作者IBIZA (溫一壺月光作酒)
看板home-sale
標題Re: [請益] 該不該買房請益
時間Thu Feb 17 00:45:35 2022
1.放棄我的理想住宅是室內15坪總價1000-1500萬這種天真的想法
你的理想應該是40歲的時候, 全家住進7000萬(豪宅線)的房子
你現在才27歲, 沒對象沒小孩, 根本沒必要談甚麼理想住宅
2.我不知道你現在是租房子還是住家裡
住家裡就算了, 如果租房子住雙北的話, 可以拿一點錢去買500萬左右的套房
現在有專門承做套房高成數貸款的銀行
你租房子的費用2/3都可以存下來
這間會花掉你150萬現金, 每月還1.2萬, 但房租就省了
3.剩餘的錢跟所有正現金流拿去擴大信用做穩當投資
你習慣投資ETF也可以, 但槓桿買ETF你抱得住嗎？
我的話, 拿去買大約3000萬投報4+%的物件
但現在多房貸有信用管制, 很麻煩, 你看有沒有辦法找親友幫忙
這個3000萬投資物件如果你能貸到85成, 會花掉你500萬現金
每個月產生 房租10萬-貸款9萬= 1萬, 剛好可以還前面套房的貸款
假設十年後房價不變, 到時扣除房貸後的房價跟十年現金報酬, 總共1235萬, IRR=10.6%
https://i.imgur.com/GQJYz1L.png
如果十年後房價漲15%的話, 1685萬, IRR=13.8%
https://imgur.com/gallery/AEYwraD
4.到這邊你差不多花光現金跟股票
但沒有動到每個月的收入結餘, 反而還省了房租(1.8萬就當預備金)
你每年存一百多萬的話, 五年之後你可以再重複一次3的動作
到40歲的時候, 你會有兩間淨值2000-2400萬
每個月合計收24萬扣除房貸正現金流2萬的房子(當然, 會因為房租上漲增加金流)
還有一間淨值250-300萬的套房
這時候你已經有能力住進7000萬房子了, 要不要買7000萬房子住就看你自己
你也可以繼續住500萬套房, 準備5年之後清理資產退休
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願歲月靜好，現世安穩
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1F：推 abc0922002: 我信了 02/17 00:48
2F：→ IBIZA: 我實踐過 02/17 00:49
3F：推 sinkerwang40: 正確 02/17 00:51
4F：推 kyova: 這個方法很不錯~ 02/17 00:52
5F：推 sinkerwang40: 問題是 有500萬的套房嗎 02/17 00:53
6F：→ sinkerwang40: 忠孝復興附近 02/17 00:54
7F：→ IBIZA: 有, 台北市, 400萬以內也有 02/17 00:54
8F：→ IBIZA: 當然不是忠孝復興, 市中心套房最便宜就西門町跟林森 02/17 00:54
9F：→ IBIZA: 所以會在藍線西門站或是橘線中山國小 02/17 00:56
10F：→ sam21sam21: 中南部看Ceca大，雙北看Ibiza大 02/17 01:03
11F：推 yiliang1107: 推 02/17 01:09
12F：推 nthomas: 推 02/17 01:20
13F：推 DaBao56: 4% + 的租金投報不好找吧Q 02/17 01:20
14F：→ IBIZA: 不會太難, 台北的話內科有 02/17 01:21
15F：推 colorfulplay: 正在邊做邊盤算的事情被說出來了（囧），希望七千 02/17 01:22
16F：→ colorfulplay: 萬豪宅線晚點開，一開那堆六千的會通通噴出追不上 02/17 01:22
17F：→ sam21sam21: D大，是不好找，可是不是不存在 02/17 01:22
18F：→ sam21sam21: 要相信Ibiza大，因為他是分享自己實際做過的事 02/17 01:23
19F：→ IBIZA: 離開台北的話 蠻多地方有 02/17 01:23
20F：推 Rain1025730: 好猛喔..但真的只適合樓主 02/17 01:27
21F：→ IBIZA: 我自己也是28歲左右買兩間, 一間透店出租, 自己住便宜小房 02/17 01:33
22F：→ IBIZA: 然後五六年後又再一間 02/17 01:33
23F：→ IBIZA: 當然我當年增值比較多啦, 現在買就是主要拚現金流了 02/17 01:34
