作者s8752134 (AndyChen)
看板home-sale
標題[閒聊] 租不如買? 純粹看到一篇新聞的閒聊分享
時間Wed Apr 25 15:53:37 2018
今天看到以下這篇文章，強調一位懂得 "精算" 的部落客，在租和買的分析中，
最終下了 "租房比較好" 的結論。以下為原新聞參考：
https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/house/35127
在下只是塵世中 2 年多迷途看房的小小自住客，我都懂得實際的狀況不是這樣了...
只能說這位部落客好傻好天真，活在一個單純的環境(?)，用單純的想法想事情(?)
因在下接觸的租屋環境都是在台北，所以文中的例子會調整為台北市來舉例。
（原文台中 600 萬的物件 --> 修正例子為 1200 萬在台北的物件）
為了延續文中方便計算的精神，所以所有金額直接乘上 2 倍，除此之外的變因皆如文中
所說『太雜太多太麻煩，就跟通膨一筆勾銷吧』。以下計算開始：
以原文的算法來看...
租房 - 20 年後會存下 1298 萬現金。(20年共付出 576 萬)
買房 - 20 年後會只有一間 50 年老房子。(頭款 + 本息 + 裝潢共花了 1614 萬)
租金從本來的 12000 --> 24000。
but...(人生就是有太多的 BUT...XD)
實際狀況會是：(既然通膨那些問題都不考慮, 純粹指買房可以有的操作)
租房 - 跟上面一樣不再打一次
買房 - 把自己的房子隔成 3-4 間套房 / 雅房，每間收 12000, 每月實拿平均算 3萬6。
這價格在雙北還算是佛心的租價，我看過總價大概 1000 萬公寓，隔兩間，每間
出租 27000 (一個月 5 萬多) 在賺的，付房貸後還有剩...。
這個算法，拿了頭期款，後面 20 年有人幫你繳房貸；20年後有房又有錢。
當然講概念都很簡單，總是會有出租的空窗...等等的變數，但如同文內部落客說的，
都先不考慮複雜的項目，其實 PO 這篇文，只是想表達一樣的事情，透過不一樣的操作，
會有很多不同的結果。
所以雙北的房地產投資會那麼風行不是沒原因的，不知道這位部落客要不要再仔細精算
看看呢？
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※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1524642820.A.2F4.html
1F：推 Kaskade: 想帶風向找人接刀嗎？ 04/25 16:01
2F：→ s8752134: 樓上可以搜尋我以前的文, 想貼上我是多多的標籤嗎? 04/25 16:02
3F：噓 Kaskade: 真那麼好就不會房價一直跌 交易量一直跌 搶著買都來不急 04/25 16:02
4F：→ Kaskade: 了。說到底就是投資客不想承認自己是最後一棒 04/25 16:02
5F：推 kusomanfcu: 房租的通膨只有1.5%回去重算 04/25 16:05
6F：→ s8752134: 其實我不知道一樓在排斥(質疑?)什麼? 您住台北嗎? 04/25 16:06
7F：推 YukiTW: 雙北的投資主要靠加價賣出來回收，租金跟通膨脫勾很久了 04/25 16:06
8F：→ s8752134: 我到現在還在台北租房子, 市場狀況就是這樣 04/25 16:06
9F：→ s8752134: 我講出市場狀況到底有甚麼問題 XD 04/25 16:06
10F：→ kusomanfcu: 通膨數和土地稅加房屋稅幾乎相同 04/25 16:06
11F：→ batista1980: 厲害，人家5萬可以租4000萬的房子，結果你可以找到拿 04/25 16:07
12F：→ batista1980: 5萬租1000萬房子的房客，猛! 04/25 16:07
我自己租房子也希望房租不要變貴 (but 事實就是房租一直漲... QAQ)
13F：→ s8752134: 最近我一位工程師朋友也要搬出家裡找兩房, 近捷運 04/25 16:07
14F：→ s8752134: 要有裝潢家具, 大概都在 25000 ~ 30000 (還有更貴的XD) 04/25 16:07
