作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [新闻] 想买老公寓遭家人反对 他问「真的不推
时间Sat Aug 5 01:25:20 2023
其实推文讲到.
买老公寓翻成套房收租.
恩,身为投资客,双北我不知道.
中南部并不太建议这样搞.
也不是赚不到钱.
只是效应不好.
改套房这个东西,这些年跳下来做的投资人太多.
尤其投资老师很爱.
王派宏当年也是这个起家.
为啥老师爱做套房?
因为可以稳定看到钱+学员比较有耐心.
如果你是做转卖的,你超过半年没卖掉,就一大堆学员在那边肌肌歪歪胡思乱想.
然後就会有人要撤股,有人要降价卖有人要OOXX.
反正呢,买卖这种事情,对不动产外行人来讲,"心魔"都很大..XD
像我这种从小,妈妈卖房子不到天价不成交,卖三年也在所不惜的教育出来的.
买卖我们这种特别有耐心.
一定要钓到我要的价格,并且都会规画很多卖比较久的现金流或是物件配置安排.
但後来发现,我们这种叫做异类....大多数人的内心是无法承受三个月没卖掉的压力的.
更不论半年甚至到一年.
因此投资老师如果做买卖,学员很难控制,毛一大堆.
然後弄不好都会赚钱搞成赔钱...
(有人想彻股,并且煽动其他股东只要多一两个要降价卖.
你就赔钱了...哈哈哈.)
所以很多老师都爱转作收租.
但因为太多人跑去改套房.
因此你在改套房租金上面看,实际租金成长很差.
(这边不论双北)
远不如其他两房三房四房这段时间的租金暴涨.
这代表,改套房在供需上面并没有优势...甚至相对其他产品是劣势.
而反过来讲.
公寓的刚需最大利基点有两点.
1.空间.
2.地点.
这两点组成公寓对於家庭来讲有非常强悍的刚需立基点.无敌状态,没人能打.
而地点不论.
公寓是最便宜取得足够空间的产品.
而改套房在空间上面,有一个东西优於公寓,那就是增建满的小巷子透天.
例如2~3米巷正3楼增建满的透天,改成7套房.
它的空间成本会比公寓还低.
另外还有一种...那就是住办大楼的办公室,大坪数被拿去改套.
(大坪数老办公室单坪价都很低)
这种成本也快跟公寓一样,但...他有电梯!!!!.
所以在改套房上面来讲,改套房本身就不是优势投资型态.
外加,公寓改套房也不是他最有竞争力.
而反过来讲.
今天公寓数量就那麽多.
例如整个都市就是单位100个公寓.
永远都不会增加....因为建商不会去盖4x~5x年老公寓出来.
这种东西无法产出.
但是这种东西会减少.
非双北,都更机率很低,所以不论都更.
那...甚麽情况会让公寓减少呢?
就是一堆老师把公寓拿去改套房...颗颗颗.
所以实际市场公寓数量100 99 98 97这样一路在下降.
这种情况代表甚麽?
代表公寓这种东西,不但有无敌的钢需立足点.
再有空间需求财力又有限的家庭市场中...公寓竞争力..
鼎天无敌没人能打.
然後....他的数量还在不段的减少当中.
因此..
这东西本来就是一个长期越来越强势的产品.
所以做公寓为啥都没啥压力和烦恼.
啊我在一个顺势的状况下顺势去做.
长期就是稳赚.
那短期就算发生甚麽意外,我也没啥好怕的.
任呵麻烦,我无脑摆着就可以自然解开...颗颗.
因此我在一个稳赢稳赚的大方向下.
再去操作怎样赚更多或是赚更快而已.
当然啦,你说其他产品可能也有其他的优势.
例如老电梯大楼可以吃那些膝盖不好的老人市场.
也没错.
所以老电梯大楼也是可以爽爽操作...
不过这边只限定公寓和他专属的市场族群做讨论.
一个东西,只要有一个比例不要太低的族群,是铁打的客群.
那这个东西就有铁一般的立足点.
有立足点的东西做投资,那你的风险自然就会非常的小..
豪宅尤其中南部大楼型豪宅,立足点就是有限.
(他有别墅,甚至自建别墅,自建农舍可以取代...有钱人不一定要住豪宅大楼)
(外加新豪宅将会成为你既有豪宅的更强势竞争者)
因此豪宅风险比较大.
