作者cc4862555 (小妹)
看板rent-exp
標題[房東] 租約內容請益(簽長約)
時間Tue Apr 6 00:24:21 2021
新手房東出租，想請益還需注意哪些事項?
因為是新房子+對方打算要簽長約，所以想先把我在意的點先講清楚，註明在合約裡，
避免以後的糾紛，跟對方討論的合約範本是用"內政部住宅租賃契約"修改，
除了基本的一些規定:租金、押金...等，雙方都有提一些要求。
屋況:透天4層(有電梯)，新成屋(空屋)。
對方要求(一家四口))
1.要另外裝潢房子，請我們給他裝潢寬限期(系統櫃、電視牆等..沒細說)。
2.要裝潢自己想要的風格，所以要求一次簽長約5年。
--以上都有同意，但裝潢不得改動原建築結構且裝修部分如有損壞要自行處理。
我要求
1.要公證，費用各半，因為他們要裝潢又是長約，怕後續有問題。
2.因為是新屋，屋子＋設備本來就有保固（微波盧、瓦斯爐．．等），
有告知後續如果過了保固，壞了房客自行修繕。（除了天災、自然損壞）
3.單純住宅用，不行更改用途。
--以上對方有同意。
另外有談到不租的時候屋況恢復，對方有口頭說，裝潢會留，其他東西看到時候
有沒有需要，不需要他們會處理。(這部分會寫到合約裡)
以上是溝通的內容，想請教各位版大，
關於簽長約有沒有特別需要注意的，
因為這些內容會再修改電子檔提供給對方看，
如果對方沒問題，就要約簽約、跟公證一起
公證流程這幾天會去找公證人詢問。
--
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1F：推 mag1021: 屋況與所附家具要拍照退租還屋時按圖原樣歸還 04/06 01:19
2F：→ spmark: 你不是空屋嗎？怎麼會有那些設備？建商送的？ 04/06 01:49
是建商送的
3F：→ spmark: 裝潢寬限期，其實就是叫你晚一點開始開始算租金而已 04/06 01:51
4F：→ spmark: 要定一個確定的日期出來，不能等他完工才開始算 04/06 01:51
5F：→ spmark: 對方一家四口簽長約，最好在契約結束前3~6個月談續約事情 04/06 01:52
6F：→ spmark: 如果對方想搬，也比較有充裕的時間找房+搬家(應該不會搬) 04/06 01:53
7F：→ spmark: 透天通常有車庫鐵門，這個也要寫進去，還有電梯保養、維修 04/06 01:54
8F：→ spmark: 看誰負責要寫清楚 04/06 01:54
寬限期有答應給他天數，合約會註明租金從何時開始收取，電梯保養有討論到，
因為是他們在使用所以請他們自行負擔，車庫鐵門這部分的想到，謝謝提醒。
9F：→ mimily0504: 我覺得簽長約是個屁耶....因為你押金就是拿兩個月, 04/06 06:10
10F：→ mimily0504: 長約沒有多保障你,EX簽5年,住不到1年解約,違約金5個月 04/06 06:11
11F：→ mimily0504: 簽5年,住不到2年解約,違約金4個月.....以此類推 04/06 06:12
12F：→ mimily0504: 多數人會覺得, 對方都要裝潢, 肯定會常住. 一般租客也 04/06 06:13
13F：→ mimily0504: 沒那麼傻, 裝潢也有分等級, 用的一般等級, 可帶走的 04/06 06:14
14F：→ mimily0504: 忘了在哪看到, 某商號提前解約搬走, 房東本來要求某裝 04/06 06:15
15F：→ mimily0504: 璜不要拆, 房客本來答應, 後來還是拆走到下一個租處 04/06 06:16
16F：→ mimily0504: 使用, 留下沒用的隔間讓房東自己拆, 重點就是那兩個月 04/06 06:17
17F：→ mimily0504: 押金根本不夠啦 04/06 06:17
其實真的最擔心是到時候如果有問題，押金不夠扣，但又不能多收。
20F：→ mimily0504: 我的是2X年舊透天, 一樓作為車庫使用, 是鐵捲門. 04/06 06:23
21F：→ mimily0504: 房客當初要求一樓要做鋁拉門, 他不停車, 要做生意( 04/06 06:24
22F：→ mimily0504: 我也是要求只能當住宅用, 不得變更用途, 但房客租透 04/06 06:25
23F：→ mimily0504: 天, 都希望下面營業, 上面居住, 一筆費用打死, 還可以 04/06 06:26
24F：→ mimily0504: 請補助, 自己營業就不用登記, 都是房東違法逃稅, 房 04/06 06:27
25F：→ mimily0504: 客都有老實報稅喔) 但是我不希望不能停車, 所以拒絕 04/06 06:28
26F：→ mimily0504: 只同意對方在一樓作輕鋼架天花板, 這個公證人在公證 04/06 06:28
27F：→ mimily0504: 時有問到時怎麼處理, 契約都有寫明. 04/06 06:29
