作者phantomboy (阿賓)
看板home-sale
標題[請益] 投資管理爛v.s管理好的大樓。好難抉擇呀
時間Sat Aug 5 22:45:23 2023
各位前輩房神大家好
小弟房產投資小白，剛好手邊有一點閒錢想要買房置產
地點在高雄
看了約20間，但是越看越覺得很困惑，面臨了一個非常困難的點
“究竟要選便宜，但是管理、住戶素質明顯很爛的大樓，還是要選稍貴，但是管理好，住戶相對素質高的大樓”
雖然知道ceca大常說，不要用自住的眼光看投資型商品。但是想到長遠一點，總會覺得有點困惑
假設相同年份（都是約5-8年大樓）
1.管理好的大樓。不但社區有嚴謹的規約約束住戶，社區的氣氛明亮，打掃以及環境維護較為用心
2.管理差的大樓。雖然年份不久（約七八年）但是看房的當下，明顯感覺到公設打掃有點隨便，很多地方斑駁沒有整修。管理員也「不是」24小時的。每戶房門外亂七八糟，雜物、鞋子隨意擺在走廊外面
今日看得這兩棟大樓都是在同一條七賢路，網路查詢的租金，同坪數房型都是差不多（不排除房仲出怪招弄幾個假出租廣告）
假設買價一坪價差2-3萬，到底要選哪個比較好呢？
內心猶豫的地方在於，大樓管理的素質及外觀的新舊，對於往後的增值性會不會有差別
假設N年以後，周遭的房價都漲了
這兩個東西投報率會一樣嗎？
如果投保率一樣
那………..
我買管理好的幹嘛？
我買便宜的就好了呀～
但是，老師……..這題真的那麼簡單嗎？事實真的如同我上面想的那樣嗎？
超困惑
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1F：推 wlcaroline: 想知道+1 08/05 22:48
2F：推 mfcke: 這跟妳選的產品還有出場時間有關 08/05 22:55
3F：→ mfcke: 坪數大小跟持有時間 會有不同答案 08/05 22:56
4F：推 ceca: 凡事都有相對價格. 08/05 22:57
5F：→ ceca: 細節都是要抓在地相對價格被低估的.08/05 22:57
6F：→ ceca: 例如美術館好了,賓果是最便宜的.08/05 22:58
7F：→ ceca: 但2016的時候買賓果會成為最大贏家/08/05 22:58
8F：→ ceca: 但2022年後買賓果會賺的比大多數物件少.08/05 22:58
9F：→ ceca: 相對價格會因為產品不同而有不同的震盪/08/05 22:58
10F：→ ceca: 因此細節就是要在地分析+判斷,然後買相對低價的東西.08/05 22:58
11F：→ ceca: 不過如果你拉大長期1x年起跳這種.08/05 22:59
12F：→ ceca: 漲幅就會越差越少..08/05 22:59
13F：→ ceca: 就像你買高雄諾貝爾...08/05 22:59
14F：→ ceca: 2003以後買,放到今天.08/05 22:59
15F：→ ceca: 你賺的應該只有比別人多沒比別人少.08/05 22:59
16F：→ ceca: 諾貝爾名稱夠臭了吧...顆顆.08/05 23:00
17F：→ ceca: 你豪宅漲的營他?
感謝ceca大神回覆
常常都會看到您說「相對被低估」
想請教這個是要如何判斷呢？
是不是以同樣房型、地段跟屋齡來判斷。
而不考慮太多外在因素，例如上面文章說的管理層面還有居民素質等等
例如同樣租金，但是房價相對便宜這個點來判斷
08/05 23:00
18F：推 mfcke: 你說的管理爛有多爛 假設你持有五年跟十年會爛到什麼程度08/05 23:00
19F：→ mfcke: 這要看當地市場推估 假設你持有十年 然後推估會爛到跟城08/05 23:00
20F：→ mfcke: 中城一樣 我隨便舉例 那當然就不要 但是你只想持有五年 就08/05 23:00
21F：→ mfcke: 跑 當地有個題材 那又能買惹 不動產很看local 性08/05 23:00
感謝mfcke大神回覆
爛管理大概就是像電梯的公告，隨便用膠帶黏在牆壁。或著才五六年屋，一堆地方油漆斑駁也沒有想要補
這些管理爛的地方，幾乎都會發生在管理員不是24小時、以及戶數很少的地方
比較擔心的是，這種屋主不太想管的社區。久了以後會發生什麼事情
是不是不宜長期持有，應該以兩到三年脫手為基準
22F：→ ceca: 你國硯漲的營他?你皇苑百立的新屋漲的贏他? 08/05 23:00
23F：→ ceca: 但是如果你是199x年買到諾貝爾新屋的.08/05 23:01
24F：→ ceca: 2000年那一波跌下來,你吃到很痛喔.08/05 23:01
※ 編輯: phantomboy (101.9.184.172 臺灣), 08/05/2023 23:17:32
※ 編輯: phantomboy (101.9.184.172 臺灣), 08/05/2023 23:22:11
25F：→ ISNAKEI: 爛的 可以多買幾間 08/05 23:22
26F：推 e0821: 三五年脫手的話買便宜的沒差。但是如果屋齡超過20以上的話 08/05 23:29
27F：→ e0821: 就不要買管理爛的，不然電梯壞掉沒有修房價會跌很慘。 08/05 23:29
28F：→ oncloudy: 高雄就不用了。台北都買不完了… 08/06 07:05
29F：推 hdw: 這種年份少的大樓應該都還好吧！24小時保全有啥好~~!我想撤 08/06 13:00
30F：→ hdw: 都撤不掉 08/06 13:00
31F：→ hdw: 這社區應該就是想省錢而已，畢竟很多支出都沒啥意義 08/06 13:01