作者ceca (生活藝術大師 N)
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標題Re: [新聞] 想買老公寓遭家人反對 他問「真的不推
時間Sat Aug 5 01:25:20 2023
其實推文講到.
買老公寓翻成套房收租.
恩,身為投資客,雙北我不知道.
中南部並不太建議這樣搞.
也不是賺不到錢.
只是效應不好.
改套房這個東西,這些年跳下來做的投資人太多.
尤其投資老師很愛.
王派宏當年也是這個起家.
為啥老師愛做套房?
因為可以穩定看到錢+學員比較有耐心.
如果你是做轉賣的,你超過半年沒賣掉,就一大堆學員在那邊肌肌歪歪胡思亂想.
然後就會有人要撤股,有人要降價賣有人要OOXX.
反正呢,買賣這種事情,對不動產外行人來講,"心魔"都很大..XD
像我這種從小,媽媽賣房子不到天價不成交,賣三年也在所不惜的教育出來的.
買賣我們這種特別有耐心.
一定要釣到我要的價格,並且都會規畫很多賣比較久的現金流或是物件配置安排.
但後來發現,我們這種叫做異類....大多數人的內心是無法承受三個月沒賣掉的壓力的.
更不論半年甚至到一年.
因此投資老師如果做買賣,學員很難控制,毛一大堆.
然後弄不好都會賺錢搞成賠錢...
(有人想徹股,並且煽動其他股東只要多一兩個要降價賣.
你就賠錢了...哈哈哈.)
所以很多老師都愛轉作收租.
但因為太多人跑去改套房.
因此你在改套房租金上面看,實際租金成長很差.
(這邊不論雙北)
遠不如其他兩房三房四房這段時間的租金暴漲.
這代表,改套房在供需上面並沒有優勢...甚至相對其他產品是劣勢.
而反過來講.
公寓的剛需最大利基點有兩點.
1.空間.
2.地點.
這兩點組成公寓對於家庭來講有非常強悍的剛需立基點.無敵狀態,沒人能打.
而地點不論.
公寓是最便宜取得足夠空間的產品.
而改套房在空間上面,有一個東西優於公寓,那就是增建滿的小巷子透天.
例如2~3米巷正3樓增建滿的透天,改成7套房.
它的空間成本會比公寓還低.
另外還有一種...那就是住辦大樓的辦公室,大坪數被拿去改套.
(大坪數老辦公室單坪價都很低)
這種成本也快跟公寓一樣,但...他有電梯!!!!.
所以在改套房上面來講,改套房本身就不是優勢投資型態.
外加,公寓改套房也不是他最有競爭力.
而反過來講.
今天公寓數量就那麼多.
例如整個都市就是單位100個公寓.
永遠都不會增加....因為建商不會去蓋4x~5x年老公寓出來.
這種東西無法產出.
但是這種東西會減少.
非雙北,都更機率很低,所以不論都更.
那...甚麼情況會讓公寓減少呢?
就是一堆老師把公寓拿去改套房...顆顆顆.
所以實際市場公寓數量100 99 98 97這樣一路在下降.
這種情況代表甚麼?
代表公寓這種東西,不但有無敵的鋼需立足點.
再有空間需求財力又有限的家庭市場中...公寓競爭力..
鼎天無敵沒人能打.
然後....他的數量還在不段的減少當中.
因此..
這東西本來就是一個長期越來越強勢的產品.
所以做公寓為啥都沒啥壓力和煩惱.
啊我在一個順勢的狀況下順勢去做.
長期就是穩賺.
那短期就算發生甚麼意外,我也沒啥好怕的.
任呵麻煩,我無腦擺著就可以自然解開...顆顆.
因此我在一個穩贏穩賺的大方向下.
再去操作怎樣賺更多或是賺更快而已.
當然啦,你說其他產品可能也有其他的優勢.
例如老電梯大樓可以吃那些膝蓋不好的老人市場.
也沒錯.
所以老電梯大樓也是可以爽爽操作...
不過這邊只限定公寓和他專屬的市場族群做討論.
一個東西,只要有一個比例不要太低的族群,是鐵打的客群.
那這個東西就有鐵一般的立足點.
有立足點的東西做投資,那你的風險自然就會非常的小..
豪宅尤其中南部大樓型豪宅,立足點就是有限.
(他有別墅,甚至自建別墅,自建農舍可以取代...有錢人不一定要住豪宅大樓)
(外加新豪宅將會成為你既有豪宅的更強勢競爭者)
因此豪宅風險比較大.
