: 活化選項只有空地出租跟蓋房子出租 10/20 13:56
12F：→ abyssa1: 你說報酬率怎麼算？ 10/20 13:56
13F：推 humaisme: 這要看點吧 十幾年以前好賺 現在少子化 蓋在私立的 10/20 13:58
14F：→ humaisme: 旁邊簡直找死 路竹這以前蓋一堆 很好租 好幾年前看到 10/20 13:58
15F：→ humaisme: 有人要脫手一直找不到替死鬼 10/20 13:58
16F：→ abyssa1: 我看以後加弄無障礙改成安養中心吧 10/20 14:00
17F：噓 evil0108: 哪家營造商 造價1.5億是搶錢喔 10/20 14:02
18F：→ benson502: 舉例來說，某新北市建案地下室挖4層蓋20幾樓，蓋2棟， 10/20 14:07
19F：→ benson502: 造價也才4億多，而且你土地成本那樣算也不對，第一如 10/20 14:07
兩棟20幾樓造價4億那請問他建一坪的費用是?十萬?現在還有這樣的價格嗎
20F：→ benson502: 果是家裡的，取得成本很低呀，對他們來說只要花建物的 10/20 14:07
21F：→ benson502: 錢就有投報率了，真要細算就是看總共幾坪土地去算那邊 10/20 14:07
22F：→ benson502: 土地價格，你用建坪去算幹嘛，他只是租人，以後土地還 10/20 14:07
23F：→ benson502: 是他們家的 10/20 14:07
24F：推 KrisNYC: 1. 某個尺寸以上不會比較便宜 10/20 14:23
25F：→ KrisNYC: 2.會這樣蓋多半是沒更好用途 投報也不算土地 10/20 14:24
26F：→ KrisNYC: 3. 2019以前 一套營造成本75-120萬 現在不確定 10/20 14:25
27F：→ KrisNYC: 但以前這種一套也大都只收8-12k 看起來投報差不多 10/20 14:26
謝謝 你提供的資訊清楚很多
※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 14:32:18
28F：→ abyssa1: 坪數不大的素地 除非隔壁在整合 不然賣不到你想像的市價 10/20 14:37
29F：→ abyssa1: 因為加了土地成本蓋起來投報就像你算的 太低了 10/20 14:37
30F：→ abyssa1: 蓋不出坡平車位也不好當集合住宅分戶賣，透套沒這問題 10/20 14:38
31F：推 KrisNYC: 他貼的第二張圖就是最便宜的蓋法啊 5層每層28坪4套 10/20 14:40
32F：推 gardeniablue: 土地持有久了，原空地放著也沒用(有人就是不想賣) 10/20 14:41
33F：→ KrisNYC: 基地大概55坪建蔽6成容積225-250 建坪130左右 10/20 14:41
其實我最想問的是 現在這樣蓋一坪通常要多少錢呀?
有沒有前輩剛蓋完的
※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 14:42:31
34F：→ gardeniablue: 自建就可以只計建築成本去算吧 10/20 14:42
35F：→ KrisNYC: 成本你拿13萬15萬套就有了 透套的最大效益差不多這樣 10/20 14:42
36F：→ KrisNYC: 其他概法都是這種的變體 雙拼 一樓店面之類 10/20 14:43
37F：推 gardeniablue: 自建的話可能拿一坪15-20萬試算… 10/20 14:44
38F：推 zhuilou: 這東西能貸款8成嗎 10/20 14:44
39F：→ KrisNYC: 大概多少這問題很難 只能說這種房子每間營造都能蓋 10/20 14:44
40F：→ gardeniablue: 自建現金要很夠… 10/20 14:45
41F：→ KrisNYC: 所以確實有人可以蓋得很便宜 只是一般人不一定有條件 10/20 14:45
42F：→ gardeniablue: 建完可轉房貸，但建造過程現金很重要 10/20 14:45
43F：→ KrisNYC: 所謂條件也包含便宜營造跟基地有沒有地緣關係 和他有空否 10/20 14:46
