作者MaxA (A仔)
看板home-sale
標題[閒聊] 自地自建問題
時間Thu Nov 17 22:09:42 2022
小弟想在郊區買塊地來自地自建，為自己的人生里程碑做一個紀錄，想問問板上大大們有
沒有相關的經驗。
因為手頭沒有非常寬裕但是目前抓土地成本約1800-2200萬，建物大概希望150坪左右，所
以算是需要深思熟悉再做的決定。
1. 土地+營造貸款成數？
目前看了網路上的講法，土地大概是只能貸款5成？然後營造銀行大概會以12萬/坪去做60
%貸款？
是否是這樣呢？有沒有辦法可以做更多的貸款？因為這樣算起來大概需要2000-2500的現
金。
2. 目前營造廠建築報價？
目前問了3家營造
A營造：15萬/坪（全部都基本建材，地磚都只能選60*60）
B營造廠：大概12-15萬/坪（除非建材非常高級，不然不可能超過15/坪）
C營造廠：12-13萬/坪（中等建材）
請問這個範圍（12-15）是不是就是行情了？C營造廠說現在規劃明年動工會比較便宜，因
為現在缺工狀況減緩，某些原物料也下來了。
3. 自地自建所需時間？
三家都跟我說從規劃到完工大概抓18-24個月，但是我看網路好多人一搞都是3-4年….
到底怎樣才是比較合理的時間呢？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.137.48.104 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1668694184.A.D21.html
1F：→ kinmengon: 開始蓋後 再東加西加 變更東變更西 每坪變17萬起11/17 22:26
就是怕這樣
2F：→ sagarain: 首先要知道在哪裡11/17 22:26
高雄
3F：推 topaaron12: 基本上12萬/坪算地板價了11/17 22:27
4F：→ sagarain: 然後你有沒有經驗 談判技巧如何 對美感有沒有堅持11/17 22:27
我也不知道要堅持什麼，基本上建材希望跟外面一般建商用得差不多就好（中等？）
美感就是多看看網路照片了
5F：→ topaaron12: 而且你這樣成本蓋起來絕對超過4000萬11/17 22:27
希望能壓在4300內
6F：→ sagarain: 錢能解決的都不是問題 問題是業主到底同不同意11/17 22:28
※ 編輯: MaxA (101.137.48.104 臺灣), 11/17/2022 22:29:31
※ 編輯: MaxA (101.137.48.104 臺灣), 11/17/2022 22:30:55
7F：→ sagarain: 你是懂到工法還是只準備挑顏色的11/17 22:31
對於工法的知識只有網路資訊….
※ 編輯: MaxA (101.137.48.104 臺灣), 11/17/2022 22:34:22
8F：推 Cookie: 後續追加/易變很容易超過估價 爸媽自地自建弄4年(含裝潢)11/17 22:35
9F：→ sagarain: 那應該抓高一點 因為除非運氣好 不然很難精準11/17 22:41
10F：推 zaqimon: 蓋組合屋應該比較快吧 不知道組合屋實際居住有什麼缺點11/17 22:49
11F：→ zaqimon: 組合屋可以貸款嗎？11/17 22:50
14F：→ zaqimon: 類似這種的 應該也不便宜吧11/17 22:50
推 testPtt: 樓高有差 建議2樓就好 土地買大一點 11/17 23:12
15F：→ testPtt: 組合屋看材料 但工錢省超多 通常2個月內能蓋好11/17 23:19
16F：→ kerorokk: 是行情價，但建材還是要做一下功課 11/17 23:38
17F：推 handsonwu: 1. 問銀行看你財力2. 價格其次 信譽比較重要,地磚不貴 11/17 23:38
18F：→ handsonwu: 3. 3年以上, 跑照很久 11/17 23:38
19F：推 mmay: 我看我家隔壁自建已經搞5年了11/17 23:57
20F：→ mmay: 還在追加還沒蓋好11/17 23:58
21F：推 chachahong: 圖還沒出來報價都假的 11/18 00:48
22F：推 MTKer5566: 我上次問一坪都要17-20萬，三樓透天而已沒有電梯11/18 01:51
23F：→ MTKer5566: 後來蓋完一坪暴增到23萬 11/18 01:52
24F：→ Tylose: 組合屋要注意抗風的能力11/18 03:11
25F：→ Tylose: 有問過一間，不保證中颱以上的安全....輕颱還可以11/18 03:12
26F：→ Tylose: 所以要蓋組合屋，可能要蓋在樹林裡 XD 11/18 03:13
27F：→ ceab: 上面的組合屋好醜,11/18 06:59
28F：推 zaqimon: 台北老公寓也很醜 只是很貴而已11/18 07:05
29F：→ sagarain: 同意樓上說法 圖沒出來報價根本不準11/18 08:02
30F：推 cobrabaton: 土融50%但是頂多給你40%，再來建融是要你完工才能貸11/18 08:27
建融不是拿到建照就可以了嗎？蓋完不是直接轉一般房貸？
31F：→ cobrabaton: 款.....所以建議自地自建 嗯可以選擇自己蓋11/18 08:27
32F：→ testPtt: 組合屋還是要挖地基鎖工字鐵 颱風來很安全11/18 08:28
33F：→ cobrabaton: 營造過程都要付現金，你有那麼多現金可以付嗎？ 11/18 08:28
