作者IBIZA (温一壶月光作酒)
看板home-sale
标题Re: [请益] 该不该买房请益
时间Thu Feb 17 00:45:35 2022
1.放弃我的理想住宅是室内15坪总价1000-1500万这种天真的想法
你的理想应该是40岁的时候, 全家住进7000万(豪宅线)的房子
你现在才27岁, 没对象没小孩, 根本没必要谈甚麽理想住宅
2.我不知道你现在是租房子还是住家里
住家里就算了, 如果租房子住双北的话, 可以拿一点钱去买500万左右的套房
现在有专门承做套房高成数贷款的银行
你租房子的费用2/3都可以存下来
这间会花掉你150万现金, 每月还1.2万, 但房租就省了
3.剩余的钱跟所有正现金流拿去扩大信用做稳当投资
你习惯投资ETF也可以, 但杠杆买ETF你抱得住吗？
我的话, 拿去买大约3000万投报4+%的物件
但现在多房贷有信用管制, 很麻烦, 你看有没有办法找亲友帮忙
这个3000万投资物件如果你能贷到85成, 会花掉你500万现金
每个月产生 房租10万-贷款9万= 1万, 刚好可以还前面套房的贷款
假设十年後房价不变, 到时扣除房贷後的房价跟十年现金报酬, 总共1235万, IRR=10.6%
https://i.imgur.com/GQJYz1L.png
如果十年後房价涨15%的话, 1685万, IRR=13.8%
https://imgur.com/gallery/AEYwraD
4.到这边你差不多花光现金跟股票
但没有动到每个月的收入结余, 反而还省了房租(1.8万就当预备金)
你每年存一百多万的话, 五年之後你可以再重复一次3的动作
到40岁的时候, 你会有两间净值2000-2400万
每个月合计收24万扣除房贷正现金流2万的房子(当然, 会因为房租上涨增加金流)
还有一间净值250-300万的套房
这时候你已经有能力住进7000万房子了, 要不要买7000万房子住就看你自己
你也可以继续住500万套房, 准备5年之後清理资产退休
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愿岁月静好，现世安稳
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 111.240.214.43 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1645029937.A.161.html
1F：推 abc0922002: 我信了 02/17 00:48
2F：→ IBIZA: 我实践过 02/17 00:49
3F：推 sinkerwang40: 正确 02/17 00:51
4F：推 kyova: 这个方法很不错~ 02/17 00:52
5F：推 sinkerwang40: 问题是 有500万的套房吗 02/17 00:53
6F：→ sinkerwang40: 忠孝复兴附近 02/17 00:54
7F：→ IBIZA: 有, 台北市, 400万以内也有 02/17 00:54
8F：→ IBIZA: 当然不是忠孝复兴, 市中心套房最便宜就西门町跟林森 02/17 00:54
9F：→ IBIZA: 所以会在蓝线西门站或是橘线中山国小 02/17 00:56
10F：→ sam21sam21: 中南部看Ceca大，双北看Ibiza大 02/17 01:03
11F：推 yiliang1107: 推 02/17 01:09
12F：推 nthomas: 推 02/17 01:20
13F：推 DaBao56: 4% + 的租金投报不好找吧Q 02/17 01:20
14F：→ IBIZA: 不会太难, 台北的话内科有 02/17 01:21
15F：推 colorfulplay: 正在边做边盘算的事情被说出来了（囧），希望七千 02/17 01:22
16F：→ colorfulplay: 万豪宅线晚点开，一开那堆六千的会通通喷出追不上 02/17 01:22
17F：→ sam21sam21: D大，是不好找，可是不是不存在 02/17 01:22
18F：→ sam21sam21: 要相信Ibiza大，因为他是分享自己实际做过的事 02/17 01:23
19F：→ IBIZA: 离开台北的话 蛮多地方有 02/17 01:23
20F：推 Rain1025730: 好猛喔..但真的只适合楼主 02/17 01:27
21F：→ IBIZA: 我自己也是28岁左右买两间, 一间透店出租, 自己住便宜小房 02/17 01:33
22F：→ IBIZA: 然後五六年後又再一间 02/17 01:33
