作者waitrop (嘴砲無雙)
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標題Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
時間Mon Nov 27 19:59:53 2023
非常錯誤的觀念,
基本上,
大部分情況買房不是負債,
至於買房是否算投資, 要看狀況,
我就大致分析一下
首先,
買房是要: 1. 自住 or 2. 投資房(出租或是賺差價)
1. 自住:
買房不是負債也不是投資,
自住房是"理財"工具,
拿來省錢省房租省稅, 強迫存款的理財工具,
自住房繳的利息與房屋稅,
可以抵消所得稅,
比方說我繳利息兩萬美金+房屋稅一萬美金,
我的所得稅繳十萬美金,
那麼十萬美金可以抵扣三萬美金,
可以有三萬美金的退稅,
當然這是大致算法,
詳細稅法要仔細去查看
2. 投資房:
2.1 出租:
這就要看現金流,
我相信在台灣這麼低的租金與這麼高房價,
"現在"買房出租幾乎都是負的現金流,
即使在美國, "現在"買房出租也都是負的現金流,
比方說,
房貸一個月繳房貸6000美金,
本金繳3000美金, 利息繳3000美金,
房租收5000美金,
每個月的現金流是負的-1000美金,
但是有人的算法不是這麼算,
有人是把五倍槓桿算進去,
算的是每個月房租獲利率,
而沒有去考慮負現金流的問題,
比方說房價是100萬美金,
房租5000-利息3000 = 2000美金每個月獲利,
2000*12/20萬頭期款 = 12%
所以他算的是每個月房租獲利率12%,
所以出租房是否是負債,
也要看你是用什麼樣的算法去算,
我用現金流去算就是每個月-1000 的負資產,
你用五倍槓桿去算就是每年12% 的獲利率, 那就是正資產,
沒有對錯,
單純觀點的不同,
以及是你否能夠承受負現金流長達數年甚至數十年,
當然時間拉長就可以漲租,
所以不要太誇張的負現金流的話,
三到五年內漲租可以變成正現金流
2.2 投資房賺差價:
這就簡單多了,
你覺得你買的房之後是否會漲,
漲的幅度是否可以彌補你房貸的利息, 房屋稅與維修成本,
一樣沒有標準答案,
以台灣房價只漲不跌的情況,
大部分投資房賺差價都是會賺的正資產,
如果是美國的話,
那就不一定了,
尤其在美國買到太貴的豪宅,
很可能賣不掉或是賺的不夠付房貸利息與房屋稅,
買中高價位的可能會漲不動,
不夠付利息與稅,
所以很難說,
看國家看地點
※ 引述《howhow801122 (傑哥)》之銘言：
: https://i.imgur.com/Z06pbkX.jpg
: 最近阿巴告訴我說
: 買房子肯定是負債
: 還警告我不要斷章取義
: 房屋出租也未必是資產
: 即使未來有漲價還是負債
: 因為你漲別人也漲
: 你哪來變有錢
: 可是想想不對勁
: 同樣是阿爸講的漲50%
: 頭款200萬
: 自住：1000萬漲到1500萬
: 別人：1500萬 漲到2250萬
: 自住房賣掉200+500萬=700萬
: 還是阿爸指的是買3000萬的房子
: 如果是我道歉
: 阿巴說賣房的50%獲利
: 全部得補進新房子獲利全都沒了
: 哪裡有漲價而變有錢
: 唯一會增加的只有房貸
: 2250萬 自備款= 450萬
: 還剩下250萬
: 假設
: 700萬現金真的全補進新房子
: 賺的500萬也確實真實存在呀......
: 只是放在頭期款內
: 還是我財商知識不足
: 租金大於貸款=資產
: 一次性獲利=不等於資產
: 不是都是新台幣嗎
: 還是我誤會阿爸了
: 還唸說 房屋增貸
: 投資不熟悉的領域就是賭博
: 1.賺500萬不是 資產
: 2.房屋增貸 輸光怎麼辦（不能買ETF?)
