作者blargelp (春日部四郎)
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標題[請益] 台南北側一點心得&請益
時間Mon May 20 00:07:09 2024
前言：
這幾個月一直在關注台南，
算是這兩天下去看的一點點心得。
講A7的話我可以跟奇奇怪怪的人戰來戰去，
但台南我就真的是菜雞，靠著兩天的認知加判斷力得到的心得。
如果有什麼不對，再請告訴我，不然審閱期過了我要下去簽了B了
以下案子不會直接講名字，但應該都很明顯。
A. 網紅帶貨科工案
原本是要去看科工那邊網紅吹的那個案子，
去前兩天問有沒有兩房，代銷說有。
兩房、重劃區第一案，
原本打算沒問題的話當天簽。審閱期什麼的就放棄。股票都賣好了準備直接簽訂。
不過代銷說「剩下」2+1房的2樓= =
樓層不行、房型不是我要的 超預算。
重點是這麼鳥的地點還給到快32萬。
我原本預計32是兩房中低樓層的單價啦。
看起來網紅帶貨真的有用，應該是真的有調價。之前聽到不是這價錢。
公設比35
權狀28.02，聽起來很標準的兩房大小。
但進去樣品屋覺得超小。
代銷還說「格局不錯吧」
我黑人問號，我家權狀27坪，公設31。實坪應該是一樣的。但我家舒服多了。
這到底怎麼畫的= = 就算多一衛應該不至於窄成這樣啊？
我真的很好奇到底是什麼關鍵差異可以讓坪效這麼差，有閱格局無數的大大知道嗎？
今天看的
https://i.imgur.com/N4FIJVs.jpeg
我家
https://i.imgur.com/rSG2YZ6.jpeg
總之最後各項缺點就不買了。
本案本身還OK, 但真的是放出爛到不行的房型樓層 又沒有對應讓利在價錢上。
好啊 你建商都惜售啊。
我這次的預算也是算到三年內薪資才夠付頭款。應該是我兩年內簽的最後一間了。我也會惜購啊= =
原本要直接簽約的心態，搞到我連下訂保留都懶。你就知道多雷= =
優點：重劃區第一案、有基本產業可以支撐租客來源（但低薪）
缺點：
目前看重劃區的住宅地超小，他們家推兩個、另外一家推兩個。
一案疊一案的玩法只有四個案子我覺得疊了也有限。
這麼鳥要等發展的地方不是應該是甜甜價嗎？ 放出來最低總價還要破千萬，那你有什麼價值？
買這案子一定會賺，但比他好的一定一大堆。
我真的不如回桃園買草漯看他慢慢漲欸。
B 善化華厦
原本想說A可以直接簽約的行程泡湯。
想說隔天週日看看商60、鹽行這些北外環區域。
去善化找我妹跟準妹夫兩個南科仔吃飯
（「準」是因為我跟他們說一定要兩個人都交屋（2025年底）才能登記。不然還要離婚很不方便
吃飯前他們幫我塞了個善化的代銷中心的約看行程，華厦的。
位置極接近FG
在地建商華夏的二期。
不看不知道一看嚇一跳。
哇靠，
華厦原來是這麼有性價比的東西嗎？
兩房兩衛
https://i.imgur.com/xNlvrwc.jpeg
兩房一衛
https://i.imgur.com/bN7WCjB.jpeg
我沒錢仔當然是挑兩房一衛。
兩房兩衛的配置也不錯，要出租能搞成兩套分租/合租。
我是覺得跟我一樣在北部看房的人，應該會被這圖美哭吧。
三房的圖我沒拿，三房格局畫的更漂亮。
單價也香，只比A貴兩萬。
A的廣告真的還一直來蹭南科台積電。最好是有南科仔會買去那裡啦= =
只貴兩萬的真南科，我幹嘛不買？
總價不到八百萬。
直接下訂金低樓層無車位房型。
優點：
低總價低公設、格局佳
離南科超近，台積電騎車不到十分鐘。
FG要蓋了，就算大樓華廈有價差，也一定能被FG開價帶上去。
代銷專業，知道你要什麼，能好好地公開討論哪些優點缺點。（反觀那個騙你買的…）
缺點：
我房型沒車位（但總價少一百萬，好像也不是都缺點？）
車道開口開在極窄巷道。雖然會做退縮，但極窄巷道的巷口是小矮房，很考驗開車技術。
雖然我沒車位，但如果這影響到高樓層有車位房型的購買意願跟單價，我多少會受到影響。
這是要怎麼進去啦XDD
