作者macgo (點點)
看板home-sale
標題[請益] 預售屋換約，建商只作平轉？
時間Sat Jul 9 07:34:11 2022
格位前輩好，一個問題請教
我要買一個預售屋換約
原所有權人買入2500萬，要賺200萬，等於賣給我的金額2700萬
現在要去房仲那簽讓渡，以及約時間去建商那換約
房仲跟我說，三方簽的讓渡合約總價款是2700萬，
但是建商那只作平轉，所有權人換成我，金額還是2500萬，
還說現在建商都只作平轉
我說我以爲建商應該要給我合約是2700萬賣我
那房貸呢？
房仲說可以用讓渡合約的2700萬去談八成貸款
然後房仲會上實價登錄2700萬。
請問以上，這樣都正常嗎？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 58.115.16.132 (臺灣)
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1F：推 linorth: 屋主替你省房地合一稅07/09 07:43
2F：→ linorth: 要登錄真實價格可以，稅金加上去07/09 07:43
3F：→ linorth: 哪間房仲勇敢講出來07/09 07:44
※ 編輯: macgo (58.115.16.132 臺灣), 07/09/2022 07:45:22
4F：推 bread1216: 聽起來會幫你實登，賣方實拿100初，但銀行接不接受270007/09 07:45
5F：→ bread1216: 去辦會參考附件的物件07/09 07:45
6F：推 rs112233: 預售換約建商就是只做平轉，因為錢是前一個人賺走07/09 07:45
7F：→ rs112233: 你手上要先準備好原價2成加上對方要賺走的20007/09 07:45
8F：→ rs112233: 至於後續用讓渡合約書去跟銀行談2700萬的8成貸款07/09 07:45
9F：→ rs112233: 除非你們那邊有明顯的抬價，不然不一定能成07/09 07:45
10F：→ bread1216: 80% 是照2500承辦，除非你條件夠好07/09 07:45
11F：→ macgo: 所以只差在銀行會認2500還是2700囉？其他都算沒異樣的囉？07/09 07:46
12F：→ lalala419: 正常操作07/09 07:47
13F：→ rs112233: 銀行認2700的機會不大，其他都是正常換約07/09 07:47
14F：→ lalala419: 銀行也可能認2400/280007/09 07:48
15F：推 linorth: 建商才不管你平不平轉，建商只管收千方ㄧ的手續費07/09 07:49
16F：→ linorth: ，跟後續跟誰收07/09 07:49
17F：→ linorth: 錢，你們愛簽多少你們的事07/09 07:49
18F：→ linorth: 你被無良房仲騙了07/09 07:50
19F：→ linorth: 預售是建商去幫你做實登，你登2500就是2500，你以07/09 07:52
20F：→ linorth: 後要用2700去吵07/09 07:52
21F：→ linorth: ，就是登錄不實 07/09 07:52
22F：→ linorth: 偽造文書 07/09 07:52
23F：→ bob2096tw: 建商只有收2500萬沒有錯啊，200是別人賺的 07/09 07:54
24F：推 linorth: 現在反正你房仲那邊就簽好約了是寫2700，到了建商 07/09 07:54
25F：→ linorth: 哪你就說你是買07/09 07:54
26F：→ linorth: 2700,讓渡合約給建商看，桿鴨子上架07/09 07:54
27F：→ linorth: 其他人不要亂騙人，房仲膩07/09 07:55
28F：→ linorth: 記得去建商哪就說，我跟賣方買的價是2700萬，請登07/09 07:56
29F：→ linorth: 錄2700萬上去，07/09 07:56
30F：→ linorth: 教訓房仲跟賣方07/09 07:56
31F：→ linorth: 反正你在房仲哪的合約都簽好了，違約叫牠們賠錢，07/09 07:57
32F：→ linorth: 讚吧07/09 07:57
33F：推 rs112233: 上面別秀下限了，房仲跟賣方有簽讓渡協議書總價金270007/09 07:59
34F：→ rs112233: 房仲後來會拿這個去登錄實價供國稅局查驗07/09 07:59