24F：→ IBIZA: 3000萬4%的我這三年買了兩間 所以不用買不到 02/17 01:34
25F：→ IBIZA: 當然現在難度會比前年高一點 但我前年的投報也不只4% 02/17 01:34
26F：→ IBIZA: 這些我都是做過才會講 02/17 01:35
27F：推 jc10755: 推 02/17 01:35
28F：推 buike: 推 02/17 01:38
29F：推 sdbb: 太慢踏進房板了 02/17 01:39
30F：推 gmjoin2007: 但3千萬房要怎麼租到12？我算1千萬租到2萬初就差不多 02/17 01:43
31F：→ gmjoin2007: 了 02/17 01:43
32F：→ IBIZA: 當然是買投資用的特殊物件 頂加或是一樓帶地下室的 02/17 01:45
34F：推 ming5566: 你是鬼吧 02/17 02:02
35F：→ sam21sam21: 他是神 02/17 02:11
36F：推 bboywhite: 恨太晚追房版前輩 02/17 02:22
37F：推 shuichia: 3000一個月收12已經4.8%了，超神 02/17 02:35
38F：→ IBIZA: 啊, 對 這邊我打錯了應該用10萬才對, 不過這個差距不大 02/17 02:37
39F：→ IBIZA: 4.8%是我自己的差不多4.8% 02/17 02:38
40F：推 OHHEEEEEED: 來中南部滾本金 一路滾回去台北退休xD 02/17 03:02
41F：推 menace: 這個就是延遲享樂的真諦 02/17 04:54
其實我買了第二間之後沒多久就蠻亂花錢的....orz
42F：→ kyova: 中南部之前投報率可以到6%。目前也有4%。但這種高總價的應 02/17 05:26
43F：→ kyova: 該不多... 中南部近期應該是看增值性吧，低基期新區域或被 02/17 05:27
44F：→ kyova: 預售屋價差過大帶動的新古中古屋。跟台北做法應該差異不小 02/17 05:28
45F：推 sooge: 年收只有80m~100m的也能這樣玩嗎？ 02/17 05:50
最主要是頭期款, 你看內文也知道, 我買房出租追求的是自償, 不影響原本的收支
至於多少錢能玩
大概一百多萬你就能在基隆買一間總價五百左右, 月收兩三萬的海大學生隔套
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10596832.html
以這間來講, 如果你能貸到七成, 你付180萬
10年後房屋房價不變, 房屋跟現金回收總共409萬, IRR=10.45%
46F：推 llittlefat: 推好文 02/17 06:37
47F：推 tomy10417: 年紀越大會越想花錢在自住，不是每個人都撐的到40 02/17 06:44
48F：推 tonyparker18: 延遲享樂真諦 02/17 06:47
49F：推 iamtinghuang: 推！ 02/17 06:51
50F：推 e0821: 可以推薦年收100萬左右，在雙北應該買哪種房子嗎？ 02/17 07:18
這要看你目的
51F：推 juaylo: 好我筆記下來了 02/17 07:26
52F：推 ganninian: 實用 謝謝分享 02/17 07:34
53F：推 kagaya: 年輕真好 02/17 07:49
54F：推 tskier: 謝謝分享 02/17 07:52
55F：→ CozyLife: 推推 02/17 07:57
56F：推 kht26: 超強 02/17 07:59
57F：推 CozyLife: 補推 02/17 07:59
58F：推 nisi0773: 神操作 推 02/17 08:12
59F：推 benny1990615: 等等3000萬房子可以租十萬嗎？哪裡呢？ 02/17 08:15
我自己是買在台師大
內科也有投報差不多的, 但總價帶較低, 大概2000萬左右
例如像這個
https://buy.housefun.com.tw/buy/house/4624714
※ 編輯: IBIZA (111.240.214.43 臺灣), 02/17/2022 08:25:50
60F：推 OHHEEEEEED: 內湖你也有買嗎？ 02/17 08:33
61F：→ OHHEEEEEED: 我自己內湖人還是跑去買中南部了 02/17 08:34
62F：→ OHHEEEEEED: 自己家鄉還比較不熟 02/17 08:34
63F：推 hudec: 等到那個時候，豪宅可能不只7000萬了 02/17 08:37