15F：推 gunya: 一樓就存不夠錢買房東又不給報稅所以只好一直來房版發洩情 04/25 16:09
16F：→ gunya: 緒，請大家不要苛責他。 04/25 16:09
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 04/25/2018 16:14:41
17F：噓 Justice5566: 你知道買房隔間出租是違法的嗎 =.= 04/25 16:13
18F：→ honey5566: 那也要有兩間房啊 04/25 16:13
19F：→ Justice5566: 除非你能拿到改建許可跟樓下三層的同意 04/25 16:14
20F：→ Justice5566: 還是違法賺錢也能吹 那你要不要建議大家作奸犯科 04/25 16:14
這位我也不知道在崩潰什麼？ 違建也是違法的啊！我看了也覺得很賭爛。
但這現象就真真實實的發生在這社會上，很難理解嗎？
理論上的美好世界，不存在真實的現下，我只是點出現況，你在那邊跟我扯建議大家
作奸犯科？
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 04/25/2018 16:16:48
21F：推 CappuCat: 首先要有兩間 才能出租啊 不然自家拿來隔租嗎 04/25 16:16
22F：→ s8752134: 回樓上, 自家出租, 然後自己租便宜的 24000 04/25 16:17
23F：→ s8752134: 我認識一個前同事就是這樣, 自己買的房子都出租給別人 04/25 16:18
24F：噓 Justice5566: 那賣毒搶劫也是真實存在地球上啊 大家都來推廣嗎 04/25 16:18
25F：→ s8752134: 然後自己也跟人租便宜的房子 (這應該不難理解吧) 04/25 16:18
所以你哪裡看到我在推廣？ A眼? B眼? 還是屁眼? 點出現況叫做推廣?? 神理解...
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 04/25/2018 16:19:33
26F：→ Justice5566: 你這方法根本過時了 新違建抓很兇 檢舉就拆 04/25 16:19
27F：推 jacobzhung: 其實我覺得 不是鼓吹 而是現在就是這樣 你敢玩心臟大 04/25 16:19
28F：→ jacobzhung: 顆就是能賺錢 04/25 16:19
慶幸還有正常人存在, 敢玩人的風險自負, 我只是點出原作者的算法太單純
29F：→ Justice5566: 你如果不隔間 1200萬房子根本租不到24000 04/25 16:19
台北藍線去 591 看看, 一堆你說的不可能都存在 :)
30F：→ batista1980: 加油，辛苦了 04/25 16:20
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 04/25/2018 16:21:53
31F：→ batista1980: 錢多要怎麼任性都沒差，人家1萬5就租的到，你要付5萬 04/25 16:21
32F：→ batista1980: 房東保證很開心，好房客! 04/25 16:21
33F：推 MacD89: 沒有人知道台灣未來到底會香港化還是日本化，所以怎麼算 04/25 16:25
34F：→ MacD89: 都不對，真的要算每天坐計程車都比自己買一台國產車划算， 04/25 16:25
35F：→ MacD89: 但路上還是大部分都是自用車 04/25 16:25
36F：推 inthenchen: 部落客主要要刷流量，要寫普通人愛看的東西，很正常 04/25 16:28
37F：推 Csir: 買買買 04/25 16:30
38F：推 kaz: 要看地點市心套房很多7-8百可以到2萬以上 也有人隔分租自己 04/25 16:34
39F：→ kaz: 也住裏面 04/25 16:34
40F：推 QQeevv: 你貼錯版了 只會被噓 這邊都在等一折 04/25 16:36
41F：推 IS0987: 你傻傻的來這貼講這個... 04/25 16:36
42F：→ QQeevv: 一折還要再一折 04/25 16:37
43F：→ QQeevv: 必要的話再送個超跑 04/25 16:37
