作者MaxA (A仔)
看板home-sale
标题[闲聊] 自地自建问题
时间Thu Nov 17 22:09:42 2022
小弟想在郊区买块地来自地自建，为自己的人生里程碑做一个纪录，想问问板上大大们有
没有相关的经验。
因为手头没有非常宽裕但是目前抓土地成本约1800-2200万，建物大概希望150坪左右，所
以算是需要深思熟悉再做的决定。
1. 土地+营造贷款成数？
目前看了网路上的讲法，土地大概是只能贷款5成？然後营造银行大概会以12万/坪去做60
%贷款？
是否是这样呢？有没有办法可以做更多的贷款？因为这样算起来大概需要2000-2500的现
金。
2. 目前营造厂建筑报价？
目前问了3家营造
A营造：15万/坪（全部都基本建材，地砖都只能选60*60）
B营造厂：大概12-15万/坪（除非建材非常高级，不然不可能超过15/坪）
C营造厂：12-13万/坪（中等建材）
请问这个范围（12-15）是不是就是行情了？C营造厂说现在规划明年动工会比较便宜，因
为现在缺工状况减缓，某些原物料也下来了。
3. 自地自建所需时间？
三家都跟我说从规划到完工大概抓18-24个月，但是我看网路好多人一搞都是3-4年….
到底怎样才是比较合理的时间呢？
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 101.137.48.104 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1668694184.A.D21.html
1F：→ kinmengon: 开始盖後 再东加西加 变更东变更西 每坪变17万起11/17 22:26
就是怕这样
2F：→ sagarain: 首先要知道在哪里11/17 22:26
高雄
3F：推 topaaron12: 基本上12万/坪算地板价了11/17 22:27
4F：→ sagarain: 然後你有没有经验 谈判技巧如何 对美感有没有坚持11/17 22:27
我也不知道要坚持什麽，基本上建材希望跟外面一般建商用得差不多就好（中等？）
美感就是多看看网路照片了
5F：→ topaaron12: 而且你这样成本盖起来绝对超过4000万11/17 22:27
希望能压在4300内
6F：→ sagarain: 钱能解决的都不是问题 问题是业主到底同不同意11/17 22:28
※ 编辑: MaxA (101.137.48.104 台湾), 11/17/2022 22:29:31
※ 编辑: MaxA (101.137.48.104 台湾), 11/17/2022 22:30:55
7F：→ sagarain: 你是懂到工法还是只准备挑颜色的11/17 22:31
对於工法的知识只有网路资讯….
※ 编辑: MaxA (101.137.48.104 台湾), 11/17/2022 22:34:22
8F：推 Cookie: 後续追加/易变很容易超过估价 爸妈自地自建弄4年(含装潢)11/17 22:35
9F：→ sagarain: 那应该抓高一点 因为除非运气好 不然很难精准11/17 22:41
10F：推 zaqimon: 盖组合屋应该比较快吧 不知道组合屋实际居住有什麽缺点11/17 22:49
11F：→ zaqimon: 组合屋可以贷款吗？11/17 22:50
14F：→ zaqimon: 类似这种的 应该也不便宜吧11/17 22:50
推 testPtt: 楼高有差 建议2楼就好 土地买大一点 11/17 23:12
15F：→ testPtt: 组合屋看材料 但工钱省超多 通常2个月内能盖好11/17 23:19
16F：→ kerorokk: 是行情价，但建材还是要做一下功课 11/17 23:38
17F：推 handsonwu: 1. 问银行看你财力2. 价格其次 信誉比较重要,地砖不贵 11/17 23:38
18F：→ handsonwu: 3. 3年以上, 跑照很久 11/17 23:38
19F：推 mmay: 我看我家隔壁自建已经搞5年了11/17 23:57
20F：→ mmay: 还在追加还没盖好11/17 23:58
21F：推 chachahong: 图还没出来报价都假的 11/18 00:48
22F：推 MTKer5566: 我上次问一坪都要17-20万，三楼透天而已没有电梯11/18 01:51
23F：→ MTKer5566: 後来盖完一坪暴增到23万 11/18 01:52
24F：→ Tylose: 组合屋要注意抗风的能力11/18 03:11
25F：→ Tylose: 有问过一间，不保证中台以上的安全....轻台还可以11/18 03:12
26F：→ Tylose: 所以要盖组合屋，可能要盖在树林里 XD 11/18 03:13
27F：→ ceab: 上面的组合屋好丑,11/18 06:59
28F：推 zaqimon: 台北老公寓也很丑 只是很贵而已11/18 07:05
29F：→ sagarain: 同意楼上说法 图没出来报价根本不准11/18 08:02
30F：推 cobrabaton: 土融50%但是顶多给你40%，再来建融是要你完工才能贷11/18 08:27
建融不是拿到建照就可以了吗？盖完不是直接转一般房贷？
31F：→ cobrabaton: 款.....所以建议自地自建 嗯可以选择自己盖11/18 08:27
32F：→ testPtt: 组合屋还是要挖地基锁工字铁 台风来很安全11/18 08:28
33F：→ cobrabaton: 营造过程都要付现金，你有那麽多现金可以付吗？ 11/18 08:28