23F：→ IBIZA: 当然我当年增值比较多啦, 现在买就是主要拚现金流了 02/17 01:34
24F：→ IBIZA: 3000万4%的我这三年买了两间 所以不用买不到 02/17 01:34
25F：→ IBIZA: 当然现在难度会比前年高一点 但我前年的投报也不只4% 02/17 01:34
26F：→ IBIZA: 这些我都是做过才会讲 02/17 01:35
27F：推 jc10755: 推 02/17 01:35
28F：推 buike: 推 02/17 01:38
29F：推 sdbb: 太慢踏进房板了 02/17 01:39
30F：推 gmjoin2007: 但3千万房要怎麽租到12？我算1千万租到2万初就差不多 02/17 01:43
31F：→ gmjoin2007: 了 02/17 01:43
32F：→ IBIZA: 当然是买投资用的特殊物件 顶加或是一楼带地下室的 02/17 01:45
34F：推 ming5566: 你是鬼吧 02/17 02:02
35F：→ sam21sam21: 他是神 02/17 02:11
36F：推 bboywhite: 恨太晚追房版前辈 02/17 02:22
37F：推 shuichia: 3000一个月收12已经4.8%了，超神 02/17 02:35
38F：→ IBIZA: 啊, 对 这边我打错了应该用10万才对, 不过这个差距不大 02/17 02:37
39F：→ IBIZA: 4.8%是我自己的差不多4.8% 02/17 02:38
40F：推 OHHEEEEEED: 来中南部滚本金 一路滚回去台北退休xD 02/17 03:02
41F：推 menace: 这个就是延迟享乐的真谛 02/17 04:54
其实我买了第二间之後没多久就蛮乱花钱的....orz
42F：→ kyova: 中南部之前投报率可以到6%。目前也有4%。但这种高总价的应 02/17 05:26
43F：→ kyova: 该不多... 中南部近期应该是看增值性吧，低基期新区域或被 02/17 05:27
44F：→ kyova: 预售屋价差过大带动的新古中古屋。跟台北做法应该差异不小 02/17 05:28
45F：推 sooge: 年收只有80m~100m的也能这样玩吗？ 02/17 05:50
最主要是头期款, 你看内文也知道, 我买房出租追求的是自偿, 不影响原本的收支
至於多少钱能玩
大概一百多万你就能在基隆买一间总价五百左右, 月收两三万的海大学生隔套
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10596832.html
以这间来讲, 如果你能贷到七成, 你付180万
10年後房屋房价不变, 房屋跟现金回收总共409万, IRR=10.45%
46F：推 llittlefat: 推好文 02/17 06:37
47F：推 tomy10417: 年纪越大会越想花钱在自住，不是每个人都撑的到40 02/17 06:44
48F：推 tonyparker18: 延迟享乐真谛 02/17 06:47
49F：推 iamtinghuang: 推！ 02/17 06:51
50F：推 e0821: 可以推荐年收100万左右，在双北应该买哪种房子吗？ 02/17 07:18
这要看你目的
51F：推 juaylo: 好我笔记下来了 02/17 07:26
52F：推 ganninian: 实用 谢谢分享 02/17 07:34
53F：推 kagaya: 年轻真好 02/17 07:49
54F：推 tskier: 谢谢分享 02/17 07:52
55F：→ CozyLife: 推推 02/17 07:57
56F：推 kht26: 超强 02/17 07:59
57F：推 CozyLife: 补推 02/17 07:59
58F：推 nisi0773: 神操作 推 02/17 08:12
59F：推 benny1990615: 等等3000万房子可以租十万吗？哪里呢？ 02/17 08:15
我自己是买在台师大
内科也有投报差不多的, 但总价带较低, 大概2000万左右
例如像这个
https://buy.housefun.com.tw/buy/house/4624714
※ 编辑: IBIZA (111.240.214.43 台湾), 02/17/2022 08:25:50
60F：推 OHHEEEEEED: 内湖你也有买吗？ 02/17 08:33
61F：→ OHHEEEEEED: 我自己内湖人还是跑去买中南部了 02/17 08:34
62F：→ OHHEEEEEED: 自己家乡还比较不熟 02/17 08:34
