作者ceca (生活艺术大师 N)
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标题Re: [心得] '实业可以垮.地产不能垮'是政策方针吗?
时间Mon Dec 3 22:58:41 2018
※ 引述《aitt (非主流,有何不可(M))》之铭言：
: 几十年来的经济发展中,政府对於地产业的态度一直跟其他实业不同,
: 主政者多将地产业当成重点产业,每当地产业陷入产业危机,
: 政策便会想办法释出一堆无所不用其极的振兴与纾困方案,
: 好像深怕地产业会垮掉一样,反观其他实业,除了少数科技产业外,
: 多是放着让它自生自灭,经营困难也多是袖手旁观,
: 难不成因为地产业是创造GDP的主力之一,
: 外加地产业与房贷户是银行业最大宗的融资客户,
: 假若地产业垮掉,银行也会陷入流动周转危机,
: 外加其他链结内需产业也会跟着倒楣,所以呢?
根本不是这样..XD
如果实业垮了,那租金就垮了.
如果租金垮了,房价也撑不住.
当你租金投报比利率低..(税金太低忽略)
大家就租屋就好,房东帮你付利息....
现在问题是,你租金投报比利率+税金高那麽多.
也就是说不动产在低估..
因此甚麽理由都会刺激房地产涨,因为他还没到基本面.
这时候你说甚麽实业重不重要,不是重点..
重点是房地产被低估...你实业就算衰退个20%,房地产还是被低估.
除非你可以让房租崩溃到投报率低於利率..
只是一大堆觉醒青年在崩溃..XD
他们不愿意承认这个残酷的事实.
不愿意相信,当我借钱买房子出租,是赚钱的.
所以我房子既不会降价卖,我还会去借更多钱来买房子..的概念.
当我出租比利息高,我又没现金流压力...
请问我为啥要降价卖房子?而不是用房子去贷款然後继续出租养房子.
又要跟我说空租期还是折损吗..XD....
你有出租过两房三房妈?没出租过不要随便讲这种话.你会被笑.
另外,租金行情就是100%租地掉的租金价格,租不掉的价格就不是行情了.
哪来的租金行情如果租不掉怎麽办...XD
再烂的房子都有人租,只要价格对.
高雄城中城够厉害了吧,你还想的到几栋比她厉害的嬷??
那...他的套房行情在3000~4000....3000这种一出来两三天就被租掉了,你知道吗.
(也有2000的,不过通常是漏水+洗手台破一半的那种废墟屋况租给边缘人)
那请问城中城套房3000都可以两三天被租掉,你高雄市有甚麽鬼房子租不掉..XD
你不要讲诺贝尔,我会笑你喔...
所以,当你房租投报和利息是平衡状态.
你才会开始烦恼甚麽产业阿实质经济阿的问题.
因为你需要租金拉上去,你房价才有上拉空间.
但是当你连基本面都没达到..
你思考实质经济干嘛...先去关心有没有话题刺激房价涨回他应该有的价格比较实在.
不过...其实不重要啦..
市场不是我说的算,更不是觉醒青年在那边疯狂推嘘文可以动摇的..
我们继续赚我们的钱..XD
然後笑呵呵地继续看觉醒青年崩溃...
我的人生又没压力...看戏就好...
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.27.168.215
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1543849123.A.221.html
1F：推 JuanWang: 推推 12/03 23:13
2F：推 seisio: 其实就是年化报酬率 12/04 00:25
3F：推 seisio: 人口往首都移动，但产业就在那，您在高雄，我在台北，我们 12/04 00:29
4F：→ seisio: 看到的不一样，我知道的台北是没有涨的空间，如同你提到的 12/04 00:30
5F：→ seisio: 不能让实体经济垮掉，而台北租金的极限就在这，随着都更 12/04 00:31
6F：→ seisio: 公宅，这些已经下重药，再来备抵坏帐提列，准备打呆帐， 12/04 00:32
7F：→ seisio: 上述状况反应在法拍屋的年增率，期待您在高雄的见解 12/04 00:33
8F：推 dragontwo: 台北出租房价格合理速度是用小时算的。 12/04 00:36
9F：推 rockhart: 对投资客来说是没差，只是赚比较少而已，反正以後不能 12/04 00:47
10F：→ rockhart: 做了，以前赚的还是够吃一辈子。 12/04 00:47
11F：推 seisio: 各县市有不同的层面，无法用总经衡量一切，但身为资深高雄 12/04 00:51
12F：推 seisio: 王，我比较想看他对於中美贸易、呆帐提列、抢建照的问题 12/04 00:53
13F：→ seisio: 提出更深入了解 12/04 00:53
基本上,大涨幅就是当年房贷6%降成2%後开始的.
不过蛋黄区先涨并且先达到目标...
