作者ceca (生活藝術大師 N)
看板home-sale
標題Re: [問卦] 工作6年存款175萬買不起房是我不努力嗎？
時間Sat Apr 15 17:12:51 2023
就說.
用存的怎麼存?
你一個月存一萬.
買房子開槓桿一萬是快300萬的30年本利和.
而只要一個波動.
300萬上升15%就是45萬.
一棟房子300漲到345萬很難??
但是你45萬你一萬一萬的存,要存多久?快四年!!!
然後買房的,他每個月一萬付房貸,其中真正的支出只有5000,另外5000也存起來.
因此在存款上,買房的實際上只落後了2x萬.
這時候你他媽的還要計算你存款的你的房租支出.
靠邀,你的房租支出高於人家支付利息.
所以你存款會他媽的看不到人家車尾燈很正常.
至於說房價跌了房價跌了.
阿你就慢慢等阿..XD
等看看4/20號,有沒有你要買的房子價格跌了.
回檔就是短時間內暴漲的漲幅收斂一些回來.
例如1000漲到1400,會收斂到1250~1350之間.
回檔不可能收低於起漲點,甚至無法碰觸到起漲點.
竹南大埔回檔,起跳價12~13,跳上去本來帥過頭想要炒20.但是在18回檔.
回檔到多少?15左右.
為啥我知道,因為那時候我一度想要當禿鷹去吃貨.
跟人家接要斷頭的預售屋,例如他買17要斷頭了,我用-10%跟他買避免他斷頭被吃15%.
所以可以買在15.x
這樣我貸款就可以用17去做貸款,因此我可以做到9成貸款,如果加裝修可以到95成.
(吃斷頭預售屋,建商還是會用原價格跟你過戶和登記實價登路.
就算今天也一樣...顆顆...不過快不能買了...)
但是那時候我想要吃14整左右...探了不少物件都沒機會,哭哭...
(大多都要賣16...15.5找到的物件條件都很爛)
然後又要跑很遠,所以後來還是窩在高雄吃老屋.
so..這就是回檔....那時候竹南大浦可是沒動工,風向是傳完全不會蓋.
風向比現在楠梓還慘烈....
才過幾年你們都忘了..顆顆.
阿你們在幻想的跌是自由市場供需失衡的那種一路往下走.
那就等下輩子吧..
看看台灣會不會台積電或是聯發科還是鴻海倒個兩間.
199x年大概就是這種慘況...XD...
回檔解釋過了你們故意弄不懂我也沒辦法..XD
那就算產生了,現象也是會令你失望.
我講過的事情絕大多數都是自己經歷過.
所以大多時候我都在講"故事"..
而不是推論啊我認為阿我調查的阿圖表阿..XD
當然少部分是其他投資客經歷過...並且很多我會註明故事出處.
真實市場,永遠跟沒有經驗的人整天算計差很大很大很大.
你沒走過,你就只是一臉韭菜樣的讀書人而已.
市場永遠沒你想的那麼簡單,他很複雜....
而你們永遠都把很複雜的環境,當作實驗室封閉無塵室在看待.
那你不完蛋?
就像,你做工程有做到實務的寫論文.
你確定你的實驗跟你論文算出來的數據對的上?你給我唬...顆顆.
你確定用動力方程式矩陣跑出來的動作模擬數據.
你套到雙足機器人身上,他能走?
你給我騙!!!!!
到最後你影片怎樣來的?是不是純手工嘗試錯誤在那邊條來調去調出來的.
理論數據可以達到75%逼近你調出來的數據就很神了.
這就是現實世界好嗎....
實際牽扯變因太多,碰撞,撓性,訊號延遲,伺服馬達起停速度變化.
你一個純動力學的動力矩陣就想打天下??....那你就會被上帝教訓!!!
到最後,理論也要有,在理論基礎上你還是要手工調整阿...
阿你上帝主導的科學工程都差那麼多,那人組成的社會科學和市場你覺得會差多少.
這就是市場!!!.
理論只會是大框架,但是實際上短效性(10年內)的變化,都要上市場看.
而你們又愛討論短效性甚麼五年三年一年半年...
你們自己看,版上多空交戰,講的年限都是多少?
幾個月?一年?好啦有連跌3年每年跌10%的...有三年了...哈哈.
阿三年這麼短效,你純理論可以反映市場?你給我騙?
更何況你的理論可能只是個屁,自我感覺良好的先射箭才畫把理論...XD
而,你他媽一年一定沒有在市場進出3次(三進三出)連續買賣超過5年.
(好啦不用你真的有賣掉,給你掛賣也算好不好賣不掉.
但是買要買到,不然你出一堆芭樂價半間都沒買到,你有個屁經驗?)
你只要定期在市場有買賣一段時間.
你他媽的會拿理論做你的操作???
像我最近買房子就遇到,中大坪數單價跟小物件收斂現象.(大約80~120坪)
結果蛋黃區中大坪數價格往上爬,害我連續斡旋被打槍...肌掰!!!
(我可是一路加價上去,遇到要嘛東西被掃掉,要嘛屋主拿翹往上抬價,要嘛屋主縮回去不賣
對喔那個往上拿俏可是直接+500萬...那甚麼鬼...)
靠邀,現在幾個人知道這件事情?仲介一堆也都不知道..一堆指8成以上
阿你就沒再進出市場,你怎麼知道市場現象.
然後你分析一大堆小坪數大坪數的競爭力有個屁用?
外加這現象發生在蛋黃區,非蛋黃區甚至"前"蛋黃區都還不明顯.
(同樣東西,蛋黃區和非蛋黃區,一邊單坪價差收到10~15%,另一邊還在25%up)
阿你沒在市場進出,你他媽的最好會懂現在的局面...XD
市場就是這樣子,很多東西你要在市場上才看的到.
市場三天兩頭都在改變.
你說長效性的,例如你要自住20年.
理論對你很重要.
但是如果你是短效性的,時間又在甚麼兩年一年甚至半年.
那市場的海波浪影響就巨大....巨大到所有理論都會被輾壓..
所以你必須跳到市場上看才知道.
