作者a1379 (伊波杏樹超可愛 <3)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 我算是搞懂台灣房價的因果關係？
時間Sun May 22 00:25:47 2022
※ 引述《SkyIsMyLimit (天空才是我的極限的鍵盤)》之銘言：
: 為了簡單明瞭 用一個比喻好了
: 一個正常勞工大概工作年齡30年
: 如果假設這個勞工平均可以年存100萬
: 那這輩子他大概可以用勞力賺3000萬
: 這裡不考慮投資是因為投資有賺有賠 就當抹平
: 以1/3法則來看 這名勞工可以花1000萬在房產
: 1000萬多嗎？
: 以現在的房價 1000萬真的少得可憐
: 但回頭看看 可以平均年存100萬的人多嗎？
: 剛出社會時賺的少存的少
: 隨著年資賺的存的會變多
如果你認同自己的想法那更應該買房啊...
建議你可以去了解一下Lifecycle Investing
簡單來說就是透過高槓桿在年輕時擴大投資，之後隨著年齡增加逐步減少槓桿
這就是建立在你說的人通常會因為年資而有更高的收入
但是在年輕時才更有本錢進行投資(風險承受能力更強)
所以透過借貸在年輕時增加自己的槓桿，從而避免老了還要承擔投資失利的下場
房地產就是一種很理想的槓桿，長還款期、低利率、高槓桿
缺點是流通性稍差、總價高，這在資產配置上算是比較高的風險
不過說真的，房子買了跌價是會死膩XD
啊不是都說要自住??股票跌了可能變壁紙，房子再跌還是房子啊
台灣人很討厭借貸，Lifecycle Investing根本沒多少人能接受XD
不要覺得借貸是跟銀行借錢，實際上借貸是跟未來的自己借錢
而你要付的利息就是從未來搬錢回來所要承擔的成本
舉例來說我借100萬一年後連本帶利還清，如果年通膨5%，利率2%你借不借??
當然這前提是建立在借貸目的是購入資產的狀況
如果是拿去消費的話還是省省吧
總之話說回來，你的1/3法則去評估買房是有點問題der
因為你是用現在的年薪*可貸款年限*1/3來做計算
但實際上你的年薪是會隨著年資增加
(如果不會增加的話請換工作，對我們這種平民來說最好的投資叫做工作
沒有好的工作帶來的穩定且成長的現金流，各種投資都是妄想)
因此以整個房貸周期來看，這間房佔你的總收入絕對不到1/3
第一年年收100萬，假設線性成長到三十年後是200萬
這三十年你的總收入為4500萬，依1/3法則你要買的是1500萬的房，而非1000萬
當然考慮到生活的各種開銷以及應急現金，還有未來的風險考量
理想的總價應該會在1000-1500萬之間
像我就覺得自己房子買太便宜...沒辦法嘛不想存頭期只能將就
過幾年再來買一間好惹
不管是自住還是投資，房產都是資產配置的一部分
我原本也是空空啦，覺得租屋爽爽過幹嘛多花錢買房
直到後來領悟到租金永遠是沉沒成本，不管未來如何你都收不回來的
再加上Lifecycle Investing的概念，讓小弟今年開始計畫買房
過些日子搞定了再來篇畢業文，嘻嘻
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.2.195 (臺灣)
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1F：推 paul76318: 如果租金比房貸利息便宜其實要買投資房租自住房，只是 05/22 00:27
2F：→ paul76318: 這種機會不是每個人都有 05/22 00:27
3F：推 s26492755: 繳房貸20年獲得權狀 繳房租20年最多房東給你獎狀。沒 05/22 00:29
4F：→ s26492755: 那麼難選 05/22 00:29
5F：推 sce987: 事實就是今年1500後年1800萬 別不買 05/22 00:30
本人冥燈 買什麼跌什麼 所以...
6F：推 piliwu: 事實上買房幾年後回頭看都會覺得當初太保守估計還款能力 05/22 00:32
7F：→ piliwu: 因為當初1/3過幾年大概只剩1/4世界在通膨包含薪水 05/22 00:33
是啊 所以我已經考慮三四年後買一間預售屋惹
8F：推 s26492755: 保守有保守的優點 05/22 00:33
9F：→ s26492755: 至少你承擔風險的能力高 05/22 00:33
10F：→ piliwu: 買房通常頭過身就過就是這樣 05/22 00:35
這個前提是建立在負擔得起的狀況
我覺得存個四五年如果存不到想買的地區的頭期就該放棄去買別區了
年薪60萬存十年想買大安區新房頭就算過了身也不會過XD
11F：→ IBIZA: 房地產流動性差 但要周轉的變現性還蠻高的 05/22 00:38
12F：→ s26492755: 說多無用。願意好好研究的就知道了 05/22 00:39
13F：→ s26492755: 那種純粹想噴但完全不懂的。別浪費時間 05/22 00:39
14F：→ piliwu: 你只要不是剛買第一年就出事 05/22 00:41
15F：→ piliwu: 短期需要現金一個禮拜內也是貸的出來 05/22 00:41
16F：推 s26492755: 辦我說的。隨借隨還 05/22 00:47
17F：推 gy55662008: 回復型房貸嗎 05/22 00:48
18F：→ IBIZA: 理財型房貸 05/22 00:49
19F：→ gy55662008: s大另一篇提的很像回復型 05/22 00:53
20F：推 s26492755: 那個每家名字不同。安泰叫理財型 台新叫透支型 05/22 01:04
21F：推 gy55662008: 好像是欸 看起來都是一樣的東西@@ 05/22 01:13