64F：→ IBIZA: 到時豪宅多少錢不知道, 但起碼你是累積資產了, 以IRR>10% 02/17 08:40
65F：→ IBIZA: 的速度 02/17 08:40
66F：推 TheDream: 中南部看到的投資客還是玩增值件比較多，租金是bonus 02/17 08:46
67F：→ TheDream: 台北外來的工作人口太多,照I大的玩法應該是立於不敗之地 02/17 08:47
68F：推 Lasvegas: 推 02/17 08:51
69F：推 phcebus: 我朋友身價1億 月租品中山月租7萬4房主建物4x坪 02/17 08:51
70F：→ phcebus: 有請保姆跟外傭 02/17 08:51
71F：推 buji: 請問I大，隔套要管理。若其他投資IRR 10%是否也ok? 02/17 08:53
72F：→ phcebus: 但是買房真的延遲買才是真諦~在台北你花一億買的也只是公 02/17 08:53
73F：→ phcebus: 寓,只是有電梯,也不是像歐洲的豪華建築 02/17 08:54
74F：推 buji: 在台北好區，豪宅線7000萬也只能買到3房2廳 02/17 09:07
75F：→ IBIZA: 豪宅線真的是不夠高..orz 02/17 09:12
76F：推 gigi0316: 3000萬月租10萬很難找吧？？ 02/17 09:15
77F：→ IBIZA: 不好找 但還是找得到, 再不然自己弄 02/17 09:15
78F：→ checkman: 台北豪宅線早該調了 看下任市長吧 02/17 09:15
79F：→ IBIZA: 央行決定的 市長也沒用 02/17 09:16
80F：→ bms: 推 02/17 09:16
81F：→ checkman: 真的滿賤的 故意壓台北房價 02/17 09:17
82F：推 l79cm: 分享不錯推推 02/17 09:17
83F：→ IBIZA: 現在很多房子卡在7000萬豪宅線 可以淘寶 02/17 09:18
84F：→ checkman: 我銀彈打光了 交給IB大處理 02/17 09:20
85F：推 piliwu: 內科有500的套房？我也用591找過都上千... 02/17 09:21
86F：推 olliekr: 請問淨值是指，市值減掉貸款餘額嗎？ 02/17 09:22
是
87F：推 OHHEEEEEED: 內科套房800-1000 02/17 09:29
88F：→ IBIZA: 500套房是西門町跟林森 02/17 09:58
89F：推 sakeru: 我覺得全台的豪宅線都該放寬吧 02/17 10:00
90F：推 XX: 讚 02/17 10:02
91F：推 neck1982: 這篇超讚看了三遍，請問能不能跟IBIZA大跪求excel檔 02/17 10:03
92F：→ neck1982: 非常非常感謝 02/17 10:03
93F：推 nisi0773: 以IB大舉的那間7房地為例請問 屋主怎不繼續自己收租 買 02/17 10:04
以我自己為例好了, 我那間台師大我打算過幾年後賣
事實上如果不是短期交易稅太貴, 我上個月就賣掉了
上個月有買家委託仲介, 直接開我買價+20%要跟我買
一年半的租金加上差價, 扣除我本金利息跟裝潢費用, 大概賺680萬
其實我蠻心動的, 但稅跟仲介費等費用就要三百多, 所以就算了
等過幾年, 多收幾年租金, 稅率也降低, 利潤應該就很不錯
其實這很簡單, 我自己弄可以弄IRR=16%, 我用IRR=10%的價格賣給你
我可以再去弄另一間IRR 16%的
但IRR=10%的物件對一般人已經很不錯了
94F：→ nisi0773: 的話有沒有甚麼需要注意的踩雷點 還是屋主達到更上位的 02/17 10:04
95F：→ nisi0773: 財富自由了?? 02/17 10:04
96F：→ IBIZA: 檔案不是不能給 但我不知道怎麼給啊.. 02/17 10:08
97F：→ IBIZA: 我這檔案其實是下載來的 但原本檔案其實有錯 我修正過 02/17 10:08
98F：推 XX: 這一兩年已經買好買滿了 但房地產股票玩到有點膩了 02/17 10:20
99F：→ XX: 現金也都花光光了XD 只能玩點幾百萬高風險小額投資 02/17 10:20
100F：→ XX: 等滾到一些錢又要繼續買買買了 爽 02/17 10:21
101F：推 cksai: 現在先卡6999房,坐等升值 02/17 10:23
102F：→ XX: 套房投資屋主也是會調整自己的資產配置 又不一定每間都租到死 02/17 10:25
