作者lebronting ()
看板home-sale
標題[請益] 竹北標的與兩房格局請益
時間Sun Aug 13 15:19:47 2023
大家好，
本次想請教一個位於竹北台科重劃區的標的，
該案位於科大二路 前陣子大家戲稱與神同行的即將完工建案 禾子旺星光
預計購入的標的是中樓層面科大二街的兩房產品
【認為的優點】
1. location
a.交通- 上午8點 汽機車通勤預估時間(google map預估平均值)
台元科技園區 15min
竹科 汽車走國一 16min 機車走117 18min
竹北高鐵 15min
新竹巨城商圈 15min
b.生活機能-
7-11、全家、家樂福超市-步行 5min
家樂福商圈- 步行 15min 汽機車 5min
公園(公24)- 步行 5min
中國醫、東元- 汽機車5min
c.學區- 內建光明國小、成功國中學區
星苗幼兒園- 步行 5min 汽機車 3min
光明國小-步行 10min 汽機車 3min
成功國中-步行 15min 汽機車 3min
亞太美國學校-步行 11min 汽機車 3min
2. 98戶的小型社區(96戶住家、2戶店面)
沒有大型社區人多嘴雜的缺點，
又可以避免過小社區管費較高或日後維護經費短缺之虞
3. 面科大二街採光佳、平假日隨機探訪算寧靜
詢問同區鄰近住戶也表示並無空汙、吵雜之狀況
4. 公設比相較於近期的建案相對不算高、基礎公設也算OK
5. 雖算預售不過已經近完工(明年Q1交屋) 所以可以實際進去感受採光、通風等感受
6. 給的建材尚算中規中矩
【認為的缺點】
1. 靈泉宮-位於基地前方中間，雖說建商針對前面庭園造景有特別優化處理
不過多少有抗性存在
※為此跑過不少趟現場觀察，平日人不多、沒遇過89
燒金情形平假日上下午大約跑過2X趟沒遇過
網路查詢大概會是一整年會有1次布袋戲、1次較大的祭拜活動
2. 建商相對不知名，防水保固僅給1年，後續維護品質尚不明確
3. 兩房產品浴室沒有對外窗
4. 停車場沒有汽機車分道
5. 單價目前5尾6初，未來或許漲幅比較有限
以上大概是暫時想到的優缺點
另想請益格局部分
格局圖如下
https://i.imgur.com/GHqDNnN.jpg
權狀坪數 27.21坪 公設為8.94坪
主建物 16.31坪(客餐廳7.18坪、兩間房間各3.19坪、兩個陽台共1.96坪)
歡迎大家不吝給意見 多謝
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1F：推 NeihuSnape: 竹北上看80萬 買到6x都賺08/13 15:22
2F：推 mfcke: 如果是要自住 也只能吞 目前市區新案比較便宜都是有抗性08/13 15:24
3F：→ mfcke: 客群就是找願意妥協的08/13 15:24
感謝m大回覆，這個case主要是想贈與小孩卡學區同時帶點投資意圖
兩個月前其實有真正為了單純投資在找標的從市區金雅、關埔到竹北縣三
幾經衡量之後選了外縣市的產品 近期股市正好獲利了結多了一筆頭期
才想說回頭幫孩子添購一間兩房(相對低總的新房)
(主要也因為兩房這個需求 所以其實能選產品也真的很有限)
4F：推 marsonele: 我也在看這間08/13 15:29
5F：推 marsonele: 前面2房 水公園最近1530成交 室內超小 不如捏起來買星08/13 15:31
6F：→ marsonele: 光 但我也還在猶豫中 畢竟在竹科工作 想說是不是買春08/13 15:31
7F：→ marsonele: 福川越上班比較近08/13 15:31
感謝m大回覆
興富發除了股票，他的房子我自己比較不推，實際參訪水公園的兩房產品覺得
若以小家庭為客群，還是有點偏小
至於川玥正對那支大大的電塔跟別的電台..這抗性我相信比樓下那間沒啥人煙的廟
可能還大許多，交通的話，兩個商品來講，我想交通時間成本似乎沒有太多喔
