作者CaLawrence (CaLawrence)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 高雄租金49k的房子
時間Tue Dec 1 10:20:57 2020
所有這類型的文章我認為都可以先用怪老子的網站參考真正的報酬率IRR
https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php
https://i.imgur.com/slQNV8J.jpg
https://i.imgur.com/4C4cJpI.jpg
這個算是開源網站中相對寫的較完整的，其實邏輯也不難，excel花一點時間，就可以更
自由定義你的參數。
這個網站的好處在於，你可以大概了解到，貸款的越多或者租金越高，你的報酬率會越高
，而且你也能同時了解到，在各種不同的情況之下，你能拿到手的報酬率到底有多少。
而且他算出來的結果是irr，可以讓你跨案比較，甚至跨界，跟股票債券私募任何金融產
品比較最重要的IRR，也就是投資報酬率，或者你可以想成是你每年資產增值的程度。
我覺得與其在那邊講說你的投資案好不好，不如直接把分析的方式跟你分享，若你覺得有
用，之後你都不用靠別人。掌握正統的財務分析架構之後，看案件其實根本是之微末節的
事情，若你沒有分析的方法論，看再多案件也只是浪費時間。
回到這個案子，根據你給的條件，我設定這是一個兩千八百六十萬的房地產投資計畫，可
以融資八成，貸款設定1.4，投資方案是月收租金十一萬，你可以發現其實中間的現金流
才是影響投報的關鍵，若投資三十年，最後房子以多少錢賣掉其實對報酬率影響很小，若
你預期的投資年限較短，這一塊的影響會更大一些，但可以在參數調整，我就不再贅述。
而且房地產價格預測相當困難，我大多以物價指數的成長計算。
不計算房屋地價稅，以及仲介的費用，因為仲介費用上下變化很大，很可能跟屋主買然
後自售，或者6%拉滿，這得依照你的情況自己計入，投資報酬率大概會是年化8%-9%，計
算各類成本之後應該會落在7.5%附近。
但如果你認為買下之後你可以用更高的租金租出去，那預期報酬率就會跟著提升。假設你
可以租到十四萬三，也就是總價6%，那麼你的irr會提高到驚人的20%，這是一個非常誘人
的數
字。
給你一個概念過去台股三十年我記得是7%附近，美股好像更高一點可能是8.5%，若你又正
好眼光精準，挑選到納斯達克，那你過去五年的總報酬率是170%。
若只能用原本的租金出租的話，以我來說，我會覺得一個三十年的投資案，流動性這麼差
，沒有有效手段對沖集中度風險，還需要五倍的槓桿，對我來說，沒有投資價值。
但影響績效的不光僅僅是你的投資標的，更多的是你的財務行為，投資必須要對自己的標
的有長期的信心，才不會在價格波動中迷失被掃出場。這點股票房地產或債券都一樣。若
這是你唯一能接觸到有信心的金融產品，那麼你不投資非常可惜，現金是回報率非常糟糕
的產品，除了流動性拉滿一無是處。
最後講一下，他的網站當然不夠全面，但有excel可以下載，你可以自己進去學習，雖然
一開始會花點時間，但這種真金白銀的投資，我建議還是學一下比較好。像我自己，每一
次的投資我都會拿我自己編的excel再修改欄位參數等等。這個你拿我的表格去也沒用，
因為你若不懂每個格子的邏輯，對你來說會很難用，還不如用別人寫好的泛用性網站。
以上。
※ 引述《l90lT (陸軍1901梯)》之銘言：
: 請問年收益4%的房子大家會下手嗎？
: 4%往回推是屋主要賣的價錢，4.6%往回推
: 是我想買的價錢，我參考實價登錄
: 應該是4.6%左右，房子沒有屋主開的價錢那麼高
: 但是屋主把套房隔的很漂亮，所以滿租
: 租金收益相當不錯
: 如果照屋主想賣的金額，房子是沒那個價值
: 但租金有4%，大家會下手嗎
: -----
: Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.211.218 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1606789260.A.8AA.html
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 10:22:16
1F：→ ceca: 你加上增值計算就嚇死人12/01 13:25
2F：→ ceca: 你股票看增值，不動產只看租金？12/01 13:25
文中寫了，若投資30年。你可以自己算算看，用原價賣出跟賺40%賣出，irr影響不到1%。
https://i.imgur.com/6H2iCwE.jpg
也說了投資年限縮短的話，影響就會增加。
https://i.imgur.com/lf7EtPu.jpg
增值租金都在計算範圍內。
3F：推 F0r: 我先幫補血12/01 13:26
4F：推 sunsetswish: 有沒有料一看就知唷 呵呵12/01 13:53
這種財務入門模型能看出什麼我不太相信
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 15:06:56
5F：→ ceca: 30年賺40%，當然如果在某些地方某些物件是可能，但中南部不12/01 15:12
6F：→ ceca: 會是這個數字12/01 15:12
7F：→ ceca: 不過當然，不動產是防守性投資，本來賺不贏股票正常12/01 15:12
8F：→ ceca: 只是，在中南部的模型一般，租金2.5~3%12/01 15:13
租金的報酬率有情境分析2-8%都有。
9F：→ ceca: 增值年平均保守也3%12/01 15:13
