作者notepad67 (甄姬拔劍)
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標題Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
時間Tue Jan 30 11:39:01 2024
※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言：
: 1:舊屋翻修
: 80年代的時候
: 台灣剛經濟起飛 當年是景氣最好的時候
: 上面提到的三黃一劉是最大咖
: 會不斷的買入破舊的中古屋
: 透過精美的裝修
: 搭配仲介把便宜的房子拉高售價
==
只是看到舊屋翻修這個，想分享一下最近心得
想說老了，回去住一下透天好了
最近幾個月一直在看透天，仲介真的各種話術
有些是那種五十年老屋，完全沒有整理，什麼烏克蘭風或是加薩走廊風的還算有創意
很多那種什麼全新整理、拎包入住、水電管路已重拉的
真的不知道仲介怎麼有臉說的出口
看了七八間，那種已翻修/整理/拉線等等87%是話術
很多都是弄的看起來美美的，然後比不整理還慘，買了我還要打掉找工班重作
比如
1.隔間用木板，不是用矽酸板，中間又沒放吸音棉和防火棉
沒放鋼架，不是被燒死也會被吵死，掛個電器可能整個牆倒掉
如果沒有骨架，你鎖電視可能一二天沒事，過二天破牆而出
2.重拉電，但各層各間沒有作單獨迴路，各層沒分電箱、開關用雜牌(至少要用士林吧)
沒有50A留給冷氣/洗脫烘/電熱水器/重拉線不如不拉
還有那種只換開關、插頭內線是舊的也能騙說有整理
把錢算在成本來賣屋，實際上買的人要重部重換
3.說地板重鋪，結果管路洩水沒捉好1/100都不到，小水沒差，洗衣機進來就死了
4.陽台弄的美美的，捉水平不考慮排水，下水孔在高點是要下什麼水？
5.前手施工垃圾可能藏在家中某個角落
還有很多一下想不到
基本上看了那麼多間，87%都垃圾整理，不知道是投資客真的不懂還是想賺快錢？
找的工班是他媽去向日葵小班找的？
仲介也接觸過七八個，有的真的很專業
有的就，那就那樣，開口就是幹話= =
問個大小，你沒雷射尺也要有捲尺吧，好在我自己有帶雷射尺
--
替員工依法投保有多重要
黑社會老大捏著小明的臉，語調陰冷：「混蛋，你居然是臥底。 」
臥底警察使勁搖頭否認。
老大咬牙道：
「你別裝了！我今天去工會幫你保勞保，人家說你是警察保公保不能重複加保」
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1F：推 grotwpig645: 真的一堆仲介超級不專業 01/30 11:41
2F：推 ceca: 摳門裝修路線的. 01/30 11:42
3F：→ kusomanfcu: 加薩走廊風 我笑了 01/30 11:44
4F：推 una283: 還好不是老宅文青風 01/30 11:45
5F：→ kusomanfcu: 手提箱塑鋼梯 雷射尺 水平儀 標準配備 01/30 11:45
6F：→ kusomanfcu: 有type c 手機用延長鏡頭 你有用嗎 01/30 11:46
7F：→ notepad67: 我有管道鏡30M的 01/30 11:51
8F：→ notepad67: 還有那種拉線在木板隔間內，沒有作管束或是導管的，直 01/30 11:53
9F：→ notepad67: 接透過板間下來，打開蓋板就看到了。 01/30 11:53
10F：→ notepad67: 我很好奇的是，真的會有人看到有整理就相信有整理嗎？ 01/30 11:53
11F：→ yiliang1107: 沒錢、沒現金，就沒得選啊XDDDD 01/30 11:56
12F：推 ceca: 其實玩透天摳門翻修,主要是怕前後價差太大,買方貸款貸不到. 01/30 11:58
13F：→ ceca: 以前翻透天不打夾層大概一百萬. 01/30 11:58
14F：→ ceca: 那你買500,翻100你要賣多少?大概要賣800. 01/30 11:59
15F：→ ceca: 因為你還要扣交易成本,然後沒賺到一百多你根本不想賣. 01/30 11:59
16F：→ ceca: 沒賺到一百你幹嘛不去玩兩間公寓你說是吧. 01/30 11:59
17F：→ ceca: 但是你買500賣800,買家貸款會因為你買500被慘烈壓制. 01/30 11:59