否則你"研究"在多數劇都只會是屁..XD
數據可以告訴你高端疫苗會漲到多少跌到多少嗎?
知道為啥我很愛做買賣,而不是主租件嗎.
因為買賣一翻兩瞪眼.
你買了轉賣,賺不賺錢,就是直接面對現實.
也因此,大多數"投資人"會逃避去面對這個事實.
所以大多數投資人性好收租..
王派宏起家心法是甚麼?房子改套之後一邊收租一邊賣.
想把自己擺在有穩定租金收益的情況下也想賺一點買賣的收益.
但是這種想法的人其實很多,因此壓制到改套房的轉賣售價.
造成轉賣的利潤其實相對正常物件差很多.
當然啦,他有租金收入的"更低現金流壓力",你也可以視同是一種投資的選擇也沒錯拉.
不過你也看得出來,買賣這種正面硬碰硬的投資法,尤其短期直接買賣的短兵相見.
大多數人會逃避去做.
因為很吃經驗.
預售屋還可以當期貨去賭(這也是預售屋投資客不安定籌碼最多的原因)
中古屋你又要過戶又要貸款,要翻修還要多拿現金出來.
沒有十足把握大多都不會跳下去.
那...
那你們不敢做我們有經驗的當然爽爽做啊.
因此,買賣的利潤在有經驗的人手上,都是遠大於收租的收益.
所以實在很不想做收租...
我就算那些養中長期的物件,也都是以增值和未來要賣為走向.
到現在都還沒做租金特化的配置.
因為買賣很爽...XD
但是你要做買賣.
你一定要貼著市場跑.
市場永遠都是對的.
你判斷錯誤,套住賣不掉就是賣不掉...
就像公寓一樓遇到銀行鑑價問題,每間都給我卡銷售一年半以上.
(買家很容易只能貸款四成)
讓我賭爛到現在完全不碰公寓一樓.
公寓一樓不好嗎?沒有....單純就是短期翻修好的公寓一樓,買家貸款貸不到.
跟產品沒關係,跟產品行情和走勢也沒關係...顆顆.
然後大家說甚麼不碰老獨立套房,喔....我怎麼看到套房漲翻了?!?!跟各位想的不一樣.
so...做買賣一定是跳到市場裡面打滾才有辦法做.
你要在複雜的變化當中,找尋脈絡和賺錢的機會.
他是一種"逆向工程"
也就是有一團混亂的數據,你要自己去釐清他現在數據的變化走勢.
你可以視同混沌系統,都有關係但是又不是線性關係並且充滿不確定.
你抓到大方向你就可以穩賺,但是你無法精確數據.
那些線仙...喔m線性代數專家,到市場上很容易被打臉打到嬤都不認得.
不過講的好像很高端,實際上又很簡單.
簡單理由是.
不動產很遲鈍....一個現象都要反應很久很久.
所以我們很愛,看到現象產生才做操作.
也就是偷看答案.
大多數時候,我不去猜新的現象,我只看局面變化.
局面變化往這邊走了,那快點改變操作方向,順勢操作.
所以這就是站在風口的豬...我幹嘛自己分析未來,我跟風就好了...XD
而不動產遲鈍性就可以讓我順著風撈錢.
直到看到好像風要停了,那我就跑.
就像你說少子化....阿你算那麼多幹嘛.
我看到外圍開始因為少子化跌了,我在開始準備就好.
阿現在沒少子化反應,那我就無視這個理論.
到時候如果30年後少子化才發酵.
我他媽的可以賺29年.....而你?...35歲等到65歲,你終於等到了...
你未來要花了你現在的整個人生的時間去等一個未來...XD..讚喔!!!
阿如果你理論錯了勒,大量外來人口湧入勒.
那你不就完蛋了.
而我,我順勢操作,湧入外來人口,我他媽的繼續發大財...哈哈.
我把自己放在順風口上,順風而飛.
阿你幹嘛選擇窩在泥沼裡在地下魯動?
另外一大堆理論大師都在幻想不動產像股票.
一個訊號就會大翻轉..XD
這....
這除非是產業經濟大翻轉,例如1980 1990 2000那種.
不然你經濟沒出問題,你不動產要髮夾彎?你吃錯藥喔?
不過也因此.
最近我不是都建議投資要等到"降息前夕"再進場..XD
搭配上這幾天台積電事件.
你們自己想一下....
這是趨吉避凶的操作...這就無關乎甚麼無腦賺錢.
我會放棄小利益,換取我有先手的空間.
你也可以視同是一種圍棋的概念....
先手有多少價值,這必須經驗去判斷...無法用言語形容.
這就是比較高端的投資觀念...你要做久了自己會產生自己一套投資操作節奏.
通常我建議的也是比較"符合大眾操作"的建議.
有些不屬於大眾的操作手段或是節奏就不會講,免得把各位搞亂.
就像,短期操作的節奏跟妳們大多都是中長期不一樣.長期的也不一樣.
我在參雜短期或是長期的東西進來,你就灰去了.
為啥一下要這樣一下要那樣,這樣和那樣不是衝突\?..
阿這牽扯到你要做短期還是做長期.
短期可以吃跌落谷底反彈,你中長期不能吃,因為他彈起來後可能死魚盤.
因此短期吃到就轉賣,你中長期買了前半年吃到,後面躺平三四年...你不就在搞笑.
但是...長期又可以吃了...哈哈...
就像上面竹南大普,如果回檔,你當禿鷹去吃....要賺的是他的高槓桿.
之後你有槓桿10倍的囤貨...這時候你要嘛就是當他有一點彈的時候就轉賣.
槓桿極高,所以一點點利潤算起來很驚人.你稅後總價賺3%,槓桿下去是30%.
或是你轉收租,現金投報率也很驚人.
但是那時候竹南大浦當禿鷹,可是跟看好竹南大浦後面兩三年是否會漲價無關喔...XD
沒看到後來竹南大浦也是躺了兩三年...你中期亂學禿鷹,結果都不漲,你不就暈倒.
人家科技選手,一天要吃六餐,有打胰島素所以要吃大量炭水...
