作者Shallwin ()
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标题[心得] 青埔自住 看屋心得
时间Mon Sep 5 19:24:10 2022
目标就是自住 + 走路到高铁 + 一层最低可接受的就是4户
无法接受盖三栋，仅一栋四户，其他都是低坪数套房的建案，未来管理一定很麻烦
青埔目前的推案就禾林3跟桃大咏符合，这几天特别两间都跑去看。
禾3:
预约制，听朋友说会先从电话上挑客户
非自住直接拒绝，不知道真的假的，欢迎被拒绝的投资客补充(?)
优点:
外观跟建案本身没有什麽好挑剔的，产品定位有点像竹北的极上惠友但不及若山
整体来说很特别，我觉得蛮适合有品味的族群
一层4户，而且只有一栋，住户较少，环境相对单纯
公设就见仁见智，我本来就不需要花俏的公设，禾3没有游泳池未来需要维护，很ok
缺点:
隔壁的角地，禾3没拿下来，导致物件卡在中间，对於想走豪宅路线和林来说蛮伤的
同样的，B户面对高铁那边有一块空地，
未来也可能会有新案，有壁刀的机会，视野没意外会受阻，对於想走豪宅路线也是扣分
禾3 A户对面依旧是空地，换句话说即使2025/2026交屋，
在3块大空地夹击的情况下，未来5-10年一定会受到噪音跟工地粉尘的影响
价格部分
单价很高，可以说是青埔的高点，跟桃大咏相比没这麽有吸引力，
但因为自备仅三成，现金流会比较稳定
可是说穿了只是一颗毒苹果让你慢慢吃，付较多钱，长期摊平而已
格局上，以这种评数设计来说，工作阳台较小，又因为整栋全用电，
工作阳台未来要放电热水器+洗衣机+晒衣 光用想的会有点挤
然後介绍的时候仅注重在设计风格上，较少关於建材的资讯
禾1很漂亮 但特别开车去看禾2相对就还好 不晓得是换设计师还是怎样
对於禾3外观我自己有点隐忧
禾林建筑本身也不知道稳不稳定，至少从mobile01传出禾1的泳池楼梯漏水的资讯
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=456&t=6106664
不知道是优点还是缺点:
交屋仅有全毛胚跟装潢完的选项，禾林是设计起家的，
设计不用担心，适合懒人购买
桃大咏:
采预约制，现场有洪瑞珍三明治，好吃
优点:
建商品牌优良，建筑本身应该不用担心
介绍会特别强调建筑用的工法，光用听的就觉得很安心
一层4户却配3梯，且每户格局方正
有很多厉害且丰富的公设
但公设这部分对我来说本来就不是刚需或考虑的点(见仁见智)
停车位有售装好充电桩的电动车位
附近周边的房子都快盖好了，未来桃大咏交屋後没有噪音的隐忧，
只有2-3年个别户装潢的尴尬期而已，还可以接受
缺点:
即便是买最小户54坪，都需要自备四成，价格非常硬
业代号称可以谈付款时间，但依旧改变不了四成的事实
且交屋采半毛胚，仅厕所装好，需要留至少250装潢的钱，
整体售价比禾3便宜不少，却因为自备款极高，
前面四成自备 + 250装潢，没有後援或雄厚的财力，
交屋前後的一年，一般人现金流非常容易会出事。
采光部分，面足球场的永久栋距户别，听说潜消当天全部卖光，仅剩面停车场的，
因为设计问题，A跟D两栋采光最好，B跟C最两栋差，而且54坪有壁刀，
如缺点第一段讲的，我想稍微年轻的夫妻应该只会考虑54坪，
在这种极高自备款的情况下，应该不太会有人想花这个钱，
若往上升级买63坪的，同样也会因为阳台内缩，采光受限，
而且工作阳台那面紧邻隔壁栋，严格来说三千万的房子却只有1.5面采光
户数多，虽然管理费收支应该可以维持豪华公设，
但有一个万年吃钱怪兽温水游泳池，时间久了也需要维修，这部分也必须考虑
总结一下
两者整体来说各有优缺点
单纯以价格考量
禾林虽然较贵，但以现金流的角度来看比较健康 (但价格高，後续脱手也不好处理)
桃大咏便宜，一坪仅45，但四成真的太硬，连竹科盘子工程师都拿不太出来
建材部分
禾林3介绍较少，资讯量不足，且禾1游泳池旁楼梯mobile01传有出漏水
(不是我说的，要告去告mobile01的网友)
桃大咏品牌Ok，建筑本身很让人安心
采光的话
禾林考量到比较多，会比较好，
桃大咏除非是买最大坪数的，不然63跟54坪阳台内缩又在内栋，不可能有好的采光
其他格局跟住户比例比较主观的意见，後面就不多说了。
反正两者价格都很硬，即便禾3价格被桃大辗压，也依旧不降
桃大自备款不友善，却也死都不调整，两个不知道在ㄍㄧㄥ啥
现阶段市场有点逆风且预计会紧缩的情况下，
我会觉得即便是自住都买不下去，而且高单价，投资客也不太会碰
预计两个建案都会有点难卖...