https://i.imgur.com/XSVFyMQ.jpeg
不過捏，這個缺點我覺得他有反應在售價上啦。
他二期賣的比一期便宜四五萬LoL
而且一期封盤了，應該是在等FG開出來再來抬價。
結論
我看到這善化幾個案子行情後，再看下北外環的那堆建案，很多都開超過這價錢了
建商很好之類的就另當別論。但北外環很重要的價值是去南科對吧？
我直接買在南科，不就更省事又好租嗎？
說善化沒機能，也還好啊，
善化市區該有的東西都有。
FG蓋起來，應該也會再有機能跟著發展。
畢竟台積電這波五年內沒對手，幾年後機能不可能還只是這樣啊。
不知道各位怎麼想的？
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1F：推 zxcvb7700: A很爛..還有戴奧辛污染疑慮+出租不可能這麼好租 05/20 00:10
2F：→ zxcvb7700: 善化現在出租也不容易 你還是沿著北外比較實在 05/20 00:10
3F：→ Mithra: 北外環沿線單坪43起跳 鹽行 史博 北區 湖美 05/20 00:14
4F：→ Mithra: 所以這35一定有賺頭的 05/20 00:14
5F：→ blargelp: A去代銷中心前先去基地看，真的沒什麼搞頭。我只能說 網 05/20 00:15
6F：→ blargelp: 紅真的厲害。 05/20 00:15
7F：推 Morphee: 還好有點智商沒去買A，B的話還可但盡量加車位 05/20 00:15
8F：→ Morphee: 租況的話 現在租金跟供需恢復正常不是變差 是過去幾年 05/20 00:16
9F：→ blargelp: 對，M大說的就是我考慮的點，北外環我看也都破四。（但 05/20 00:17
10F：→ blargelp: 不知道會不會像A7 A10一樣 號稱破五/44，實際均價43/38 05/20 00:17
11F：→ blargelp: ） 05/20 00:17
12F：→ Morphee: 供需失衡 需求大增到超誇張 才會有500萬華夏租金噴到25K 05/20 00:17
13F：→ Morphee: 現在供需恢復到較正常 租金投報也降到跟竹科竹北類似 05/20 00:18
14F：→ Mithra: 目前北外沿線的凹陷點可能是 史博南科悅揚的40上下 05/20 00:19
15F：→ Mithra: 或是商60的35-36 但算在環外 05/20 00:20
16F：→ Morphee: 但不會到租不出去 像我只願租給台積(或上市公司)夫妻情侶 05/20 00:20
17F：→ Mithra: 我蠻看好商60的 明年錢解鎖可能會去進那邊的公寓 05/20 00:21
18F：→ Morphee: 空租幾個月不算啥 過濾房客並長期合作比較重要05/20 00:21
19F：推 l98: 那巷子還好啦，如果他中間有電線桿比較麻煩，後視鏡經過可能05/20 00:26
20F：→ l98: 要收05/20 00:26
21F：→ blargelp: 這樣算還好喔？臺南人開車技術也太好！05/20 00:28
22F：推 alfrog0414: 兩房兩衛格局好 車位可惜了 05/20 00:29
23F：→ blargelp: 至於大家都在講的A很爛，我知道他很爛XD，但有折價折給05/20 00:31
24F：→ blargelp: 我就好。顯然最後是沒折啦。05/20 00:31
25F：推 l98: 因為善化/安定很多鄉下老地方很多類似的巷子05/20 00:33
26F：推 Morphee: 爛有好價就不是爛 怕的是預算都拿去請網紅硬要帶貨 05/20 00:38
27F：→ Morphee: 或者是硬要跟好區掛勾 想騙一個是一個05/20 00:38
28F：→ Mithra: 科工案我是覺得26-28差不多 問題他們不肯賣這個價XD05/20 00:42