63F：推 hudec: 等到那个时候，豪宅可能不只7000万了 02/17 08:37
64F：→ IBIZA: 到时豪宅多少钱不知道, 但起码你是累积资产了, 以IRR>10% 02/17 08:40
65F：→ IBIZA: 的速度 02/17 08:40
66F：推 TheDream: 中南部看到的投资客还是玩增值件比较多，租金是bonus 02/17 08:46
67F：→ TheDream: 台北外来的工作人口太多,照I大的玩法应该是立於不败之地 02/17 08:47
68F：推 Lasvegas: 推 02/17 08:51
69F：推 phcebus: 我朋友身价1亿 月租品中山月租7万4房主建物4x坪 02/17 08:51
70F：→ phcebus: 有请保姆跟外佣 02/17 08:51
71F：推 buji: 请问I大，隔套要管理。若其他投资IRR 10%是否也ok? 02/17 08:53
72F：→ phcebus: 但是买房真的延迟买才是真谛~在台北你花一亿买的也只是公 02/17 08:53
73F：→ phcebus: 寓,只是有电梯,也不是像欧洲的豪华建筑 02/17 08:54
74F：推 buji: 在台北好区，豪宅线7000万也只能买到3房2厅 02/17 09:07
75F：→ IBIZA: 豪宅线真的是不够高..orz 02/17 09:12
76F：推 gigi0316: 3000万月租10万很难找吧？？ 02/17 09:15
77F：→ IBIZA: 不好找 但还是找得到, 再不然自己弄 02/17 09:15
78F：→ checkman: 台北豪宅线早该调了 看下任市长吧 02/17 09:15
79F：→ IBIZA: 央行决定的 市长也没用 02/17 09:16
80F：→ bms: 推 02/17 09:16
81F：→ checkman: 真的满贱的 故意压台北房价 02/17 09:17
82F：推 l79cm: 分享不错推推 02/17 09:17
83F：→ IBIZA: 现在很多房子卡在7000万豪宅线 可以淘宝 02/17 09:18
84F：→ checkman: 我银弹打光了 交给IB大处理 02/17 09:20
85F：推 piliwu: 内科有500的套房？我也用591找过都上千... 02/17 09:21
86F：推 olliekr: 请问净值是指，市值减掉贷款余额吗？ 02/17 09:22
是
87F：推 OHHEEEEEED: 内科套房800-1000 02/17 09:29
88F：→ IBIZA: 500套房是西门町跟林森 02/17 09:58
89F：推 sakeru: 我觉得全台的豪宅线都该放宽吧 02/17 10:00
90F：推 XX: 赞 02/17 10:02
91F：推 neck1982: 这篇超赞看了三遍，请问能不能跟IBIZA大跪求excel档 02/17 10:03
92F：→ neck1982: 非常非常感谢 02/17 10:03
93F：推 nisi0773: 以IB大举的那间7房地为例请问 屋主怎不继续自己收租 买 02/17 10:04
以我自己为例好了, 我那间台师大我打算过几年後卖
事实上如果不是短期交易税太贵, 我上个月就卖掉了
上个月有买家委托仲介, 直接开我买价+20%要跟我买
一年半的租金加上差价, 扣除我本金利息跟装潢费用, 大概赚680万
其实我蛮心动的, 但税跟仲介费等费用就要三百多, 所以就算了
等过几年, 多收几年租金, 税率也降低, 利润应该就很不错
其实这很简单, 我自己弄可以弄IRR=16%, 我用IRR=10%的价格卖给你
我可以再去弄另一间IRR 16%的
但IRR=10%的物件对一般人已经很不错了
94F：→ nisi0773: 的话有没有甚麽需要注意的踩雷点 还是屋主达到更上位的 02/17 10:04
95F：→ nisi0773: 财富自由了?? 02/17 10:04
96F：→ IBIZA: 档案不是不能给 但我不知道怎麽给啊.. 02/17 10:08
97F：→ IBIZA: 我这档案其实是下载来的 但原本档案其实有错 我修正过 02/17 10:08
98F：推 XX: 这一两年已经买好买满了 但房地产股票玩到有点腻了 02/17 10:20
99F：→ XX: 现金也都花光光了XD 只能玩点几百万高风险小额投资 02/17 10:20
100F：→ XX: 等滚到一些钱又要继续买买买了 爽 02/17 10:21
101F：推 cksai: 现在先卡6999房,坐等升值 02/17 10:23
