作者CaLawrence (CaLawrence)
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标题Re: [闲聊] 高雄租金49k的房子
时间Tue Dec 1 10:20:57 2020
所有这类型的文章我认为都可以先用怪老子的网站参考真正的报酬率IRR
https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php
https://i.imgur.com/slQNV8J.jpg
https://i.imgur.com/4C4cJpI.jpg
这个算是开源网站中相对写的较完整的，其实逻辑也不难，excel花一点时间，就可以更
自由定义你的参数。
这个网站的好处在於，你可以大概了解到，贷款的越多或者租金越高，你的报酬率会越高
，而且你也能同时了解到，在各种不同的情况之下，你能拿到手的报酬率到底有多少。
而且他算出来的结果是irr，可以让你跨案比较，甚至跨界，跟股票债券私募任何金融产
品比较最重要的IRR，也就是投资报酬率，或者你可以想成是你每年资产增值的程度。
我觉得与其在那边讲说你的投资案好不好，不如直接把分析的方式跟你分享，若你觉得有
用，之後你都不用靠别人。掌握正统的财务分析架构之後，看案件其实根本是之微末节的
事情，若你没有分析的方法论，看再多案件也只是浪费时间。
回到这个案子，根据你给的条件，我设定这是一个两千八百六十万的房地产投资计画，可
以融资八成，贷款设定1.4，投资方案是月收租金十一万，你可以发现其实中间的现金流
才是影响投报的关键，若投资三十年，最後房子以多少钱卖掉其实对报酬率影响很小，若
你预期的投资年限较短，这一块的影响会更大一些，但可以在参数调整，我就不再赘述。
而且房地产价格预测相当困难，我大多以物价指数的成长计算。
不计算房屋地价税，以及仲介的费用，因为仲介费用上下变化很大，很可能跟屋主买然
後自售，或者6%拉满，这得依照你的情况自己计入，投资报酬率大概会是年化8%-9%，计
算各类成本之後应该会落在7.5%附近。
但如果你认为买下之後你可以用更高的租金租出去，那预期报酬率就会跟着提升。假设你
可以租到十四万三，也就是总价6%，那麽你的irr会提高到惊人的20%，这是一个非常诱人
的数
字。
给你一个概念过去台股三十年我记得是7%附近，美股好像更高一点可能是8.5%，若你又正
好眼光精准，挑选到纳斯达克，那你过去五年的总报酬率是170%。
若只能用原本的租金出租的话，以我来说，我会觉得一个三十年的投资案，流动性这麽差
，没有有效手段对冲集中度风险，还需要五倍的杠杆，对我来说，没有投资价值。
但影响绩效的不光仅仅是你的投资标的，更多的是你的财务行为，投资必须要对自己的标
的有长期的信心，才不会在价格波动中迷失被扫出场。这点股票房地产或债券都一样。若
这是你唯一能接触到有信心的金融产品，那麽你不投资非常可惜，现金是回报率非常糟糕
的产品，除了流动性拉满一无是处。
最後讲一下，他的网站当然不够全面，但有excel可以下载，你可以自己进去学习，虽然
一开始会花点时间，但这种真金白银的投资，我建议还是学一下比较好。像我自己，每一
次的投资我都会拿我自己编的excel再修改栏位参数等等。这个你拿我的表格去也没用，
因为你若不懂每个格子的逻辑，对你来说会很难用，还不如用别人写好的泛用性网站。
以上。
※ 引述《l90lT (陆军1901梯)》之铭言：
: 请问年收益4%的房子大家会下手吗？
: 4%往回推是屋主要卖的价钱，4.6%往回推
: 是我想买的价钱，我参考实价登录
: 应该是4.6%左右，房子没有屋主开的价钱那麽高
: 但是屋主把套房隔的很漂亮，所以满租
: 租金收益相当不错
: 如果照屋主想卖的金额，房子是没那个价值
: 但租金有4%，大家会下手吗
: -----
: Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050.
