作者Shallwin ()
看板home-sale
標題[心得] 青埔自住 看屋心得
時間Mon Sep 5 19:24:10 2022
目標就是自住 + 走路到高鐵 + 一層最低可接受的就是4戶
無法接受蓋三棟，僅一棟四戶，其他都是低坪數套房的建案，未來管理一定很麻煩
青埔目前的推案就禾林3跟桃大詠符合，這幾天特別兩間都跑去看。
禾3:
預約制，聽朋友說會先從電話上挑客戶
非自住直接拒絕，不知道真的假的，歡迎被拒絕的投資客補充(?)
優點:
外觀跟建案本身沒有什麼好挑剔的，產品定位有點像竹北的極上惠友但不及若山
整體來說很特別，我覺得蠻適合有品味的族群
一層4戶，而且只有一棟，住戶較少，環境相對單純
公設就見仁見智，我本來就不需要花俏的公設，禾3沒有游泳池未來需要維護，很ok
缺點:
隔壁的角地，禾3沒拿下來，導致物件卡在中間，對於想走豪宅路線和林來說蠻傷的
同樣的，B戶面對高鐵那邊有一塊空地，
未來也可能會有新案，有壁刀的機會，視野沒意外會受阻，對於想走豪宅路線也是扣分
禾3 A戶對面依舊是空地，換句話說即使2025/2026交屋，
在3塊大空地夾擊的情況下，未來5-10年一定會受到噪音跟工地粉塵的影響
價格部分
單價很高，可以說是青埔的高點，跟桃大詠相比沒這麼有吸引力，
但因為自備僅三成，現金流會比較穩定
可是說穿了只是一顆毒蘋果讓你慢慢吃，付較多錢，長期攤平而已
格局上，以這種評數設計來說，工作陽台較小，又因為整棟全用電，
工作陽台未來要放電熱水器+洗衣機+曬衣 光用想的會有點擠
然後介紹的時候僅注重在設計風格上，較少關於建材的資訊
禾1很漂亮 但特別開車去看禾2相對就還好 不曉得是換設計師還是怎樣
對於禾3外觀我自己有點隱憂
禾林建築本身也不知道穩不穩定，至少從mobile01傳出禾1的泳池樓梯漏水的資訊
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=456&t=6106664
不知道是優點還是缺點:
交屋僅有全毛胚跟裝潢完的選項，禾林是設計起家的，
設計不用擔心，適合懶人購買
桃大詠:
採預約制，現場有洪瑞珍三明治，好吃
優點:
建商品牌優良，建築本身應該不用擔心
介紹會特別強調建築用的工法，光用聽的就覺得很安心
一層4戶卻配3梯，且每戶格局方正
有很多厲害且豐富的公設
但公設這部分對我來說本來就不是剛需或考慮的點(見仁見智)
停車位有售裝好充電樁的電動車位
附近周邊的房子都快蓋好了，未來桃大詠交屋後沒有噪音的隱憂，
只有2-3年個別戶裝潢的尷尬期而已，還可以接受
缺點:
即便是買最小戶54坪，都需要自備四成，價格非常硬
業代號稱可以談付款時間，但依舊改變不了四成的事實
且交屋採半毛胚，僅廁所裝好，需要留至少250裝潢的錢，
整體售價比禾3便宜不少，卻因為自備款極高，
前面四成自備 + 250裝潢，沒有後援或雄厚的財力，
交屋前後的一年，一般人現金流非常容易會出事。
採光部分，面足球場的永久棟距戶別，聽說潛消當天全部賣光，僅剩面停車場的，
因為設計問題，A跟D兩棟採光最好，B跟C最兩棟差，而且54坪有壁刀，
如缺點第一段講的，我想稍微年輕的夫妻應該只會考慮54坪，
在這種極高自備款的情況下，應該不太會有人想花這個錢，
若往上升級買63坪的，同樣也會因為陽台內縮，採光受限，
而且工作陽台那面緊鄰隔壁棟，嚴格來說三千萬的房子卻只有1.5面採光
戶數多，雖然管理費收支應該可以維持豪華公設，
但有一個萬年吃錢怪獸溫水游泳池，時間久了也需要維修，這部分也必須考慮
總結一下
兩者整體來說各有優缺點
單純以價格考量
禾林雖然較貴，但以現金流的角度來看比較健康 (但價格高，後續脫手也不好處理)
桃大詠便宜，一坪僅45，但四成真的太硬，連竹科盤子工程師都拿不太出來
建材部分
禾林3介紹較少，資訊量不足，且禾1游泳池旁樓梯mobile01傳有出漏水
(不是我說的，要告去告mobile01的網友)
桃大詠品牌Ok，建築本身很讓人安心
採光的話
禾林考量到比較多，會比較好，
桃大詠除非是買最大坪數的，不然63跟54坪陽台內縮又在內棟，不可能有好的採光
其他格局跟住戶比例比較主觀的意見，後面就不多說了。
反正兩者價格都很硬，即便禾3價格被桃大輾壓，也依舊不降
桃大自備款不友善，卻也死都不調整，兩個不知道在ㄍㄧㄥ啥
現階段市場有點逆風且預計會緊縮的情況下，
我會覺得即便是自住都買不下去，而且高單價，投資客也不太會碰
預計兩個建案都會有點難賣...