35F：→ rs112233: 實價登錄金額會是顯示建商的250007/09 07:59
36F：→ rs112233: 政府目前要求不直接顯示預售換約的新總價07/09 07:59
37F：→ rs112233: 細項會註明換約總價2700，不影響後來原po賣房權益07/09 07:59
39F：推 s240616: 要準備自備兩成 還要準備賣方要賺的差價，這樣子預售屋07/09 08:02
40F：→ s240616: 轉約真的好賣嗎？ 以這個案子來說買方自備來到了700萬欸07/09 08:02
41F：→ bob2096tw: 不好買啊，所以之前說價格要比市價低啊07/09 08:04
42F：推 aivc: 你的仲介騙你，房貸只以建商原合約2500的八成計算07/09 08:08
43F：推 linorth: 所以要做有錢人的市場，買好的房子，有錢人要房不 07/09 08:09
44F：→ linorth: 缺錢。窮人思維 07/09 08:09
45F：→ linorth: 很可憐 07/09 08:09
46F：推 linorth: 剛剛去看法規，預售屋轉約會在交屋時才去標示在附 07/09 08:19
47F：→ linorth: 註上。07/09 08:19
48F：→ linorth: 難怪很多轉約都說賣掉了，卻沒有實價登錄07/09 08:19
49F：推 hankwanghow: 有疑慮不要買07/09 08:30
50F：推 linorth: 還有就是不是建商只做平轉，是建商只能收到2500萬07/09 08:34
51F：→ linorth: ，200萬你已經07/09 08:34
52F：→ linorth: 給屋主，關建商什麼事07/09 08:34
53F：→ littlea: 這是正常的程序07/09 08:37
54F：推 Jackey52013: 歡迎來到投資客的天堂07/09 08:40
※ 編輯: macgo (58.115.16.132 臺灣), 07/09/2022 08:51:48
55F：推 tonybk: 你不是吧 建商只承認原始價格 其他代書處理 懂嗎？ 07/09 08:52
56F：→ mdjason: 合約金額本不會變 交屋後再用你的金額去實價登錄 07/09 08:54
57F：推 nthomas: 銀行哪有可能貸2700 07/09 08:55
58F：推 mountain821: 簡單說要買換約的，頭期本來就要拿比較多 07/09 09:04
59F：推 ben6204jacky: 那賣方要繳房地合一稅？如果登2700萬賣方實拿不到2 07/09 09:05
60F：→ ben6204jacky: 00吧 07/09 09:05
61F：推 tvassic: 買轉約缺點就是這樣阿，你以後賣也是從原價算起價差，貸 07/09 09:05
62F：→ tvassic: 款也是。 07/09 09:05
63F：推 linorth: 能夠買轉約的，人家的資金不用沒買的擔心，人家有 07/09 09:08
64F：→ linorth: 錢貸款超簡單 07/09 09:08
65F：推 priston: 不合理 可以檢舉他們啊 07/09 09:09
66F：推 csshs: 建商才賣2500萬，200萬是前一手賺的，建商當然實登2500萬， 07/09 09:15
67F：→ csshs: 只是會註記有換約過 07/09 09:15
68F：→ csshs: 至於貸款，是銀行端認定的 07/09 09:16
69F：→ csshs: 不然你直接跟建商買，就不會有這問題 07/09 09:17
70F：→ AcousticLove: 實登建商只會登原合約價，不然建商自己要負擔額外 07/09 09:18
71F：→ AcousticLove: 的稅金，所以權利轉讓的價格只能在實價登錄中用附 07/09 09:18
72F：→ AcousticLove: 註的。 07/09 09:18
73F：推 prick: 辦理銀行貸款前，如果代書幫你完成實登2700萬，銀行才會認 07/09 09:25
74F：→ prick: 喔 07/09 09:25
75F：推 physicsdk: 2700賣你的是前屋主啊，多200又不是建商賺走，怎麼會 07/09 09:40
76F：→ physicsdk: 是建商用2700的合約賣你？ 07/09 09:40
77F：推 jerrylin: 現在銀行比較怕死只敢貸七折ㄅ 07/09 09:47
78F：推 sss700304: 什麼都搞不清楚，還敢買轉約的 07/09 09:56