总之上面的浅见给同样自住的人参考
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1F：推 yiliang1107: 去问桃大允 09/05 19:26
2F：→ b0690151: 禾3电访拒绝假的 09/05 19:31
3F：推 kenkao25: 是我我选桃大 09/05 19:38
4F：推 Hectorme: 桃大的家配怎看怎怪，格局不优，就看装潢怎样改善，阳台 09/05 19:54
5F：推 Nightu05: 自备三成 金流比较稳定？好奇@@ 09/05 19:54
6F：→ Hectorme: 内缩也造成采光疑虑，後栋面别社区，中间虽隔着停车场 09/05 19:54
7F：→ Hectorme: 说至少有20公尺栋距，但他跟对面都是超高大楼，低楼层 09/05 19:54
8F：→ Hectorme: 采光只能悲剧，而且停车场维护不好，看出去也是丑丑的 09/05 19:54
9F：推 jeff20085501: 推分享 09/05 19:55
10F：推 chouvincent: 青埔45/p 其实不是很有吸引力了 09/05 20:14
11F：推 mfcke: 禾林因为没办法有开放式中岛 只好放弃 Q 09/05 20:26
12F：→ mfcke: 这两个案子 这种大小坪数 是所谓中实户 大概要等到下一波 09/05 20:28
13F：→ mfcke: 景气循环 才能有明显价值 09/05 20:28
14F：→ mfcke: 很有趣的是 桃园建商明显比新竹小气 我原本以为新竹建商雷 09/05 20:30
15F：→ mfcke: 後来发现被工程师刁过之後 竟然>桃园 09/05 20:30
16F：推 coopercm: 你的需求跟我们很像！我们只有谈63坪和桃大72坪看完比 09/05 20:30
17F：→ coopercm: 较完之後决定再看看... 09/05 20:30
18F：→ mfcke: 这两个案子 大概可以拿 坤山 大砚来比 明显新竹建商比较好 09/05 20:31
19F：→ coopercm: 禾林觉得还是太小，工作阳台根本晒不了几件衣服，桃大则 09/05 20:32
20F：→ coopercm: 是看完样品屋整个大灭火！ 09/05 20:32
21F：→ mfcke: 从建材跟设计实用性 贴心 09/05 20:32
22F：→ mfcke: 新竹建商比桃园建商好 桃园可能民众不挑惕 建商姿态很高 09/05 20:32
23F：→ coopercm: 我们8/20去看的时候面足球场的72坪全部都还有很好的楼层 09/05 20:33
24F：→ coopercm: 可以选择阿 应该不太可能卖完 09/05 20:33
25F：→ mfcke: 感觉是封盘... 09/05 20:34
26F：→ mfcke: 不过没差啦 青埔接下来应该会满冷冻的 09/05 20:34
27F：→ mfcke: 讲实际要爽 就是可以买中悦HLA 单坪便宜 但是太大又太远 09/05 20:35
28F：→ mfcke: 要我去买走路不到高铁 就是怪怪的 09/05 20:35
29F：推 coopercm: 主要是觉得这两个案子的地点和采光等等 没有让我想要拿 09/05 20:35
30F：→ coopercm: 出4500万出来买啊 09/05 20:35
31F：→ yiliang1107: 走路到高铁，不然就京懋看看有没有余屋 09/05 20:46
32F：推 jeffleentu: 睿和最近有些人拿出来卖啦，或是如果可以接受中古屋 09/05 21:13
33F：→ jeffleentu: 的话同样京懋的华二也很好，一样P&T外加一层三户双电 09/05 21:13
34F：→ jeffleentu: 梯 09/05 21:13
35F：推 sss148: 有考虑禾林的话建议先查一下他们老董的新闻 09/05 21:22
36F：推 holyjune28: 桃大咏采光稍差跟没有瓦斯觉得有点可惜... 09/05 21:43
37F：推 CrabBro: 250万装潢低估了 09/05 21:53
38F：→ chiangww: 建商电话筛选客户？哈哈哈 09/05 22:33
※ 编辑: Shallwin (114.137.204.182 台湾), 09/05/2022 23:06:41
※ 编辑: Shallwin (114.137.204.182 台湾), 09/05/2022 23:06:51
39F：推 mopackm53637: 两个都不要，你可以去看禾林一的装潢品质，宁愿自己 09/05 23:19
40F：→ mopackm53637: 找统包 09/05 23:19
41F：推 mopackm53637: 应该说现场看工很粗 09/05 23:37
42F：推 bhonor: 当然选桃大咏啊…禾林老董新闻能看吗？！ 09/05 23:54
43F：推 gothmog: 好好想一下 为什麽要自备4成 09/06 00:19
44F：→ gothmog: 很明显银行估价不到建商售价 09/06 00:19
45F：→ gothmog: 所以建商才会要求买方自备4成 09/06 00:19
46F：→ gothmog: 否则後续会一堆房贷下不来 解约的 09/06 00:19
47F：推 kagaya: 桃园民众我是认为不太挑剔 看重价格cp值而已 09/06 00:25
48F：推 kenkao25: 禾林老董的私事跟品质没有太大关联性吧！？ 09/06 00:50
49F：推 coopercm: go大突破盲点XD ㄧ户半毛胚四千万这麽多户抢光？我才不 09/06 01:05
50F：→ coopercm: 信！！ 09/06 01:05
51F：推 a22918097: 不介意地点的话可以看畾畾青 09/06 01:17
52F：推 photoB1N: 禾1後来去看过 楼梯有水是因为泳池水满出来 09/06 07:09
53F：推 piliwu: 禾1的位置屌打 装潢什麽的都能改变位置改不了 09/06 08:26
54F：→ young000: 京懋/璞园 大推！ 09/08 03:24