作者piggy51016 (雷雷雷)
看板home-sale
標題Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆
時間Sun Feb 18 16:01:42 2024
原文恕刪
在上一篇的推文中Ceca有提到一個很有趣的點
就是實際房價對應房租數字
試著針對這個點進一步去延伸
Ceca說
包租公不會考慮只能租2.5w的1500w的房子
總價1500
房貸八成 利率取整數2%
仲介費代書費稅或是簡易整理費我們總共抓50w
在不考慮房價增長的利潤或是增貸出來投資的狀況下
總價投報率(30/1550)是1.9%-> 扣掉利率是負的
現金投報率(30/350)8.5%-> 扣掉利率還剩6.5%
今天如果想要總價投報率上升到3%-> 扣利率還剩1%
那月收租金會大幅提升到3.8w
現金投報率(46.5/350)13.2%->扣利息還剩11%
以新北為例
月租3.8w的房子可以租到中古三房兩廳
房價大概都破兩千
頂多只能期待房價上漲
房租只是不無小補的補貼
最後想請問ceca大人
租房特化型的買法
1500的房子月租要收到多少你才會願意入手呢?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 140.112.125.76 (臺灣)
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1F：推 BRIANERIC2: 1500在台北以外通常拆成2間3房各租18000~20000或3間202/18 16:08
2F：→ BRIANERIC2: 房租金大約15000上下02/18 16:08
※ 編輯: piggy51016 (223.140.184.95 臺灣), 02/18/2024 16:15:46
3F：推 rabinson: 1500會希望能拉到5-7萬 02/18 16:15
4F：推 rabinson: 拆成4間公寓 不整理一間收1.3 02/18 16:18
5F：→ BRIANERIC2: 拆成公寓是投報最高 更極端就是拆成公寓隔套 02/18 16:24
6F：推 ChikanDesu: 現金投報你算錯了吧 假設寬限 一年繳24萬房貸利息不會 02/18 16:34
7F：→ ChikanDesu: 因為你算現金投報就不見==所以正確算法是（30-24）/35 02/18 16:34
8F：→ ChikanDesu: 0=1.7% 02/18 16:34
9F：→ ChikanDesu: 總價投報也怪怪的 你貸八成怎麼會總價扣2% 你要算不能 02/18 16:36
10F：→ ChikanDesu: 這樣扣趴數好嗎 要算一年總租金總利息去扣 也就是（30 02/18 16:36
11F：→ ChikanDesu: -24）/1550=0.38% 02/18 16:36
12F：→ ChikanDesu: 這就是五倍槓桿 哪有可能你總價投報負的五倍槓桿後變 02/18 16:37
13F：→ ChikanDesu: 正的 02/18 16:37
14F：→ ChikanDesu: 如果變成5萬 年收（60-24）/1550=2.3% 02/18 16:39
15F：→ ChikanDesu: 36/350=10.2% 02/18 16:39
16F：→ ChikanDesu: 這才是正常收租的趴數== 02/18 16:39
17F：噓 Feynman5566: 不用算了 租金報酬率都很慘 期待後面有人加槓桿來 02/18 16:40
18F：→ Feynman5566: 接盤比較實在 02/18 16:40
19F：推 ChikanDesu: 這是沒增值 最基本就有這樣報酬 任何增值報酬率都破表 02/18 16:43
20F：→ ChikanDesu: 了 還不太可能會跌 如果你說人人股神ETF不論高低點投 02/18 16:43
21F：→ ChikanDesu: 入一筆350都確定每年能穩定收接近10%那當我沒講 02/18 16:43
22F：→ ChikanDesu: 所以之前看一堆人出租想要花幾十萬重弄浴室就覺得好笑 02/18 16:45
23F：→ ChikanDesu: 除非你買價超便宜不然根本把自己投報率打爛 02/18 16:45
24F：→ ChikanDesu: 我是不覺得現在那麼高買什麼配息ETF未來五年能穩收10% 02/18 16:47
25F：→ ChikanDesu: 還期待漲價啦 房子常常還能屢創高點時找到一些凹陷物 02/18 16:47
26F：→ ChikanDesu: 件自己挖寶改造拉投報 ETF沒這種事好嗎高點就是幾年後 02/18 16:47
27F：→ ChikanDesu: 準備下去了 02/18 16:47
28F：推 blargelp: 同C大 你算錯，租金先減利息才是收益。 02/18 16:50
29F：推 ChikanDesu: 而且因為你多加了50現金成本所以不會剛好五倍槓桿 特 02/18 16:51
30F：→ ChikanDesu: 別提一下不然有人會說0.38*5怎麼不等於1.7 02/18 16:52
31F：推 Samurai: 利率成本應該要用貸款的1200來算不是300，1500萬房拿來 02/18 17:03
32F：→ Samurai: 租25000怎麼算都很虧，絕對不划算，都是賭未來房價上漲 02/18 17:03
33F：→ Samurai: 才有賺頭 02/18 17:03
34F：→ castlabell: 重點想想還是買 ai 02/18 17:27
35F：→ castlabell: 股票 02/18 17:27
36F：推 ceca: 我說的是"包租特化"不是吵價差. 02/18 17:30
37F：→ ceca: 你要分清楚投資目的,投資目的不同會選擇不同的投資商品. 02/18 17:30
38F：→ ceca: 不然買土地的怎麼辦,出租投報率0.2%...XD 02/18 17:30
39F：→ ceca: 細節要看清楚,沒看清楚的話會走到很神奇的地方去. 02/18 17:31
40F：推 ChikanDesu: 對啊 一堆家庭房格局不重新隔間出租投報率也是悲劇 但 02/18 17:57
41F：→ ChikanDesu: 剛需就是會漲阿 又要高投報又要高漲幅又要能自住那就 02/18 17:57
42F：→ ChikanDesu: 要眼光獨到+生對時代囉 02/18 17:57
43F：推 glenex: 只剩低總價的好賣 02/18 18:22
44F：推 myheartest: 不用算 細算下去 現在的房價就是買不如租 認為還是要 02/18 19:36
45F：→ myheartest: 買的 是著眼未來三十年一定會再來幾次大漲 沒有誰對 02/18 19:36
46F：→ myheartest: 誰錯 因為跟你賭一個未來30年沒意義 說不定30年後台 02/18 19:36
47F：→ myheartest: 指3萬點 誰敢說 會/不會 02/18 19:36
48F：→ myheartest: 更說不定阿共打來就什麼都沒了 XD 一堆假設就是把問 02/18 19:37
49F：→ myheartest: 題複雜化又自以為能預測未來 02/18 19:37
50F：噓 ghytrfvbnmju: 你連投報率都算錯還要跟人家討論== 02/18 19:43