79F：推 goodjop: 真的 預售轉約一堆陷阱 被當盤子還不自知 07/09 09:58
80F：→ yyc210: 建商賣你2500登2700 你要幫他多繳稅？ 07/09 10:01
81F：推 secrectlife: 銀行應該只會認2500，除非你實登2700 07/09 10:16
82F：推 inconspicous: 都買2500了，多找個200不難吧 07/09 10:21
83F：推 mmay: 預售換約如果比其他便宜 為啥被當盤子？ 新古屋中古屋賣預 07/09 10:27
84F：→ mmay: 售價就不是盤子？ 07/09 10:27
85F：推 k11k: 預售屋轉約自備通常很高 07/09 10:32
86F：→ k11k: 所以預售屋售價不容易炒太高 07/09 10:33
87F：→ pirat: 只要心中一直想著賣房的話術「自住沒差」房價 再高 都付不 07/09 10:36
88F：→ pirat: 起了 還是都能吞下去喔 07/09 10:36
89F：→ macgo: 感謝樓上各位。 07/09 10:45
90F：→ cicatrix: 你理解有問題 07/09 10:46
91F：推 shikao: 賺你200不等於房價2700 你一開始就錯了 07/09 10:51
92F：推 iwcuforever: 聽起來是你花200萬買所有權，房價還是2500萬，銀行 07/09 11:04
93F：→ iwcuforever: 不知道行不行 07/09 11:04
94F：噓 wang56: 平轉表示賣方不用報稅，被查到等著吃法律責任 07/09 11:41
95F：→ chih0207: 登錄2500寫備註2700這樣 賣方會被扣房地合一稅嗎？ 如果 07/09 11:42
96F：→ chih0207: 之後新屋主賣2800這樣房地合一稅會以100還是300去扣呢？ 07/09 11:42
97F：推 hsinkid: 感覺就像你用兩百萬跟前屋主買認購權證 07/09 12:05
98F：→ pirat: 趕快用「自住沒差」洗腦韭菜 慫恿他們買房 通常他們都很容 07/09 12:20
99F：→ pirat: 易上鉤 不管房價有多高 07/09 12:20
100F：推 pinkmujj: 一堆不懂的再回，建商這間就是賣2500難道要開2700去多 07/09 12:24
101F：→ pinkmujj: 繳稅？賣方繳稅是看讓渡合約又不是看建商合約 07/09 12:24
102F：推 tswen: 你之後轉賣增加200萬差價的稅金 07/09 12:31
103F：推 physicsdk: 賣方有簽讓渡合約就是依合約2700成交價，扣買價繳房地 07/09 12:51
104F：→ physicsdk: 合一稅啊，阿如果連約都沒簽就是違法私下轉，你多給錢 07/09 12:51
105F：→ physicsdk: 但直接認定你買2500 07/09 12:51
106F：→ physicsdk: 實價登錄有備註換約，他之後轉賣應該是2700算成本吧 07/09 12:52
107F：推 qDaniel: 前面對 後面銀行核貸是用2500 除你跟原賣家外 沒人知道27 07/09 13:05
108F：→ qDaniel: 00這個價格 07/09 13:05
109F：推 Assyla: 建商實際上真的只拿到 2500萬啊，多的200萬是你自願多付的 07/09 13:33
110F：推 benny9556191: 借標題問 實登如果不是2700 賣家還要繳房地合一嗎？ 07/09 13:45
111F：→ benny9556191: 哪裡怪怪的 07/09 13:45
112F：→ benny9556191: 這樣跟私下平轉有什麼差別 07/09 13:46
113F：推 slg: 最近也剛接換約，前屋主已經報完房地合一稅。大致上提醒原PO 07/09 14:48
114F：→ slg: ，你們應該有簽讓渡合約書，上面會有成交金額，記得拍照電子 07/09 14:48
115F：→ slg: 檔跟紙本都保存好，未來賣房是你的成本證明。建商有說交屋時 07/09 14:48
116F：→ slg: 會在實價登錄的備註欄註明轉手價，但我覺得靠自己保存比較安 07/09 14:48
117F：→ slg: 心 07/09 14:48
118F：→ slg: To Benny : 實登只會有第一筆價格，然後備註欄會有轉手金額， 07/09 14:50
119F：→ slg: 轉幾次每次多少錢都可以看到 07/09 14:50