阿你自然健體的,你學人家的進食....你不變肥仔我輸你..
但是據我十年發文的經驗來看.
有一大多人都只愛"看重點"....XD
害我文章越寫越長...馬的...你亂看只看重點,我講的關鍵字你都不看.
到時候你就完蛋了....你完蛋還會怪我.
所以我只好把文章寫得像兒童故事那樣,每個關鍵都要交代一大堆,免得你判斷錯誤.
至少我交代得夠清楚...我覺得我責任已盡....不要搞得我消業障還要繼續造孽...
幾百萬幾千萬的東西,你他媽只看重點...XD..
真是一臉韭菜的樣子..
阿我他媽的說這幾間我短期操作...你問我買哪裡買甚麼,然後跟著去買要做中長期.
你智障喔...
我講我做短期...你他媽不會看清楚??誰跟你說那邊適合屯屋?
我已經把粗分短中長期的概念講很多次.
我都還不敢講變形式...或是特殊目的.
(例如透天店面可以同時有屯地的效應,因此當她的價格和土地價值收斂到一個比例後.
那他後面的支撐會是土地價值上升....因為他很容易被建商做土地整併.
所以透天店面和樓店操作在長期上可以多一個增值的保險...
但也因此,如果商校暴漲,透天店面的爆發力會輸給樓店.
但是如果這一區商效起不來但住宅價值要大幅翻漲,這樣透店也吃的到.
因此在配置透天店面或是樓店的思維會是不一樣的....
我在這邊買透天店面,你他媽的跑過來買樓店?....你要自殺嗎?)
做不動產要激進....就像當禿鷹可以開10倍槓桿就是一種激進.
但激進不是叫你開超過你能力的槓桿行為.
同樣的,因為激進,所以我們實際在操作的時候.
算計會更多...
甚至還搭配自己的資金運作和現金流狀況,挑選怎樣的產品做哪一種配置有更好效益.
那自然有些操作會有很多前提限制...
阿你就不是那個前提,你不要亂複製....這樣很搞笑.
阿很多人嫌我文章又臭又長...都挑著看.
那出狀況你怎樣死的請怪你自己...XD
太多人都只想要簡單的答案
這邊會不會漲.
(幹,大漲波一來,玉山山頂都在漲了,你問屁話
玉山山頂還不是三天兩頭在突破歷史新高.
我們要的是漲得比別人多,而不是漲價這兩個字好嗎)
可不可以買.
(阿玉山山頂都三天兩頭突破歷史新高.
你可不可以買的可不可以定義是甚麼?
會漲就可以買??...那台灣只有極少數地區在某些時段不能買.
例如前幾年的淡海新市鎮...否則絕大多數地方包含鄉下都是必著眼睛都可以買.
阿她會漲....你他媽要我回答你可以買還是不能買?
(如果4/20台積電宣布停工,楠梓橋頭中期以內的投資不能買...
但是如果你是說你要自住,你工作就在日月光,你喜歡重劃區,你一住要20年.
你他媽的快點去買好嗎....)
買哪邊好.
(阿靠邀你要短中長期哪一種投資又不講,我怎麼知道買哪邊對你的利益有最大化效應
我他媽短期是任何地方都買好嗎,買多遠只看我有多懶..想不想跑那麼遠去.)
要知道,我天天都在被這些問題給淹沒.
然後我都不知道我是要回她一大篇文章,還是.....??
對很多人來講,我是不知道是投資市場韭菜當慣了還是怎樣.
好像只要賺到錢就可以了.
但是對我們炒房的來講.
投資他媽的就是穩賺,只要你懂得趨吉避凶,避開那極少數的局面下的某些區域.
例如你不要在前幾年買淡海新市鎮.
如果4/20台積電停工你這一年沒有買預售屋.
更不會白癡在4/20停工的時候跑去建商代銷中心買預售屋
那,你買房子要賺錢?...你不賺才困難好嗎.
你光收租租金投報率高於"你支付的利息",你就賺錢了不是?
(現在不是講套利喔,而是賺錢....你利息2%,買房子開3倍槓桿.
也就是你出租投報率大概1.3%你就可以打平了...阿你頭期款又不用繳利息
你不是只要賺錢??...雖然你的租金絕大多數倍利息吃掉
但是算起來你還是可以賺一點點阿....賺錢了沒錯吧..顆顆)
但是我們炒房的最好他媽的賺錢我們就ok了...XD
所以才會有一大堆操作阿判斷阿.
因為我們要激進,要賺比別人多....
所以討論都是怎樣賺更多更多更多.
而你一個只想賺錢的,你問我這個判斷或是邏輯,在某個情況下複製修改.
是否怎樣怎樣可不可以賺錢??
阿靠夭這時候我會發現.
第一,你前提搞錯了,我他媽在講這邊的長期你要做那邊的中期..
第二,你還搞錯我操作的概念和重點在哪裡,產品還亂挑.甚至違反中期的捕漲概念挑反了.
第三,但是你搞錯了你他媽的還是會賺錢...只是投資效應很差.
你們說,我該回答他甚麼?
回答下去字數就破千..
更糟糕的是.我回答了破千的內容,他又挑重點看,然後再問一個又要回答字數破千的問題.
那我該怎麼辦?
反正呢,就是這樣...
單純連續斡旋都失敗,超級不爽.
上來抱怨一下.
等下繼續玩POE...
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.114.6 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1681549973.A.679.html
1F：推 jinny891: 推！ 04/15 17:22
2F：推 linchenea: 推推 04/15 17:28
3F：噓 ZhuBeiCity: 你一直玩短期買賣根本傻了、短期買賣獲利要被政府拿 04/15 17:30
4F：→ ZhuBeiCity: 走45%房地合一稅 ，你一直短期買賣幫政府繳重稅打工幹 04/15 17:30
5F：→ ZhuBeiCity: 嘛 04/15 17:30
你看.
我一值講我短中長期都做.
就是有人只看重點還自以為厲害.
外加短期獲利怎樣.
恩....
恩....90%的時候都是輾壓其他配置...XD
輾壓喔.