34F：→ cobrabaton: 组合屋不如盖钢构，埋地桩还更稳，钢构铁皮做隔热比 11/18 08:29
35F：→ cobrabaton: 组合屋还好，楼高还能更高11/18 08:29
36F：→ cobrabaton: 基本上自地自建建坪100坪至少要2500万才能符合你的想 11/18 08:30
37F：→ cobrabaton: 法跟需求11/18 08:30
38F：推 zaqimon: 盖房子或装潢 最後可能都是草草收尾 很难一切符合预期吧 11/18 08:35
39F：→ zaqimon: 啊做都做下去了 难道还要拆掉重做 11/18 08:36
40F：→ zaqimon: 感觉现在各种公共建设品质也是越来越差 11/18 08:38
41F：→ zaqimon: 反正现在大部分人的心态都是只想草草了事差不多就好11/18 08:39
42F：→ zaqimon: 才赚那一点钱 那麽辛苦干麽11/18 08:39
43F：→ zaqimon: 大家都想要轻松赚快钱 然後赶快退休享受人生 11/18 08:44
44F：→ testPtt: 就钢构组合屋 现在应该没人要住随手搭不用地基那种11/18 08:51
45F：→ testPtt: 基本上比慢慢灌水泥的省 只有地基需要水泥会做比较久 11/18 08:53
46F：推 william826: 认真说 非业内要自地自建 请找有口碑的营造厂 不然出11/18 09:04
47F：→ william826: 事真的很麻烦11/18 09:04
48F：→ jeff12302000: 趁现在建商不推案比较好叫工班，等房市又热络的时 11/18 09:04
49F：→ jeff12302000: 候，你用跪的工班都未必接你的工作11/18 09:04
50F：→ william826: 且素质好的工人 通常会被大建商或豪宅品牌包走11/18 09:04
51F：→ sdhpipt: 起厝按半料 所以说你起码要抓造价的1/2当作预备金11/18 09:11
52F：→ sdhpipt: 比如说你预计是1500万造价 要另外留700万左右 应付各种11/18 09:12
53F：→ sdhpipt: 突发状况 比如说突然很想要弄石材 盖到一半邻损等等11/18 09:13
54F：→ sdhpipt: 话说 现在这种造价 感觉日式钢构屋也没有比较贵了11/18 09:14
55F：→ poz93: 南部自地自建 还算好找承包商 北部 嫌太小都去做建商的生 11/18 09:21
56F：→ poz93: 意 很缺工班 11/18 09:21
57F：推 zaqimon: 钢构屋感觉好像不错 隔热好 屋顶外墙老化感觉也容易更换11/18 09:24
58F：→ zaqimon: 不像水泥房子会蓄热蓄冷 墙壁夏天热烘烘 冬天冷冰冰 11/18 09:24
59F：→ zaqimon: 钢构屋真的要拆除应该也还能再小赚一笔吧11/18 09:25
60F：→ sdhpipt: 但是台湾雨量多 日式钢构屋的防水不知道久了撑不撑得住? 11/18 09:49
61F：→ zaqimon: 不知道钢构屋缺点 好像也没看过分享入住一二十年後的心得 11/18 10:16
※ 编辑: MaxA (125.229.169.171 台湾), 11/18/2022 10:19:37
62F：→ testPtt: 不耐撞算是缺点 下雨的防水基本比水泥好 11/18 10:23
63F：→ testPtt: 主要是室内管线模组化卫浴漏水比较麻烦 11/18 10:26
64F：→ cobrabaton: 你到中南部看铁皮店面去问问就知道了，通常要30年以上 11/18 13:25
65F：→ cobrabaton: 问题才会比较多。更别说钢构铁皮+水泥的 11/18 13:25
66F：推 waloloo: 三四年的常常是工班衔接问题 11/18 14:12
68F：推 chachahong: 建融基本上都会以第四号公报为准 建物融资现在应该只 11/18 16:06
69F：→ chachahong: 能借一半，再来是依你的条件评估 11/18 16:06
70F：推 chachahong: 要自地自建我建议自备土地成本与建造成本7成资金较安 11/18 16:08
71F：→ chachahong: 全，不然变成烂尾机会大 11/18 16:08
7成@@
所以4500大概要3150的自备款喔，也太多了吧
※ 编辑: MaxA (125.229.169.171 台湾), 11/18/2022 16:48:28
72F：推 chachahong: 主要是因为银行对於土地监价或者建物监价都会很保守， 11/18 17:55
73F：→ chachahong: 如果银行评估你还款能力又不足那就放弃自地自建吧！现 11/18 17:55
74F：→ chachahong: 今我认为买建商的会安全很多依照目前业界状态 11/18 17:55
75F：推 cobrabaton: 你土地是自己的没贷款用土地土融再加建融盖是有机会， 11/18 22:32
76F：→ cobrabaton: 但土地不是买卖估价实际借款可能不到市价40%，再加上 11/18 22:32
77F：→ cobrabaton: 建融银行只会估标准的成本的一半，还是照建筑进度拨 11/18 22:32
78F：→ cobrabaton: 款，很多你都是要现金。但你可以跟营造厂谈付款方式， 11/18 22:32
79F：→ cobrabaton: 像是开票半年之类的 就看你个人信用 11/18 22:32