※ 引述《thiefson (學會割捨讓心更寬)》之銘言： : 雖然已經過一陣子了 : 但還是有些地方想不通 : 想請教各位前輩 : ---------------------------------------------------- : 之前看了一個簽專約的物件覺得不錯 : 找了店中其中一位年輕仲介帶看接洽(非開發物件的業務) : 屋主開價1400 : 跟仲介討論後決定先下斡1200(有跟仲介提及預算約1250左右) : 果不其然很快就被屋主打槍了 : 我也把斡旋金拿回來了 : 此時仲介建議先再等兩三個禮拜 : 他們會努力跟屋主溝通看看 : 過了兩三個禮拜再跟仲介約出來談 : 仲介覺得屋主態度有點沒那麼堅持了 : 所以建議我再出價 : 但他也不確定屋主願意降多少 : 我詢問目前其他買家的下斡狀況 : 他說目前我出價是最高的(店經理當時也在場附合) : 此時換我擔心是不是出價出太高了 : 怎麼都沒其他人加價 : 所以想回家再考慮一下該怎麼出價 : 結果談完隔天就接到仲介電話說其他同事已經成交了 : 結果是成交在1235 : --------------------------------------------------------------- : 以下幾點是我的疑問 : 1. 像這種簽專約的店,假設店中有五個房仲都有買家接觸,是各別跟屋主談嗎? : 還是由開發物件的房仲統一跟屋主報告目前下斡的情況?感覺房仲之間不是 : 很清楚彼此下斡的情況 照淺規矩來講. 開發負責對屋主,銷售負責對你. 所以一間房子一個開發,但可能同時很多銷售都有客戶有興趣. 這時候那些銷售彼此就是競爭者.... 這也是某些仲介會完全放棄銷售,他只開發. 他開發了一大堆案件回店裡,然後都不帶看也不找客戶. 讓店裡面其他人去銷售就好. 另外,某些店的態度來講. 開發一個案子回店裡,是增加店裡資源. 你賣掉店裡的一間房子,是你消費掉店的資源.... 不過當然以上是基本狀況. 實際狀況就複雜很多. 例如開發是菜鳥...甚麼都不懂,銷售又是王牌. 這時候自然銷售一手主導整個案子...同時面對兩邊. 或是很多店簽過的一般約,那這時候你去開發回來意義也沒很大. 不如有本事把這種很多店都有簽的案子給賣掉比較實在. (也因此,你就知道開發了專約是多重要的一件事情) : 2. 可以中途指定要換開發物件的房仲嗎?還是有什麼內規? 你沒有能力去更動開發,並且那不關你的事情. : 3. 我的房仲很堅持要下斡才要去跟屋主談,說這樣比較有保障,難道不能先給個 : 預算範圍請房仲去跟屋主談看看嗎? 那就是口頭出價. 這會扯到很多種情況. 如果這個案子很冷門,或是是專約之類的. 那自然仲介就會去找 屋主聊聊. 但如果這是熱門件,好幾個買家都口頭出價. 對店來講,你沒下斡旋他就不當你是一回事,反正淺再買家很多. 另外,這是仲介店方面的狀況. 對賣家來講...很多賣家都是"有人要買這個價再跟我講". 然後仲介已經做過動作,或找假買確定賣家一定要1300才放. 請問他要賣1300,你口頭說1200左右... 仲介能幫你甚麼??... 你說你會加,你又不說你加多少,你叫仲介怎樣跟賣家講?? 講有人出1200?...賣家說上次不是才一個,我繼續等就好?? 那你勢必就要拿出點誠意,至少下個斡旋讓仲介去約屋主出來見面談拉價看看. 你沒下斡旋,屋主叫不出來啊... so...很多時候是屋主的態度問題... 斡旋是一個誠意的展現,也是仲介去跟屋主談判的工具. : 4. 如果再來一次,應該要怎麼出價比較適當? 就先下斡旋,叫仲介無論怎樣把屋主直接約出來談.... 約出來談,坐在那張椅子上就有神奇的魔力會成交. 不過...也不一定是屋主降價拉...也可能是你自己加價就是了 這時候比的就是"道心"~~~~ 大道萬千,唯一顆道心而已矣!!!!!!! 另外,你自己都知道1250你加得上去. 你1200被退斡,那其實可以適度的過一段時間在下個1230之類的再去談看看. 至於如果你1200下斡沒成,結果後來別人買走. 你就認命...命中註定你買不到..XD 並且這有可能是仲介自己退傭. 更可能的是開發全泡,開發有辦法全泡的時候,他會有優勢.. 因為他同時掌握屋主和賣家.... 並且他收傭多,所以退傭的時候也更有空間... 更不用說,黑暗的就是,開發同時他手上也有想買的客戶. 所以他故意讓你們其他人無法成交,他自己吃下來.. 當然這之後就要看它們店長怎樣想了...有些店長會默許,有些店會逞處. 不過通常這種手法很容易黑掉....因為其他人不是笨蛋...XD : 謝謝各位前輩指教 --

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