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 17:31:15
6F：推 peenio: 推 04/15 17:32
7F：推 qsx889: 高雄已經回不去1P 15-17了 04/15 17:32
8F：噓 ZhuBeiCity: 短中長都做 問題非自住的買賣件都會被課很重的房地合 04/15 17:33
9F：→ ZhuBeiCity: 一稅啊 04/15 17:33
你覺得.
如果短期不好賺.
我還做...我是智障嗎?
怎麼會有人幻想到這種程度..XD
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 17:35:31
10F：→ ZhuBeiCity: 除非你用重購退稅才能完全不用被課稅或是自住滿6年後 04/15 17:35
11F：→ ZhuBeiCity: 獲利400萬內才不會被課房地合一 你不管短中長的頻繁買 04/15 17:35
12F：推 Mithra: CECA能頂著45%的稅短期賺到錢是他厲害 一般人不要做短期就 04/15 17:35
13F：→ ZhuBeiCity: 賣都會被政府課非常重的房地合一稅 感覺只是幫政府打 04/15 17:35
14F：→ ZhuBeiCity: 工 04/15 17:35
15F：→ ZhuBeiCity: 假設你短期買賣高雄老公寓賺一間一百萬 結果要給政府4 04/15 17:36
16F：→ ZhuBeiCity: 5萬 只能賺55萬。幹嘛幫政府打工 04/15 17:36
17F：噓 PoloHuang: ？ 04/15 17:36
你算一下如果你賺55萬.
你投報率多少..XD
你在算一下,如果你做5年期的投資.
你投報率多少.
數學好一點行不行.
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 17:37:16
18F：→ ZhuBeiCity: 辛辛苦苦買賣一間高雄老公寓賺了一百萬結果要給政府45 04/15 17:37
19F：→ ZhuBeiCity: 萬 這樣不划算啊 04/15 17:37
20F：推 lovelara: 應該有在實登動手腳 04/15 17:37
那你可以叫那些年薪破300萬的人先離職..XD
白癡才對實登動手腳..XD
哪天被查起來就被罰到破產.
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 17:37:31
21F：推 chen831030: 老師，納正跟台正看起來都不會跌了 04/15 17:37
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 17:37:59
22F：→ chen831030: 要降息循環 初 中 尾 哪個時機退場呢 04/15 17:37
23F：→ ZhuBeiCity: 問題你捨得給政府那麼多稅金嗎。根本都被政府抽光光 04/15 17:37
那你最好年薪都不要破50萬.
不然要繳稅好可怕喔..XD
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 17:38:21
24F：→ ZhuBeiCity: Ceca應該不敢在實登動手腳 被抓到會很慘、 04/15 17:38
有一票人很計較成本.
甚麼繳稅好重,仲介費好高OOXX.
你就會因小失大.
因為你不肯支付成本.
所以你不肯賺大錢....XD
賺錢最後都是回歸你的投報率.
喔當然錢大之後會牽扯你這種投資是否有總金額的cap問題.
例如你一間便當店,你最多就是產300個便當一餐,無法再多.
所以無論你多好賺,除非你開分店,否則你的總金額就只能賺到那麼多.
短期投資資金大到一個數字也會產生這個現象.
但是排除那個總金額cap問題後.
投資好不好賺,就是你最終的投資報酬率.
他投資報酬率夠高,我就算讓政府賺走90%稅金又怎樣.
我投資報酬率還是比別人高阿..XD
你不繳稅又怎樣,你投資報酬率那麼低有很光榮嗎?
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 17:41:40
25F：推 kusomanfcu: 只買不賣屯者就好 04/15 17:39
26F：→ ZhuBeiCity: 台灣對於受薪階級的稅金很低 年薪50萬 可能所得稅只 04/15 17:39
27F：→ ZhuBeiCity: 有幾千元而已 04/15 17:39
28F：→ ZhuBeiCity: 房地合一那個課45%超無量高稅才誇張的高 04/15 17:39
29F：推 NTU303150195: 竹竿戳空 04/15 17:41
30F：推 piliwu: 繳稅會痛但是沒人因為要繳所得稅所以躺平不賺錢好 04/15 17:41
31F：→ piliwu: 嗎 04/15 17:41
32F：→ NTU303150195: 又有不同的魯蛇在蠕動 04/15 17:41
33F：→ NTU303150195: 幹，我去年就是捨不得違約金沒轉貸少買一間，現在沒 04/15 17:42
34F：→ NTU303150195: 額度了 04/15 17:42
35F：→ johnny378194: 外星人還真的不少… 04/15 17:43
36F：推 bob1211: 推ceca大消業障 04/15 17:47
37F：推 starbucks16: 推 04/15 17:47
38F：推 flexin: 長知識了 為了不繳稅寧願少賺點 04/15 17:48
39F：推 keyas0403: 熱知識：只要賺得夠少你就可以不用繳稅了，歡迎利用起 04/15 17:52
40F：→ keyas0403: 來 04/15 17:52
41F：推 pighong: 竹北市的意思是，有千萬年薪的工作要放棄，因為你捨得給 04/15 17:53
42F：→ pighong: 政府40%的稅嗎？ 04/15 17:53
43F：推 eatgod002: 房蟲都很有時間打廢話 04/15 17:54
房蟲本來就很閒.
然後.
你知道.
誰最愛講"天道酬勤"
整天說自己多拚多拚還在努力的嬤?
黑道!!!
詳細去看那些黑道底的,無論直播拍賣,還是幹嘛.
它們是不是很愛放那個"天道酬勤"的匾額.
顆顆....