: 最後建議 要考慮的機會成本
: 把錢拿去投資ETF穩穩4% 變更有錢
: 房地產就是假資產 真負債
: 這10年 房貸負債都笑呵呵
: 還是只要是 負債通通被打槍
: 負債也有分好壞吧......
: 是不是
: C大老師說的財商知識不足
: 財商
: 決定房子是資產還是負債？
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1F：推 asdlkjfgh: 推 11/27 20:18
3F：→ smallcheng: 挖Zack超有錢的 不過全現金買房是老一輩的理財觀念吧 11/27 20:30
4F：→ acmacm: 抓到了，Zack也是房蟲！ 11/27 20:40
5F：→ acmacm: 現金買房算不算炒房？哈哈 11/27 20:42
6F：噓 LimYoHwan: 影片開頭就講名下只有一間房的「自住客」 一堆人在那 11/27 20:48
7F：→ LimYoHwan: 租出去 格套是三小…. 11/27 20:48
8F：推 howhow801122: 他的財商到底是跟誰學的 11/27 20:55
9F：推 smallcheng: 全現金買房無貸款來收租，這現金投報率超爛吧。少了 11/27 20:55
10F：→ smallcheng: 很多機會成本內，影片還一直提機會成本。 11/27 20:55
11F：推 f41101: 那在繳租金的都是負債上千萬瞜 11/27 21:01
12F：推 supereva: 全現金買房出租投報明明超爛 11/27 21:02
13F：推 howhow801122: 泰國買房利率好像很高 11/27 21:03
14F：→ acmacm: 外國人在曼谷買房好像只能現金買 11/27 21:05
15F：推 junior020486: 自住客也是資產好嗎？你股票不是很會摸底，連500萬 11/27 21:09
16F：→ junior020486: 新台幣都不敢賭哦 11/27 21:09
17F：→ waitrop: 自住房不太能夠算資產，因為你賣了就沒房住，只能租房， 11/27 21:23
18F：→ waitrop: 一般人自住房都只能算是紙上富貴，除非你退休後看開賣掉 11/27 21:23
19F：→ waitrop: 去鄉下住便宜的房子 11/27 21:23
20F：噓 abyssa1: 現金買的確沒負債 11/27 21:24
21F：推 junior020486: 自住房不算資產，笑死我了XD不算資產以後選舉的時 11/27 21:43
22F：→ junior020486: 候自住房都不用財產申報，嘻嘻 11/27 21:43
23F：→ partsex: 連地上權都算資產了 怎麼可能所有權自住房不是資產XDD 11/27 21:45
25F：→ partsex: 在過去10年 新加坡99年地上權房產和永久地契房產價格大幅 11/27 21:46
26F：推 junior020486: 去讀一下Asset的定義，就知道這種東西財商多爛XD 11/27 21:47
27F：→ partsex: 拉近 以往同地段永久地契比99年地上權貴30% 11/27 21:47
28F：→ partsex: 現在只差10% 換句話說 地上權漲得比永久地契還快 11/27 21:47
29F：推 junior020486: 不是資產，可以拿來跟銀行抵押貸款，銀行是白癡嗎 11/27 21:48
30F：→ junior020486: ？ 11/27 21:48
31F：→ junior020486: 拿不是資產的東西去抵押可以借到錢XD 11/27 21:48
32F：推 partsex: 是的 過去10年 新加坡地上權地契可使用年數少了10年 11/27 21:50
33F：→ partsex: 而新加坡永久地契可使用年數還是無限久 11/27 21:50
34F：→ partsex: 但地上權還是噴得比永久地契還多 銀行鑑價也大幅上升 11/27 21:50
35F：推 JustinCy: 全現金買房 這敢出來教理財？ 天哪 11/27 21:52
36F：→ JustinCy: 不要再貼任何林阿巴的爛文了 11/27 21:52
37F：→ waitrop: 開口閉口就罵人財商，拿個asset 定義說嘴,現實操作根本 11/27 21:54