辦公室也有廠辦或是透天或是店面來競爭.
而且辦公室吃折舊很重.....所以A/B辦也是有不少風險.
(但是最便宜的辦公室,會有妙用....就算他拿去做八大,也是一種妙用..
所以最便宜的垃圾辦公室,只要他可以正常的進駐產業,而不是像摩天樓那樣干涉太多.
那他也會有立足點)
so...公寓這種東西.
相對於那些根基不穩的產品而言.
就是這麼的低風險和穩賺...
而且.
根本不需要向建商整天買廣告洗腦大家要買他的新屋.
公寓這種東西,你擺著就好.
永遠都有很多"清醒過來"的剛性需求,跑來買..
他需求那麼強,還需要股催別人買?還需要打廣告?...
當然啦,以上有一個前提就是.
公寓價格不能太高.
之前公寓炒作太囂張的時候.
3F公寓都快跟2x年大樓差不多價格.
嚇死寶寶.
那種情況...就不要再硬切入公寓了.
不如轉換去買3x~4x年老大樓...
老大樓也有它的立足點...換個市場,海闊天空.
但是.
除非你的公寓格局有問題(例如前不久那個長型前後窗然後有暗房的)
不然只要公寓格局可以正常.
那我都不太建議去改套房.
除非你看到哪一天,套房的房租有瘋狂的拉升上漲並且漲幅壓過其他兩房三房四房產品.
那種情況再說.
(如果湧入大量外來人口,尤其對岸的.有可能發生....但不是今天)
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1F：推 lalala419: 推 08/05 01:28
2F：→ abyssa1: 台北的話 透天太少 公寓改套租金也夠高了 08/05 01:34
3F：噓 a000000000: 台北公寓隔套比較好賺八 08/05 01:38
4F：推 leota: 雙北的隔套租金能漲嗎～～ 08/05 01:44
5F：推 shuichia: 一間公寓改4套，等同持有4間房客流動性高的出租物件， 08/05 01:44
6F：→ shuichia: 管理比較麻煩，還不如改兩套正2房，租金不比4套差多少 08/05 01:44
7F：→ shuichia: 但租客穩定到爆，要賣也相對隔套物件好賣 08/05 01:44
8F：推 w21kp: 睡前推推 08/05 01:46
9F：推 jerry1019: 桃園公寓改套，覺得慘。除非前一手改好 08/05 01:47
10F：→ jerry1019: 便宜賣的，投報還不錯。我已改的， 08/05 01:48
11F：→ jerry1019: 當作長期抗戰，租到捷運通了再說。 08/05 01:48
12F：推 WMV: 這篇對公寓投資流真實用 08/05 01:49
13F：推 heart000: 小港三房老公寓改裝ing，希望能找到好房客（祈禱 08/05 01:51
14F：→ WMV: 前兩年看過只翻新沒裝璜公寓掛賣的，價格開超高價，掛賣很久 08/05 01:51
15F：→ WMV: ，兩年後周圍實登慢慢向該價靠進，最後那間也下架了 08/05 01:51
16F：推 s940758: 上課時間到了 08/05 02:09
17F：噓 a000000000: 台北好區兩套正2房還電梯大樓應該比公寓改4套貴很多 08/05 02:24
18F：推 Narok: 而且老公寓房屋稅極低甚至沒有，直接把魯空因為的神器屯房 08/05 02:35
19F：→ Narok: 稅打爆 08/05 02:35
20F：→ SDFSDF: 囤房稅完全打不到老屋….加倍房屋稅20倍搞不好都比新大樓 08/05 02:49
21F：→ SDFSDF: 低 08/05 02:49
22F：推 partsex: 台北租金投報率不高 要玩出租只能玩舊公寓分割 08/05 02:53
23F：→ partsex: 以房客的觀點來看 台北租金比中南部高 08/05 02:53
24F：→ partsex: 以房東的觀點來看 其實中南部租金比較高 08/05 02:53
25F：→ partsex: 房客看的是1坪要花多少錢去租 08/05 02:54
26F：→ partsex: 房東看的是 我花1000萬 那可以租多少錢 08/05 02:54
27F：推 partsex: 中南部拼都更不實際 重劃區太多 看有沒有辦法被重劃比較 08/05 03:03
28F：→ partsex: 實際 08/05 03:04
29F：→ partsex: 中南部套房要租到破萬 就是要獨洗曬+流理臺 可租個1萬5 08/05 03:05
30F：→ partsex: 只有床跟電視書桌 就沒其他空間的套房 極限就在1萬 08/05 03:06
31F：→ mantis216: 推啊 值得參考 08/05 19:05
32F：推 zaza5566: 整天喊老公寓誰要買的就87啊 你有錢當然有的選 08/05 19:19
33F：→ zaza5566: 但更多的是沒錢的啊 爛的沒整理又不要 08/05 19:19