103F：→ XX: 我這鄉下地方也好多便宜的多套房物件 報酬率都還算不錯 02/17 10:26
104F：→ XX: 只是要找找就是了 也不是隨時都有 02/17 10:26
105F：推 neck1982: 感謝I大，小弟有寄信給您，再麻煩查閱~(跪謝 02/17 10:35
106F：推 nisi0773: 謝謝回答!! 02/17 10:36
107F：推 tomroy: 幹 太神了 有點心動 02/17 10:52
108F：→ IBIZA: 收錢收很爽 鳥事也很多 不是只有收錢而已 02/17 10:53
109F：推 coffee112: 財NBA版開始看I大的財富自由之路 哀 挖當年喜爹衝三洨 02/17 10:59
110F：推 horse175: 真的太晚進房版 02/17 11:01
111F：推 coffee112: 大概一年前有看到有人在提房版 先跟股再跟房 晚惹 QQ 02/17 11:02
112F：→ IBIZA: 像我過年到現在 為了頂樓防水重作大概跑10次了 02/17 11:03
113F：推 kagaya: 沒對象沒小孩 可以住小套 又有時間處理出租套房 兩頭賺 02/17 11:04
114F：推 s8752134: I大之後要賣直接找我拉, IRR 10% 我就收了 02/17 11:06
115F：→ s8752134: 直接買 雙方省仲介費, 有些費用我還可以付現金 02/17 11:06
116F：→ s8752134: 再讓你省稅 02/17 11:06
117F：→ kagaya: S大還沒找到標的阿....看I大講得很寫意。 02/17 11:15
118F：推 s8752134: 我沒隔套經驗, 遲遲未下手. 02/17 11:15
119F：→ s8752134: 直接接手大神選過的案子, 少賺點錢但求穩 02/17 11:16
120F：→ IBIZA: 一回生二回熟 頭洗了就會做了 02/17 11:16
121F：→ s8752134: 其實最怕的就是買到原屋主跟鄰居已有紛爭的頂加 02/17 11:17
122F：→ s8752134: 那種根本雖小, 肯定賠錢的 02/17 11:17
123F：→ s8752134: 但或許是我想太多, 用沒隔過套的經驗自己胡亂想 02/17 11:18
124F：→ s8752134: 而且我選物件算比較貪心, 除了租報要夠 02/17 11:18
125F：推 kagaya: 當初我買自住房都怕東怕西 還是S大推我一把的:)) 02/17 11:19
126F：→ s8752134: 還希望物件是有都更條件的, 這種案子數量其實不多 02/17 11:19
127F：→ kagaya: 我覺得大漲期是不是不好找。還有I大之前開示說不要怕動工 02/17 11:23
128F：推 popcool: 中肯，以買代租才能有資本累積，幾年後存進去的房租錢又 02/17 11:54
129F：→ popcool: 可以拿來做其他事 02/17 11:54
130F：推 Villkiss13: 太神了… 02/17 12:13
131F：→ lkjsdf: 房貸是浮動利率，有沒有可能在未來10年看到利率升到比較 02/17 12:16
132F：→ lkjsdf: 高，例如4%以上，這是個關鍵吧 02/17 12:16
133F：推 mayu1230: 好多年前 我年收200多的時候 買超過2000 如果當時all in 02/17 12:24
134F：→ mayu1230: 。 現在這一間大概漲了快80趴 02/17 12:24
135F：推 mayu1230: 金流跟預備金做好的話 其實不要超過自己的警戒線 ，警 02/17 12:26
136F：→ mayu1230: 戒線跟家裡環境有關係。原則上 這幾年特定行業不會有什 02/17 12:26
137F：→ mayu1230: 麼變動 02/17 12:26
138F：推 mayu1230: 房版真的好心人 財富密碼都告訴你了 02/17 12:29
139F：→ c188cc: 月經文 02/17 12:56
140F：推 evilhorn: 心動 馬上來看套房 02/17 13:01
141F：推 azure1428: 謝謝I大分享好文 正在研究置產用的第二間房 很受用! 02/17 14:47
142F：推 sicro: 想請問套房可貸到8成的銀行？我的三重套房離捷運走路5分鐘 02/17 14:51
143F：→ sicro: 內，問了永豐、台新、中國信託都被打槍QQ 02/17 14:51
