作者ceca (生活藝術大師 N)
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標題Re: [心得] '實業可以垮.地產不能垮'是政策方針嗎?
時間Mon Dec 3 22:58:41 2018
※ 引述《aitt (非主流,有何不可(M))》之銘言：
: 幾十年來的經濟發展中,政府對於地產業的態度一直跟其他實業不同,
: 主政者多將地產業當成重點產業,每當地產業陷入產業危機,
: 政策便會想辦法釋出一堆無所不用其極的振興與紓困方案,
: 好像深怕地產業會垮掉一樣,反觀其他實業,除了少數科技產業外,
: 多是放著讓它自生自滅,經營困難也多是袖手旁觀,
: 難不成因為地產業是創造GDP的主力之一,
: 外加地產業與房貸戶是銀行業最大宗的融資客戶,
: 假若地產業垮掉,銀行也會陷入流動周轉危機,
: 外加其他鏈結內需產業也會跟著倒楣,所以呢?
根本不是這樣..XD
如果實業垮了,那租金就垮了.
如果租金垮了,房價也撐不住.
當你租金投報比利率低..(稅金太低忽略)
大家就租屋就好,房東幫你付利息....
現在問題是,你租金投報比利率+稅金高那麼多.
也就是說不動產在低估..
因此甚麼理由都會刺激房地產漲,因為他還沒到基本面.
這時候你說甚麼實業重不重要,不是重點..
重點是房地產被低估...你實業就算衰退個20%,房地產還是被低估.
除非你可以讓房租崩潰到投報率低於利率..
只是一大堆覺醒青年在崩潰..XD
他們不願意承認這個殘酷的事實.
不願意相信,當我借錢買房子出租,是賺錢的.
所以我房子既不會降價賣,我還會去借更多錢來買房子..的概念.
當我出租比利息高,我又沒現金流壓力...
請問我為啥要降價賣房子?而不是用房子去貸款然後繼續出租養房子.
又要跟我說空租期還是折損嗎..XD....
你有出租過兩房三房媽?沒出租過不要隨便講這種話.你會被笑.
另外,租金行情就是100%租地掉的租金價格,租不掉的價格就不是行情了.
哪來的租金行情如果租不掉怎麼辦...XD
再爛的房子都有人租,只要價格對.
高雄城中城夠厲害了吧,你還想的到幾棟比她厲害的嬤??
那...他的套房行情在3000~4000....3000這種一出來兩三天就被租掉了,你知道嗎.
(也有2000的,不過通常是漏水+洗手台破一半的那種廢墟屋況租給邊緣人)
那請問城中城套房3000都可以兩三天被租掉,你高雄市有甚麼鬼房子租不掉..XD
你不要講諾貝爾,我會笑你喔...
所以,當你房租投報和利息是平衡狀態.
你才會開始煩惱甚麼產業阿實質經濟阿的問題.
因為你需要租金拉上去,你房價才有上拉空間.
但是當你連基本面都沒達到..
你思考實質經濟幹嘛...先去關心有沒有話題刺激房價漲回他應該有的價格比較實在.
不過...其實不重要啦..
市場不是我說的算,更不是覺醒青年在那邊瘋狂推噓文可以動搖的..
我們繼續賺我們的錢..XD
然後笑呵呵地繼續看覺醒青年崩潰...
我的人生又沒壓力...看戲就好...
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1F：推 JuanWang: 推推 12/03 23:13
2F：推 seisio: 其實就是年化報酬率 12/04 00:25
3F：推 seisio: 人口往首都移動，但產業就在那，您在高雄，我在台北，我們 12/04 00:29
4F：→ seisio: 看到的不一樣，我知道的台北是沒有漲的空間，如同你提到的 12/04 00:30
5F：→ seisio: 不能讓實體經濟垮掉，而台北租金的極限就在這，隨著都更 12/04 00:31
6F：→ seisio: 公宅，這些已經下重藥，再來備抵壞帳提列，準備打呆帳， 12/04 00:32
7F：→ seisio: 上述狀況反應在法拍屋的年增率，期待您在高雄的見解 12/04 00:33
8F：推 dragontwo: 台北出租房價格合理速度是用小時算的。 12/04 00:36
9F：推 rockhart: 對投資客來說是沒差，只是賺比較少而已，反正以後不能 12/04 00:47
10F：→ rockhart: 做了，以前賺的還是夠吃一輩子。 12/04 00:47
11F：推 seisio: 各縣市有不同的層面，無法用總經衡量一切，但身為資深高雄 12/04 00:51
12F：推 seisio: 王，我比較想看他對於中美貿易、呆帳提列、搶建照的問題 12/04 00:53
13F：→ seisio: 提出更深入瞭解 12/04 00:53
基本上,大漲幅就是當年房貸6%降成2%後開始的.
不過蛋黃區先漲並且先達到目標...