102F：→ XX: 套房投资屋主也是会调整自己的资产配置 又不一定每间都租到死 02/17 10:25
103F：→ XX: 我这乡下地方也好多便宜的多套房物件 报酬率都还算不错 02/17 10:26
104F：→ XX: 只是要找找就是了 也不是随时都有 02/17 10:26
105F：推 neck1982: 感谢I大，小弟有寄信给您，再麻烦查阅~(跪谢 02/17 10:35
106F：推 nisi0773: 谢谢回答!! 02/17 10:36
107F：推 tomroy: 干 太神了 有点心动 02/17 10:52
108F：→ IBIZA: 收钱收很爽 鸟事也很多 不是只有收钱而已 02/17 10:53
109F：推 coffee112: 财NBA版开始看I大的财富自由之路 哀 挖当年喜爹冲三洨 02/17 10:59
110F：推 horse175: 真的太晚进房版 02/17 11:01
111F：推 coffee112: 大概一年前有看到有人在提房版 先跟股再跟房 晚惹 QQ 02/17 11:02
112F：→ IBIZA: 像我过年到现在 为了顶楼防水重作大概跑10次了 02/17 11:03
113F：推 kagaya: 没对象没小孩 可以住小套 又有时间处理出租套房 两头赚 02/17 11:04
114F：推 s8752134: I大之後要卖直接找我拉, IRR 10% 我就收了 02/17 11:06
115F：→ s8752134: 直接买 双方省仲介费, 有些费用我还可以付现金 02/17 11:06
116F：→ s8752134: 再让你省税 02/17 11:06
117F：→ kagaya: S大还没找到标的阿....看I大讲得很写意。 02/17 11:15
118F：推 s8752134: 我没隔套经验, 迟迟未下手. 02/17 11:15
119F：→ s8752134: 直接接手大神选过的案子, 少赚点钱但求稳 02/17 11:16
120F：→ IBIZA: 一回生二回熟 头洗了就会做了 02/17 11:16
121F：→ s8752134: 其实最怕的就是买到原屋主跟邻居已有纷争的顶加 02/17 11:17
122F：→ s8752134: 那种根本虽小, 肯定赔钱的 02/17 11:17
123F：→ s8752134: 但或许是我想太多, 用没隔过套的经验自己胡乱想 02/17 11:18
124F：→ s8752134: 而且我选物件算比较贪心, 除了租报要够 02/17 11:18
125F：推 kagaya: 当初我买自住房都怕东怕西 还是S大推我一把的:)) 02/17 11:19
126F：→ s8752134: 还希望物件是有都更条件的, 这种案子数量其实不多 02/17 11:19
127F：→ kagaya: 我觉得大涨期是不是不好找。还有I大之前开示说不要怕动工 02/17 11:23
128F：推 popcool: 中肯，以买代租才能有资本累积，几年後存进去的房租钱又 02/17 11:54
129F：→ popcool: 可以拿来做其他事 02/17 11:54
130F：推 Villkiss13: 太神了… 02/17 12:13
131F：→ lkjsdf: 房贷是浮动利率，有没有可能在未来10年看到利率升到比较 02/17 12:16
132F：→ lkjsdf: 高，例如4%以上，这是个关键吧 02/17 12:16
133F：推 mayu1230: 好多年前 我年收200多的时候 买超过2000 如果当时all in 02/17 12:24
134F：→ mayu1230: 。 现在这一间大概涨了快80趴 02/17 12:24
135F：推 mayu1230: 金流跟预备金做好的话 其实不要超过自己的警戒线 ，警 02/17 12:26
136F：→ mayu1230: 戒线跟家里环境有关系。原则上 这几年特定行业不会有什 02/17 12:26
137F：→ mayu1230: 麽变动 02/17 12:26
138F：推 mayu1230: 房版真的好心人 财富密码都告诉你了 02/17 12:29
139F：→ c188cc: 月经文 02/17 12:56
140F：推 evilhorn: 心动 马上来看套房 02/17 13:01
141F：推 azure1428: 谢谢I大分享好文 正在研究置产用的第二间房 很受用! 02/17 14:47
142F：推 sicro: 想请问套房可贷到8成的银行？我的三重套房离捷运走路5分钟 02/17 14:51
143F：→ sicro: 内，问了永丰、台新、中国信托都被打枪QQ 02/17 14:51