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.200.211.218 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1606789260.A.8AA.html
※ 编辑: CaLawrence (1.200.211.218 台湾), 12/01/2020 10:22:16
1F：→ ceca: 你加上增值计算就吓死人12/01 13:25
2F：→ ceca: 你股票看增值，不动产只看租金？12/01 13:25
文中写了，若投资30年。你可以自己算算看，用原价卖出跟赚40%卖出，irr影响不到1%。
https://i.imgur.com/6H2iCwE.jpg
也说了投资年限缩短的话，影响就会增加。
https://i.imgur.com/lf7EtPu.jpg
增值租金都在计算范围内。
3F：推 F0r: 我先帮补血12/01 13:26
4F：推 sunsetswish: 有没有料一看就知唷 呵呵12/01 13:53
这种财务入门模型能看出什麽我不太相信
※ 编辑: CaLawrence (1.200.211.218 台湾), 12/01/2020 15:06:56
5F：→ ceca: 30年赚40%，当然如果在某些地方某些物件是可能，但中南部不12/01 15:12
6F：→ ceca: 会是这个数字12/01 15:12
7F：→ ceca: 不过当然，不动产是防守性投资，本来赚不赢股票正常12/01 15:12
8F：→ ceca: 只是，在中南部的模型一般，租金2.5~3%12/01 15:13
租金的报酬率有情境分析2-8%都有。
9F：→ ceca: 增值年平均保守也3%12/01 15:13
10F：→ ceca: 你在用这个数字套一下12/01 15:13
11F：→ ceca: 当然你说北京，出租1.5%增值我看中短期都负值，你抓1％12/01 15:14
我本文的重点并不是要提供答案，而是要提供一个相对基础的分析方法，若西卡你认为怎
样的数值比较合乎市场行情，你可以设定之後看看作为投资决策，我文中不断写了，参数
都能改，在我设定的参数之下我不会投，其实我也忽略了很多买卖的成本，这一套的重点
会让你有一个
相对solid的数字，而且可以用来比较，你的参数越正确，计算越详实，对於你报酬率的
预测一定会越好，比起隔空抓药，我更相信数字。关於参数设定问题不再回应。
12F：→ ceca: 这就是这几年没人去对岸炒房的主因12/01 15:14
发散讨论是一个很糟糕的习惯。
13F：推 pee900: 这还能多算个MIRR吗?12/01 15:40
网站不行，但你可以自己建模。其实也不难，就只是把现金流多设个再投资率而已，期中
应该不会有资本投入，不用设定融资利率。但我觉得
你都问得出来，你一定会吧。可以用excel mirr公式就好。
14F：→ ceca: 你如果只是提供一个平台，那你不应该对产品下定论12/01 15:56
那只是举例而已，你把参数拉高就会很有价值了，其实结果就依照你算出什麽答案。每个
人的条件都不一样，譬如说你若头期款再一步减少，那投资价值会更高。就这样。
※ 编辑: CaLawrence (1.200.211.218 台湾), 12/01/2020 15:57:53
15F：→ ceca: 当然如果你是下定论那间房子和你的参数，那ok 12/01 15:56
16F：→ ceca: 但目前有被利用扩散解读成整个不动产的趋势12/01 15:57
17F：→ ceca: 因为你内文并没有很详细的锁定“我只强调这间房子” 12/01 15:57
那是你的解读。其实这篇我也没设定租金收入应该要是多少，情境分析2-8%都有，难道8%
还不够乐观？我贴的图也有针对房价的情境分析，难道十年涨60%还不够乐观？而且我也
说了，这个网站并不足够好用，真的要投资，光靠这个平台是不够的。但我是觉得很多人
连用irr当作比较基准这几本的财务观念都没有，你要他从零到有建立模型我觉得真的是
想太多。
每个人讲的投报都是不同的投报，是要怎麽比较。
※ 编辑: CaLawrence (1.200.211.218 台湾), 12/01/2020 16:02:07
18F：→ ceca: 反正，我目的是写给其他人看xd 12/01 16:07
我也相信，因为你会问的问题都是对财务领域较陌生的人问过我的问题。
※ 编辑: CaLawrence (1.200.211.218 台湾), 12/01/2020 16:08:51
19F：→ ceca: 因为你讲一堆比较股票投报率，之後就被发散做文章 12/01 16:12
你讲的很有道理，我增加一段较为乐观情境分析状况。
※ 编辑: CaLawrence (1.200.211.218 台湾), 12/01/2020 16:17:27
20F：→ ceca: 我是不知道你推广一个懒人计算工具，干嘛比那麽多股票xd12/01 16:14
21F：→ ceca: 不过没关系，我目的已经达到 12/01 16:15
我过去在念书的时候，遇到的财务个案，解投资案的个案时，个案的附表常常会附上s&p5
00以及当地货币计价股市的表现，算是当时遗留下来的习惯。而且单纯知道irr并没有用
，你需要有个benchmark进行比较。
一开始我也无法理解，後来想想也很合理，如果你的投资案连开户後买股票都跑不赢，那
你忙前忙後到底在忙什麽？不过看起来报酬率并不会输股票。这其实与很多人的财务直觉
相反。
※ 编辑: CaLawrence (1.200.211.218 台湾), 12/01/2020 16:31:45
22F：→ ashidaka: 总价2860万,贷8成/30年,1.4%,租金报酬率3%,房地产年增3% 12/01 16:34
23F：→ ashidaka: 头期款572万, 每月房租71500投入股市 12/01 16:34
24F：→ ashidaka: 房价30年终值6942万, 股票终值8400万, IRR 7.58%12/01 16:34
25F：→ ashidaka: 台股大盘年报酬率7%12/01 16:34
26F：→ ashidaka: 期初投入572万, 每月定期定额77871(房贷本利和)12/01 16:35
27F：→ ashidaka: 股票终值13500万12/01 16:35
28F：推 Sheldinger: 推一个ceca点评 12/01 18:45
29F：→ edshen: 看不到三联单，还呛在警察局中、 唉12/01 19:33
30F：推 kusomanfcu: 30年40%？你说 20年40%还差不多12/01 20:41
31F：→ kusomanfcu: 当你推估的数字有问题的时候你算的irr就是错的 12/01 20:42
32F：→ kusomanfcu: 然後20年40%还是用全台包含乡下去平均12/01 20:42
下面有个10年40%的例子你参考下。而且那只是要说明0%跟40%差距很小，你要改成60% 80
% 100%都可以。一样的问题上面都回应过了，参数你可以自己随意调整。
孔子曾说民可使，由之，不可使，知之。但後来统治阶层将这句话变成，民可使由之，不
可使知之。唉唉，今天我算是明白了。
※ 编辑: CaLawrence (1.200.211.218 台湾), 12/01/2020 21:01:01