34F：→ zaza5566: 最後還不是買投資客整理好的 08/05 19:20
35F：→ zaza5566: 整天罵投資客黑心… 那就買爛房自己改啊= = 08/05 19:21
36F：推 Mithra: 推 老公寓好物 08/05 19:29
37F：推 bettybuy: 罵投資客黑心是罵那些裝潢漂亮，但壁癌漏水遮起來不予 08/05 19:32
38F：→ bettybuy: 揭露的黑心投資客 08/05 19:32
39F：推 alanbread: 台中公寓隔套椰蠻好租的 08/05 19:42
40F：→ alanbread: 壁癌漏水遮起來的投資客是北七而且很少數，那東西修起 08/05 19:43
41F：→ alanbread: 來這麼便宜 08/05 19:43
42F：→ nicejeffery: 改套的房真的不好賣,一般自住客不買,房東也不會買因 08/05 19:44
43F：→ nicejeffery: 會懷疑若好租為什麼要賣 08/05 19:44
44F：推 alanbread: 而且老屋都馬從泥作到地板全部重做，水電進場就處理好 08/05 19:45
45F：→ alanbread: 了，刻意留著壁癌不處理，到時候木工油漆怎麼做你教我 08/05 19:45
46F：→ alanbread: ？ 08/05 19:45
47F：→ alanbread: 好租為什麼要賣？現金投報率漂亮啊，但週轉率就不漂亮 08/05 19:46
48F：→ alanbread: ，要等 08/05 19:46
49F：→ alanbread: 我習慣一半一半，收租型產品就投報做出來之後掛著慢慢 08/05 19:47
50F：→ alanbread: 賣，沒賣就領租金當零用錢 08/05 19:47
51F：→ alanbread: 有時候放著放著，那些租金自己增加，再貼一點就又有小 08/05 19:47
52F：→ alanbread: 兩房頭期款了 08/05 19:47
53F：推 hoot124578: 推 上課樓 08/05 19:47
54F：推 diiiib: 推老公寓 08/05 19:53
55F：推 HAHAHUNG: 請問ceca大，一般人沒有翻修經驗，如果買整修過的老公 08/05 20:22
56F：→ HAHAHUNG: 寓整戶出租置產，你會建議嗎？或是買20年內中古屋 不整 08/05 20:22
57F：→ HAHAHUNG: 修直接出租就好呢？ 08/05 20:22
這牽扯到錢的問題.
翻修都是現金.
所以現金不足的有可能會被逼去買不用翻修的.
不過大多數公寓都是有翻修過,只是他哪時候翻修過的差別.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13767640.html
(這隨便找的不要管它的價格)
像這種屋況就是屋主大概在20年前翻過.
因此可以直接入住.
所以公寓不是只有廢墟和全翻新兩種.
甚至絕大多數的公寓,都不是原本的面貌.
絕大多數都有經過翻新.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13882346.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13977760.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13821247.html
差別是他是10年前20年前還是30年前翻的..
58F：推 dophin332: 又吸收了一點公寓流的心法 08/05 20:28
59F：推 qqq7840: 剛準備隔一間兩套1+1。看完此文要考慮考慮了 08/05 20:29
60F：推 NTU303150195: 筆記筆記 08/05 20:45
61F：推 bmjack: 推 08/05 20:46
62F：推 justin200428: 有見過四房改6間嗎？ 08/05 20:57
63F：推 saucy: 台北公寓還在慢漲啊 08/05 21:11
64F：→ abyssa1: 整戶跟隔間要看坪數 小坪數可以整戶出租 08/05 21:17
65F：→ abyssa1: 大坪數租金上不去，適合隔間或是搞共生，反正就是要分租 08/05 21:17
66F：→ abyssa1: 但小坪數低總價沒什麼便宜貨可以撿 08/05 21:18
67F：推 kagaya: 撿不到啊 不撿了 氣氣… 08/05 21:20
68F：推 D9722162: 請問屋齡40年過後的電梯大樓是不是會因為屋齡太高影響 08/05 21:24
69F：→ D9722162: 價格呢？ 08/05 21:24
當有人身體有問題,然後又沒錢.