8F：推 ohnedich: 廁所沒對外窗，就裝好一點的抽風機。但廁所的洗手台被08/13 15:34
9F：→ ohnedich: 門擋到，使用上會較不方便。冰箱預留位置看起來有點小？08/13 15:34
10F：→ ohnedich: 主臥寬度只有250較窄（扣掉床180只剩70），不過這坪數也08/13 15:34
11F：→ ohnedich: 不太能要求什麼08/13 15:34
感謝o大回覆 抽風機目前合約書上寫的是給樂金(?)三合一
網路上查不到這家只看到樂奇 如果到時效果不佳 再來替換
感謝您提到洗手台被門擋到一事 之前沒特別注意 這點假若購入會再跟設計師研究
冰箱位置實際現場看的結果確實偏窄(它的示意圖倒是畫得很美好)
大概就適合放系窄款冰箱，也因為它工作陽台偏小，建商有送洗脫烘也在冰箱位置旁
預留了排水，所以廁所出來的位置大概就是洗衣機、上方一點收納、旁邊一台冰箱
總坪數關係房間大小可能就只能那個樣或是裝修時再來變魔術
我主要看採光跟通風，颱風天看過室內現場、晴天看過、雨天看過，出乎意料的高於預期
連客廳的採光都還算滿意
12F：→ marsonele: 我有晚上去過 照明還可以 反而是水公園外面很暗08/13 15:34
13F：→ marsonele: 半夜去 沒什麼怪人 獨自走去附近超商還算安全08/13 15:35
14F：→ marsonele: 跟春福川越比 這邊算是比較好育兒的環境 太太獨自推嬰08/13 15:37
15F：→ marsonele: 兒車帶小孩都能滿足生活需求08/13 15:37
附近環境我自己覺得OK 本身在興隆路三段也有置產 扣掉自己社區內的環境
我覺得這邊散步到鄰近公園、超商等都算舒適 主要是未來可能會就讀的學校
都挺近的 可以陪孩子走路上學 很酷
16F：推 angele: 成功國中學區應該還可以稱霸很久。汽車走國一光明六路交流 08/13 15:41
17F：→ angele: 道常常在塞車，但塞上後很快就會到竹科沒錯。有竹北遠百了 08/13 15:41
18F：→ angele: 應該比較少會去擠去巨城。08/13 15:41
感謝A大回覆
我上班通勤時間上的壓力，會列入主要是以投資角度來看
租客或未來的買家 主力大概還是會來自台元、竹科等為大宗 所以列入評估的要素之一
19F：推 marsonele: 我只有一次半夜在廟前看過幾個機車停在路邊聊天的人 外08/13 15:41
20F：→ marsonele: 表不像8+9 可能也是來踩點看環境的08/13 15:41
請問m大是考慮哪棟的兩房?目前談到的內容大概就是5字頭+送大金大關系列
廟我本來最怕的是空污，不過一來實際燒香拜拜的人極少，二來他有防霾紗窗，
且很高機率補價差換吊隱+全熱交換 所以似乎還好？
※ 編輯: lebronting (118.166.119.186 臺灣), 08/13/2023 16:59:20
21F：推 godwarder: 竹北抗性坦白說後來都無視了，看看水瀧有工廠垃圾場都08/13 16:39
22F：→ godwarder: 能漲翻。只要地點價錢能接受就好 08/13 16:39
23F：推 Morphee: 之前水瀧可抗性無視是因為單價3x，現在6x，除非沒錢，不08/13 16:51
24F：→ Morphee: 然挑沒抗性比較好。08/13 16:51
25F：推 Morphee: 不然可想想京御苑跟與神同行到時要賣哪個比較好賣08/13 16:56
感謝G大與M大回覆
水瀧跟新埔大概就是台元或外溢效果下的產物
或許同樣金額往外一點可以大一點甚至透天
但那兩區的問題變成還要另外思考學區、鄰近生活機能、市容的議題囉
另京御苑看實登已完銷 以兩房產品來說 只有110.12/111.1有低到53、54萬/坪
學區的話是博愛國小&國中 外帶縣一生活圈這樣 自己比較沒有那麼喜歡
26F：推 YouGot5566: 竹北的廟不太會吵也沒有89 08/13 17:10
