※ 引述《gogocat (笨貓)》之銘言： : 我忙完才發現我手機po文沒分類被刪 : 欸...我以為我手殘 結果mo ptt跳不出來... : 我前面那篇又自刪了一次 orz : 但因為我沒看到回覆 : 所以還是有疑問 再發文一次 對不起 : 簡單來說 我的疑問是 : 斡旋一般有審閱期 : 買賣契約書好像沒有 : 網路上查詢有人說是買賣契約書因非對公司 : 而是雙方為個人 所以沒有規定 : 我詢問過仲介是否可以事先看 : 得到回覆是 沒有辦法吧 也沒有人會要求 : 但 畢竟代書是與公司的合作關係 : 沒有辦法能協助我詢問 : 或是沒有辦法給我資訊讓我自己詢問嗎？ : 畢竟是幾百萬幾千萬的事情 : 我很擔心看不懂簽約內容 : 且各家的契約與政府的有所差異 : 所以 大家在簽約前會要求看過空白的嗎？ : 還是是我要求太多？或是不合理？ https://lihi.cc/bU1Kq 先看完這個故事以後...再看後續文章 我承認我富奸了好幾天 我直接講結論 不喜歡看長文的人可以看完結論後直接左轉 結論就是 不要疑神疑鬼 全世界只有你自己會害自己而已 別人除非你影響到他自身利益 有利益衝突的時候 才可能會為了爭取自己的利益而傷害他人 所以別想太多 有問題簽約當下直接問都沒關係 代書跟業務工作本來就是簽約當下要幫你排除問題的 有困難 有不懂 有怎樣疑難雜症 再簽約前後本來就是代書跟業務要為你處理到安全交屋的 最忌諱本來都說沒問題 然後簽約下去以後突然開始找麻煩的買方或賣方 這種有問題的代書流程 不論代書 業務 買方 賣方就像在活受罪一樣 不會有人樂見 -------------------------- 以下廢文開始 喜歡看廢文的 可以聽一首推薦的歌後邊看 https://lihi.cc/FcIA5 其實你會發這篇文章 從你成大IP看來 十之八九是你家人購屋 然後出現疑問 所以才來網路上問大家的對吧? 我也不知道你會不會隔了這麼多天還會回來看這主題 回覆這主題 所以我也不知道 回了你這篇 對你本來的疑問有沒有解除 你說你希望知道版上其他做過業務的想法 太條文類的東西我不想提 也沒興趣 我只講交易本質面的東西 這就是你一開始給你看的醫生與富翁的小故事的用意 這些你看似廢文的內容 其實是業務生涯最寶貴的經驗 與知識 與歲月 等各種案件中累積學習來的 很多也是從沒成交 沒收入的經驗學習而來的 你這案子 要思考幾個面向 1.代書面 實務上 代書做一個案子本身就只有簽約費1000以及後續設定收的一點點費用而已 本身真的沒賺多少錢 代書不可能會把條文給你帶回家慢慢看 然後過幾天在來簽約 這種我只有做過經理以上 或董事長階級的客戶才會這樣搞 但也要賣方能夠同意 而且沒有變數 所以站在代書的角度思考 一趟路能完成的事情越多越省他的時間 以及成本 故 簽約當天能夠解除雙方任何疑慮 或是後續麻煩之類的事項 代書能夠提早完成一次工的都會提早做 這效率不只是為買賣雙方 也是為他自己 畢竟 time is money 2.屋主面 對屋主來說 賣給誰真的都沒差 除非能賣更好的價格 那他有可能在你猶豫的時候 另一組買方出更好的價格 或是不需要等你那幾天的時候 你覺得屋主會願意等你嗎?還是直接請你讓開　讓其他人簽約呢？ 屋主心態你如果能夠同理心理解 你也會知道 你要求買賣合約審閱期的條件 絕大多數的屋主都會嫌麻煩 寧願選擇其他買方(如果同時真的有其他買方的時候) 3.買方面 你自己要問你自己 你現在要求審閱期的主張 是為什麼? 害怕被騙? 害怕別人坑你? 害怕......?真的沒有什麼好怕的好嗎? 房子你都看過了 沒感覺不舒服之類的 通常都沒什麼問題了 屋況問題如果事前有發現就提出來釐清責任就好 但如果是簽約後出現的屋況部分 就要看之前簽約的時候有無排除 但換個角度思考 你想要求不是你以外的任何人處理 就好像修車一樣 有人會土豪式的全部都只用原廠甚至最高級的 你是買方你可以如此 因為是你要用的 但如果是要求業務或屋主修理 頂多就是幫你能夠堪用 正常使用的等級 就有差別了 這樣的解釋你就會懂 你真的要自己住的 自己來自己花是最讓自己安心的了 你要求審閱三天或五天 你就要先問問自己 如果失去了這間房子沒買到 你之後找不到比這間更好的時候 你事後在後悔有用嗎? 我曾經有買方就是在猶豫的時候 被同行高個十萬幾萬的疊價過去被人欄胡成交 而且這買方不只一個 幾乎都是我接觸過的鄉民買方佔大宗 為什麼? 