※ 引述《pipigy (榴璉)》之銘言： : 今天下午上課分享，近期開始有仲介店頭與客戶遇到這樣的狀況。 : 且案例會越來越多，去函財政部得到的回函都是依法行政，目前還尚未有函釋出現。 : 這對仲介與賣方都有影響，尤其事實一旦做成就沒辦法撤銷，想說分享給大家。 : 案例: : 父親於105年購買房屋890萬，貸款600萬。 : 長輩於107年突然過世，故小孩於107年繼承取得房屋，因為後來發現無力負擔貸款，決定把房子出售，但因為這幾年房地產往下， : 於同年只出售690萬。(房屋加土地評定公告現值約400萬) : 在此案例依現行稅制，小孩須繳納的稅: : 1.稅率 : 小孩取得原因是繼承取得，所以持有年可以合併被繼承人計算，固持有超過2年 : 適用20%稅率。 這點ok. : 2.稅基 : 基本上就是買賣價差扣掉一些費用，還有土地漲價總數額，因為是繼承取得，所以認定 : 你取得的成本是公告現值(注意，非爸爸入買價)，所以簡單算的話，一些金額忽略不計 : 690(賣價)-400(公告現值)=290萬(白話說就是國稅局認定你賺了這些錢) 這點代表你繼承的時候,遺產是報400的公告現值價位... 這邊為了省遺產稅金而用公告現值去報,後面自然要吃苦果. : 3.稅額 : 290x20%=58萬 : 那問題在哪裡? 問題在繼承的當下,自己要用400去報. 你可以用900去報阿.... 老爸取得是舊制才會用公告現值去報. 老爸取得是新制的話,甚至需要故意報高... : 明明虧了690-890=-200萬，而且小孩就是沒錢負擔房貸，才要把房子賣掉，而且 : 明明貸款有600萬，這個房子帳面看起來有890萬但是市場只能賣到690萬，扣掉殘值 : 小孩繼承這個房子只有90萬的實質利得。 : 但房地合一稅我要繳交58萬 : 如果小孩知道會有這樣的結果，怎麼會願意賣房子，但是都已經交屋了，課稅事實 : 已經造成，也不可能回復原狀。 賣掉了,交易了,無解.... 這個房子要賣的話. 該要放超過6年再賣,用四百萬免稅額去抵免. : 心得: : 1.稅捐法定主義: : 稽徵人員就是一切依法行政，反而與現實脫節而造成納稅人的損失， : 往往就只能走行政訴訟一途。 : 又如，今天房地合一稅，短期投資客為了規避一年45%的稅率，全部都用高報土 : 地公告現值方式繳交20%的稅(合法)，那是否又與立法意旨相衝突? : 反而懂法律的人可以獲得最大的利益，但不懂法律的人就只能摸摸鼻子，金額不大 : 就繳錢了事，因為上法院還要花時間花錢，大多人沒有這個心思。 怪馬英九把制度弄得很複雜嚕...XD 馬路上有9成的人搞不清楚這些稅制. 吃到虧正常. 不然可以建議蔡英文把制度改回來.... 現在甚麼舊制新制公告現值公告地價OOXX一大堆.. 然後實價登陸前後也有差,房地合一上路前後又有差.... 公司又是另外一種,甚麼建物開發票土地抽土增. 就算是新制抽房地合一,公司還要開建物發票,建物利得還要納入營收... 台灣擁有全世界最複雜的不動產政策... 連台灣人自己公民都搞不清楚....呵呵~~~ 連很多菜鳥袋鼠也都會搞錯一些東西.... (上次我的公司賣房子,袋鼠居然不會房地切分..嚇死我差點要我用總價開發票... 他的地震士證照是怎樣考到的??) : 2.此案例的高危險群: : 1.105年以後被繼承人才取得(因為你只能適用新制報稅，105年前取得可選擇新制或舊制) 你遺產的時候把價位報高就好了... 當然老爸取的是舊制的話就沒影響. : 2.取得原因:繼承 : 3.有抵押權設定 跟這個無關. : 如果符合這三種狀況，仲介在接到案子的時候要先注意房地合一稅的部分。 基本上是遺產的時候袋鼠不知道你要短期內賣掉 所以它假設你要持有六年甚至十年. 所以有些袋鼠會自作主張幫你用公告現值過戶. 這點本來就要很注意.並且跟袋鼠溝通要做好. --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.171.7.156 ※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1539090501.A.CBA.html 遺產稅5000萬以下是10%. 房地合一10年以上15%,2年以上20%. 所以5000以下,怎樣都是遺產稅比較划算. 你必須超過1億,然後持有時間又低於10年. 才會有報低比較划算的計算方式. 他這個案子比較好笑是. 他貸款600,居然報400..... 你如果還有貸款600,你去報600..就不用繳遺產稅了阿... 不過我剛才看了原文才發現,金額是被砍掉一個零... 所以苦主很可能總遺產是在一億的邊界. 所以故意把不動產報低,免得總遺產破一億,遺產稅變20%. 而不動產報低後,再房地合一被抽回來,不爽,所以故意挑出來該該叫. 這就......太故意了..... ※ 編輯: ceca (118.171.7.156), 10/09/2018 21:27:26 如果他是為了避免1億的關卡. 那這樣做可能是最佳節稅方式.. 只是,罵罵政府制度也是必須要的就是了...XD ※ 編輯: ceca (118.171.7.156), 10/09/2018 21:30:48 不. 他可能其他地方省到了. 只是在這棟房子這邊被國家討了點回去. 例如他4000是房子,2000是股票,3900是另一間房子. 這樣他只有這棟房子這邊是被抽到20%...(也就是說如果破億,他也是要繳這些稅) 其他的都是用15%,所以其他地方省了300左右... 不過確實,他這樣就沒辦法用虧損的之後稅金抵免. 但因為我們不知道他的其他稅有多少,畢竟抵免那個有時間限制. 也就是說,如果他之後並沒有那麼多收入的稅金可以扣抵. 這樣抵免額也是浪費掉. 當然詳細就要把他個人的財報清單掉出來看才知道... ※ 編輯: ceca (118.171.7.156), 10/09/2018 22:50:13 哪點有問題? 你可以舉出..XD 不舉出一般人就當你沒說話. 你應該是在說用公告現值這件事情. 不,你去問袋鼠,可不可以報高..XD ※ 編輯: ceca (118.171.7.156), 10/09/2018 22:52:34 不用阿,任何一個考過地政士或是不動產經紀人的人都知道..XD 因為我旁邊剛好就有一個. 我還去問了一下肯定我沒記錯. 你法條看得太片面. 外加裡面字句沒念清楚...XD ※ 編輯: ceca (118.171.7.156), 10/09/2018 22:54:00 其實我上面還是搞錯一點. 遺產稅是累進稅率. 因此,沒省到.. 他沒報高虧到稅額抵免,只是我記得只能底下一間賣掉的房子的利潤. 並且好像是有限制年限. 所以它年限內沒賣其他房子獲得利潤... 對她而言都沒差. 他唯一的好處就是. 遺產過戶的時候,他如果手上沒現金,報低可以先不用給現金. 直到賣掉,國家再從房地合一稅那邊抽回來... 所以它部會有現金流壓力,需要籌錢去付遺產稅. ※ 編輯: ceca (36.238.37.136), 10/10/2018 00:59:53