44F：推 IS0987: 幫QQ 04/25 16:38
45F：噓 REMEMBERYAU: 要搞這種的乾脆買頂樓送屋頂違建的 04/25 16:40
46F：推 kisshitdog: 名下有房產=無價，誰跟你算租房划不划算 04/25 16:42
47F：噓 asked: 結果他把1200拿去買台積電 年化報酬率10%賺20年 然後你在 04/25 16:46
48F：→ asked: 哪邊辛苦拜託卻找不到房客 幫你QQ 04/25 16:46
49F：→ kage01: 低總價房價和房租 都只有漲的份 04/25 16:47
50F：推 visa9527: 台灣未來不一定香港或日本，但台北未來一定港九或東京 04/25 16:47
看上面一些不知道噓點在哪的幾個人回文，讓我想到一句話
『真相是殘酷的』
其實我還是不知道樓上幾位崩潰人的點是什麼... 難道這些 "不合理" 的現況，會因為
我們覺得不合理就消失嗎？ 真相很殘酷...但我們可以正向努力積極的去面對不是嗎？
那種無法接受的心態...乾烏路用？
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 04/25/2018 16:52:52
51F：推 asked: 要比投資報酬率 不就隨便你講而已 房子隔五間出租 你要住 04/25 16:49
52F：→ asked: 樓梯間是嗎 笑翻 04/25 16:49
53F：→ jacobzhung: 前提是20年後要有1200萬 04/25 16:51
54F：→ kage01: 房租一堆特例 你租金拉高 房客流動率自然提高 04/25 16:53
55F：→ kage01: 我還看過大安森林公園附近20坪華廈月租20000的 04/25 16:53
56F：→ batista1980: 1000萬的房租5萬應該真的很合理!!! 讚 04/25 16:58
57F：→ rudolf1238: 那趕快掃貨別po文了 04/25 17:00
58F：噓 Justice5566: 啊就違法隔間出租啊 違法事情拿來講不就很棒 04/25 17:01
59F：→ Justice5566: 你以為這套現在還很好做嗎 樓下住戶照三餐檢舉你 04/25 17:02
60F：→ Justice5566: 真的那麼好做 你也可以多掃幾間來賺 04/25 17:03
61F：→ Justice5566: 你可能連增加兩間廁所需要下三樓同意都不知道吧 04/25 17:03
62F：→ merage: 房仲網上賣不掉的都是隔間房啊.我才不想要買回來還要花錢 04/25 17:07
63F：→ merage: 重隔成正常格局 04/25 17:07
64F：推 MacD89: 現在看台積電那麼猛當然很合理，但當年買到HTC的人應該想 04/25 17:08
65F：→ MacD89: 剁手 04/25 17:08
66F：推 kaz: 樓主好像也沒鼓吹隔套吧=_=這邊都鼓吹買股 很危險.上月清掉 04/25 17:12
67F：→ kaz: 很多部位 04/25 17:12
所以我很無法理解樓上 J 先生到底是在崩潰什麼，阿就點出現況而已...
然後還跑去置底檢舉我使用負面詞彙, 只准自己亂噓, 不許樓主回文的概念, 醉了醉了
68F：推 IS0987: 隔套賣不掉是很多都把管線隔局搞爛了，買回來要花的錢很多 04/25 17:14
69F：→ IS0987: ，要賣當然頗難 04/25 17:14
70F：推 Ensidia: 事實是 兩千萬的房子 月租只租個了2萬多 這才是大部分 04/25 17:14
71F：→ Ensidia: 你那一千萬的房子隔兩間租5萬多 我真的滿想知道在哪邊 04/25 17:15
72F：→ Ensidia: 房價可以這麼低 房租可以這麼高 比591開得還高得多 04/25 17:15
73F：→ Ensidia: 大台北地區 滿地都是1500-2000萬的房子 只租25000-35000 04/25 17:16
74F：→ Ensidia: 你那明顯偏離的行情很神奇 04/25 17:16
我家靠近東湖附近老公寓, 附近有成交的大約 1000 出頭(看坪數)
我房東租給我 24000 一個月整層住家 (他沒有做隔間格套).