办公室也有厂办或是透天或是店面来竞争.
而且办公室吃折旧很重.....所以A/B办也是有不少风险.
(但是最便宜的办公室,会有妙用....就算他拿去做八大,也是一种妙用..
所以最便宜的垃圾办公室,只要他可以正常的进驻产业,而不是像摩天楼那样干涉太多.
那他也会有立足点)
so...公寓这种东西.
相对於那些根基不稳的产品而言.
就是这麽的低风险和稳赚...
而且.
根本不需要向建商整天买广告洗脑大家要买他的新屋.
公寓这种东西,你摆着就好.
永远都有很多"清醒过来"的刚性需求,跑来买..
他需求那麽强,还需要股催别人买?还需要打广告?...
当然啦,以上有一个前提就是.
公寓价格不能太高.
之前公寓炒作太嚣张的时候.
3F公寓都快跟2x年大楼差不多价格.
吓死宝宝.
那种情况...就不要再硬切入公寓了.
不如转换去买3x~4x年老大楼...
老大楼也有它的立足点...换个市场,海阔天空.
但是.
除非你的公寓格局有问题(例如前不久那个长型前後窗然後有暗房的)
不然只要公寓格局可以正常.
那我都不太建议去改套房.
除非你看到哪一天,套房的房租有疯狂的拉升上涨并且涨幅压过其他两房三房四房产品.
那种情况再说.
(如果涌入大量外来人口,尤其对岸的.有可能发生....但不是今天)
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1F：推 lalala419: 推 08/05 01:28
2F：→ abyssa1: 台北的话 透天太少 公寓改套租金也够高了 08/05 01:34
3F：嘘 a000000000: 台北公寓隔套比较好赚八 08/05 01:38
4F：推 leota: 双北的隔套租金能涨吗～～ 08/05 01:44
5F：推 shuichia: 一间公寓改4套，等同持有4间房客流动性高的出租物件， 08/05 01:44
6F：→ shuichia: 管理比较麻烦，还不如改两套正2房，租金不比4套差多少 08/05 01:44
7F：→ shuichia: 但租客稳定到爆，要卖也相对隔套物件好卖 08/05 01:44
8F：推 w21kp: 睡前推推 08/05 01:46
9F：推 jerry1019: 桃园公寓改套，觉得惨。除非前一手改好 08/05 01:47
10F：→ jerry1019: 便宜卖的，投报还不错。我已改的， 08/05 01:48
11F：→ jerry1019: 当作长期抗战，租到捷运通了再说。 08/05 01:48
12F：推 WMV: 这篇对公寓投资流真实用 08/05 01:49
13F：推 heart000: 小港三房老公寓改装ing，希望能找到好房客（祈祷 08/05 01:51
14F：→ WMV: 前两年看过只翻新没装璜公寓挂卖的，价格开超高价，挂卖很久 08/05 01:51
15F：→ WMV: ，两年後周围实登慢慢向该价靠进，最後那间也下架了 08/05 01:51
16F：推 s940758: 上课时间到了 08/05 02:09
17F：嘘 a000000000: 台北好区两套正2房还电梯大楼应该比公寓改4套贵很多 08/05 02:24
18F：推 Narok: 而且老公寓房屋税极低甚至没有，直接把鲁空因为的神器屯房 08/05 02:35
19F：→ Narok: 税打爆 08/05 02:35
20F：→ SDFSDF: 囤房税完全打不到老屋….加倍房屋税20倍搞不好都比新大楼 08/05 02:49
21F：→ SDFSDF: 低 08/05 02:49
22F：推 partsex: 台北租金投报率不高 要玩出租只能玩旧公寓分割 08/05 02:53
23F：→ partsex: 以房客的观点来看 台北租金比中南部高 08/05 02:53
24F：→ partsex: 以房东的观点来看 其实中南部租金比较高 08/05 02:53
25F：→ partsex: 房客看的是1坪要花多少钱去租 08/05 02:54
26F：→ partsex: 房东看的是 我花1000万 那可以租多少钱 08/05 02:54
27F：推 partsex: 中南部拼都更不实际 重划区太多 看有没有办法被重划比较 08/05 03:03
28F：→ partsex: 实际 08/05 03:04
29F：→ partsex: 中南部套房要租到破万 就是要独洗晒+流理台 可租个1万5 08/05 03:05
30F：→ partsex: 只有床跟电视书桌 就没其他空间的套房 极限就在1万 08/05 03:06
31F：→ mantis216: 推啊 值得参考 08/05 19:05
32F：推 zaza5566: 整天喊老公寓谁要买的就87啊 你有钱当然有的选 08/05 19:19
33F：→ zaza5566: 但更多的是没钱的啊 烂的没整理又不要 08/05 19:19