理財型好像利率比較高 最近辦房貸的時候有問了一下
22F：推 C24128390: 這就類似 學生能借學貸一定要借的道理XD 繳學費根本虧 05/22 03:54
大學時期最後悔的事就是沒有背學貸
有跟家裡討論過但是上一輩就是不愛借錢...沒辦法
23F：→ C24128390: 但除非你是住租金房貸接近的房 省租金買房這理由不太好 05/22 03:57
24F：→ C24128390: 很多的花費本來就是沉默成本 重點是為你帶來什麼 05/22 03:58
25F：→ C24128390: 租金是丟進去 但同時你也是頭期留下來 05/22 04:02
26F：推 C24128390: 另外 租屋處的各種硬體成本 自己買房後要全盤接收的 05/22 04:17
27F：→ C24128390: 這些是能從"沉沒成本"扣除的 絕對不是用租金全額去算.. 05/22 04:22
28F：→ C24128390: 對於房東 成本可以從N個房客 或每一代房客分別去攤 05/22 04:31
29F：→ C24128390: 但他硬體成本怎麼攤根本不關我的事 我就是可以使用 05/22 04:32
30F：推 C24128390: 結論 希望你不是只是不想繳租就買了 有很多更好的理由 05/22 04:48
最大理由就不爽住套房啊XD 房貸利息跟租金才差三千 小套房變大兩房 爽
31F：推 kuanhunter: 寫得不錯 05/22 06:54
※ 編輯: a1379 (1.200.2.195 臺灣), 05/22/2022 07:34:44
32F：推 C24128390: 你算"3000"有3個問題 1.租金含硬體成本 2.升息 3:頭期 05/22 07:43
33F：→ C24128390: 反正你自己有算好就好XD 提醒一下而已 05/22 07:43
34F：→ faniour: 租金的硬體成本，有沒有考慮過不喜歡的設備房東說不准丟 05/22 08:48
35F：→ faniour: 的麻煩，單身都很輕鬆，等到小人都蹦出來租房子成了各種 05/22 08:48
36F：→ faniour: 不便 05/22 08:48
37F：→ faniour: 硬體成本是房東的只建立在你很長一段時間都只會租房，長 05/22 08:53
38F：→ faniour: 過設備的使用壽命，否則你一搬走還不是要自己購置這些東 05/22 08:53
39F：→ faniour: 西 05/22 08:53
40F：→ faniour: 這不就變純贊助房東的支出 05/22 08:54
41F：推 C24128390: 小至你飲水機裝水 大到冷氣壞掉甚至漏水 都是硬體成本 05/22 08:56
42F：→ C24128390: 至於你說搬到新處要重新購置的東西? 你原本就有的照搬 05/22 08:57
43F：→ C24128390: 你需要但沒有的....你可以找本來就有的 不然你舉個例 05/22 08:57
44F：→ C24128390: 租屋的彈性是你可以篩選硬體 去住不符的是浪費這優點 05/22 09:01
45F：→ ctx705f: 最近在處理買房 長輩和老一點的代書甚至行員都超討厭借錢 05/22 09:01
46F：→ ctx705f: 聽到我在打探40年房貸都很排斥 說什麼多利息給銀行 有錢 05/22 09:01
47F：→ ctx705f: 就會多還 他親戚都提前還款10幾年就還完了blabla 05/22 09:01
48F：→ ctx705f: 然後轉貼40年房貸利息是20年房貸快2倍文章到長輩群組 … 05/22 09:02
49F：推 jujubaby174: 老一輩的經過高利率世代腦袋轉不過來，現在利率光是 05/22 09:07
50F：→ jujubaby174: 丟股市穩定標的長期來看都是賺 05/22 09:07
51F：推 jujubaby174: 以前利率高對一般人而言確實儲蓄就是最好的投資，借 05/22 09:11
52F：→ jujubaby174: 錢越快還越好，時代不一樣了 05/22 09:11
53F：→ rason6: 房地產跌，這個版的人會急著出來罵人魯空 05/22 09:25
54F：推 lycer: 都說是跟未來的自己借錢了 05/22 09:58
55F：→ lycer: 反過來說 如果沒辦法把它變現 05/22 09:58
56F：→ lycer: 就是要一輩子幫人打工 05/22 09:58
57F：推 chenblue: 低利時代，在適當風控下借貸是抗通膨的武器。不過心態 05/22 10:36
58F：→ chenblue: 還是最重要的，否則武器會殺到自己。 05/22 10:36
59F：推 sk0515: 推Lifecycle Investing 05/22 10:40
60F：推 youga: 租金是成本 利息就不是成本了...？ 05/22 12:29
61F：推 sspider0829: 繳房貸20年 我只會給你滿滿的感謝 我獲得一件免費的 05/22 13:06
62F：→ sspider0829: 房子 租客只獲得感謝 05/22 13:06
63F：推 abyssa1: 利息是成本 所以重點還是通膨 通膨>利率 實質負利率 05/22 13:14
64F：推 bms: 借越長期 通膨算下去賺越多 05/22 14:36
65F：推 C24128390: 我也感謝房東幫我解決所有硬體問題 人思想不要這麼極端 05/22 15:29
66F：→ C24128390: 難道你去買飯 心裡想的是你在幫老闆的房東繳房貸嗎XD 05/22 15:32