我租貴了? maybe... 但我在台北租屋 10 多年了，行情我會比你不懂？
正如樓下所說，行情有這麼差？還是你上面指的都是爛屋況爛地點沒附裝潢家具...etc?
75F：→ dragontwo: 行情有那麼爛嗎...? 還是你都用開價在算? 04/25 17:17
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 04/25/2018 17:20:26
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 04/25/2018 17:23:22
76F：推 MacD89: 沒記錯2006年HTC股價大概120左右，10年以上長線投資現在 04/25 17:21
77F：→ MacD89: 剩60...台積2006年大概60左右，10年多後的現在220....認 04/25 17:22
78F：→ MacD89: 識的大部分不會投資的人大概都被市場教訓了，但大部分不會 04/25 17:22
79F：→ MacD89: 投資傻傻聽長輩的話買房的現在應該都還過得不錯 04/25 17:22
80F：→ Ensidia: 你自己都說1000初頭租24000 跟你講得租五萬差了兩倍 04/25 17:25
81F：→ Ensidia: 台北老公寓的行情本來就是2萬多 地點好一點大點的三萬多 04/25 17:26
82F：→ Ensidia: 你隔一間就變兩倍價 這麼好賺趕快加入吧 別懷疑了 04/25 17:27
實際上是我家房租相對便宜, 而且地點不在北市的核心
我舉的例子在永春後山埤站附近, 公寓 20 坪上下，隔兩間每間租 27000，好不好賺
跟我無關，只是回應你實際上就有人租。回到原文則是針對原PO說法過於單純。
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 04/25/2018 17:30:08
83F：→ Ensidia: 另外我是在地人 家裡也有老公寓出租 我怎不知道這麼好賺 04/25 17:29
84F：噓 Justice5566: 原文說一千萬出頭房子租24000 你嗆他說可以租五萬 04/25 17:30
85F：→ Justice5566: 20坪公寓隔兩間 一間十坪可以租27000 強 投資大師 04/25 17:31
86F：→ Ensidia: 樓上看仔細他文章好嗎 不看仔細就開砲太急了吧 04/25 17:31
87F：→ Justice5566: 我知道他說隔間啊 問題是隔間也沒那麼好價 04/25 17:32
88F：推 batista1980: 10坪舊公寓套房租27000，太強了。拿租整間公寓的錢租 04/25 17:45
89F：→ batista1980: 套房，夠大氣! 有錢人真的不一樣! 04/25 17:45
90F：→ batista1980: 真的，以後賣東西兩倍價開下去，有賣有賺到! 04/25 17:46
是我我租不下去拉，但為什麼租的掉？ 可能有些人相較於租金更在意方便度...
