作者mfcke (drive)
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標題[閒聊] 預售屋近期投資方式
時間Sat Jul 23 13:47:40 2022
一些預售屋基本優缺點 我就先跳過 其他人有分享
這篇是要說之後市場盤整 甚至下滑 該如何進場
預售屋優點 就是槓桿大 金流好算 還款時間長 基本上優點可說是爆幹多
缺點基本上就兩個 1.地點選錯 2.景氣反轉 3.倒閉
有投資的房地產的人以為我在說廢話 並不是
應該說這兩個風險占了預售很大的部分 比成屋高很多
又換句話說 只要幹掉這兩大問題 預售屋投報會比成屋好
以圓餅圖來說 就是預售的風險 這兩塊的百分比很大
成屋光有租金馬上收 固有地方的機能 就跟投資預售屋有區隔了
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選地點我當初以為很簡單 後來發現 普羅大眾是後知後覺得
也就是說 選地點是很吃經驗的
首先就是 工作 再來是交通 1200萬以下的投資案有這兩個就行了
如果是要投資比較高階得住宅
醫療 文教 就要考慮進去 醫療不是有大醫院就好 要種類多 年齡廣
文教大概國小國中就可以 這大概是2000-3000萬附近
再上去的的豪宅線投資 大概就是娛樂 稀有性 隱蔽 群聚等等
以前這這邊投報高 風險大 但是自從各種貸款打壓 跟豪宅持有稅調整 不太適合投資了
我這邊是講投資 所以 不要用自住去看
很多人用個人喜好去買投資房 這會GG
例如:這公設好漂亮 陽台好大好棒 人行道好平 附近有小吃攤
這些個人慾望沒特別屌用
至於景氣 基本上就是估算一下金流 考慮一下升息負擔 能過就能買
反而是倒閉是很多老手敗掉的點 這點基本上無法控制 你說我都買華固 國泰 潤泰啦
但是倒閉是一個機率 雖然可以降低 碰到就是100% 老手應該懂我意思
最後說一下選擇 目前還是維持我說的
看看未來利率圖(FED嘴硬 但是市場覺得明年降息...)
科技股表現 到第4季有沒有機會落底 或者持續到明年
在景氣不好得時候 預售屋一些高樓層會放出來
唯有在市場不好的時候 大膽入市 才搶得到好樓層 好格局
15層 56戶 預售屋有機會可以搶下前25%的優良戶別 我向來只買 最優的25%
眼光應該要放長遠 現在先放暑假 儲備銀彈 之後搶好的房子
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1F：推 freekid: 推最後一句 07/23 13:51
2F：推 jemdogdog: 重點是標的屬性(投資/出租/自用為主)以及價格 07/23 13:52
3F：推 S26: 可以多講一點嗎～感覺意猶未盡 07/23 13:57
4F：推 birdpon: 哥你忘記說政策風險，如果禁換約？ 07/23 13:58
5F：→ birdpon: 再說一下稅制，預售屋換約要被政府抽那麼重，想到就不爽 07/23 13:59
6F：→ gracew0709: 暑假就可以賺到頭期款的人真里害 07/23 14:02
7F：推 sss700304: 找快蓋好的，建商才開始賣的 07/23 14:02
8F：推 sss700304: 我預計明年維持利率 07/23 14:05
9F：推 Unsullied: 買所以我都買成屋 用合理的價格 買好的資產 07/23 14:46
10F：→ Unsullied: 預售就找大公司 一案建商不要碰 07/23 14:46
11F：推 jemdogdog: 另外投資有分什麼都沒有就進場放著和買現成的 07/23 15:03
12F：→ jemdogdog: 前者長遠投資眼光最重要 後者是比價和出價手段為主 07/23 15:04
13F：→ jemdogdog: 現成是有成熟的工作/交通圈 etc 07/23 15:05
14F：→ jemdogdog: 至於公設/陽台等真的是 case by case 很難說 07/23 15:06
15F：推 chienpin: 這位哥，想請問您願意如何分辨分享前25%優良戶別嗎？ 07/23 15:26
16F：推 jemdogdog: 就格局樓層採光以及......價格 07/23 15:32
17F：推 childeviler2: 我也認為明年FED會降息救經濟，預測科技業消化庫存 07/23 15:43
18F：→ childeviler2: 大約在2023Q2左右，房市通常反應比較慢，停看聽再 07/23 15:43
19F：→ childeviler2: 說 07/23 15:43
20F：→ mfcke: 好啊 我隨機取樣幾個案子好了 07/23 15:59
21F：推 humbler: 目前也在觀望新竹新建案的開價和買氣 07/23 16:27
22F：推 physicsdk: 感謝分享 07/23 18:37
23F：推 fatb: 有趣的是大家都在等著搶 房價怎麼可能會大跌 07/23 21:19
24F：→ fatb: 你這言論我身邊一堆朋友都這樣說 所以並不是只有你這樣想 07/23 21:19
25F：推 chouvincent: 位置永遠第一 07/23 23:09
26F：→ chouvincent: 公設就是騙女生的XDDD 07/23 23:10
27F：推 sspider0829: 第四季一定會落底 這是慣性 週期性 有玩股票的30年 07/24 00:55
28F：→ sspider0829: 拉出來看 就知道 07/24 00:55