總之上面的淺見給同樣自住的人參考
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.204.182 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1662377052.A.C2A.html
1F：推 yiliang1107: 去問桃大允 09/05 19:26
2F：→ b0690151: 禾3電訪拒絕假的 09/05 19:31
3F：推 kenkao25: 是我我選桃大 09/05 19:38
4F：推 Hectorme: 桃大的家配怎看怎怪，格局不優，就看裝潢怎樣改善，陽台 09/05 19:54
5F：推 Nightu05: 自備三成 金流比較穩定？好奇@@ 09/05 19:54
6F：→ Hectorme: 內縮也造成採光疑慮，後棟面別社區，中間雖隔著停車場 09/05 19:54
7F：→ Hectorme: 說至少有20公尺棟距，但他跟對面都是超高大樓，低樓層 09/05 19:54
8F：→ Hectorme: 採光只能悲劇，而且停車場維護不好，看出去也是醜醜的 09/05 19:54
9F：推 jeff20085501: 推分享 09/05 19:55
10F：推 chouvincent: 青埔45/p 其實不是很有吸引力了 09/05 20:14
11F：推 mfcke: 禾林因為沒辦法有開放式中島 只好放棄 Q 09/05 20:26
12F：→ mfcke: 這兩個案子 這種大小坪數 是所謂中實戶 大概要等到下一波 09/05 20:28
13F：→ mfcke: 景氣循環 才能有明顯價值 09/05 20:28
14F：→ mfcke: 很有趣的是 桃園建商明顯比新竹小氣 我原本以為新竹建商雷 09/05 20:30
15F：→ mfcke: 後來發現被工程師刁過之後 竟然>桃園 09/05 20:30
16F：推 coopercm: 你的需求跟我們很像！我們只有談63坪和桃大72坪看完比 09/05 20:30
17F：→ coopercm: 較完之後決定再看看... 09/05 20:30
18F：→ mfcke: 這兩個案子 大概可以拿 坤山 大硯來比 明顯新竹建商比較好 09/05 20:31
19F：→ coopercm: 禾林覺得還是太小，工作陽台根本曬不了幾件衣服，桃大則 09/05 20:32
20F：→ coopercm: 是看完樣品屋整個大滅火！ 09/05 20:32
21F：→ mfcke: 從建材跟設計實用性 貼心 09/05 20:32
22F：→ mfcke: 新竹建商比桃園建商好 桃園可能民眾不挑惕 建商姿態很高 09/05 20:32
23F：→ coopercm: 我們8/20去看的時候面足球場的72坪全部都還有很好的樓層 09/05 20:33
24F：→ coopercm: 可以選擇阿 應該不太可能賣完 09/05 20:33
25F：→ mfcke: 感覺是封盤... 09/05 20:34
26F：→ mfcke: 不過沒差啦 青埔接下來應該會滿冷凍的 09/05 20:34
27F：→ mfcke: 講實際要爽 就是可以買中悅HLA 單坪便宜 但是太大又太遠 09/05 20:35
28F：→ mfcke: 要我去買走路不到高鐵 就是怪怪的 09/05 20:35
29F：推 coopercm: 主要是覺得這兩個案子的地點和採光等等 沒有讓我想要拿 09/05 20:35
30F：→ coopercm: 出4500萬出來買啊 09/05 20:35
31F：→ yiliang1107: 走路到高鐵，不然就京懋看看有沒有餘屋 09/05 20:46
32F：推 jeffleentu: 睿和最近有些人拿出來賣啦，或是如果可以接受中古屋 09/05 21:13
33F：→ jeffleentu: 的話同樣京懋的華二也很好，一樣P&T外加一層三戶雙電 09/05 21:13
34F：→ jeffleentu: 梯 09/05 21:13
35F：推 sss148: 有考慮禾林的話建議先查一下他們老董的新聞 09/05 21:22
36F：推 holyjune28: 桃大詠採光稍差跟沒有瓦斯覺得有點可惜... 09/05 21:43
37F：推 CrabBro: 250萬裝潢低估了 09/05 21:53
38F：→ chiangww: 建商電話篩選客戶？哈哈哈 09/05 22:33
※ 編輯: Shallwin (114.137.204.182 臺灣), 09/05/2022 23:06:41
※ 編輯: Shallwin (114.137.204.182 臺灣), 09/05/2022 23:06:51
39F：推 mopackm53637: 兩個都不要，你可以去看禾林一的裝潢品質，寧願自己 09/05 23:19
40F：→ mopackm53637: 找統包 09/05 23:19
41F：推 mopackm53637: 應該說現場看工很粗 09/05 23:37
42F：推 bhonor: 當然選桃大詠啊…禾林老董新聞能看嗎？！ 09/05 23:54
43F：推 gothmog: 好好想一下 為什麼要自備4成 09/06 00:19
44F：→ gothmog: 很明顯銀行估價不到建商售價 09/06 00:19
45F：→ gothmog: 所以建商才會要求買方自備4成 09/06 00:19
46F：→ gothmog: 否則後續會一堆房貸下不來 解約的 09/06 00:19
47F：推 kagaya: 桃園民眾我是認為不太挑剔 看重價格cp值而已 09/06 00:25
48F：推 kenkao25: 禾林老董的私事跟品質沒有太大關聯性吧！？ 09/06 00:50
49F：推 coopercm: go大突破盲點XD ㄧ戶半毛胚四千萬這麼多戶搶光？我才不 09/06 01:05
50F：→ coopercm: 信！！ 09/06 01:05
51F：推 a22918097: 不介意地點的話可以看畾畾青 09/06 01:17
52F：推 photoB1N: 禾1後來去看過 樓梯有水是因為泳池水滿出來 09/06 07:09
53F：推 piliwu: 禾1的位置屌打 裝潢什麼的都能改變位置改不了 09/06 08:26
54F：→ young000: 京懋/璞園 大推！ 09/08 03:24