作者phantomboy (阿宾)
看板home-sale
标题[请益] 投资管理烂v.s管理好的大楼。好难抉择呀
时间Sat Aug 5 22:45:23 2023
各位前辈房神大家好
小弟房产投资小白，刚好手边有一点闲钱想要买房置产
地点在高雄
看了约20间，但是越看越觉得很困惑，面临了一个非常困难的点
“究竟要选便宜，但是管理、住户素质明显很烂的大楼，还是要选稍贵，但是管理好，住户相对素质高的大楼”
虽然知道ceca大常说，不要用自住的眼光看投资型商品。但是想到长远一点，总会觉得有点困惑
假设相同年份（都是约5-8年大楼）
1.管理好的大楼。不但社区有严谨的规约约束住户，社区的气氛明亮，打扫以及环境维护较为用心
2.管理差的大楼。虽然年份不久（约七八年）但是看房的当下，明显感觉到公设打扫有点随便，很多地方斑驳没有整修。管理员也「不是」24小时的。每户房门外乱七八糟，杂物、鞋子随意摆在走廊外面
今日看得这两栋大楼都是在同一条七贤路，网路查询的租金，同坪数房型都是差不多（不排除房仲出怪招弄几个假出租广告）
假设买价一坪价差2-3万，到底要选哪个比较好呢？
内心犹豫的地方在於，大楼管理的素质及外观的新旧，对於往後的增值性会不会有差别
假设N年以後，周遭的房价都涨了
这两个东西投报率会一样吗？
如果投保率一样
那………..
我买管理好的干嘛？
我买便宜的就好了呀～
但是，老师……..这题真的那麽简单吗？事实真的如同我上面想的那样吗？
超困惑
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1F：推 wlcaroline: 想知道+1 08/05 22:48
2F：推 mfcke: 这跟你选的产品还有出场时间有关 08/05 22:55
3F：→ mfcke: 坪数大小跟持有时间 会有不同答案 08/05 22:56
4F：推 ceca: 凡事都有相对价格. 08/05 22:57
5F：→ ceca: 细节都是要抓在地相对价格被低估的.08/05 22:57
6F：→ ceca: 例如美术馆好了,宾果是最便宜的.08/05 22:58
7F：→ ceca: 但2016的时候买宾果会成为最大赢家/08/05 22:58
8F：→ ceca: 但2022年後买宾果会赚的比大多数物件少.08/05 22:58
9F：→ ceca: 相对价格会因为产品不同而有不同的震荡/08/05 22:58
10F：→ ceca: 因此细节就是要在地分析+判断,然後买相对低价的东西.08/05 22:58
11F：→ ceca: 不过如果你拉大长期1x年起跳这种.08/05 22:59
12F：→ ceca: 涨幅就会越差越少..08/05 22:59
13F：→ ceca: 就像你买高雄诺贝尔...08/05 22:59
14F：→ ceca: 2003以後买,放到今天.08/05 22:59
15F：→ ceca: 你赚的应该只有比别人多没比别人少.08/05 22:59
16F：→ ceca: 诺贝尔名称够臭了吧...颗颗.08/05 23:00
17F：→ ceca: 你豪宅涨的营他?
感谢ceca大神回覆
常常都会看到您说「相对被低估」
想请教这个是要如何判断呢？
是不是以同样房型、地段跟屋龄来判断。
而不考虑太多外在因素，例如上面文章说的管理层面还有居民素质等等
例如同样租金，但是房价相对便宜这个点来判断
08/05 23:00
18F：推 mfcke: 你说的管理烂有多烂 假设你持有五年跟十年会烂到什麽程度08/05 23:00
19F：→ mfcke: 这要看当地市场推估 假设你持有十年 然後推估会烂到跟城08/05 23:00
20F：→ mfcke: 中城一样 我随便举例 那当然就不要 但是你只想持有五年 就08/05 23:00
21F：→ mfcke: 跑 当地有个题材 那又能买惹 不动产很看local 性08/05 23:00
感谢mfcke大神回覆
烂管理大概就是像电梯的公告，随便用胶带黏在墙壁。或着才五六年屋，一堆地方油漆斑驳也没有想要补
这些管理烂的地方，几乎都会发生在管理员不是24小时、以及户数很少的地方
比较担心的是，这种屋主不太想管的社区。久了以後会发生什麽事情
是不是不宜长期持有，应该以两到三年脱手为基准
22F：→ ceca: 你国砚涨的营他?你皇苑百立的新屋涨的赢他? 08/05 23:00
23F：→ ceca: 但是如果你是199x年买到诺贝尔新屋的.08/05 23:01
24F：→ ceca: 2000年那一波跌下来,你吃到很痛喔.08/05 23:01
※ 编辑: phantomboy (101.9.184.172 台湾), 08/05/2023 23:17:32
※ 编辑: phantomboy (101.9.184.172 台湾), 08/05/2023 23:22:11
25F：→ ISNAKEI: 烂的 可以多买几间 08/05 23:22
26F：推 e0821: 三五年脱手的话买便宜的没差。但是如果屋龄超过20以上的话 08/05 23:29
27F：→ e0821: 就不要买管理烂的，不然电梯坏掉没有修房价会跌很惨。 08/05 23:29
28F：→ oncloudy: 高雄就不用了。台北都买不完了… 08/06 07:05
29F：推 hdw: 这种年份少的大楼应该都还好吧！24小时保全有啥好~~!我想撤 08/06 13:00
30F：→ hdw: 都撤不掉 08/06 13:00
31F：→ hdw: 这社区应该就是想省钱而已，毕竟很多支出都没啥意义 08/06 13:01