其他地方慢慢涨..然後因为涨的慢,所以会有一些政策或是政经方面的风坡影响他的进度.
不过基本上你看,几个大涨潮,都是因为大幅降利率造成.
无论是198x 199x 还是2003到今天,这历史三大涨潮都是利率大幅下修後造成.
也就是基本面,出租投报 > 利息 然後产生....并且是全台湾都影响.
另外,中美经贸战,最近有不知道内容的和解...但如果我们先不管这个.
那之前经贸战当中,川普最希望甚麽??
资金和人才移出中国没错吧.
那请问,中国对台湾去他那边投资,或是工作,有没有阻挡??....没有.
所以我们想跑过去的,一直都可以轻松跑过去不被阻碍..
那高雄要承认92共识的目的是甚麽??
要中国人来消费.要中国资金过来,或是希望台商回流.
这...是不是并没有和中美经贸战争川普的目的冲突??
所以,这是入超出超的问题啦..XD....
当然中美经贸战争如果打得火热,可能会让中国人变穷..
因此就算他们要来高雄,消费和投资水准也下降,那是另外一件事情.
当然现在黑幕大和解...要先掀开黑幕才知道他们和解的怎样,才知道路会怎样走下去.
尤其听说,他们还花了一段时间再讨论台湾...
至於建商抢土地??.
那个建商本来销售就很正常,抢土地也很正常.
哀,建商很精的拉..
台湾不一样的台湾人,不信不动产基本面 出租投报 vs 利息.
建商是生意人,他们信这个..所以今天房地产被低估,那它们自然继续买土地阿.
不然你看,就算是2016最风雨飘摇的时候,中都土地还不是凡出必抢.
最多就是桥头新市政,仁武的土地变难卖而已...
建商比大家想的要理智很多(我指比较有规模的建商,小建商很多大脑装大便的不管)
so..你相信甚麽人口外移,产业都是虚的,陈菊没救了或是韩国瑜没救了.
那是你的事.
建商就像我这样...我们很理智,并且知道市场不是你我说的算...
所以该做甚麽做甚麽,其他看戏,看觉醒青年崩溃也是一种乐子...
至於呆帐??...是呆帐还是负债阿??
呆帐要看哪个呆帐...不然范围太大了.
※ 编辑: ceca (114.27.168.215), 12/04/2018 01:03:58
14F：→ seisio: 龙二大，您不经思考的言论，在下就不多谈了，总经先学会吧 12/04 00:55
※ 编辑: ceca (114.27.168.215), 12/04/2018 01:05:03
15F：推 dragontwo: 你哪根蒽？ 12/04 01:09
16F：→ milkwind: 请问ceca大，现在高雄闹区透天店面投报率大概剩多少... 12/04 01:12
楼店还是透店阿..
楼店2.5~3%.透店1.5~2.5%.
主要是透店很多土地价值大於商业性产生的价值.
因为高雄有台湾最屌的商五土地...
所以透店很多因为土地价值过高,造成他的投报率很低..XD
但是商圈的可能比较低...因为盲目的问题.
很多"台湾不一样"的人会相信买金店面吃三代.
所以以前恶性的乱买店面,造成旺区的店面投报率都过低..
这是盲目现象...
不过炒店面一般除非相中这个商圈再成长,所以贵买贵卖.
不然炒店面还是喜欢先买没商圈的,然後等他变商圈吧.
之前版上不是有一个在台北专玩店面的,他的文章都还在.
可以去翻...
他那个才是真的在玩店面的....
真的玩店面的不爱商圈金店面...因为物极必反盛极必衰...
除非这个商圈还有更大的成长空间....
(例如陆客会来,那必须从既有商圈精华段着手,因为陆客一来会快速冲高金店面效应.
就像当年陆客要来,你买六合夜市里面金店面绝对比旁边50公尺店面好太多
六合夜市店面就算在今天,价格也跟西门町店面价格没差很多...)