44F：→ abyssa1: 土建可能五成吧 不過蓋這種的通常貸款方式可以很多元 10/20 14:46
45F：→ zhuilou: 問題就是這種房貸很難8成吧 除非是住家類的比較能8成 10/20 14:47
46F：→ KrisNYC: 或是便宜營造只幫你粗胚 後面你能處理嗎 能就能便宜 10/20 14:47
47F：推 gardeniablue: 一坪15-20不會是簡單粗胚啦，至少磁磚窗門廁都有 10/20 14:49
48F：推 neilhuang: 投報率沒6%，怎麼不去買債券就好 10/20 14:59
49F：推 smoothapple: 應該是排除土地成本當作買機器設備來營運的算法 10/20 15:01
50F：→ smoothapple: 攤提折舊之後都是淨利 10/20 15:02
51F：→ Zexion: 會蓋85戶，花1.5億的人，你在幫他擔心什麼 10/20 15:14
52F：→ Zexion: 網上全新套一間15000，一年回收1500萬，10年攤平，更不用 10/20 15:19
53F：→ Zexion: 說後續融資操作 10/20 15:19
54F：推 kklarinet: 存在即合理 10/20 15:54
55F：推 peteryen: 純蓋完一坪14-15萬，省錢買家具放進去就能住人，不行就 10/20 16:32
56F：→ peteryen: 是再花錢清裝潢 10/20 16:32
57F：→ peteryen: 而且有些會這樣做的，單純是錢太多，以後遺產稅不少， 10/20 16:35
58F：→ peteryen: 趁早做避稅動作，我朋友也是花了1.5億買了一間地坪200 10/20 16:35
59F：→ peteryen: 坪50年的舊大樓，主要是以後要財產轉移時想少繳稅 10/20 16:35
60F：→ abyssa1: 避稅考量不錯 現金丟進去變成建物現值 帳面遺產大縮水 10/20 16:36
61F：→ abyssa1: 這種收租物件金流穩定又不好敗家變賣 10/20 16:37
62F：→ abyssa1: 有智慧的長輩 10/20 16:37
63F：推 gaussjordan: 土地成本算建坪 建築成本又算一次 剝皮店嗎 10/20 16:41
64F：推 peteryen: 我上面說的一坪14-15萬，說沒有含土地成本 10/20 16:50
65F：推 cossin: 扣掉土地 現在一坪15-20（看蓋的腳路） 10/20 17:05
66F：→ cossin: 如果自建套房的問題是衛浴 現在做衛浴很貴 10/20 17:05
67F：→ cossin: 每一間成本就疊上去 10/20 17:06
68F：推 prichman: 最近幾年營造貴 新房稅率貴 二工風險高 的確沒這麼香啦 10/20 20:19
69F：→ prichman: 雖然租金爆噴 還是中古增滿的卡赫 10/20 20:19
70F：推 smoothapple: 新蓋的有高建價貸款高槓桿的優點 10/21 06:20
71F：→ smoothapple: 舊的有違建大空間的優點 10/21 06:20
72F：→ smoothapple: 看資產位階和未來目標 10/21 06:22
73F：→ smoothapple: 如果遺贈節稅的把現金用完變貸款，也很好 10/21 06:23
74F：推 cobrabaton: 85間+公設樓梯，算起來1000建坪好了，自己發包至少15 10/21 22:24
75F：→ cobrabaton: 萬不含冷氣家具，1.5億很基本吧？現在有人蓋套房1建坪 10/21 22:24
76F：→ cobrabaton: 4萬的麻煩介紹一下 10/21 22:24
77F：→ cobrabaton: 還有加上電梯 10/21 22:24
78F：推 cobrabaton: 而且一堆人投資不算土地成本?機會成本懂嗎？不花錢蓋 10/21 22:50
79F：→ cobrabaton: 不用管理，然後純租地就有收入要拿來跟蓋好管理收租 10/21 22:50
80F：→ cobrabaton: 相比。土地不算成本不如拿來撿回收算了，反正自己時 10/21 22:50
81F：→ cobrabaton: 間也不用錢 10/21 22:50
82F：→ cobrabaton: 就算不算土地買賣成本也要換算地租吧 10/21 22:51