34F：→ zaza5566: 最後还不是买投资客整理好的 08/05 19:20
35F：→ zaza5566: 整天骂投资客黑心… 那就买烂房自己改啊= = 08/05 19:21
36F：推 Mithra: 推 老公寓好物 08/05 19:29
37F：推 bettybuy: 骂投资客黑心是骂那些装潢漂亮，但壁癌漏水遮起来不予 08/05 19:32
38F：→ bettybuy: 揭露的黑心投资客 08/05 19:32
39F：推 alanbread: 台中公寓隔套椰蛮好租的 08/05 19:42
40F：→ alanbread: 壁癌漏水遮起来的投资客是北七而且很少数，那东西修起 08/05 19:43
41F：→ alanbread: 来这麽便宜 08/05 19:43
42F：→ nicejeffery: 改套的房真的不好卖,一般自住客不买,房东也不会买因 08/05 19:44
43F：→ nicejeffery: 会怀疑若好租为什麽要卖 08/05 19:44
44F：推 alanbread: 而且老屋都马从泥作到地板全部重做，水电进场就处理好 08/05 19:45
45F：→ alanbread: 了，刻意留着壁癌不处理，到时候木工油漆怎麽做你教我 08/05 19:45
46F：→ alanbread: ？ 08/05 19:45
47F：→ alanbread: 好租为什麽要卖？现金投报率漂亮啊，但周转率就不漂亮 08/05 19:46
48F：→ alanbread: ，要等 08/05 19:46
49F：→ alanbread: 我习惯一半一半，收租型产品就投报做出来之後挂着慢慢 08/05 19:47
50F：→ alanbread: 卖，没卖就领租金当零用钱 08/05 19:47
51F：→ alanbread: 有时候放着放着，那些租金自己增加，再贴一点就又有小 08/05 19:47
52F：→ alanbread: 两房头期款了 08/05 19:47
53F：推 hoot124578: 推 上课楼 08/05 19:47
54F：推 diiiib: 推老公寓 08/05 19:53
55F：推 HAHAHUNG: 请问ceca大，一般人没有翻修经验，如果买整修过的老公 08/05 20:22
56F：→ HAHAHUNG: 寓整户出租置产，你会建议吗？或是买20年内中古屋 不整 08/05 20:22
57F：→ HAHAHUNG: 修直接出租就好呢？ 08/05 20:22
这牵扯到钱的问题.
翻修都是现金.
所以现金不足的有可能会被逼去买不用翻修的.
不过大多数公寓都是有翻修过,只是他哪时候翻修过的差别.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13767640.html
(这随便找的不要管它的价格)
像这种屋况就是屋主大概在20年前翻过.
因此可以直接入住.
所以公寓不是只有废墟和全翻新两种.
甚至绝大多数的公寓,都不是原本的面貌.
绝大多数都有经过翻新.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13882346.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13977760.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13821247.html
差别是他是10年前20年前还是30年前翻的..
58F：推 dophin332: 又吸收了一点公寓流的心法 08/05 20:28
59F：推 qqq7840: 刚准备隔一间两套1+1。看完此文要考虑考虑了 08/05 20:29
60F：推 NTU303150195: 笔记笔记 08/05 20:45
61F：推 bmjack: 推 08/05 20:46
62F：推 justin200428: 有见过四房改6间吗？ 08/05 20:57
63F：推 saucy: 台北公寓还在慢涨啊 08/05 21:11
64F：→ abyssa1: 整户跟隔间要看坪数 小坪数可以整户出租 08/05 21:17
65F：→ abyssa1: 大坪数租金上不去，适合隔间或是搞共生，反正就是要分租 08/05 21:17
66F：→ abyssa1: 但小坪数低总价没什麽便宜货可以捡 08/05 21:18
67F：推 kagaya: 捡不到啊 不捡了 气气… 08/05 21:20
68F：推 D9722162: 请问屋龄40年过後的电梯大楼是不是会因为屋龄太高影响 08/05 21:24
69F：→ D9722162: 价格呢？ 08/05 21:24
当有人身体有问题,然後又没钱.