28F：→ mimily0504: 新房子的話, 我覺得你是只能選擇相信房客的職業人格 04/06 06:30
29F：→ mimily0504: 和品味了. 雖然也看過有些房客裝修和復原的都不錯, 但 04/06 06:32
30F：→ mimily0504: 也有些爛攤子房東可能只是默默收掉了. 裝潢方面, 契 04/06 06:34
31F：→ mimily0504: 約上可能改成, 交屋前30日, 雙方會同確認那些裝潢可留 04/06 06:35
32F：→ mimily0504: 那些需要拆除, 至少在契約上應該是對房東比較有利的 04/06 06:35
謝謝提醒，裝潢這部分的細節我再補充進去
33F：→ corlachang: 約定不得解約，這樣房客中途解約，就得補足未到期的租 04/06 12:49
34F：→ corlachang: 金加上違約金，這是公證的約定事項之一。約定不得變更 04/06 12:50
35F：→ corlachang: 房屋用途，就是只能純住宅。可以參考商業租賃，之前有 04/06 12:52
36F：→ corlachang: 人提供過範本，依據未繳租金等等情況訂罰鍰，租長久 04/06 12:53
37F：→ corlachang: 四層透天，這有狀況照內政部那個範本就兩個月押金在手 04/06 12:54
38F：→ corlachang: 而已。 04/06 12:56
39F：→ corlachang: 你的屋況、設備一定要拍照附契約後。 04/06 12:57
好的，商業租賃的部分我再去了解一下，照片補足，到時跟房屋點交的單子一起
40F：→ abcpiii: 我覺得裝潢合約沒公正以後會很難處理，因為裝潢據了解是 04/06 15:12
41F：→ abcpiii: 動產，所以以後拆裝坑洞要能接受，然後也可能洗洞等恢復 04/06 15:12
42F：→ abcpiii: 有困難，其他以上已經說了 04/06 15:12
43F：→ abcpiii: 再來有些可能洗了洞或挖了管路沒回填直接裝潢可能好久年 04/06 15:13
44F：→ abcpiii: 以後才發現，這都要顧慮 04/06 15:13
真的，希望如同樓上說得遇到一位品味不錯好房客。
45F：推 spmark: 雙方一起多拍一點屋況照片，印出來釘在契約內吧 04/06 21:04
了解，謝謝大家的提醒
※ 編輯: cc4862555 (122.118.43.213 臺灣), 04/06/2021 22:56:19
※ 編輯: cc4862555 (122.118.43.213 臺灣), 04/06/2021 23:16:36
46F：→ mimily0504: 電表水表度數簽約日最好也拍一拍, 畢竟你簽約日和起 04/06 23:07
47F：→ mimily0504: 租日中間還要施工 04/06 23:07
49F：→ mimily0504: 有些社區有管委會的, 會要求裝修的保證金. 租賃方面 04/07 00:33
50F：→ mimily0504: 如果要裝修, 尤其是新屋, 2押明顯不夠. 公證對房東只 04/07 00:34
51F：→ mimily0504: 是租約"到期"返還房屋+繳交租金, 破壞還原這塊, 公證 04/07 00:35
52F：→ mimily0504: 完全無效, 只能自己民事追討, 所以我覺得對房東保障 04/07 00:36
53F：→ mimily0504: 不夠, 還有簽長約違約金, 公證也沒有效果, 詳情你可以 04/07 00:37
54F：→ mimily0504: 問公證人 04/07 00:37
公證其實是長輩堅持的，也有跟長輩解釋公證(強制執行)的部分只有在滿期後才有效，
要是在租約期還沒滿，有糾紛，也是要回到合約，走民事的部分，已問過公證人，她說
一般就屋況部分她們是沒有公證的，因為她們不會一同到現場做點交，公證人也建議
屋況就拍照附在合約後面。
55F：→ abcpiii: 以前有遇過短暫租屋，結果把所有門窗都安裝防盜，壓條跟 04/07 11:43
56F：→ abcpiii: 螺絲孔慘不忍睹 04/07 11:44
這也太悲劇....
57F：推 spmark: 可以約定多久檢討一次租金，一次漲幅不得超過多少% 04/07 16:07
58F：→ spmark: 免得以後房租上漲，你不能調 04/07 16:07
好的~
59F：推 lalaleave: 如果是長約，還是建議找律師幫你看整體，會比鄉民東講 04/11 12:47
60F：→ lalaleave: 一個、西講一個更周全 04/11 12:47
是有請公證人幫我看過，我問這個公證人以前好像是執業律師，現在出來當公證人
※ 編輯: cc4862555 (122.118.47.111 臺灣), 04/11/2021 23:30:25
61F：推 beminaru: 先簽三個月觀察後再簽五年 04/13 18:03