作者cc4862555 (小妹)
看板rent-exp
标题[房东] 租约内容请益(签长约)
时间Tue Apr 6 00:24:21 2021
新手房东出租，想请益还需注意哪些事项?
因为是新房子+对方打算要签长约，所以想先把我在意的点先讲清楚，注明在合约里，
避免以後的纠纷，跟对方讨论的合约范本是用"内政部住宅租赁契约"修改，
除了基本的一些规定:租金、押金...等，双方都有提一些要求。
屋况:透天4层(有电梯)，新成屋(空屋)。
对方要求(一家四口))
1.要另外装潢房子，请我们给他装潢宽限期(系统柜、电视墙等..没细说)。
2.要装潢自己想要的风格，所以要求一次签长约5年。
--以上都有同意，但装潢不得改动原建筑结构且装修部分如有损坏要自行处理。
我要求
1.要公证，费用各半，因为他们要装潢又是长约，怕後续有问题。
2.因为是新屋，屋子＋设备本来就有保固（微波卢、瓦斯炉．．等），
有告知後续如果过了保固，坏了房客自行修缮。（除了天灾、自然损坏）
3.单纯住宅用，不行更改用途。
--以上对方有同意。
另外有谈到不租的时候屋况恢复，对方有口头说，装潢会留，其他东西看到时候
有没有需要，不需要他们会处理。(这部分会写到合约里)
以上是沟通的内容，想请教各位版大，
关於签长约有没有特别需要注意的，
因为这些内容会再修改电子档提供给对方看，
如果对方没问题，就要约签约、跟公证一起
公证流程这几天会去找公证人询问。
--
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1F：推 mag1021: 屋况与所附家具要拍照退租还屋时按图原样归还 04/06 01:19
2F：→ spmark: 你不是空屋吗？怎麽会有那些设备？建商送的？ 04/06 01:49
是建商送的
3F：→ spmark: 装潢宽限期，其实就是叫你晚一点开始开始算租金而已 04/06 01:51
4F：→ spmark: 要定一个确定的日期出来，不能等他完工才开始算 04/06 01:51
5F：→ spmark: 对方一家四口签长约，最好在契约结束前3~6个月谈续约事情 04/06 01:52
6F：→ spmark: 如果对方想搬，也比较有充裕的时间找房+搬家(应该不会搬) 04/06 01:53
7F：→ spmark: 透天通常有车库铁门，这个也要写进去，还有电梯保养、维修 04/06 01:54
8F：→ spmark: 看谁负责要写清楚 04/06 01:54
宽限期有答应给他天数，合约会注明租金从何时开始收取，电梯保养有讨论到，
因为是他们在使用所以请他们自行负担，车库铁门这部分的想到，谢谢提醒。
9F：→ mimily0504: 我觉得签长约是个屁耶....因为你押金就是拿两个月, 04/06 06:10
10F：→ mimily0504: 长约没有多保障你,EX签5年,住不到1年解约,违约金5个月 04/06 06:11
11F：→ mimily0504: 签5年,住不到2年解约,违约金4个月.....以此类推 04/06 06:12
12F：→ mimily0504: 多数人会觉得, 对方都要装潢, 肯定会常住. 一般租客也 04/06 06:13
13F：→ mimily0504: 没那麽傻, 装潢也有分等级, 用的一般等级, 可带走的 04/06 06:14
14F：→ mimily0504: 忘了在哪看到, 某商号提前解约搬走, 房东本来要求某装 04/06 06:15
15F：→ mimily0504: 璜不要拆, 房客本来答应, 後来还是拆走到下一个租处 04/06 06:16
16F：→ mimily0504: 使用, 留下没用的隔间让房东自己拆, 重点就是那两个月 04/06 06:17
17F：→ mimily0504: 押金根本不够啦 04/06 06:17
其实真的最担心是到时候如果有问题，押金不够扣，但又不能多收。
20F：→ mimily0504: 我的是2X年旧透天, 一楼作为车库使用, 是铁卷门. 04/06 06:23
21F：→ mimily0504: 房客当初要求一楼要做铝拉门, 他不停车, 要做生意( 04/06 06:24
22F：→ mimily0504: 我也是要求只能当住宅用, 不得变更用途, 但房客租透 04/06 06:25
23F：→ mimily0504: 天, 都希望下面营业, 上面居住, 一笔费用打死, 还可以 04/06 06:26
24F：→ mimily0504: 请补助, 自己营业就不用登记, 都是房东违法逃税, 房 04/06 06:27
25F：→ mimily0504: 客都有老实报税喔) 但是我不希望不能停车, 所以拒绝 04/06 06:28
26F：→ mimily0504: 只同意对方在一楼作轻钢架天花板, 这个公证人在公证 04/06 06:28
27F：→ mimily0504: 时有问到时怎麽处理, 契约都有写明. 04/06 06:29