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 17:56:20
44F：→ Diapolo: 魯空整個人生都在空幹 04/15 17:58
45F：噓 alfi2016: 打字機 又發作惹 幹話一堆 04/15 18:03
46F：推 ohohohya: 求求各位魯空 先去看房好嗎 偶而去看看預售屋陪代銷聊 04/15 18:08
47F：→ ohohohya: 聊天 偶而可以收到幾包衛生紙或高麗菜當賞屋禮 又可以 04/15 18:08
48F：→ ohohohya: 長長見識不會整天想著房價駕崩 04/15 18:08
49F：推 kiroru: 賺得了錢的，就算政府一直課45%還是躺著爽賺。賺不了的就 04/15 18:13
50F：→ kiroru: 算政府只課10%還是怕東怕西下不了手，大guy4醬 04/15 18:13
51F：推 jasongu: 如果ceca幾個月內能短期買賣穩賺55萬…在看看自己的股票. 04/15 18:19
52F：→ jasongu: .在看看自己的年薪..嗯嗯… 04/15 18:19
通常來講,非大漲期.
一間總價大概在3xx買4xx賣的公寓.翻修費大概50~60之間.
短期收益大概在40左右...不一定會到50.
時間大概10個月.從簽約到拿回錢.
但是實際上會有不少變化.
例如有機會你可能拖到13~14個月,但是收益可以拉高到60.
或是反過來你可能只能賺3x,但是時間可以壓縮在6個月.
這就看情況去選擇...
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 18:28:21
53F：推 ZhuBeiCity: 假設買300賣400賺100扣掉裝修費60只賺40萬再給政府45% 04/15 18:31
54F：→ ZhuBeiCity: 18萬 忙了10個月你只賺了22萬。被扣完稅後只賺22萬忙 04/15 18:31
55F：→ ZhuBeiCity: 了10個月好像只是幫政府打工 04/15 18:31
56F：推 joice76x: 有10間就220萬了 04/15 18:36
57F：推 freekid: 買250～300賣450裝潢50還比較有可能，而且一次也不只操 04/15 18:36
58F：→ freekid: 作一間，一直在計算單間一個月賺多少是搞錯方向吧 04/15 18:36
59F：→ joice76x: 而且還只是動動嘴動動腦又自由 比當社畜好多了 04/15 18:37
60F：→ ShiuanRefuel: 他這獲利數字是扣完45%啦 04/15 18:37
61F：推 cutemico: ceca大這是規模經濟！！！！他不是只做一間短期好嗎， 04/15 18:38
62F：→ cutemico: 他是做好幾十間短期～所以成本才能壓這麼低～ 04/15 18:38
跟甚麼成本規模都無關.
另外我講的是稅後利潤...XD
是你要判斷甚麼東西可以賺錢.
和怎樣加工可以賺比較多.
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 18:39:21
63F：→ cutemico: 然後有推文拿一間賺的錢出來笑他幫政府打工，那為什麼 04/15 18:40
64F：→ cutemico: 不要笑虹海他還紅他還紅海殺出血路誒，人家規模經濟就 04/15 18:40
65F：→ cutemico: 是有本事賺到那麼多錢，滿街的連鎖店都教你們了，產業 04/15 18:40
66F：→ cutemico: 移到房地產就卡關？？？？ 04/15 18:40
67F：推 eupa1973: 農16光從農地重劃到現在也都30年了，不動產投資有時不是 04/15 18:40
68F：→ eupa1973: 都幾年就看得到的 04/15 18:40
69F：→ ShiuanRefuel: 郭董每年領股利時還要被抽40%哩 領股利本身還是0報 04/15 18:41
70F：→ ShiuanRefuel: 酬 還要被抽40%更可憐... 04/15 18:42
71F：推 jinny891: 滿想看C大用50萬整修後的樣貌,有一個參考方向！ 04/15 18:43
72F：推 yayayogo: 看到魯動快笑死XDD 04/15 18:44
73F：推 cutemico: 不動產不要買未來，要買現在，旁邊有建設了衝進去買， 04/15 18:45
74F：→ cutemico: 人生哪有那麼多十年可以等待，光台北最愛都更的延壽國 04/15 18:45
75F：→ cutemico: 宅，光我知道都7年過去了，目前還沒蓋好，沒有龐大的現 04/15 18:45
76F：→ cutemico: 金流（像醫生）不要學，進去卡你十年沒有現金流看你財 04/15 18:45
77F：→ cutemico: 力多豐厚 04/15 18:45
78F：推 mythofstreet: 我們大樓高樓層就是C大說的往上抬價一抬好幾百的… 04/15 18:46
79F：→ mythofstreet: .不知道當不當 04/15 18:47
80F：→ mythofstreet: 的成鄰居 哈哈 04/15 18:47
81F：推 LINKBEAR: 拜托 ，不要再打了，在打下去就出人命了，殺人誅心啊！ 04/15 18:51
82F：推 i68g: C大的兒童故事好好看 04/15 18:53
83F：推 curry56: 觸 04/15 18:58
84F：→ buike: 大神在教沒在聽，從套房開始滾也可以喔！ 04/15 18:59
85F：推 frice: 為啥有人會一直幻想別人賺不到錢… 04/15 19:01
86F：推 aa00788: 囤房囤爆 用槓桿打死那些自以為很努力的人 舒服 04/15 19:02
87F：推 Ho1liday: ceca文必推 04/15 19:04
88F：推 zzyzx: 請問高雄房價漲輸其他地方算投資失敗嗎 04/15 19:12
89F：推 jonson: 首先自稱竹南禿鷹，嘴砲吧，竹南可以接貨時不見君出來喊盤 04/15 19:17
90F：→ jonson: 後見之明！才出來喊，看吧 早叫你們買了 04/15 19:17
91F：→ ceca: 竹南禿鷹，其實我當時在版上有提過 04/15 19:18
92F：→ ceca: 新警察自己去考古 04/15 19:18
93F：→ jonson: 再來，台端經歷過的事只有短短數年載小心是黑天鵝效應 04/15 19:19
94F：推 CCben: 推 04/15 19:19
95F：→ piliwu: 台端是三小講中文很難嗎 04/15 19:24