29F：→ blargelp: 我覺得 他們原本應該也是想賣這個價 但比預期的買的踴躍05/20 00:46
30F：推 mupig: 請問最後有去看鹽行重劃區的案子嗎？離北外環和國1都很近05/20 00:52
31F：→ mupig: 想請教您的看法～謝謝05/20 00:53
最後沒去呢，不過我聽到單價時確實如下面留言大大們想的一樣：這是未來價吧？
32F：→ fitenessboyz: 科工那價格真的看到笑，是有誰想要住那05/20 01:01
33F：→ fitenessboyz: 安南區就看商60沒錯，話說善化那巷子真夠小05/20 01:01
34F：→ fitenessboyz: 很像我之前看新市什麼X境的那基地一樣窄05/20 01:03
35F：推 g11121s: 北外環通車，南科仔只會往市區買！這邏輯是不是太難了XD05/20 01:04
36F：推 zxcvb7700: 鹽行重劃區都賣未來價 你也占不到便宜05/20 01:05
37F：推 zxcvb7700: 而且至少未來4年的價 你吃的下去？05/20 01:07
38F：推 foda: 爛格局，且善化舊的小路真的鳥，誠心建議買桃園這種的，台南05/20 01:27
39F：→ foda: 重劃區，像是好一點的鹽行，都不便宜，不如直接買北部就好，05/20 01:27
北部的案子現在也很難找香到可以直接簽的了,全台都在搞未來價
而且我沒錢QQ
40F：→ foda: 之後轉手流量也大 05/20 01:27
41F：推 jamie81416: 鹽行是賣至少5年的價05/20 01:27
42F：→ jamie81416: 不過B格局他媽的棒，有多久沒看過公設低於30的案了？ 05/20 01:29
43F：→ jamie81416: 被一堆房仲建商洗腦公設有多重要，笑死人 05/20 01:31
44F：推 jamie81416: B的兩個格局，房間看起來都2.5-3坪左右，很棒 05/20 01:39
45F：→ jamie81416: 不會一大一小05/20 01:39
格局真的漂亮
46F：推 NowQmmmmmmmm: 其實沿著鹽水溪周圍看一直看到大港觀海橋就對了0.0 05/20 01:46
47F：→ NowQmmmmmmmm: 等路都好會變得超方便生活機能又好進市區跟就學什 05/20 01:46
48F：→ NowQmmmmmmmm: 麼都很方便比較容易吸引家庭客買而且生活環境又單 05/20 01:46
49F：→ NowQmmmmmmmm: 純安靜 05/20 01:46
50F：→ NowQmmmmmmmm: 重點是路還大條0.0 05/20 01:46
51F：推 williamchan: 南科稀缺的是學區，出租的話是缺車位 。 嗯 剛好兩 05/20 01:51
52F：→ williamchan: 個都沒有XD 05/20 01:51
這倒是
53F：推 remix920: 自住的話 鹽行國泰買下去就對了 投資則買第一階段 05/20 01:59
54F：→ remix920: 的勝美 05/20 01:59
55F：→ e0811012: 在地人，A根本不是什麼重劃區，就一個工業區。 05/20 03:10
56F：→ e0811012: 薪資也跟科學園區有點差距，說好租？？租外勞嗎？一案疊 05/20 03:10
57F：→ e0811012: 一案？？那邊沒肉 05/20 03:10
你這麼說好像沒錯，那邊要算重劃區好像都很勉強
58F：推 NightxFrog: 南科第一圈還是不難租啦，只是沒前幾年這麼熱05/20 04:15
59F：→ NightxFrog: 問過一些租客，主要原因就是這幾年買房交屋05/20 04:17
GGer應該都買了吧
60F：推 jemdogdog: 建議你多花一點錢買大樓 05/20 05:13