那他怎麼辦?
只好跑過來買你加價賣的老大樓拉.
難道他買得起2x年大樓?
他買不起的拉.
70F：推 qfkft: 筆記 08/05 21:53
※ 編輯: ceca (61.227.108.212 臺灣), 08/05/2023 22:04:46
另外你是在做投資.
做投資,你不管手段只管賺錢.
先不論極短期好了.
一般公寓改套收租.
在201x年的時候還可以做到1x%.
現在應該剩下6%上下...8%應該很難找了.
(主要是房價上去很快,但是套房租金上去太慢,外加翻修成本也大幅上升)
6%的話.
你如果不改套,3%好了.
兩者相差3%.
但是你放個三五年轉賣.
這時候會有兩點.
1.改套的增值比沒改套的漲的少.
(因為改套的交易價格是看投報率,租金成長太慢,增值就會被壓制)
2.改套的槓桿遠不如沒改套的..
所以在買賣那邊的收益,很簡單就輾壓3%.
所以你買公寓無腦收租過個三五年翻新賣掉.
收益會高於,改套房...無論你長期收租,還是邊收租邊賣.
然後再牽扯到,套房收租比較麻煩.
房客流動性高等同你不時都有空租期.
換租的時候,還有一些清理的成本.
房客素質也比較差.
所以中南部公寓改套不是不能賺錢.
但她賺得比較少.
也比較辛苦...
我們很現實.
賺錢只論怎樣好賺.不管手段.
而當有一個風險沒比較高,又比較輕鬆,又比較好賺的方式擺在眼前.
自然沒必要不會選次級的方式賺錢.
※ 編輯: ceca (61.227.108.212 臺灣), 08/05/2023 22:11:07
71F：推 Ethical: 推 08/05 22:27
72F：推 Nujabes: 這篇太實用了！推 08/05 22:37
73F：推 okok034: 推 08/05 22:42
74F：推 neck1982: 推 08/05 22:42
75F：推 NTU303150195: 但老師您之前好像有提到5+6最適合的模式就是改套,如 08/05 22:57
76F：→ NTU303150195: 果分成兩個單位整戶出租呢 08/05 22:57
77F：→ NTU303150195: 如果我有記錯的話抱歉 08/05 22:59
5+6因為6F全都是違法使用.
所以你的面積取得成本非常低.
改套會有額外效應.
因此5+6改套還是比較划算,並且現在投報率理論上可以衝到8~10%.
並且轉手買的大多都是收租為主.
分兩層的話贏在槓桿比較高.
但因為出租投報率比較低,所以轉手賣的時候,收租的也是看投報率買.
因此增值並沒有比改套優勢.
至於5+6當作整個住宅賣,這種剛性買盤很少很少.
因此你要像其他單純的樓層拱價格也比較弱.
5+6的價格基本上定位是包租公買賣的價格定位的.
不像其他12345F,大多是自住戶購買價格定位的.
所以5+6比較特殊.
※ 編輯: ceca (61.227.108.212 臺灣), 08/05/2023 23:05:07
有一些東西是包租公定價的.
這種東西價格會跟著投報率走.
例如大坪數的老大樓.
例如增建滿的2~3米巷透天.
例如5+6公寓.
而既然他是跟著投報率走.
(也就是市場目前主流包租公可以接受的投報率)
那他增值就跟住宅增值的列車會有切割.
這種情況,這些東西都適合改套房.
不改套房反而是浪費他們的天賦.
或是說你把它放錯位置..
※ 編輯: ceca (61.227.108.212 臺灣), 08/05/2023 23:07:39
78F：推 endlessing: 老師請問那如果是～老電梯大樓套房呢？ 08/05 23:24
79F：推 NTU303150195: 但新北的狀況之前沒改現在也改不動了，除了整層租 08/05 23:25
80F：→ NTU303150195: 有更大利益解嗎 08/05 23:25
81F：推 sspider0829: 推推 08/06 00:24
82F：推 cphe: 推推 08/06 01:35
83F：推 starbucks16: 推 08/06 17:16
84F：推 chen831030: 謝謝 08/22 23:58
85F：→ chen831030: 謝謝 02/08 23:13
86F：推 chen831030: 謝謝 02/22 21:20
87F：推 chen831030: 謝謝 03/11 19:45