96F：→ ceca: 我在板上十年，應該也沒太短 04/15 19:24
97F：→ ceca: 另外我的風險控管係數其實抓很高，你可以去探聽一下 04/15 19:25
98F：→ ceca: 大家都死了包含自住的，我可能還活著 04/15 19:25
99F：推 ZhuBeiCity: 重點是公寓假設買了300多萬扣掉成本跟裝潢跟繳了45%稅 04/15 19:28
100F：→ ZhuBeiCity: 金只賺40萬 那還不如用人頭用重購退稅錢還可以全退 04/15 19:28
101F：→ ZhuBeiCity: 不用繳45%重稅 04/15 19:28
102F：→ ceca: 重購退稅你嘛是漲了六七百萬的物件再用 04/15 19:29
103F：→ ceca: 它幾年才可以用一次，你用在公寓？ 04/15 19:29
104F：→ ceca: 我換屋就是重構，大概要嘎七百多的利潤 04/15 19:30
105F：→ ceca: and,我不信任外面的人頭 04/15 19:30
106F：推 SiaoBen1996: 稅務建商也一堆從稅務下手 把獲利灌在營造 04/15 19:38
107F：→ SiaoBen1996: 短期買賣實登動手腳出事風險高 去灌成本才難抓 04/15 19:38
108F：→ SiaoBen1996: 政府稅制本來就很怪 大家都知道夜市經濟很可怕 04/15 19:38
109F：→ SiaoBen1996: 沒人想得罪選票 04/15 19:38
110F：推 AndrewWiggs: GG如果延期，小港沒什麼建設有機會回檔撿便宜嗎？ 04/15 19:38
111F：→ ceca: 投機客在小港很少，不用想撿便宜，但是會冷盤 04/15 19:39
112F：→ ceca: 追著訊息跑得那一窩瘋投機客才是回檔的由來 04/15 19:40
113F：→ ceca: 當這邊消息很強，那其他地方自然就沒蒼蠅 04/15 19:40
114F：推 AndrewWiggs: 了解，謝謝C大 04/15 19:40
115F：→ ceca: 不過冷盤還是要面對的 04/15 19:40
116F：推 ice1015: 中槍 04/15 19:43
117F：推 GGdong: 剛發完文魯空就開始胡言亂語了，可見打到魯空心坎裡 04/15 19:50
118F：噓 qwqmmmm: 45%稅可以扣抵裝潢費用啊…. 傻眼竹北 04/15 19:56
119F：推 qsx889: 橋頭那邊不知道會怎麼變化 04/15 20:09
120F：推 HAHAHUNG: POE和D4哪個好玩啊？ 04/15 20:18
121F：推 senma: 乾POE 很花時間耶，洗腳大真的很閒 04/15 20:20
122F：推 onigi: 推 04/15 20:25
D4比較適合一般人.
POE適合把遊戲當做論文研究的人.
POE現在超級臃腫,東西太多太複雜.
然後上軌道和不懂狀況玩起來差超大.
D4則是大眾遊戲....
當然對寫論文的人而言.
POE才有足夠多的內容給你寫一大堆東西..XD
寫到...一般人都看不懂的程度.
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 20:48:24
123F：推 grizzly: Ceca都合法的，怎麼可能對實登動手腳，他也舉過被關的例 04/15 20:50
124F：→ grizzly: 子 04/15 20:50
125F：推 jerry19123: 前陣子才剛簽約岡山國宅而已 QQ 04/15 20:50
126F：推 esproject: 我只做出租靠收租過活就好 買賣就10年後變15%再說 04/15 21:10
127F：→ esproject: 反正這十年有房客在幫忙繳 放著就好 04/15 21:12
128F：推 Narok: 短期轉手利潤本來就比較高只是累一點啊 繳稅怎麼了？繳稅才 04/15 21:16
129F：→ Narok: 是對國家社會有貢獻啊 不然要像那些沒繳稅又哭很大聲的嗎？ 04/15 21:16
130F：推 sspider0829: 消業障來著 04/15 21:19
131F：噓 boy777: End 04/15 21:23
132F：推 jejeyu: 3樓，你講短期獲益很差，代表你不會玩短線產品.. 04/15 21:23
133F：推 jejeyu: c大一直說很多，但是我程度很差，很多時候要回來複習才能 04/15 21:27
134F：→ jejeyu: 夠了解C大那時候的意思 04/15 21:27
135F：→ jejeyu: 所以其實不是c大的問題，是閱讀者的水準問題....c大都是勸 04/15 21:28
136F：→ jejeyu: 世文 04/15 21:28
137F：噓 chipnndale: 台灣就是交易成本太低才會有你們這種人把房子當成金 04/15 21:50
138F：→ chipnndale: 融商品在玩，幹 04/15 21:50
房地合一的交易成本.
世界頂級的重.
麻煩去多查點資料再來講ok??
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 21:58:31
139F：推 TheDream: 活在平行時空嗎？台灣房地產短期交易成本是很高的... 04/15 21:58
140F：→ TheDream: 就一堆傻蛋以為這樣可以打房，結果現在又說交易成本太低 04/15 21:59
141F：→ TheDream: ？像實價登錄推出前也有人認為可以打房，結果呢？XD 04/15 21:59
142F：推 cutemico: 明明就是房子價格太高有人負擔不起在講交易成本低，真 04/15 22:02
143F：→ cutemico: 要講交易成本，今天起所有7-11、百貨公司、網路購物消 04/15 22:02
144F：→ cutemico: 費税通通加上20%，你看你會不會哇哇叫～以為交易成本低 04/15 22:02
145F：→ cutemico: 才有會有買賣房子，所以明天台灣消費稅變成20%你就不買 04/15 22:02
146F：→ cutemico: 雞蛋來吃不買便當自給自足了嗎？？？？？？ 04/15 22:02
147F：推 wsx1983: 房價就就續漲吧，任何東西漲過頭都會有反撲。所以還是要 04/15 22:13
148F：→ wsx1983: 小心。 04/15 22:13
破基本面之後才稱得上過頭.
否則從台灣光復以來.
台灣房價長期都在漲,大多數時候都在突破歷史新高.
那..
到哪時候是頭呢?
還是永遠都到不了頭,永遠都一直漲下去??
