作者deltaz (我還懂不懂飛翔)
看板home-sale
標題[請益] 買賣過程中賣方過世怎麼辦??
時間Sun Jun 16 09:37:38 2019
目前家人暫居在親戚家，而該親戚近幾個月生重病的關係，一直住在醫院無法出院。
轉入加護病房前，簽了委託書拜託該親戚數名兒子中其中一位處理房子(出售的錢全部贈與
給這位兒子)
就當親戚兒子這幾日與買方簽訂合約，付了一部分的款項尚未過戶前，親戚過世了，這樣實
務上通常是取消買賣還是怎麼處理呢？
想請問
1.買賣流程是否能繼續?? 或是得先走繼承遺產流程之後，全部繼承人同意後才可以完成買
賣交易
2.如過買賣過程不能立即完成，這樣原本買賣後45天搬空點交的規定是否因為買賣失效而失
效(如果是的話，我家人搬家的計畫就可以整個緩和下來，因為要跑完繼承流程，協調好全
部繼承人同意與分配好遺產，我個人猜至少要半年以上，這樣我變成就不需要因為急買，被
賣方搶劫了)
3.買賣流程因賣方過世而中止，這樣代為處理的親戚兒子，是否會遇到違約賠償的問題??
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1F：推 taoist9999: 民事判例︰51年台上字第2813號 06/16 09:43
2F：→ taoist9999: 要 旨：人之權利能力終於死亡，其權利義務因死亡06/16 09:43
3F：→ taoist9999: 而開始繼承，由繼承人承受，故關於遺產之法律行為， 06/16 09:43
4F：→ taoist9999: 自當由繼承人為之，被繼承人生前委任之代理人，依民法06/16 09:43
5F：→ taoist9999: 第五百五十條之規定，其委任關係，除契約另有訂定，06/16 09:43
6F：→ taoist9999: 或因委任事務之性質不能消滅者外，自應歸於消滅。 06/16 09:43
7F：推 taoist9999: 土地登記規則第102條第1項：06/16 09:49
8F：→ taoist9999: 土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於06/16 09:49
9F：→ taoist9999: 申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡06/16 09:49
10F：→ taoist9999: 時，得僅由權利人敘明理由並提出第三十四條規定之文 06/16 09:49
11F：→ taoist9999: 件，單獨申請登記。06/16 09:49
12F：推 taoist9999: 建議備妥資料，找專精不動產的律師研究。06/16 09:51
13F：推 taoist9999: 如果被繼承人死亡時，尚未申報土地增值稅的話，就等 06/16 09:55
14F：→ taoist9999: 辦完繼承登記，再說唄。 06/16 09:55
15F：推 taoist9999: 這種問題不要想省錢，不懂就付費諮詢。 06/16 09:57
他這房子沒多少錢，我看應該是不會願意付費諮詢
16F：推 grotwpig645: 慘了06/16 09:58
17F：推 tamacugi: 推樓上06/16 10:06
18F：→ tamacugi: 推樓上上才對06/16 10:06
19F：推 ting701: 沒寫遺囑。。。06/16 10:07
20F：推 taoist9999: 沒有慘不慘，這要很小心處理就是了。06/16 10:07
21F：→ taoist9999: 你如果是沒有分到錢的繼承人，你會不會來亂？ 06/16 10:08
22F：推 taoist9999: 就拿到錢的兒子的角度來說，他會希望買賣價金通通給他 06/16 10:10
23F：→ taoist9999: 。 06/16 10:10
24F：→ taoist9999: 就沒有分到錢的繼承人的角度而言，希望分一杯羹。 06/16 10:11
錢的分配最複雜但還好不關我的事，我只關心可不可以放棄我目前的交易，不用被賣方搶劫
25F：→ taoist9999: 就買方的角度而言，希望不要付了錢，又無法過戶。06/16 10:12
26F：→ taoist9999: 就○○角度而言，…… 06/16 10:12
27F：推 taoist9999: 原則上所有繼承人，依民法第1148條，繼受買賣契約關係06/16 10:18
28F：→ taoist9999: ，但錢的分配我覺得有爭議性。06/16 10:18
爭議性滿大的，因為生前贈與的行為尚未完成後過世。但還好這件事不用我煩惱，他們自己
想辦法喬就好
29F：推 hwider: 推推 06/16 10:20
30F：推 taoist9999: 要穩的話，跟全體繼承人重簽一份買賣契約書，繼承登記06/16 10:27
31F：→ taoist9999: 完畢後，再來辦理所有權移轉登記。 06/16 10:27
假設親戚兒子想要硬賣，法規上是不是也無法完成交易?
ps.人是在醫院過世，所以無法偽造死亡時間到完成交易之後
32F：推 taoist9999: 要衝但有可能被告：如果已經申報土地增值稅的話，就06/16 10:34
人都過世還能衝?? 啊啊啊，因為本來想說家人立馬要沒地方住了，所以匆匆忙忙簽約要買
了，但我買的房子今天簽約，還在想要不要違約或是改期看看事情發展的狀況
急買真心有夠貴 @@
33F：→ taoist9999: 等辦完過戶登記完畢後，再給剩餘買賣價金，問題是這06/16 10:34
34F：→ taoist9999: 錢要給誰？這部分是遺產？還是贈與？06/16 10:34
35F：推 xuane: 先合意終止，拿回款項。等對方搞定他們內部在重簽會比較單06/16 11:29
36F：→ xuane: 純。 06/16 11:29
37F：推 lusifa2007: 法律關係不複雜，複雜的是他們內部會不會有人來亂06/16 11:31
38F：推 taoist9999: 登記簿上所登記的所有權人死了，當然等辦完繼承登記， 06/16 12:16
39F：→ taoist9999: 再跟新所有權人簽約。06/16 12:16
40F：→ taoist9999: 原PO你自己本文與推文內容不符，還敢說推文的人講得 06/16 12:17
41F：→ taoist9999: 有問題。 06/16 12:17
我這是搞不清楚狀況的問號呀??不是質疑呀
內文推文沒不一樣呀? 就是其中一個兒子經授權後獨自決定要賣，但他們似乎還沒意識到親
戚過世後這件事會有問題，所以目前還繼續跑交易流程，這樣家人還是得被逼著搬出去
如果他們交易整個取消得重新來過(價錢也得再重談，我看拖個一年半載沒問題，那就可以
取消目前我正在進行的另外買屋計畫，可以省下不少錢)
※ 編輯: deltaz (42.74.7.118 臺灣), 06/16/2019 12:48:58
42F：噓 dymagic: 合約不滅，只能違約了 06/16 13:45