永豐承做高成數套房貸款的標準好像是10%
富邦只做, 但三重怎麼認定你可能要直接去問
144F：推 kobe741107: 沒有考慮沒滿租的風險嗎? 02/17 15:54
145F：→ kobe741107: 話說原PO有本業還有副業 還有空這樣管理嗎 02/17 15:55
146F：→ IBIZA: 空租有留空租預備金啊 不然預備金是幹嘛的... 02/17 15:57
147F：→ IBIZA: 管理問題就看自己了 看你要不要為了這100萬一年大概跑個20 02/17 15:57
148F：→ IBIZA: 次啊 02/17 15:57
149F：→ IBIZA: 順帶一提 我就知道有人會繼續回 XD 02/17 15:58
150F：→ IBIZA: 推一張自己做不到圖是幹嘛 蠢斃了 02/17 15:59
151F：→ IBIZA: 等一下某人又要推 你說的對 02/17 16:00
152F：推 karachi: 隔套或頂加有沒有違建被報拆的風險阿？ 02/17 16:07
不同情況有不同的法規
頂加, 大家都知道, 民國84年以前、3間以內緩拆
隔間
1.室內裝修許可
五層樓以下建築, 民國96年以後需要室內裝修許可, 一般6-18萬, 辦到好
2.直下層同意書
台北市100年之後新增兩間衛浴需要直下層同意
拿不到的話就朝不要新增兩間以上衛浴的方向改
例如原本隔五套, 改成2間兩房1間套房
或是有人做成共享公寓、學生宿舍形式
弄個四間16個床位, 每個床位月租5000, 一樣可以衝高投報
3.公共安全簽證
同一樓層超過五間居室或是20個床位需要通過公共安全簽證
這個比較貴, 除了建材跟設備要到位, 完工簽證就要20-30萬, 之後三年複檢一次
整體可能要花個五六十萬
不想花這個錢, 就是規劃的時候不要超過限制的間數跟床位數
只要你別違規, 就不用怕拆
153F：→ karachi: 是說我猜縣市首長也不太敢動，畢竟裡面住很多租不起好房 02/17 16:07
154F：→ karachi: 子的底層或學生... 02/17 16:07
155F：推 kobe741107: 喔靠北 原來這篇你PO的喔 我沒注意看XD 02/17 16:29
156F：→ kobe741107: 我是就事論事型的 沒想到你好像蠻會記恨針對人的欸XD 02/17 16:30
157F：→ kobe741107: 看來你也是很吃飽太閒喔 沒小孩要顧嗎 02/17 16:31
158F：→ IBIZA: 對對對 你說的都對 你昨天跑到另一篇發圖片 絕對就事論事XD 02/17 16:31
159F：→ IBIZA: 你真的很愛裝模作樣耶XD 02/17 16:31
160F：→ IBIZA: 其實你根本就不是你想像的那樣啊XD 02/17 16:32
161F：→ kagaya: 這到底是在吵架還是打情罵俏= =" 02/17 16:33
162F：推 karachi: 了解 02/17 16:56
※ 編輯: IBIZA (111.240.214.43 臺灣), 02/17/2022 16:58:26
163F：推 a0356482: I大的excel不知道是不是跟怪老子的一樣 02/17 18:05
164F：→ IBIZA: 我改過，怪老子的有錯 02/17 23:04
165F：推 cpu2800: 悔恨太晚開始看房板 02/17 23:14
166F：推 kyova: 好複雜阿...這整個心得、計算和法規的部分，我覺得你可以出 02/18 01:18
167F：→ kyova: 書或發系列文收錄。嘉惠版友。這塊很多人不懂。 02/18 01:19
168F：推 aspd5306: 房租完全cover房貸本利和的物件好找嗎QQ 02/18 05:49
169F：推 gomile888: 推I大，謝謝分享 02/19 18:40
170F：噓 dntm: 補噓 02/19 23:38
171F：推 abyssa1: 房租cover本利合主要有幾種物件 1. 超低總價 2. 隔間分 12/24 10:44
172F：→ abyssa1: 租物件 3. 厭惡地區如工業區周邊 12/24 10:44
173F：推 opengl22: 總價3千萬的房子房租月收可以10萬?沒這麼多吧?小弟我在 05/14 18:17
174F：→ opengl22: 江翠重劃區租屋齡不到一年的新房子,這間房價超過3千萬, 05/14 18:18
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