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 22:15:32
149F：推 stanleyiane: 朝聖推～ 04/15 22:15
150F：推 wsx1983: 經濟成長和薪水跟著漲，你這理論才成立。要不長期脫鉤只 04/15 22:25
151F：→ wsx1983: 是等著抓最後一手，跌回合理水位。現在物價高領五萬真的 04/15 22:25
152F：→ wsx1983: 不如之前的三萬。房價又高，薪水十萬買個千萬房子，除非 04/15 22:25
153F：→ wsx1983: 不用養老小，要不會過的很辛苦。薪水十萬的人都覺得難過 04/15 22:25
154F：推 iamsopuma: 比某些房東逃稅，投資客算好的 04/15 22:29
155F：推 qqphor: 推 04/15 22:51
156F：→ qqphor: 西大買不到，真的生氣了XD 04/15 22:55
157F：推 souptb: C大，有關雙北的問題你說你不清楚，要去問雙北的投資客， 04/15 22:55
158F：→ souptb: 請問有推薦哪個資訊來源嗎，讓我們能了解雙北的正確市場 04/15 22:56
159F：→ souptb: 資訊？因為很怕遇到江湖術士亂講 ，謝謝！ 04/15 22:56
160F：推 NITERRO: 大佬別生氣，看得懂的人就會感謝，看不懂的人看再多也只 04/15 23:05
161F：→ NITERRO: 會自怨自艾 04/15 23:05
162F：推 splendidpoem: 短線交易的核心概念，就是將時間成本的利用率最大 04/15 23:06
163F：→ splendidpoem: 化：長抱一支績優股，可能兩年賺30%；但短線交易抓 04/15 23:06
164F：→ splendidpoem: 到一支強勢股，兩天就賺15%。看起來賺的好像沒有人 04/15 23:06
165F：→ splendidpoem: 家30%多，但你只花兩天就15%現金入袋，省下更多時 04/15 23:06
166F：→ splendidpoem: 間成本可以再套現。 04/15 23:06
167F：→ splendidpoem: 短線交易不求賺最多，但一定要賺得快，因此永遠追 04/15 23:06
168F：→ splendidpoem: 求強勢的標的：你不能讓自己的時間浪費在不會漲的 04/15 23:06
169F：→ splendidpoem: 標的。在短線交易上長期生存下來的高手，基本上都 04/15 23:06
170F：→ splendidpoem: 具備能抓強勢標的的精準眼光了：他就是有辦法在高 04/15 23:06
171F：→ splendidpoem: 昂的成本下依然賺取足夠的價差。 04/15 23:06
172F：推 darkdogoblin: 的確，經驗不夠外加投入時間被既有工作分散，買的 04/15 23:14
173F：→ darkdogoblin: 幾乎是出租件而不是買賣件，是好是壞我也不知 04/15 23:14
174F：推 yihua2: C大又來做功德 04/15 23:18
175F：推 frowning1226: 推～ 04/15 23:28
176F：推 zigq: 祝C大早日換到喜歡的空間 04/15 23:29
177F：推 ukuk666888: 傻逼喔，整天槓桿進出的才能買房？幸存者偏差以為每 04/15 23:37
178F：→ ukuk666888: 個都賺，整天操作賠的佔八成懂不懂啊，社會本就該給 04/15 23:37
179F：→ ukuk666888: 不操作森羅大眾只要安分努力也能買房才是正常社會，既 04/15 23:37
180F：→ ukuk666888: 得利益者運氣好了點就很會對人指手畫腳，看得不夠全 04/15 23:37
181F：→ ukuk666888: 面 04/15 23:37
182F：推 encoreg57985: 推 04/15 23:41
183F：推 sole772pk37: 買不起 等我爸掛了繼承就好 04/15 23:45
台灣人槓桿買房子,尤其自住.
賺的機率,大概是99%.
給你參考一下.
如果大多數人槓桿做一件事情會賠錢.
你當然不要幹.
但是絕絕絕大多數,自住槓桿買房子都是賺.
阿你是在期待一個奇蹟出現會賠是嗎...XD
阿你就租金比利息還高.
你不借錢買房子自住?
這.......
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/15/2023 23:51:09
184F：推 NTU303150195: 我今天拜土地公看到人家買一箱土地公金好氣派 04/16 00:03
185F：→ NTU303150195: 不過看了蝦皮一盒也才400多 04/16 00:04
186F：→ NTU303150195: 大神拜土地公也是買整盒的土地公金嗎？ 04/16 00:04
187F：→ NTU303150195: 我買了一堆現代零食手搖飲不知道土地公吃不吃@@ 04/16 00:05
188F：推 soulknight: 推 消業障 讓魯空繼續繳納房租就好 04/16 00:05
一般土地公廟禁止燒外面的金紙.
所以通常是100基本的金紙+200土地公金+水果.
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/16/2023 00:06:28
189F：推 cakin: 佛 04/16 00:08
190F：推 NTU303150195: ㄎㄎ，只有土地公的稅金沒漲XD 04/16 00:10
191F：推 soulknight: 自己喜歡吃的 給神吃 神才會喜歡吃 自己都不吃 神 04/16 00:11
192F：→ soulknight: 怎麼會喜歡吃呢? 所以我都買一堆我愛吃的 去拜拜 04/16 00:11
193F：推 funtang: 比較好奇為何現在市場會出現大坪數單價和小坪數收斂的現 04/16 00:14
194F：→ funtang: 象 04/16 00:14
195F：推 qmg760922: 我就看這波營建工程物價指數， 04/16 00:21
196F：→ qmg760922: 房租指數要繼續滯後噴到什麼時候。 04/16 00:21
197F：→ qmg760922: 房租指數噴到後來降息可不會回檔喔， 04/16 00:21
198F：→ qmg760922: 到時候房市基本面租金＞持有+資金成本 04/16 00:21
199F：→ qmg760922: 我想只會更穩固而已。 04/16 00:21
205F：噓 lokuyan: 好長 04/16 00:29
206F：推 kagaya: 長好啊 04/16 00:40
207F：→ ibsmalla: 300萬的房子加裝潢算付150不到一年能淨賺22萬年報酬單 04/16 02:08
208F：→ ibsmalla: 件至少都超過10%還被嫌...少年股神是尼... 04/16 02:08
209F：推 Xyla: 推語重心長好人一生平安 04/16 06:41
210F：推 zaza5566: 300萬的房子翻修60也不會只賣400啦 04/16 08:29
211F：→ zaza5566: 就算只賣400好了 頭期60+翻修60共120賺22萬 04/16 08:31
212F：→ zaza5566: 120萬賺22萬不用一年，這樣說不划算？ 股神都他媽超屌 04/16 08:32
213F：→ zaza5566: 看不上XD 04/16 08:32
214F：→ zaza5566: 這社會上誰不努力 有的人努力變更好 有的只會努力抱怨 04/16 08:34
215F：推 migration265: 推 04/16 10:21
216F：推 elite0337545: C大竟然在玩POE~毒雨拓荒嗎？ 04/16 10:24
217F：推 rockhart: 下斡旋被打槍是不是，C大也亂出芭樂價？這樣以後不能笑 04/16 11:43
218F：→ rockhart: 傻空亂出價了，屋主價格硬那就標示現在還在撐盤 04/16 11:43
219F：推 kmters: 看C大嘴前幾年的淡海好好笑 不過代表現在可以入場淡海了 04/16 11:56
220F：→ kmters: 對嗎？ 04/16 11:56
221F：推 rongun: C大真的滿佛心的，遇到一堆冥頑不靈的還是願意一直開釋， 04/16 13:47
222F：→ rongun: 真心佩服 04/16 13:47
是價格往上走.