那他怎麽办?
只好跑过来买你加价卖的老大楼拉.
难道他买得起2x年大楼?
他买不起的拉.
70F：推 qfkft: 笔记 08/05 21:53
※ 编辑: ceca (61.227.108.212 台湾), 08/05/2023 22:04:46
另外你是在做投资.
做投资,你不管手段只管赚钱.
先不论极短期好了.
一般公寓改套收租.
在201x年的时候还可以做到1x%.
现在应该剩下6%上下...8%应该很难找了.
(主要是房价上去很快,但是套房租金上去太慢,外加翻修成本也大幅上升)
6%的话.
你如果不改套,3%好了.
两者相差3%.
但是你放个三五年转卖.
这时候会有两点.
1.改套的增值比没改套的涨的少.
(因为改套的交易价格是看投报率,租金成长太慢,增值就会被压制)
2.改套的杠杆远不如没改套的..
所以在买卖那边的收益,很简单就辗压3%.
所以你买公寓无脑收租过个三五年翻新卖掉.
收益会高於,改套房...无论你长期收租,还是边收租边卖.
然後再牵扯到,套房收租比较麻烦.
房客流动性高等同你不时都有空租期.
换租的时候,还有一些清理的成本.
房客素质也比较差.
所以中南部公寓改套不是不能赚钱.
但她赚得比较少.
也比较辛苦...
我们很现实.
赚钱只论怎样好赚.不管手段.
而当有一个风险没比较高,又比较轻松,又比较好赚的方式摆在眼前.
自然没必要不会选次级的方式赚钱.
※ 编辑: ceca (61.227.108.212 台湾), 08/05/2023 22:11:07
71F：推 Ethical: 推 08/05 22:27
72F：推 Nujabes: 这篇太实用了！推 08/05 22:37
73F：推 okok034: 推 08/05 22:42
74F：推 neck1982: 推 08/05 22:42
75F：推 NTU303150195: 但老师您之前好像有提到5+6最适合的模式就是改套,如 08/05 22:57
76F：→ NTU303150195: 果分成两个单位整户出租呢 08/05 22:57
77F：→ NTU303150195: 如果我有记错的话抱歉 08/05 22:59
5+6因为6F全都是违法使用.
所以你的面积取得成本非常低.
改套会有额外效应.
因此5+6改套还是比较划算,并且现在投报率理论上可以冲到8~10%.
并且转手买的大多都是收租为主.
分两层的话赢在杠杆比较高.
但因为出租投报率比较低,所以转手卖的时候,收租的也是看投报率买.
因此增值并没有比改套优势.
至於5+6当作整个住宅卖,这种刚性买盘很少很少.
因此你要像其他单纯的楼层拱价格也比较弱.
5+6的价格基本上定位是包租公买卖的价格定位的.
不像其他12345F,大多是自住户购买价格定位的.
所以5+6比较特殊.
※ 编辑: ceca (61.227.108.212 台湾), 08/05/2023 23:05:07
有一些东西是包租公定价的.
这种东西价格会跟着投报率走.
例如大坪数的老大楼.
例如增建满的2~3米巷透天.
例如5+6公寓.
而既然他是跟着投报率走.
(也就是市场目前主流包租公可以接受的投报率)
那他增值就跟住宅增值的列车会有切割.
这种情况,这些东西都适合改套房.
不改套房反而是浪费他们的天赋.
或是说你把它放错位置..
※ 编辑: ceca (61.227.108.212 台湾), 08/05/2023 23:07:39
78F：推 endlessing: 老师请问那如果是～老电梯大楼套房呢？ 08/05 23:24
79F：推 NTU303150195: 但新北的状况之前没改现在也改不动了，除了整层租 08/05 23:25
80F：→ NTU303150195: 有更大利益解吗 08/05 23:25
81F：推 sspider0829: 推推 08/06 00:24
82F：推 cphe: 推推 08/06 01:35
83F：推 starbucks16: 推 08/06 17:16
84F：推 chen831030: 谢谢 08/22 23:58
85F：→ chen831030: 谢谢 02/08 23:13
86F：推 chen831030: 谢谢 02/22 21:20
87F：推 chen831030: 谢谢 03/11 19:45