120F：→ slg: 另外個人覺得買轉約不需要在意銀行鑑價是用第一手價格還是第 07/09 14:52
121F：→ slg: 二手，因為你最高門檻的頭期款都付出去了，後面交屋可能只剩 07/09 14:52
122F：→ slg: 轉手價五成或六成的金額，完全不擔心貸款貸不下來 07/09 14:52
123F：推 cesarezhang: 買房水好深… 07/09 16:00
124F：推 ilysien: 讓渡書留好，有些銀行可以用讓渡書上的價格去貸款八成有 07/09 17:27
125F：→ ilysien: 些不行，但實價登錄可以用讓渡書的價格去登陸，交屋完後 07/09 17:27
126F：→ ilysien: 直接找建商的代書，代書就知道怎麼處理。 07/09 17:27
127F：推 RXIJDIL: 正常，建商是換約，只會多付一張紙貼在原合約書上。你要 07/09 19:04
128F：→ RXIJDIL: 用跟賣家的讓渡書去登實登（通常是最後交屋時代書那邊會 07/09 19:04
129F：→ RXIJDIL: 跟你確認），另外很大的機率是元合約書的8成，畢竟現在政 07/09 19:04
130F：→ RXIJDIL: 府打房，以前是有少數銀行會認換約價格。 07/09 19:04
131F：推 aaa931324: 建商就幫忙更名而已 合約照走 07/09 22:09
132F：推 etrangere: 簡單來說是看你買2700有沒有比附近的行情便宜，不然就 07/09 23:39
133F：→ etrangere: 是配合賣方一堆，啥都沒賺到，這種要換約的避稅的就是 07/09 23:39
134F：→ etrangere: 他已付款跟開給建商的期款（=建商原售價2成）+他要的2 07/09 23:39
135F：→ etrangere: 00萬利潤你都要付現給賣方，他避稅跟代書寫2550成交的 07/09 23:39
136F：→ etrangere: 話他就是被課50萬*0.45的稅，150是外人看不到的 所以 07/09 23:39
137F：→ etrangere: 你要買比較便宜才有利 07/09 23:39
138F：推 etrangere: 建商當然只能做平轉啊 因為你只是接建商跟前手的合約 07/09 23:43
139F：→ etrangere: 啊 他手續費也只能收2500萬的千分之一 要是收你2700萬 07/09 23:43
140F：→ etrangere: 的千分之一就是你被坑了 07/09 23:43
141F：→ macgo: 謝謝您 07/10 00:05
142F：推 cobrabaton: 建商只做原價更名換約，他不管你買多少，但是會收你買 07/10 01:01
143F：→ cobrabaton: 的價格資料，登錄不登錄是交屋後的事。你跟前一手是 07/10 01:01
144F：→ cobrabaton: 房地合一稅的價格跟實價登錄無關，然後銀行是針對建 07/10 01:01
145F：→ cobrabaton: 商那份原始合約價格估價，跟你房地合一稅申報金額無 07/10 01:01
146F：→ cobrabaton: 關 07/10 01:01
147F：→ cobrabaton: 應該說登錄是買賣過戶時的事，而原始價格預售屋登錄 07/10 01:02
148F：→ cobrabaton: 時符合法規要求早就登錄了 07/10 01:02
149F：推 dearggg: 房貸不可能認2700,銀行會取低的鑑價 07/10 01:06
150F：→ wang56: 推文怎麼有小白啊，預售屋轉約實價登錄都上路多久了，怎 07/10 01:42
151F：→ wang56: 麼會貸不到2700 07/10 01:42
152F：→ weellc: 200萬是給現金還是支票呀？ 07/10 01:51
153F：→ physicsdk: 說人小白也太武斷吧，房價急漲銀行鑑價會落後，轉約20 07/10 10:20
154F：→ physicsdk: 0如果是很短時間的確可能貸不到喔，如果該案還是創新 07/10 10:20
155F：→ physicsdk: 高甚至2500都貸不到 07/10 10:20
156F：→ physicsdk: 你買投資客舊屋翻修加價的也是，銀行不一定會參考裝潢 07/10 10:21
157F：→ physicsdk: 價值，半年內加個3 400萬賣，鑑價上不去 07/10 10:21
158F：→ ming60406: 你轉約2億 建商還是收到2500萬啊 07/11 17:57