很簡單 因為我觀察到鄉民 既然會上來網路問人 都是很難打從心底願意相信人的類型居多 我在板上接到N組買賣方 這麼多年來 目前記錄就成交1個純賣方 1組買賣換屋 1組純買方 如此而已 數據會說話 很多鄉民買方打從心底很難信任別人 所以經營起來本來就不容易 加上太多鄉民 只是想來獲取增加流程更多自找麻煩的觀念或是資訊罷了 為什麼會說自找麻煩是因為 很多版上非業務 甚至投資客見過每個洽談案的狀況都不會完全一樣 根本沒辦法用一個通則去看所有案子 我舉個最簡單的例子就好 我最近成交的案子 屋主能夠願意簽約的價格 都是天才變變變 連願意給的服務費也是飄來飄去完全沒有像鄉民在講的什麼實拿價去算服務費幾%這種 都是隨他心情的 這個代書流程中的鄉民買方自己應該也心裡有數 這個屋主多麼不好搞 這個案子我從接觸這買方 到現在代書流程中 將近三個月吧 總收入很多嗎? 平均換算每個月的成本去計算 稅後實拿平均月薪不到22K 真的跟鄉民眾多高收入比真的很多 以為業務服務費都賺很大嗎? 我還是沒底薪的高專喔 開發同事是領底薪的普專 更可憐.... 對買方來說 你是一次消費洋酒 餐廳 車子 之類的類似奢侈品 那是花錢花存款 對業務來說 他是在工作為了賺存款 一般業務也是有老婆小孩車子貸款要養的 很多鄉民自己是買賣方的時候都不會站在他人立場同理心去思考 5.業務面 實務上 如果是在洽談還沒簽約的過程中 你如果有這樣的需要 必須要提早告知你的業務 他會想辦法幫你張羅 但是每個簽約的案子附後面的特約條款條件都不可能一樣 所以也很難有個統一的範本給你 就算是空白的制式化條文 也都會可能有不適合你流程案件的情況 需要調整在後面的附加條款內 在者 一個案子能夠價格談定 後續簽約都是有可能中途發生變化的 ex.家人突然不想賣阿 或是同行有客戶出價更高 或是同行亂唬爛客戶搞破壞之類的 甚至有屋主也可能突然看到台股上萬點 然後突然對未來看好 漲價五十一百萬才願意賣的 這些你覺得怎麼可能有夠唬爛的事情 在真實世界的交易中 都是有可能發生的 這叫做變數 一個好的物件 如果最後價格真的夠便宜 夠吸引人 同時能有兩三組以上買方喜歡是很正常的 我很多未成交的鄉民買方應該都能夠體會了 但我無能為力 畢竟時光已不可能倒回 很多時候都是你不願意相信業務造成的 業務很可能已經盡全力為你做了很多事情 最後就是沒成交 就是0收入 一切當作做功德無薪上班去看待 所以回歸主題 遇到這種需要審閱期的部分 你懂業務的立場就知道 多那幾天的變數 幾乎很有可能從1變成0 如此而已 所以業務能夠儘量在事前 甚至簽約當下排除買方任何疑慮與問題的 這是他的責任 以及專業必須要幫你排除萬難的 所以總歸一句話就是 每一個人都有他的目的與期望 都會希望互利共生才願意去做某件事情 而世界上往往存在著不少的 只希望自己利益最大化 其他人都做功德不要賺我的錢的角度去出發的人 或是不認同別人的專業 覺得沒什麼不值得這些錢的人 這些人你如果真的有從事過該行業 拿出待過該行業的證明 至少半年一年以上出來 也許別人才會信服你說的話 這也是為什麼 長期認識我超過十年以上的朋友 會發現我一開始本來是在做股期權的 後來102年又去做房地產進信義房屋的原因 十年前在版上PO文推動房地合一課稅 與奢侈稅 時價登錄的時候 很多當年版上的業務 都是嗤之以鼻的 覺的不可行的 甚至有提到不動產交易所的理念出來 那個觀念是很多人無法理解的 甚至離開信義房屋也是有我自己的想法 該學的早學到了 根本不需要為了公司犧牲自己人生全部的時間 自己人生本來就是自己追求的 現在房地產交易的事務不過就是佔我人生的1/3罷了 那也是我十年前推這件事情的時候早預見的結果 奢侈稅後 時價登錄 房地合一課稅後的市場 本來前期就是像這樣買賣方縮手觀望 成交量下滑 仲介業務會變得不容易做 當時我思考的本來就不是我個人的利益極大化 而是希望台灣的房地產市場交易機制能夠相對現在同時期的中國房地產 能夠更健全 鄉民們應該知道的不多 中國目前房地產還是像時價登錄前的台灣那樣 炒的很誇張無法無天 限貸令作用也很有限 這陣子中美貿易大戰開打了 很多後續事件還會發生 這只是個開始 之後他們不健全的房地產金融體系 就會總體檢驗收 台灣房地產倒是沒什麼問題 漲跌都很有限 但之後成交量就會明顯出來了 就我目前來看判斷是這樣 我準備要出門了去處理人生其他1/3重要的事情了 就先聊到這 有空在來聊聊十年前的房地合一實價登錄的主題 -- 最近流行的line生活圈 歡迎想加好友聊天的朋友加入 https://lihi.cc/ulewB 嗡 哈哈哈 溫三摩地 梭哈 累了嗎 休息一下聽首歌轉換一下心情吧 https://lihi.cc/wKx6O

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