作者diedieway (呆呆威)
看板home-sale
标题[请益] 请问现在自建透套的报酬率？
时间Fri Oct 20 13:38:17 2023
最近投资物件附近盖了一堆透天套房
（至少十栋以上）
很好奇缺工缺料的现在
自建透套真的好赚吗，怎麽那麽多人在做？
大概盖一间套房得成本是多少呀？
很好奇报价，不知道有没有业内人士可以分享心得
盖的范例如下
https://i.imgur.com/AQXJYG9.jpg
https://i.imgur.com/G2PbGDq.jpg
自己抛砖引玉一下
东海附近我学生家长盖的出租透套
85户套房工程造价1.5亿
不包含土地跟内部装潢
平均一户套房建筑成本177万
一户土地成本算建坪十坪200万（少算）
装潢、电气抓30
一户套房成本约400万
租金1.5～2万一户，年头报4-6%
还没扣各种折旧、管理、空租成本
大栋的在压低造价成本的情况下都这样难赚了
那小栋的自地自建透套利润在哪里呀？
真的很好奇，还希望有业内人士分享
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1F：→ sdhpipt: 无中生家长? 10/20 13:40
喔
2F：推 smoothapple: 高报成本，向银行套利？ 10/20 13:41
3F：推 smoothapple: 强者某同学家里豪宅，地3000万，建3000万，盖完监价1 10/20 13:43
4F：→ smoothapple: .2亿，质押借6000万公司营运用。 10/20 13:43
5F：→ abyssa1: 应该是自己的地没成本吧 纯投资建物投报应该不差 10/20 13:44
6F：→ abyssa1: 一般都是早年低成本买的地 素地也不好贷款 10/20 13:45
7F：推 benson502: 造价哪要1.5亿，乱报的吧 10/20 13:46
那您听到的 或业内评估的价格是?
8F：→ abyssa1: 扣土地成本的话一年10%+不错啊 10/20 13:47
只是在计算投资报酬的时候
可以直接忽略土地成本吗?
※ 编辑: diedieway (125.230.207.24 台湾), 10/20/2023 13:51:09
9F：→ abyssa1: 如果土地是继承的祖产的话 可以啊 10/20 13:52
10F：→ abyssa1: 祖产土地拿来卖=败家子 10/20 13:56
11F：→ abyssa1: 活化选项只有空地出租跟盖房子出租 10/20 13:56
12F：→ abyssa1: 你说报酬率怎麽算？ 10/20 13:56
13F：推 humaisme: 这要看点吧 十几年以前好赚 现在少子化 盖在私立的 10/20 13:58
14F：→ humaisme: 旁边简直找死 路竹这以前盖一堆 很好租 好几年前看到 10/20 13:58
15F：→ humaisme: 有人要脱手一直找不到替死鬼 10/20 13:58
16F：→ abyssa1: 我看以後加弄无障碍改成安养中心吧 10/20 14:00
17F：嘘 evil0108: 哪家营造商 造价1.5亿是抢钱喔 10/20 14:02
18F：→ benson502: 举例来说，某新北市建案地下室挖4层盖20几楼，盖2栋， 10/20 14:07
19F：→ benson502: 造价也才4亿多，而且你土地成本那样算也不对，第一如 10/20 14:07
两栋20几楼造价4亿那请问他建一坪的费用是?十万?现在还有这样的价格吗
20F：→ benson502: 果是家里的，取得成本很低呀，对他们来说只要花建物的 10/20 14:07
21F：→ benson502: 钱就有投报率了，真要细算就是看总共几坪土地去算那边 10/20 14:07
22F：→ benson502: 土地价格，你用建坪去算干嘛，他只是租人，以後土地还 10/20 14:07
23F：→ benson502: 是他们家的 10/20 14:07
24F：推 KrisNYC: 1. 某个尺寸以上不会比较便宜 10/20 14:23
25F：→ KrisNYC: 2.会这样盖多半是没更好用途 投报也不算土地 10/20 14:24
26F：→ KrisNYC: 3. 2019以前 一套营造成本75-120万 现在不确定 10/20 14:25
27F：→ KrisNYC: 但以前这种一套也大都只收8-12k 看起来投报差不多 10/20 14:26
谢谢 你提供的资讯清楚很多
※ 编辑: diedieway (125.230.207.24 台湾), 10/20/2023 14:32:18
28F：→ abyssa1: 坪数不大的素地 除非隔壁在整合 不然卖不到你想像的市价 10/20 14:37
29F：→ abyssa1: 因为加了土地成本盖起来投报就像你算的 太低了 10/20 14:37
30F：→ abyssa1: 盖不出坡平车位也不好当集合住宅分户卖，透套没这问题 10/20 14:38
31F：推 KrisNYC: 他贴的第二张图就是最便宜的盖法啊 5层每层28坪4套 10/20 14:40
32F：推 gardeniablue: 土地持有久了，原空地放着也没用(有人就是不想卖) 10/20 14:41
33F：→ KrisNYC: 基地大概55坪建蔽6成容积225-250 建坪130左右 10/20 14:41
其实我最想问的是 现在这样盖一坪通常要多少钱呀?