38F：→ waitrop: 不是你說的這麼簡單，事實就是自住房很少人那來當資產看 11/27 21:54
39F：→ waitrop: ,對，定義上自住房是資產，現實操作上自住房就是紙上富 11/27 21:54
40F：→ waitrop: 貴，你沒賣自住房就不算真的錢，賣了卻沒地方住只能租房 11/27 21:54
41F：→ waitrop: ，就像台北人一堆數千萬資產，但是都是卡在自住房看得到 11/27 21:55
42F：→ waitrop: 吃不到，更嚴重的情況像是有人不能申請低收入戶因為身上 11/27 21:55
43F：→ waitrop: 有登記一間自住房，但是這間房根本就無法生錢，反而阻礙 11/27 21:55
44F：→ waitrop: 他申請低收入戶,所以很少人真的把自住房當成真誠金白銀 11/27 21:55
45F：→ waitrop: 的資產來看 11/27 21:55
46F：推 junior020486: 噢，所以定義是就好，在那邊屁一堆，以房養老的申 11/27 22:01
47F：→ junior020486: 請人是不是資產啦 11/27 22:01
48F：→ junior020486: 很少人當資產，你要確定耶，要不要找個時間我們去 11/27 22:03
49F：→ junior020486: 街訪 11/27 22:03
50F：→ junior020486: 賭點錢好不好？ 11/27 22:03
51F：→ junior020486: 賭個50萬新台幣，訪問有自住房的 11/27 22:03
53F：→ junior020486: 不是資產？不能利用？ 11/27 22:04
54F：推 smallcheng: 我自住房 可以跟銀行貸出500萬現金不用賣房 這樣算？ 11/27 22:05
55F：推 junior020486: 好了啦，ㄚ巴的信徒，你說大部分人認為不算資產， 11/27 22:06
56F：→ junior020486: 要不要去街訪啦 11/27 22:06
57F：→ C24128390: HNWI的定義就不算自住房 11/27 22:15
59F：→ junior020486: 廢話，你要看為什麼HWNI要這麼定義，主居所你會變 11/27 22:24
60F：→ junior020486: 賣拿去投資股票跟債券噢？ 11/27 22:24
61F：→ junior020486: 看定義要看為什麼要這麼定義，不是拿這個定義就說 11/27 22:24
62F：→ junior020486: 自住房不是資產XD懂了嗎 11/27 22:24
63F：→ junior020486: @HNWI 11/27 22:24
64F：→ C24128390: 沒在跟你扯資產定義 我只說HWNI不算自住房的事實 11/27 22:26
65F：推 junior020486: 沒扯定義，你剛剛不是寫HNWI的「定義」剛剛寫就忘 11/27 22:28
66F：→ junior020486: 了噢 11/27 22:28
67F：→ junior020486: 怎麼忘得這麼快 11/27 22:28
68F：→ waitrop: hwni 的定義拿掉自住房你就不同意，asset 的定義算自住 11/27 22:30
69F：→ waitrop: 房你就同意，這不就是雙標嗎？都跟你說自住房雖然算是資 11/27 22:30
70F：→ waitrop: 產，但是不能賣，你不能當作一般資產操作，怎麼一直吵， 11/27 22:30
71F：→ waitrop: 你拿自住房去增貸你要怎麼還錢，還是預設房價一直漲，沒 11/27 22:30
72F：→ waitrop: 錢就繼續增貸，把自住房當成ATM,我是勸世文勸你不要把自 11/27 22:30
73F：→ waitrop: 住房當成一般資產操作 11/27 22:30
74F：→ C24128390: 我在說"HNWI定義" 你跟我說"資產定義" 想表達什麼XD 11/27 22:30
75F：推 junior020486: 笑死，你要不要去看看前後文 11/27 22:32
76F：→ junior020486: 我跟37F討論資產定義，你直接插一句HNWI的定義不包 11/27 22:33
77F：→ junior020486: 括自住房，啊不就在扯定義 11/27 22:33