34F：→ cobrabaton: 組合屋不如蓋鋼構，埋地樁還更穩，鋼構鐵皮做隔熱比 11/18 08:29
35F：→ cobrabaton: 組合屋還好，樓高還能更高11/18 08:29
36F：→ cobrabaton: 基本上自地自建建坪100坪至少要2500萬才能符合你的想 11/18 08:30
37F：→ cobrabaton: 法跟需求11/18 08:30
38F：推 zaqimon: 蓋房子或裝潢 最後可能都是草草收尾 很難一切符合預期吧 11/18 08:35
39F：→ zaqimon: 啊做都做下去了 難道還要拆掉重做 11/18 08:36
40F：→ zaqimon: 感覺現在各種公共建設品質也是越來越差 11/18 08:38
41F：→ zaqimon: 反正現在大部分人的心態都是只想草草了事差不多就好11/18 08:39
42F：→ zaqimon: 才賺那一點錢 那麼辛苦幹麼11/18 08:39
43F：→ zaqimon: 大家都想要輕鬆賺快錢 然後趕快退休享受人生 11/18 08:44
44F：→ testPtt: 就鋼構組合屋 現在應該沒人要住隨手搭不用地基那種11/18 08:51
45F：→ testPtt: 基本上比慢慢灌水泥的省 只有地基需要水泥會做比較久 11/18 08:53
46F：推 william826: 認真說 非業內要自地自建 請找有口碑的營造廠 不然出11/18 09:04
47F：→ william826: 事真的很麻煩11/18 09:04
48F：→ jeff12302000: 趁現在建商不推案比較好叫工班，等房市又熱絡的時 11/18 09:04
49F：→ jeff12302000: 候，你用跪的工班都未必接你的工作11/18 09:04
50F：→ william826: 且素質好的工人 通常會被大建商或豪宅品牌包走11/18 09:04
51F：→ sdhpipt: 起厝按半料 所以說你起碼要抓造價的1/2當作預備金11/18 09:11
52F：→ sdhpipt: 比如說你預計是1500萬造價 要另外留700萬左右 應付各種11/18 09:12
53F：→ sdhpipt: 突發狀況 比如說突然很想要弄石材 蓋到一半鄰損等等11/18 09:13
54F：→ sdhpipt: 話說 現在這種造價 感覺日式鋼構屋也沒有比較貴了11/18 09:14
55F：→ poz93: 南部自地自建 還算好找承包商 北部 嫌太小都去做建商的生 11/18 09:21
56F：→ poz93: 意 很缺工班 11/18 09:21
57F：推 zaqimon: 鋼構屋感覺好像不錯 隔熱好 屋頂外牆老化感覺也容易更換11/18 09:24
58F：→ zaqimon: 不像水泥房子會蓄熱蓄冷 牆壁夏天熱烘烘 冬天冷冰冰 11/18 09:24
59F：→ zaqimon: 鋼構屋真的要拆除應該也還能再小賺一筆吧11/18 09:25
60F：→ sdhpipt: 但是台灣雨量多 日式鋼構屋的防水不知道久了撐不撐得住? 11/18 09:49
61F：→ zaqimon: 不知道鋼構屋缺點 好像也沒看過分享入住一二十年後的心得 11/18 10:16
※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 11/18/2022 10:19:37
62F：→ testPtt: 不耐撞算是缺點 下雨的防水基本比水泥好 11/18 10:23
63F：→ testPtt: 主要是室內管線模組化衛浴漏水比較麻煩 11/18 10:26
64F：→ cobrabaton: 你到中南部看鐵皮店面去問問就知道了，通常要30年以上 11/18 13:25
65F：→ cobrabaton: 問題才會比較多。更別說鋼構鐵皮+水泥的 11/18 13:25
66F：推 waloloo: 三四年的常常是工班銜接問題 11/18 14:12
68F：推 chachahong: 建融基本上都會以第四號公報為準 建物融資現在應該只 11/18 16:06
69F：→ chachahong: 能借一半，再來是依你的條件評估 11/18 16:06
70F：推 chachahong: 要自地自建我建議自備土地成本與建造成本7成資金較安 11/18 16:08
71F：→ chachahong: 全，不然變成爛尾機會大 11/18 16:08
7成@@
所以4500大概要3150的自備款喔，也太多了吧
※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 11/18/2022 16:48:28
72F：推 chachahong: 主要是因為銀行對於土地鑑價或者建物鑑價都會很保守， 11/18 17:55
73F：→ chachahong: 如果銀行評估你還款能力又不足那就放棄自地自建吧！現 11/18 17:55
74F：→ chachahong: 今我認為買建商的會安全很多依照目前業界狀態 11/18 17:55
75F：推 cobrabaton: 你土地是自己的沒貸款用土地土融再加建融蓋是有機會， 11/18 22:32
76F：→ cobrabaton: 但土地不是買賣估價實際借款可能不到市價40%，再加上 11/18 22:32
77F：→ cobrabaton: 建融銀行只會估標準的成本的一半，還是照建築進度撥 11/18 22:32
78F：→ cobrabaton: 款，很多你都是要現金。但你可以跟營造廠談付款方式， 11/18 22:32
79F：→ cobrabaton: 像是開票半年之類的 就看你個人信用 11/18 22:32