18F：→ ceca: 所以會變很難賣. 01/30 11:59
19F：→ ceca: 因此他們摳門翻修就是把翻修費用壓在40. 01/30 12:00
20F：→ ceca: 這樣買500翻40,轉賣大概在700. 01/30 12:00
21F：→ ceca: 這樣他賺不到一百也還好. 01/30 12:00
22F：→ ceca: 因為一個準備現金是200一個準備現金是140. 01/30 12:00
23F：→ ceca: 因此現金投報算下去,賣700也沒投報低多少. 01/30 12:01
24F：→ ceca: 然後買家貸款額度就高多了.. 01/30 12:01
25F：→ ceca: 這是透天摳門翻修得存在的原因.. 01/30 12:01
26F：→ ceca: 而像我...我...我他媽的不爽玩透天ing... 01/30 12:01
27F：→ ceca: 之後要玩可能也是考慮1600以上的透天. 01/30 12:02
28F：→ ceca: 這樣攤下去翻修費用可以相對很少. 01/30 12:02
29F：推 kagaya: 就各種敲盤子啊 他敲十個大概看有沒有一個人懂，敲到一個 01/30 12:02
30F：→ kagaya: 盤子他就賺。而且不懂裝潢的一定比懂的人多 01/30 12:02
31F：→ ceca: 就不會撞到這種買家貸款貸不到的問題. 01/30 12:02
32F：→ kagaya: 以前住女生宿舍，跳電沒燈，找個配電箱幫她們重開光明被當 01/30 12:04
33F：→ kagaya: 神=.= 一百個人裡看有沒有一個懂... 01/30 12:04
34F：→ kagaya: 喔....原來有價格考量@@又學到了 01/30 12:07
35F：→ kagaya: 這樣就剩明明是摳門裝修話術你他不摳門的問題XD 不過仲介 01/30 12:08
36F：→ kagaya: 本來就話術一堆了... 01/30 12:08
37F：推 aq2272353712: 仲介跟我說公寓50年比30年大樓屋況好，還不用收管理 01/30 12:09
38F：→ aq2272353712: 費，真垃圾 01/30 12:10
39F：→ duriel3313: 50年公寓比30年大樓屋況好倒不一定是錯的阿 01/30 12:15
40F：→ duriel3313: 不要看到仲介就預設太多立場 老大樓爛起來更恐怖 01/30 12:15
41F：推 mago: 所以我才不想買中古屋 01/30 12:23
42F：推 foda: 老屋翻修真的沒這麼簡單，高雄老家附近有些一看就知道是專業 01/30 12:27
43F：→ foda: 投資客翻修的老透天，兩三年了都還沒賣出，這麼專業都不好處 01/30 12:27
44F：→ foda: 理了，何況是一般人。倒是新屋或是預售屋，風險也沒有板上 01/30 12:27
45F：→ foda: 的高手們說得這麼危險。例如高雄衛武營預售新屋，買 32，高 01/30 12:27
46F：→ foda: 雄人一定覺得貴爆，但是 5 年後呢？效率說不定比老屋翻修還 01/30 12:27
47F：→ foda: 高，本業不差，例如醫生工程師老師等等的一般人，真的適合 01/30 12:27
48F：→ foda: 老屋翻修嗎？有時候甚至根本是一種微都更的節奏，一點也不 01/30 12:27
49F：→ foda: 輕鬆，監工這種事，絕對不輕鬆 01/30 12:27
50F：推 kusomanfcu: 不輕鬆啊 所以買來裝潢出售有他的獲利在 01/30 12:29
51F：推 ceca: 漲太兇的時候,中期會賺得比短期多. 01/30 12:30
52F：→ ceca: 但大多時候,短期賺得比中期多更比長期多. 01/30 12:30
53F：→ ceca: 所以要看時期. 01/30 12:30
54F：推 a96932000: 因為預售成屋成本相對高……你一間預售新成屋卡住的錢 01/30 12:32
55F：→ a96932000: 或許可以買個一大一小兩中古了 01/30 12:32
56F：推 KYOLONG: 少在那邊了 難道我跟你說屋主買500萬整理花了兩百萬 要賣 01/30 12:33