78F：→ waitrop: 我買過不少法拍屋，都是把自住房當成atm 拼命增貸，遇到 11/27 22:33
79F：→ waitrop: 金融風暴房價大跌爆掉，好心勸你不要把自住房當一般資產 11/27 22:33
80F：→ waitrop: 操作，你一直跟我吵asset 定義 11/27 22:33
81F：→ junior020486: 笑死，增貸他們拿去挪用掉了，懂嗎XD 11/27 22:33
82F：→ junior020486: 挪用到資不抵債，扯自住房不是資產，通篇亂說，還 11/27 22:34
83F：→ junior020486: 講只有很少人把自住房當資產XD 11/27 22:34
84F：→ junior020486: 你買哪些法拍屋、哪個時候買的，在瑞士買台灣的法 11/27 22:35
85F：→ junior020486: 拍屋噢XD 11/27 22:35
86F：推 junior020486: 你一周前還在美國，現在跑到瑞士，時差調一下吧 11/27 22:37
87F：推 hellogym: 不用為了阿巴這種咖吵架XDDDD 11/27 22:59
88F：推 s940758: 不用理信徒啦，信徒就乖乖租房一輩子，貫徹阿巴的理念， 11/27 23:20
89F：→ s940758: 幫你加油 11/27 23:20
90F：→ KrisNYC: 哥 不要太認真跟這位討論真的 11/27 23:23
91F：噓 robot456: 又出來鬼扯，你定期定額買TQQQ也是負現金流，是不是負 11/28 00:35
92F：→ robot456: 債？ 11/28 00:35
93F：噓 scarrony: 這個傢伙真的運氣很好，錯了整天凹還是可以爽爽當 11/28 00:53
94F：→ scarrony: 房東，就知道房地產容錯率多高 11/28 00:53
95F：→ supa64: ...........銀行看你貸款能力基本上妳不動產=最基本的擔保 11/28 04:13
96F：→ supa64: 妳跟我說不動產自己住的房子不是資產.幹話嗎.妳沒房子妳 11/28 04:14
97F：→ supa64: 跟銀行借貸妳有啥擔保品可以當作擔保............ 11/28 04:14
98F：推 freekid: Scarrony講到關鍵xd 11/28 09:47
99F：→ ActionII: J大都稽查他ip 了，怎沒稽查到他法拍屋啥時買的… 11/28 09:48
100F：→ ActionII: 據他發文說的，就是金融危機買的啊 11/28 09:49
101F：→ ActionII: W大看起來資產不少，本業收入也很多，為啥發文大家這麼 11/28 10:03
102F：→ ActionII: 反彈0.0 11/28 10:03
103F：→ ActionII: 賠錢才是才是做錯，賺錢叫做抄底吧 11/28 10:04
104F：→ robot456: 錯誤的觀念不會因為他資產多就變對的，巴菲特每天喝可 11/28 10:08
105F：→ robot456: 樂，也不會改變可樂對身體不好的事實 11/28 10:08
106F：→ ActionII: 可是以w大過往的發文來看，他在美國起家蠻成功的欸，他 11/28 10:27
107F：→ ActionII: 如果觀念錯誤不應該輸的一塌糊塗嗎？ 11/28 10:27
108F：→ ActionII: 而且他套路也是房板共識吧，勇敢抄底、租不如買、沒錢 11/28 10:34
109F：→ ActionII: 就買舊的 11/28 10:34
110F：推 freekid: 他結果是正確的，但過程邏輯有些地方不行，所以才說房地 11/28 11:42
111F：→ freekid: 產容錯率較高 11/28 11:42
112F：推 pighong: 你第一點繳稅完全講錯，你是哪一國的稅這樣算？ 11/28 11:50
113F：推 encoreg57985: 台灣房屋稅和地價稅好像不能抵所得稅? 11/28 19:23
114F：推 kusomanfcu: 我全部的房都是自用來出租和自住看來根本不算投資 11/30 16:55
115F：→ kusomanfcu: 政府應該免我稅才對 11/30 16:55