永丰承做高成数套房贷款的标准好像是10%
富邦只做, 但三重怎麽认定你可能要直接去问
144F：推 kobe741107: 没有考虑没满租的风险吗? 02/17 15:54
145F：→ kobe741107: 话说原PO有本业还有副业 还有空这样管理吗 02/17 15:55
146F：→ IBIZA: 空租有留空租预备金啊 不然预备金是干嘛的... 02/17 15:57
147F：→ IBIZA: 管理问题就看自己了 看你要不要为了这100万一年大概跑个20 02/17 15:57
148F：→ IBIZA: 次啊 02/17 15:57
149F：→ IBIZA: 顺带一提 我就知道有人会继续回 XD 02/17 15:58
150F：→ IBIZA: 推一张自己做不到图是干嘛 蠢毙了 02/17 15:59
151F：→ IBIZA: 等一下某人又要推 你说的对 02/17 16:00
152F：推 karachi: 隔套或顶加有没有违建被报拆的风险阿？ 02/17 16:07
不同情况有不同的法规
顶加, 大家都知道, 民国84年以前、3间以内缓拆
隔间
1.室内装修许可
五层楼以下建筑, 民国96年以後需要室内装修许可, 一般6-18万, 办到好
2.直下层同意书
台北市100年之後新增两间卫浴需要直下层同意
拿不到的话就朝不要新增两间以上卫浴的方向改
例如原本隔五套, 改成2间两房1间套房
或是有人做成共享公寓、学生宿舍形式
弄个四间16个床位, 每个床位月租5000, 一样可以冲高投报
3.公共安全签证
同一楼层超过五间居室或是20个床位需要通过公共安全签证
这个比较贵, 除了建材跟设备要到位, 完工签证就要20-30万, 之後三年复检一次
整体可能要花个五六十万
不想花这个钱, 就是规划的时候不要超过限制的间数跟床位数
只要你别违规, 就不用怕拆
153F：→ karachi: 是说我猜县市首长也不太敢动，毕竟里面住很多租不起好房 02/17 16:07
154F：→ karachi: 子的底层或学生... 02/17 16:07
155F：推 kobe741107: 喔靠北 原来这篇你PO的喔 我没注意看XD 02/17 16:29
156F：→ kobe741107: 我是就事论事型的 没想到你好像蛮会记恨针对人的欸XD 02/17 16:30
157F：→ kobe741107: 看来你也是很吃饱太闲喔 没小孩要顾吗 02/17 16:31
158F：→ IBIZA: 对对对 你说的都对 你昨天跑到另一篇发图片 绝对就事论事XD 02/17 16:31
159F：→ IBIZA: 你真的很爱装模作样耶XD 02/17 16:31
160F：→ IBIZA: 其实你根本就不是你想像的那样啊XD 02/17 16:32
161F：→ kagaya: 这到底是在吵架还是打情骂俏= =" 02/17 16:33
162F：推 karachi: 了解 02/17 16:56
※ 编辑: IBIZA (111.240.214.43 台湾), 02/17/2022 16:58:26
163F：推 a0356482: I大的excel不知道是不是跟怪老子的一样 02/17 18:05
164F：→ IBIZA: 我改过，怪老子的有错 02/17 23:04
165F：推 cpu2800: 悔恨太晚开始看房板 02/17 23:14
166F：推 kyova: 好复杂阿...这整个心得、计算和法规的部分，我觉得你可以出 02/18 01:18
167F：→ kyova: 书或发系列文收录。嘉惠版友。这块很多人不懂。 02/18 01:19
168F：推 aspd5306: 房租完全cover房贷本利和的物件好找吗QQ 02/18 05:49
169F：推 gomile888: 推I大，谢谢分享 02/19 18:40
170F：嘘 dntm: 补嘘 02/19 23:38
171F：推 abyssa1: 房租cover本利合主要有几种物件 1. 超低总价 2. 隔间分 12/24 10:44
172F：→ abyssa1: 租物件 3. 厌恶地区如工业区周边 12/24 10:44
173F：推 opengl22: 总价3千万的房子房租月收可以10万?没这麽多吧?小弟我在 05/14 18:17
174F：→ opengl22: 江翠重划区租屋龄不到一年的新房子,这间房价超过3千万, 05/14 18:18
175F：→ opengl22: 租金含车位管理费4万5有找,很好奇买哪里的3千万房租金可 05/14 18:19
176F：→ opengl22: 以到10万? 05/14 18:19