10F：→ ceca: 你在用這個數字套一下12/01 15:13
11F：→ ceca: 當然你說北京，出租1.5%增值我看中短期都負值，你抓1％12/01 15:14
我本文的重點並不是要提供答案，而是要提供一個相對基礎的分析方法，若西卡你認為怎
樣的數值比較合乎市場行情，你可以設定之後看看作為投資決策，我文中不斷寫了，參數
都能改，在我設定的參數之下我不會投，其實我也忽略了很多買賣的成本，這一套的重點
會讓你有一個
相對solid的數字，而且可以用來比較，你的參數越正確，計算越詳實，對於你報酬率的
預測一定會越好，比起隔空抓藥，我更相信數字。關於參數設定問題不再回應。
12F：→ ceca: 這就是這幾年沒人去對岸炒房的主因12/01 15:14
發散討論是一個很糟糕的習慣。
13F：推 pee900: 這還能多算個MIRR嗎?12/01 15:40
網站不行，但你可以自己建模。其實也不難，就只是把現金流多設個再投資率而已，期中
應該不會有資本投入，不用設定融資利率。但我覺得
你都問得出來，你一定會吧。可以用excel mirr公式就好。
14F：→ ceca: 你如果只是提供一個平台，那你不應該對產品下定論12/01 15:56
那只是舉例而已，你把參數拉高就會很有價值了，其實結果就依照你算出什麼答案。每個
人的條件都不一樣，譬如說你若頭期款再一步減少，那投資價值會更高。就這樣。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 15:57:53
15F：→ ceca: 當然如果你是下定論那間房子和你的參數，那ok 12/01 15:56
16F：→ ceca: 但目前有被利用擴散解讀成整個不動產的趨勢12/01 15:57
17F：→ ceca: 因為你內文並沒有很詳細的鎖定“我只強調這間房子” 12/01 15:57
那是你的解讀。其實這篇我也沒設定租金收入應該要是多少，情境分析2-8%都有，難道8%
還不夠樂觀？我貼的圖也有針對房價的情境分析，難道十年漲60%還不夠樂觀？而且我也
說了，這個網站並不足夠好用，真的要投資，光靠這個平台是不夠的。但我是覺得很多人
連用irr當作比較基準這幾本的財務觀念都沒有，你要他從零到有建立模型我覺得真的是
想太多。
每個人講的投報都是不同的投報，是要怎麼比較。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 16:02:07
18F：→ ceca: 反正，我目的是寫給其他人看xd 12/01 16:07
我也相信，因為你會問的問題都是對財務領域較陌生的人問過我的問題。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 16:08:51
19F：→ ceca: 因為你講一堆比較股票投報率，之後就被發散做文章 12/01 16:12
你講的很有道理，我增加一段較為樂觀情境分析狀況。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 16:17:27
20F：→ ceca: 我是不知道你推廣一個懶人計算工具，幹嘛比那麼多股票xd12/01 16:14
21F：→ ceca: 不過沒關係，我目的已經達到 12/01 16:15
我過去在唸書的時候，遇到的財務個案，解投資案的個案時，個案的附表常常會附上s&p5
00以及當地貨幣計價股市的表現，算是當時遺留下來的習慣。而且單純知道irr並沒有用
，你需要有個benchmark進行比較。
一開始我也無法理解，後來想想也很合理，如果你的投資案連開戶後買股票都跑不贏，那
你忙前忙後到底在忙什麼？不過看起來報酬率並不會輸股票。這其實與很多人的財務直覺
相反。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 16:31:45
22F：→ ashidaka: 總價2860萬,貸8成/30年,1.4%,租金報酬率3%,房地產年增3% 12/01 16:34
23F：→ ashidaka: 頭期款572萬, 每月房租71500投入股市 12/01 16:34
24F：→ ashidaka: 房價30年終值6942萬, 股票終值8400萬, IRR 7.58%12/01 16:34
25F：→ ashidaka: 台股大盤年報酬率7%12/01 16:34
26F：→ ashidaka: 期初投入572萬, 每月定期定額77871(房貸本利和)12/01 16:35
27F：→ ashidaka: 股票終值13500萬12/01 16:35
28F：推 Sheldinger: 推一個ceca點評 12/01 18:45
29F：→ edshen: 看不到三聯單，還嗆在警察局中、 唉12/01 19:33
30F：推 kusomanfcu: 30年40%？你說 20年40%還差不多12/01 20:41
31F：→ kusomanfcu: 當你推估的數字有問題的時候你算的irr就是錯的 12/01 20:42
32F：→ kusomanfcu: 然後20年40%還是用全台包含鄉下去平均12/01 20:42
下面有個10年40%的例子你參考下。而且那只是要說明0%跟40%差距很小，你要改成60% 80
% 100%都可以。一樣的問題上面都回應過了，參數你可以自己隨意調整。
孔子曾說民可使，由之，不可使，知之。但後來統治階層將這句話變成，民可使由之，不
可使知之。唉唉，今天我算是明白了。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 21:01:01