所以才會有出價追不上的問題.
例如成交了一間,我用那間的單坪價+0.5出,出不到.
+1出..還是初不到.
屋主要嘛就是縮回去不賣,要嘛+7...靠邀.
你前面成交的一坪29,他也本來要賣29.
結果去談,直接給你跳36....建商也不是這樣跳的阿.
你說29追29.5追30,甚至多一點30.5~31就算了.
自住都會追上去....
(自住一般我在買,我看到我要,就會追上去...投資則是價格不夠甜就放棄.
我們投資客比各位更能拆分這種買賣的心態)
但是跳7是甚麼巫術.8x坪一跳500萬.
另外因為我要擺多功能史密斯+一間KTV+一個玩VR的空間,所以對空間需求比較特殊.
雖然買下來還會自己再改格局,但是被吃死的窗戶和廚房廁所還是會局限對空間的選擇.
(通常要開放式廚房+餐廳的位置要夠大+因為客廳+餐廳要夠大到可以分三個空間
或是有額外的空間,例如傭人房...)
造成本來選擇很少了,我要買的選擇更少.
所以才很怨念!!!
攻擊範圍內的物件凡出必看,經營美術館農16的仲介都沒我看得多..XD
報過來的每一間我都看過了.
跟我說這間有人下斡旋,那間也有人下斡旋...阿靠邀,就都我在別間店下的.
當然啦我還是有其他退路.
例如直接在我住的這邊買一間兩房來用.
或是...all in正二...然後慢慢等..XD
(因為我貸款可能只有50%,現在all in正二有機率追到目標物件上漲速度)
and...POE我是用自爆火靈.
現在刷輿圖好軟...
打不到關鍵傳說裝,無法轉毒火靈或蜘蛛刀...QQ
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/16/2023 13:59:56
300萬的房子翻修50,賣470~490..
※ 編輯: ceca (61.227.114.6 臺灣), 04/16/2023 14:00:26
223F：推 ice1015: 看到很多成交價格就知道，根本不可能是投資客買的，然後 04/16 14:40
224F：→ ice1015: 價格一直上去。 04/16 14:40
225F：推 Rrn: 你真的超佛心願意講這麼多！交易成本這麼高的情況下賺錢更難 04/16 15:19
226F：→ Rrn: 還能做真的很強 04/16 15:19
227F：推 cutemico: 真的誒～我當初買高雄的房子我都覺得我看得比仲介多， 04/16 16:12
228F：→ cutemico: 甚至我連他後來成交多少都知道，仲介有時候真的沒有我 04/16 16:12
229F：→ cutemico: 們認真～ 04/16 16:12
230F：→ cutemico: 我連屋主開價產生變化都知道了，仲介有時候難怪會比較 04/16 16:13
231F：→ cutemico: 喜歡自住客，或是沒那麼注意價格的客人，真的比較好呼 04/16 16:13
232F：→ cutemico: 嚨，也比較好抬價～ 04/16 16:13
233F：→ cutemico: 遇到一次有仲介要抬價5%，後來直接跟那個仲介拒絕～ 04/16 16:14
234F：→ cutemico: 結果，過了幾個月後，換另外一個仲介問我，所以根本還 04/16 16:15
235F：→ cutemico: 沒賣出去，請問原本的仲介為何需要抬價？為何需要逼退 04/16 16:15
236F：→ cutemico: 潛在買方？？？ 04/16 16:15
237F：→ cutemico: 為了賺不到的仲介費抬價，結果最後把生意搞貼丟，或是 04/16 16:16
238F：→ cutemico: 讓別人賺走這筆生意真的有比較好？？？？ 04/16 16:16
239F：推 namieamuroma: 我真的認真覺得不管你什麼立場c大的文要認真好好看 04/16 18:44
240F：→ namieamuroma: 他的文章最主要就是真實 是真實在發生的事 真實操作 04/16 18:44
241F：→ namieamuroma: 的事 不是紙上談兵 無意義的diss 根本就狗吠火車 04/16 18:44
242F：→ Dhack5321: 只想問不玩弓要用甚麼流派拓荒? 04/17 13:36
243F：推 AlexanderIn: 你做不到，不代表西大做不到，韭菜多不是沒道理 04/17 15:04
244F：推 e2000: Ceca大說的真的有道理，我昨天簽約一間預售屋了，西卡大說 04/19 12:31
245F：→ e2000: 自住又在公司附近，地點又喜歡，當然趕快買啊 04/19 12:31
246F：→ e2000: 因為房貸利息比租金便宜 04/19 12:32
247F：推 chen831030: 謝謝 07/19 23:41
248F：→ chen831030: 謝謝 02/28 16:59
249F：推 chen831030: 謝謝 03/17 15:59