57F：→ KYOLONG: 一千萬你就會買單？人寧願吃包著糖衣的毒藥也不願意吃能 01/30 12:33
58F：→ KYOLONG: 治療身體的苦藥。看過太多了。不過我很少賣到投資客的案 01/30 12:33
59F：→ KYOLONG: 件就是^_^ 01/30 12:33
60F：推 kagaya: 我的心得是有在上班的，比較適合無腦投資流，但賺得比人家 01/30 12:33
61F：→ kagaya: 有腦翻修少，這算專業財該人家賺吧 01/30 12:33
62F：推 cksai: 我也覺得投資客很不專業 翻新都翻得不好 01/30 12:52
63F：→ notepad67: 工細不細是一回事，安不安全比較重要吧 01/30 13:03
64F：推 licochen: 我也看過投資客裝修過的，有的是美但是細看亂整理，不 01/30 13:18
65F：→ licochen: 實用，不如不整理，有的是整理得真的很好，但價格超貴 01/30 13:19
66F：→ notepad67: 有些是真的粗到跟阿里山神木一樣粗，有人會看不出來？ 01/30 13:19
67F：推 licochen: 看投資客的房子，真的要懂一點裝修才能買，容易被坑 01/30 13:22
68F：推 zzz50126: 就 市場比較喜歡這種案子 自住客看到廢墟會怕 看到簡單 01/30 13:29
69F：→ zzz50126: 翻過的不會怕 這種容易被唬的真的只適合買新房 但沒錢 01/30 13:29
70F：→ zzz50126: 投資客為什麼喜歡蓋這種的 因為市場喜歡這種的 01/30 13:30
71F：推 F1239810: 拉皮就只是拉皮....不可能返老還童，除非重新投胎。 01/30 13:31
拉皮又是另一回事了，一樣是RF作防水
作好一點，花錢作頂樓防水，弄防水布，再上漆這樣頂樓還可以用
可以曬衣服、裝水塔
如果是省錢直接裝鐵皮的話，RF=廢掉
因為某六都拆除課來說，101年後新違建
1.沒人檢舉，不告不理
2.有人檢舉，如果正在施工，停工，即報即拆
3.有人檢舉，如果已完工，拍照排隊拆，排多久可能要排到二岸統一
4.架水塔沒關係，因為水塔是設備
5.太陽能熱水器要申請，但如果RF是違建不會過
6.老屋想合法，除非沒有增建，不然一定超過投影60%，1000%不可能會過
7.老透天風險很高，因為大部份沒有接到污水下水道如果汙水/糞水管沒接好，會很危險
所以一樣穿衣服，技巧還是有差，對未來利用也有影響
※ 編輯: notepad67 (220.130.38.238 臺灣), 01/30/2024 13:37:50
72F：→ kusomanfcu: 最後都是看法規和成本 來處理 01/30 13:35
73F：推 F1239810: 成本很重要...這樣說好了...這是南部實例，你有一間45年 01/30 16:24
74F：→ F1239810: 3樓老屋450萬，附近一間35年賣650萬，你該花多少錢來整 01/30 16:24
75F：→ F1239810: 理45年屋，然後賣出能賺錢? 你要地板牆壁打到見磚，鋁 01/30 16:24
76F：→ F1239810: 門窗都換氣密窗都重新來弄，起碼要400萬以上吧，你成本 01/30 16:24
77F：→ F1239810: 都850萬了..要怎麼賣!! 所以做基本油漆防水換電線廁所3 01/30 16:24
78F：→ F1239810: 件就好，地板不夠錢重鋪啦，鐵門鐵皮屋鋁窗都不夠錢。 01/30 16:24
79F：→ F1239810: 抓100萬內整理，成本550賣600萬。 01/30 16:24
80F：推 F1239810: 所以你看到很多整理過房子，只有整理半套，能接受就可以 01/30 16:30
81F：→ F1239810: 買，不然就去買35年的來自己整理，但可能也是要再花100 01/30 16:30
82F：→ F1239810: 萬，油漆.防水拉.電線.浴室3件....但地板.鋁門窗.鐵門， 01/30 16:30
83F：→ F1239810: 可能會比45年的新一點，不用重新弄。 01/30 16:30
84F：推 shena30335: 加薩走廊風wwwww 01/30 19:56
85F：推 pttcloud: 真的老透天整理真的很貴 自己用都要450了 包出去更貴 02/01 11:01