27F：推 alexstag: 要等周圍上去70才會動了，但是自住應該沒問題08/13 17:28
28F：推 eddie0729: 這個價格不夠低吧 鴻柏高鐵也不過7x 這案要6x ???08/13 18:41
29F：→ eddie0729: 你再看看前陣子的世紀享 比較一下 你會覺得划算嗎?08/13 18:42
30F：→ eddie0729: 如果51 52 就算了 5字尾!!!!! 08/13 18:44
感謝Y大、A大以及E大回覆
請問鴻柏是指鴻磬？如是，這等級差太多了。
客群以及需要自備的金額差的可能有點多@@鴻磬便宜的選項沒意外就是靠近40M
世紀享之前有去看，如果用結果論來說兩房的實登目前均價比星光高，但地點
老實說我比較喜歡台科重劃區就是了^^"
31F：推 Windblast: 論價格/銷售狀況 似乎都是川玥比較高一點，市場比較喜08/13 18:44
32F：→ Windblast: 歡川玥？08/13 18:44
感謝W大回覆
確實川玥銷售的結果較佳(實登)
會再跑一趟去展間了解一下更多細節 參考591上的資料
川玥兩房產品 大概就是2房(24.09坪)←這個對我來說太小
或是2+1(28.78)公設比34.8%換算下來 主+副約18.76 這個大小可能比較合適品
可以選的房型就A2、A3←面river1、B2←面電台 來去看看展間有無視野模擬圖了
我覺得川玥跟星光比起來最大的優勢搞不好是付款條件
川玥2026Q3才要完工 所以前面可以不用急著丟錢出來 星光大概年底就要丟滿20%
或許這對一部分客群也是一個不利的因素吧？
33F：推 E34041189: 科大區閉著眼睛買就好 之後中國醫要蓋二期了08/13 18:46
34F：推 NeihuSnape: 怎麼可能到51 52 南寮都45了 華興都50了 這案沒60都 08/13 18:46
35F：→ NeihuSnape: 算客氣08/13 18:46
36F：推 alexstag: 一樣有抗性，川玥的位置比較好，法院周圍是科大區08/13 19:06
37F：→ alexstag: 裡面比較好的08/13 19:06
感謝E大、N大、A大回覆
想請教A大位置比較好的理由？如果是莊敬南路進去靠近育禾周遭我覺得確實環境優
可是川玥反而是比較接近經國大橋(空污、噪音疑慮)且電台+電塔
比較想了解您認為的利基點為何？
38F：推 johnny853884: 鴻柏高鐵總價4000萬附近，7x還卡總價 08/13 19:14
39F：→ gototheptt: 竹科18分？08/13 21:23
上週一有騎車測試過 早上7：50從科大二街合展出發走興隆路
過頭前溪走橋下中華路一段1巷過千甲接117到園區門口 大約8：06分
40F：推 steany: 這不用問吧 眼睛閉著買下去 竹北未來70是地板08/13 21:49
41F：推 prostar: 廟我不能接受 不過應該有人可以08/14 04:24
※ 編輯: lebronting (118.166.106.232 臺灣), 08/14/2023 12:13:04
42F：→ Urmila: 若跟文華匯釋出價差不多，我會選擇文華匯08/14 13:28
43F：推 Windblast: 合理，付款方式真的會差很多，看看富宇 08/14 19:45
44F：→ Windblast: 展間有視野空拍，單就價格來看 星光現在反而是優勢了 08/14 19:45
45F：噓 acer559655: 又不是住在廟裡 便宜就買啊 有差嗎08/14 22:25
46F：→ acer559655: 一推想買的還買不起 08/14 22:25
47F：推 felise: 科大區今年的推案真的有夠少的…沒太多能選08/15 09:02
科大一路坤山在動了，不過推測價位不會在我的預算區間
※ 編輯: lebronting (39.10.74.134 臺灣), 08/16/2023 03:46:21