其他地方慢慢漲..然後因為漲的慢,所以會有一些政策或是政經方面的風坡影響他的進度.
不過基本上你看,幾個大漲潮,都是因為大幅降利率造成.
無論是198x 199x 還是2003到今天,這歷史三大漲潮都是利率大幅下修後造成.
也就是基本面,出租投報 > 利息 然後產生....並且是全台灣都影響.
另外,中美經貿戰,最近有不知道內容的和解...但如果我們先不管這個.
那之前經貿戰當中,川普最希望甚麼??
資金和人才移出中國沒錯吧.
那請問,中國對台灣去他那邊投資,或是工作,有沒有阻擋??....沒有.
所以我們想跑過去的,一直都可以輕鬆跑過去不被阻礙..
那高雄要承認92共識的目的是甚麼??
要中國人來消費.要中國資金過來,或是希望台商回流.
這...是不是並沒有和中美經貿戰爭川普的目的衝突??
所以,這是入超出超的問題啦..XD....
當然中美經貿戰爭如果打得火熱,可能會讓中國人變窮..
因此就算他們要來高雄,消費和投資水準也下降,那是另外一件事情.
當然現在黑幕大和解...要先掀開黑幕才知道他們和解的怎樣,才知道路會怎樣走下去.
尤其聽說,他們還花了一段時間再討論台灣...
至於建商搶土地??.
那個建商本來銷售就很正常,搶土地也很正常.
哀,建商很精的拉..
台灣不一樣的台灣人,不信不動產基本面 出租投報 vs 利息.
建商是生意人,他們信這個..所以今天房地產被低估,那它們自然繼續買土地阿.
不然你看,就算是2016最風雨飄搖的時候,中都土地還不是凡出必搶.
最多就是橋頭新市政,仁武的土地變難賣而已...
建商比大家想的要理智很多(我指比較有規模的建商,小建商很多大腦裝大便的不管)
so..你相信甚麼人口外移,產業都是虛的,陳菊沒救了或是韓國瑜沒救了.
那是你的事.
建商就像我這樣...我們很理智,並且知道市場不是你我說的算...
所以該做甚麼做甚麼,其他看戲,看覺醒青年崩潰也是一種樂子...
至於呆帳??...是呆帳還是負債阿??
呆帳要看哪個呆帳...不然範圍太大了.
※ 編輯: ceca (114.27.168.215), 12/04/2018 01:03:58
14F：→ seisio: 龍二大，您不經思考的言論，在下就不多談了，總經先學會吧 12/04 00:55
※ 編輯: ceca (114.27.168.215), 12/04/2018 01:05:03
15F：推 dragontwo: 你哪根蒽？ 12/04 01:09
16F：→ milkwind: 請問ceca大，現在高雄鬧區透天店面投報率大概剩多少... 12/04 01:12
樓店還是透店阿..
樓店2.5~3%.透店1.5~2.5%.
主要是透店很多土地價值大於商業性產生的價值.
因為高雄有台灣最屌的商五土地...
所以透店很多因為土地價值過高,造成他的投報率很低..XD
但是商圈的可能比較低...因為盲目的問題.
很多"台灣不一樣"的人會相信買金店面吃三代.
所以以前惡性的亂買店面,造成旺區的店面投報率都過低..
這是盲目現象...
不過炒店面一般除非相中這個商圈再成長,所以貴買貴賣.
不然炒店面還是喜歡先買沒商圈的,然後等他變商圈吧.
之前版上不是有一個在台北專玩店面的,他的文章都還在.
可以去翻...
他那個才是真的在玩店面的....
真的玩店面的不愛商圈金店面...因為物極必反盛極必衰...
除非這個商圈還有更大的成長空間....
(例如陸客會來,那必須從既有商圈精華段著手,因為陸客一來會快速衝高金店面效應.
就像當年陸客要來,你買六合夜市裡面金店面絕對比旁邊50公尺店面好太多
六合夜市店面就算在今天,價格也跟西門町店面價格沒差很多...)