※ 编辑: ceca (114.27.168.215), 12/04/2018 01:19:12
17F：推 eclipse666: 推ceca大神 12/04 03:10
18F：推 jeff0323: 推 永和小整修40年整层三房公寓 一间25000 一间26000 12/04 08:36
19F：→ jeff0323: 租金越租越高，还可以挑房客。 12/04 08:36
20F：推 nctufish: 台北好屋出租价格合理真的是小时在拼的 12/04 12:47
21F：推 Moebuta: 为什麽ceca大这麽好常常在网路上告诉一些不认识赚钱的方 12/04 13:13
22F：→ Moebuta: 法呢？ 12/04 13:13
23F：→ Moebuta: 房客破坏修理的钱好几十万不会赔吗 12/04 13:14
24F：推 CrazyCharlie: 因为大家都进来玩这场游戏他才能继续赚啊～ceca很 12/04 13:54
25F：→ CrazyCharlie: 聪明，不赌大的，在网路上带风向，才能让更多人入 12/04 13:54
26F：→ CrazyCharlie: 场玩，他所投资的物件就会增值，模式有点像直销， 12/04 13:54
27F：→ CrazyCharlie: 要养下线的概念 12/04 13:54
28F：→ black205: 越来越难养所以会开始触及其他板 12/04 14:22
29F：→ apple123773: ....楼上的要求太高...要怎样带风向才能使市场变动 12/04 18:35
30F：→ apple123773: 来房版这个才200多人的效益太低了拉.... 12/04 18:36
31F：→ ceca: 带风向我就找记者投稿就好了，又不是第一次记者向我询问相 12/04 19:49
32F：→ ceca: 关过 12/04 19:49
33F：→ ceca: 在这边带两百人风向，不如到马路上喊高雄要涨了 12/04 19:49
34F：→ ceca: 马路上喊听到的人比这边多太多了 12/04 19:50
35F：→ ceca: 唉，一堆搞不清楚状况的人，在这边拉下线？ 12/04 19:50
36F：→ ceca: 拉屎比较快 12/04 19:50
37F：推 seisio: 谢谢您精辟的分析 12/04 20:14
38F：推 seisio: 我并非崩溃的觉青，只是以我的资讯来观察房市，不可否认 12/04 20:20
39F：→ seisio: 我是希望北部有下跌空间，但很难达成，人太多，工作多，而 12/04 20:21
40F：→ seisio: 我所谓的人口外移，是由北市移入桃园，双北，不是人口外逃 12/04 20:23
41F：→ seisio: 重点是，如果今天您能更平衡的看待m型社会的左方，并且提 12/04 20:24
42F：→ seisio: 良好的建议，我相信以您的专业知识，需要付费看您发言， 12/04 20:25
43F：→ seisio: 相信会有不错的成果，以上，真的再三感谢你的分享 12/04 20:25
44F：→ pipiayin: 台北的租金投报率大概就是2%~3%吧 看来高雄投报率比较好 12/04 20:58
其实以前我的文章写过.
台湾持有成本太低.
持有成本这个东西有一个有趣的效应就是.
持有成本越重的地方,越会加速房价的涨跌效应.
因此,你看美国,他房价涨跌的变化和波动,比台湾快很多.
降息之後,房价快速成长,哪一区产业崩溃,租金挂掉,房价立刻跟着挂掉.
但是在持有成本低的地方,这些反应都变得很迟钝.
所以台湾和中国,常常会产生一些跟世界其他地方不太一样的"局面"
其实那个局面都"不是稳定盘",而是一个应变化但还变化未完全的盘.
这也让很多人对不动产的基础产生很大的错觉
会拿未稳定盘当作基础再做理论分析.
也造成一堆人理论跟实际落差都很大....因为他连基础取样都有问题.
另外再补一下,持有成本轻的地方.
通常稳定盘的房价,会略高於基本面.
主要是因为持有压力太低,所以冲过头之後,比较有支撑力跌不回来.
持有成本过重的地方,房价会略低於基本面.
那是因为要考量到风险问题,所以买家对房价会处於更保守的态度.
另外在板上写文章可以认识很多人.
因此我可以获得很庞大得其他资讯.
外加,如果我有错误,会被很多"仇人"疯狂的指证..XD
你看多好,我写文章还有人免费帮我订正,这麽好的老师要去哪找..
反正,每天吵吵闹闹,会被误导的是旁边看热闹的觉醒青年.
对我而言,我只是收获更多..
我稳赚不赔,这是完美的投资...
※ 编辑: ceca (114.27.168.215), 12/04/2018 21:43:46
45F：推 seisio: 真的忠心祝福，你的言论，我以前只是认为您一面的打压年轻 12/05 00:53
46F：→ seisio: 人，这一篇我会收藏起来，对您有更客观的认知 12/05 00:54
47F：推 seisio: 方便的话可以请教您，如何看待台北县市的变化呢？个人需求 12/05 01:00
48F：→ seisio: 若不方便我会站内线，寄信给你 12/05 01:00
台北看着租金走阿.
哪边租金再涨,那边就有正面的发展...
当然影响租金的因素很多.
新的捷运站,新的百货,新的OOXX.....
台北的反应和中南部不太一样.
所以要用不同的大脑去思考.
同样的东西,在台北和中南部会有落差很大的结论.
当然啦,如果你是玩短期.
那...全台湾都一样的拉...XD
※ 编辑: ceca (114.27.168.215), 12/05/2018 01:37:15
49F：推 chen831030: 谢谢 08/28 00:04