其實善化大樓很少
LM 跟FG吧，善化市區大樓好像只有蓋七年的桂田
61F：推 CIIIO: ..你去買善化華廈幹麻？ 05/20 05:35
62F：→ CIIIO: GG不擴南科廠啦 05/20 05:35
63F：→ CIIIO: 要就去左營桃子園或仁武/新豐湖口竹東隨便射飛鏢都賺比較多 05/20 05:35
GG不擴還好，南科還是有三期 這個園區本身還在發展
64F：→ weekman: 學區部分，LM就南科第一圈唯一解，不然就要爽自己，甘苦05/20 06:48
65F：→ weekman: 小孩（做交通車）05/20 06:48
66F：→ weekman: 然後在善化還是要有車位，未來比較好脫手。05/20 07:00
這樣聽起來 車位真的是剛需
不過他要五樓以上才配車位（機械），樓層總價差+車位價差還是算了
67F：推 jemdogdog: 問題是FG鐵定會漲05/20 07:04
68F：→ jemdogdog: 看看鹽行國泰就知道05/20 07:05
對，假設大樓華厦價差三到五萬。我是不覺得FG會低於45啦
69F：→ weekman: B案才3x戶，能有管理員代收包裹跟垃圾處理嗎？05/20 07:06
70F：→ weekman: 華廈不是不能買，但至少要有一定戶數才能享有大樓基本機05/20 07:30
71F：→ weekman: 能（如陽光四季）05/20 07:30
有喔，包裹跟垃圾處理都有。不過管理室應該是沒有要請24小時的
72F：推 wannastop: 華廈的問題通常成屋後才會浮現 (公設管理,保全...)05/20 07:43
73F：推 genurso: 你看的兩案都爛XD05/20 07:50
B有到爛嗎？地點格局對，其他應該不會差太多吧？
除了車位真的是硬傷。
74F：推 jemdogdog: 陽光四季的賣點是走路就到國小05/20 07:58
75F：推 PoloHuang: 對比起來商60附近算很便宜05/20 08:11
76F：推 l98: 善化原市區路小條，騎車 ok，但你要到台南市區還是要開車05/20 08:25
77F：→ Mithra: 這種東西工程師看不上，但南科還有很多作業員05/20 08:36
78F：→ Mithra: 便宜治百病 華夏前幾年跟大樓不會差太多 怕的是老了爛掉05/20 08:37
79F：→ weekman: +車位（機上）如果900初，我是覺得可以捏上去...等轉手05/20 09:05
80F：→ weekman: 的時候就知道XD 05/20 09:05
81F：推 kutkin: 2/2/2明顯比2/2/1好 05/20 09:38
82F：→ Marcofu: A的案名是指和鯨魚有關的那個嗎? 05/20 09:43
83F：推 skyg: 鹽行重劃區國泰案很多人說50-55，期待實登出來是不是這價錢05/20 10:32
84F：推 ming5566: 巨鯨開32還不如去追高楠梓05/20 10:54
85F：→ azurbbb: 善化買房請避開xx寮 B確定是在善化市區嗎 05/20 11:11
文正路，算市區尾吧？
86F：推 kutkin: 應該不是市區... 05/20 11:14
87F：推 Kagami3421: 科工區的A案不選是對的05/20 11:23
88F：→ azurbbb: 住善新有能力的都上車擠破頭 你要思考為何還有B可以讓你 05/20 11:39
89F：→ azurbbb: 買 05/20 11:39
預售潛銷，原本要問他一期案子 他說他們鎖了，先推2期。
90F：推 klsd: 買a不如買九份子成屋，南科要買只推lm新和，之後跟fg比價效 05/20 11:39
91F：→ klsd: 應才大05/20 11:39
93F：推 klsd: 但3x我會去買北高雄重劃區 05/20 11:42