有没有前辈刚盖完的
※ 编辑: diedieway (125.230.207.24 台湾), 10/20/2023 14:42:31
34F：→ gardeniablue: 自建就可以只计建筑成本去算吧 10/20 14:42
35F：→ KrisNYC: 成本你拿13万15万套就有了 透套的最大效益差不多这样 10/20 14:42
36F：→ KrisNYC: 其他概法都是这种的变体 双拼 一楼店面之类 10/20 14:43
37F：推 gardeniablue: 自建的话可能拿一坪15-20万试算… 10/20 14:44
38F：推 zhuilou: 这东西能贷款8成吗 10/20 14:44
39F：→ KrisNYC: 大概多少这问题很难 只能说这种房子每间营造都能盖 10/20 14:44
40F：→ gardeniablue: 自建现金要很够… 10/20 14:45
41F：→ KrisNYC: 所以确实有人可以盖得很便宜 只是一般人不一定有条件 10/20 14:45
42F：→ gardeniablue: 建完可转房贷，但建造过程现金很重要 10/20 14:45
43F：→ KrisNYC: 所谓条件也包含便宜营造跟基地有没有地缘关系 和他有空否 10/20 14:46
44F：→ abyssa1: 土建可能五成吧 不过盖这种的通常贷款方式可以很多元 10/20 14:46
45F：→ zhuilou: 问题就是这种房贷很难8成吧 除非是住家类的比较能8成 10/20 14:47
46F：→ KrisNYC: 或是便宜营造只帮你粗胚 後面你能处理吗 能就能便宜 10/20 14:47
47F：推 gardeniablue: 一坪15-20不会是简单粗胚啦，至少磁砖窗门厕都有 10/20 14:49
48F：推 neilhuang: 投报率没6%，怎麽不去买债券就好 10/20 14:59
49F：推 smoothapple: 应该是排除土地成本当作买机器设备来营运的算法 10/20 15:01
50F：→ smoothapple: 摊提折旧之後都是净利 10/20 15:02
51F：→ Zexion: 会盖85户，花1.5亿的人，你在帮他担心什麽 10/20 15:14
52F：→ Zexion: 网上全新套一间15000，一年回收1500万，10年摊平，更不用 10/20 15:19
53F：→ Zexion: 说後续融资操作 10/20 15:19
54F：推 kklarinet: 存在即合理 10/20 15:54
55F：推 peteryen: 纯盖完一坪14-15万，省钱买家具放进去就能住人，不行就 10/20 16:32
56F：→ peteryen: 是再花钱清装潢 10/20 16:32
57F：→ peteryen: 而且有些会这样做的，单纯是钱太多，以後遗产税不少， 10/20 16:35
58F：→ peteryen: 趁早做避税动作，我朋友也是花了1.5亿买了一间地坪200 10/20 16:35
59F：→ peteryen: 坪50年的旧大楼，主要是以後要财产转移时想少缴税 10/20 16:35
60F：→ abyssa1: 避税考量不错 现金丢进去变成建物现值 帐面遗产大缩水 10/20 16:36
61F：→ abyssa1: 这种收租物件金流稳定又不好败家变卖 10/20 16:37
62F：→ abyssa1: 有智慧的长辈 10/20 16:37
63F：推 gaussjordan: 土地成本算建坪 建筑成本又算一次 剥皮店吗 10/20 16:41
64F：推 peteryen: 我上面说的一坪14-15万，说没有含土地成本 10/20 16:50
65F：推 cossin: 扣掉土地 现在一坪15-20（看盖的脚路） 10/20 17:05
66F：→ cossin: 如果自建套房的问题是卫浴 现在做卫浴很贵 10/20 17:05
67F：→ cossin: 每一间成本就叠上去 10/20 17:06
68F：推 prichman: 最近几年营造贵 新房税率贵 二工风险高 的确没这麽香啦 10/20 20:19
69F：→ prichman: 虽然租金爆喷 还是中古增满的卡赫 10/20 20:19
70F：推 smoothapple: 新盖的有高建价贷款高杠杆的优点 10/21 06:20
71F：→ smoothapple: 旧的有违建大空间的优点 10/21 06:20
72F：→ smoothapple: 看资产位阶和未来目标 10/21 06:22
73F：→ smoothapple: 如果遗赠节税的把现金用完变贷款，也很好 10/21 06:23
74F：推 cobrabaton: 85间+公设楼梯，算起来1000建坪好了，自己发包至少15 10/21 22:24
75F：→ cobrabaton: 万不含冷气家具，1.5亿很基本吧？现在有人盖套房1建坪 10/21 22:24
76F：→ cobrabaton: 4万的麻烦介绍一下 10/21 22:24
77F：→ cobrabaton: 还有加上电梯 10/21 22:24
78F：推 cobrabaton: 而且一堆人投资不算土地成本?机会成本懂吗？不花钱盖 10/21 22:50
79F：→ cobrabaton: 不用管理，然後纯租地就有收入要拿来跟盖好管理收租 10/21 22:50
80F：→ cobrabaton: 相比。土地不算成本不如拿来捡回收算了，反正自己时 10/21 22:50
81F：→ cobrabaton: 间也不用钱 10/21 22:50
82F：→ cobrabaton: 就算不算土地买卖成本也要换算地租吧 10/21 22:51