28F：→ mimily0504: 新房子的话, 我觉得你是只能选择相信房客的职业人格 04/06 06:30
29F：→ mimily0504: 和品味了. 虽然也看过有些房客装修和复原的都不错, 但 04/06 06:32
30F：→ mimily0504: 也有些烂摊子房东可能只是默默收掉了. 装潢方面, 契 04/06 06:34
31F：→ mimily0504: 约上可能改成, 交屋前30日, 双方会同确认那些装潢可留 04/06 06:35
32F：→ mimily0504: 那些需要拆除, 至少在契约上应该是对房东比较有利的 04/06 06:35
谢谢提醒，装潢这部分的细节我再补充进去
33F：→ corlachang: 约定不得解约，这样房客中途解约，就得补足未到期的租 04/06 12:49
34F：→ corlachang: 金加上违约金，这是公证的约定事项之一。约定不得变更 04/06 12:50
35F：→ corlachang: 房屋用途，就是只能纯住宅。可以参考商业租赁，之前有 04/06 12:52
36F：→ corlachang: 人提供过范本，依据未缴租金等等情况订罚锾，租长久 04/06 12:53
37F：→ corlachang: 四层透天，这有状况照内政部那个范本就两个月押金在手 04/06 12:54
38F：→ corlachang: 而已。 04/06 12:56
39F：→ corlachang: 你的屋况、设备一定要拍照附契约後。 04/06 12:57
好的，商业租赁的部分我再去了解一下，照片补足，到时跟房屋点交的单子一起
40F：→ abcpiii: 我觉得装潢合约没公正以後会很难处理，因为装潢据了解是 04/06 15:12
41F：→ abcpiii: 动产，所以以後拆装坑洞要能接受，然後也可能洗洞等恢复 04/06 15:12
42F：→ abcpiii: 有困难，其他以上已经说了 04/06 15:12
43F：→ abcpiii: 再来有些可能洗了洞或挖了管路没回填直接装潢可能好久年 04/06 15:13
44F：→ abcpiii: 以後才发现，这都要顾虑 04/06 15:13
真的，希望如同楼上说得遇到一位品味不错好房客。
45F：推 spmark: 双方一起多拍一点屋况照片，印出来钉在契约内吧 04/06 21:04
了解，谢谢大家的提醒
※ 编辑: cc4862555 (122.118.43.213 台湾), 04/06/2021 22:56:19
※ 编辑: cc4862555 (122.118.43.213 台湾), 04/06/2021 23:16:36
46F：→ mimily0504: 电表水表度数签约日最好也拍一拍, 毕竟你签约日和起 04/06 23:07
47F：→ mimily0504: 租日中间还要施工 04/06 23:07
49F：→ mimily0504: 有些社区有管委会的, 会要求装修的保证金. 租赁方面 04/07 00:33
50F：→ mimily0504: 如果要装修, 尤其是新屋, 2押明显不够. 公证对房东只 04/07 00:34
51F：→ mimily0504: 是租约"到期"返还房屋+缴交租金, 破坏还原这块, 公证 04/07 00:35
52F：→ mimily0504: 完全无效, 只能自己民事追讨, 所以我觉得对房东保障 04/07 00:36
53F：→ mimily0504: 不够, 还有签长约违约金, 公证也没有效果, 详情你可以 04/07 00:37
54F：→ mimily0504: 问公证人 04/07 00:37
公证其实是长辈坚持的，也有跟长辈解释公证(强制执行)的部分只有在满期後才有效，
要是在租约期还没满，有纠纷，也是要回到合约，走民事的部分，已问过公证人，她说
一般就屋况部分她们是没有公证的，因为她们不会一同到现场做点交，公证人也建议
屋况就拍照附在合约後面。
55F：→ abcpiii: 以前有遇过短暂租屋，结果把所有门窗都安装防盗，压条跟 04/07 11:43
56F：→ abcpiii: 螺丝孔惨不忍睹 04/07 11:44
这也太悲剧....
57F：推 spmark: 可以约定多久检讨一次租金，一次涨幅不得超过多少% 04/07 16:07
58F：→ spmark: 免得以後房租上涨，你不能调 04/07 16:07
好的~
59F：推 lalaleave: 如果是长约，还是建议找律师帮你看整体，会比乡民东讲 04/11 12:47
60F：→ lalaleave: 一个、西讲一个更周全 04/11 12:47
是有请公证人帮我看过，我问这个公证人以前好像是执业律师，现在出来当公证人
※ 编辑: cc4862555 (122.118.47.111 台湾), 04/11/2021 23:30:25
61F：推 beminaru: 先签三个月观察後再签五年 04/13 18:03