※ 編輯: ceca (114.27.168.215), 12/04/2018 01:19:12
17F：推 eclipse666: 推ceca大神 12/04 03:10
18F：推 jeff0323: 推 永和小整修40年整層三房公寓 一間25000 一間26000 12/04 08:36
19F：→ jeff0323: 租金越租越高，還可以挑房客。 12/04 08:36
20F：推 nctufish: 台北好屋出租價格合理真的是小時在拼的 12/04 12:47
21F：推 Moebuta: 為什麼ceca大這麼好常常在網路上告訴一些不認識賺錢的方 12/04 13:13
22F：→ Moebuta: 法呢？ 12/04 13:13
23F：→ Moebuta: 房客破壞修理的錢好幾十萬不會賠嗎 12/04 13:14
24F：推 CrazyCharlie: 因為大家都進來玩這場遊戲他才能繼續賺啊～ceca很 12/04 13:54
25F：→ CrazyCharlie: 聰明，不賭大的，在網路上帶風向，才能讓更多人入 12/04 13:54
26F：→ CrazyCharlie: 場玩，他所投資的物件就會增值，模式有點像直銷， 12/04 13:54
27F：→ CrazyCharlie: 要養下線的概念 12/04 13:54
28F：→ black205: 越來越難養所以會開始觸及其他板 12/04 14:22
29F：→ apple123773: ....樓上的要求太高...要怎樣帶風向才能使市場變動 12/04 18:35
30F：→ apple123773: 來房版這個才200多人的效益太低了拉.... 12/04 18:36
31F：→ ceca: 帶風向我就找記者投稿就好了，又不是第一次記者向我詢問相 12/04 19:49
32F：→ ceca: 關過 12/04 19:49
33F：→ ceca: 在這邊帶兩百人風向，不如到馬路上喊高雄要漲了 12/04 19:49
34F：→ ceca: 馬路上喊聽到的人比這邊多太多了 12/04 19:50
35F：→ ceca: 唉，一堆搞不清楚狀況的人，在這邊拉下線？ 12/04 19:50
36F：→ ceca: 拉屎比較快 12/04 19:50
37F：推 seisio: 謝謝您精闢的分析 12/04 20:14
38F：推 seisio: 我並非崩潰的覺青，只是以我的資訊來觀察房市，不可否認 12/04 20:20
39F：→ seisio: 我是希望北部有下跌空間，但很難達成，人太多，工作多，而 12/04 20:21
40F：→ seisio: 我所謂的人口外移，是由北市移入桃園，雙北，不是人口外逃 12/04 20:23
41F：→ seisio: 重點是，如果今天您能更平衡的看待m型社會的左方，並且提 12/04 20:24
42F：→ seisio: 良好的建議，我相信以您的專業知識，需要付費看您發言， 12/04 20:25
43F：→ seisio: 相信會有不錯的成果，以上，真的再三感謝你的分享 12/04 20:25
44F：→ pipiayin: 台北的租金投報率大概就是2%~3%吧 看來高雄投報率比較好 12/04 20:58
其實以前我的文章寫過.
台灣持有成本太低.
持有成本這個東西有一個有趣的效應就是.
持有成本越重的地方,越會加速房價的漲跌效應.
因此,你看美國,他房價漲跌的變化和波動,比台灣快很多.
降息之後,房價快速成長,哪一區產業崩潰,租金掛掉,房價立刻跟著掛掉.
但是在持有成本低的地方,這些反應都變得很遲鈍.
所以台灣和中國,常常會產生一些跟世界其他地方不太一樣的"局面"
其實那個局面都"不是穩定盤",而是一個應變化但還變化未完全的盤.
這也讓很多人對不動產的基礎產生很大的錯覺
會拿未穩定盤當作基礎再做理論分析.
也造成一堆人理論跟實際落差都很大....因為他連基礎取樣都有問題.
另外再補一下,持有成本輕的地方.
通常穩定盤的房價,會略高於基本面.
主要是因為持有壓力太低,所以衝過頭之後,比較有支撐力跌不回來.
持有成本過重的地方,房價會略低於基本面.
那是因為要考量到風險問題,所以買家對房價會處於更保守的態度.
另外在板上寫文章可以認識很多人.
因此我可以獲得很龐大得其他資訊.
外加,如果我有錯誤,會被很多"仇人"瘋狂的指證..XD
你看多好,我寫文章還有人免費幫我訂正,這麼好的老師要去哪找..
反正,每天吵吵鬧鬧,會被誤導的是旁邊看熱鬧的覺醒青年.
對我而言,我只是收穫更多..
我穩賺不賠,這是完美的投資...
※ 編輯: ceca (114.27.168.215), 12/04/2018 21:43:46
45F：推 seisio: 真的忠心祝福，你的言論，我以前只是認為您一面的打壓年輕 12/05 00:53
46F：→ seisio: 人，這一篇我會收藏起來，對您有更客觀的認知 12/05 00:54
47F：推 seisio: 方便的話可以請教您，如何看待台北縣市的變化呢？個人需求 12/05 01:00
48F：→ seisio: 若不方便我會站內線，寄信給你 12/05 01:00
台北看著租金走阿.
哪邊租金再漲,那邊就有正面的發展...
當然影響租金的因素很多.
新的捷運站,新的百貨,新的OOXX.....
台北的反應和中南部不太一樣.
所以要用不同的大腦去思考.
同樣的東西,在台北和中南部會有落差很大的結論.
當然啦,如果你是玩短期.
那...全台灣都一樣的拉...XD
※ 編輯: ceca (114.27.168.215), 12/05/2018 01:37:15
49F：推 chen831030: 謝謝 08/28 00:04