94F：→ mupig: 買個房得抽籤….05/20 11:42
95F：→ azurbbb: 小弟搬新家後退租的善化車站前大套房+汽車位 房東新開價05/20 11:43
96F：→ azurbbb: 15k 兩個月過去了還待租中 05/20 11:43
97F：→ azurbbb: B的條件有比較好嗎 05/20 11:43
好歹兩房贏套房吧…
98F：推 jemdogdog: 新古屋嗎？ 05/20 11:54
預售，2027年初交屋
99F：推 kizz: 網紅帶貨區這個價格 直接助攻九份子了 05/20 12:01
※ 編輯: blargelp (180.217.30.153 臺灣), 05/20/2024 13:00:04
100F：推 iamOsaka: 北外環舊市區沿線學區屌打新善吧 要生小孩的南科人還不 05/20 13:06
101F：→ iamOsaka: 是要考量學區 05/20 13:06
102F：推 jemdogdog: 不是，我問az 05/20 13:34
103F：推 chouwang68: 科工區那案真的廢到笑，我說價格。 05/20 13:45
104F：→ azurbbb: 回J大 是1x年社區型透天的一層 民權路桂田對面 05/20 13:46
105F：→ azurbbb: 樓主買善化市區是挺安全的 不過近期小弟觀察租屋市場 房 05/20 13:49
106F：→ azurbbb: 東開價跟租客能夠負擔的落差有越來越大的感覺 05/20 13:49
107F：推 ting31823: 網紅帶貨的不推，寧願買數字重劃區，善化得要有車位， 05/20 13:54
108F：→ ting31823: 工程師車子是錢的去處 05/20 13:54
109F：推 tasy4n: 那個網紅妹子很漂亮是可以原諒的 05/20 14:23
110F：推 jemdogdog: Az 大，以我的經驗還是獨立門戶比較好租 05/20 14:52
111F：推 kutkin: 文正路就已經在善化邊緣了 05/20 15:11
112F：推 jameslin510: 一堆北外環都開巴辣價笑死 05/20 15:19
113F：推 zxcvb7700: 要買科工區 倒不如回頭買九份子 等8月皇龍又拉 05/20 15:26
114F：推 jemdogdog: 話說欣88會推君子樓 05/20 15:33
115F：→ jemdogdog: 看起來很有可能5字頭 05/20 15:34
116F：推 Morphee: 透大套+車 15K 當然租不出去 05/20 15:37
117F：推 kutkin: 10000差不多 15000都可以租2間了 05/20 16:03
118F：推 kutkin: 成功新村3房也才租15000 05/20 16:06
119F：推 greenday16: 看過善化市區 LM 商60 史博館 東區 永康 結果北外環 05/20 17:51
120F：→ greenday16: 那種扯價格 單價都差不多 我就買東區了 05/20 17:51
121F：推 williamchan: 北外環近啊 住仁和走仁德交流道頗塞 05/20 19:59
122F：→ williamchan: 而且國一上班時間一堆大車 05/20 20:00
123F：推 ship1228: 善化無腦買，無腦賺，剛開始而已 05/20 20:17
124F：推 xy24083: 鹽行到南科路上有這麼多能買 蠻好奇那些買科工的在想啥 05/20 23:16
125F：推 eyeschi: 閣冠? 05/20 23:32
126F：推 Nujabes: A我也有去看，真的是……呵呵呵呵呵 05/21 11:27
127F：推 johnbogle: 我覺得新市比善化好，沒去新和重劃看看有點可惜 05/25 15:36