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 04/25/2018 17:50:56
91F：推 inthenchen: 查一下永春eat 一千萬初可以租快三萬 04/25 17:51
92F：→ batista1980: 你確定真的租27000, 長租? 04/25 17:54
93F：→ batista1980: eat有它的客源倒是真的，但你有家庭不太會想要那種 04/25 17:56
94F：→ batista1980: 覺得講這些羊的例子沒什麼意義阿....羊哪那麼好找 04/25 17:57
95F：推 IS0987: 我認識的在新莊幸福路2樓30幾年公寓，他花80萬整理裝個冷 04/25 17:59
96F：→ IS0987: 氣、水電那些重拉、廁所重做，這樣丟出去591租19000秒殺=. 04/25 17:59
97F：→ IS0987: = ，今年過年串門子碰到他聽他講漲到20000了 04/25 17:59
98F：→ IS0987: 那間很像24坪3房的樣子 04/25 17:59
99F：→ batista1980: 舉這種例子跟拿國巨當今年台股投報沒什麼兩樣... 04/25 18:00
100F：推 Justice5566: IS0987的例子合理啊 他這樣弄一弄總共花多少啊 04/25 18:01
101F：推 IS0987: 那個公寓是他有閒錢買的，很像買600多萬的樣子 04/25 18:02
102F：→ IS0987: 回J大...80啊 04/25 18:02
103F：推 Justice5566: 所以投報有3%多 蠻不錯的 04/25 18:04
104F：推 IS0987: 因為他裝潢的工程行剛好是我幫他介紹的，所以大概知道一點 04/25 18:04
105F：→ IS0987: ，他就整個敲掉，因為原本是木板隔間，他改水泥隔，然後 04/25 18:04
106F：→ IS0987: 用三房加冷氣、廁所重做當然衛浴配件都用鳥鳥的什麼摩X這 04/25 18:05
107F：→ IS0987: 種牌子，冷氣他也是弄1-5級4級那種很耗電的非變頻XD 04/25 18:05
108F：→ IS0987: 其他什麼沙發、床有的沒的通通沒有 04/25 18:05
109F：推 batista1980: 如果公寓50幾年，要怎麼估價? 04/25 18:05
110F：→ batista1980: 會不會變廢屋只能等都更? 04/25 18:06
111F：→ IS0987: 超扯的...只有冷氣、瓦斯爐、熱水器、抽油煙機就這樣能租1 04/25 18:06
112F：→ IS0987: 萬9，現在2萬了！我自己是蠻傻眼拉 04/25 18:07
113F：噓 foone: 結果火災判刑坐牢賠一屁股，房也沒了 04/25 18:10
114F：推 nelley: 幸好我在綠線尾巴租到30坪1.6w，要便宜的還是有啦，貴的 04/25 18:15
115F：→ nelley: 不想租沒辦法，幹麻替炒房客付房貸 04/25 18:15
116F：→ bbb55952000: 綠線尾巴就不用出來說了吧 根本沒在北市啊 04/25 18:30
117F：→ bbb55952000: 1.6W蠻合理 04/25 18:30
118F：→ amiah: 政府無能…出來面對…叭叭叭 04/25 18:36
119F：→ black205: 再過10年說不定又要再花50萬惹 04/25 18:46
120F：→ QQeevv: 人生很長 值得等待 04/25 18:51
121F：推 jeromeshih: 其實很好奇，大家都把房子拿來出租，但明明少子化人越 04/25 19:09
122F：→ jeromeshih: 來越少，未來要租給誰？ 04/25 19:09
123F：推 IS0987: b大是說我說的這個嗎？我看應該是還好，有跟屋主閒聊過， 04/25 19:10
124F：→ IS0987: 他說主要什麼都不附就是不想攤太多折舊，所以什麼家俱幾乎 04/25 19:10
125F：→ IS0987: 都沒有，他那個冷氣買有牌子的，台灣的三x...2對2兩組才10 04/25 19:10
126F：→ IS0987: 萬多，至於其他的東西根本沒東西了，牆壁髒的話頂多找個人 04/25 19:10
127F：→ IS0987: 來油漆也是2-3萬的事，水管跟電線那個應該不至於10年就要 04/25 19:10
128F：→ IS0987: 重拉了 04/25 19:10
129F：→ IS0987: 我一開始以為他是有閒錢加減買，可是聊過後感覺也是有經過 04/25 19:11
130F：→ IS0987: 精算的 04/25 19:11
131F：推 wolfplay: 真相就是1千萬租1萬2千萬租2萬以此類推 運氣好少子化到 04/25 19:20
132F：→ wolfplay: 處跪著求人租 運氣不好房客在裡面樓鳳吸毒當詐騙機房還 04/25 19:20
133F：→ wolfplay: 來個空中飛人~凶宅get! 04/25 19:20
134F：推 kaz: 很多出租高但是轉手會賠或是不易這點要考慮 04/25 19:25
135F：推 pds1: 雙北中小坪數房租年漲幅超過1.5% 04/25 20:07
136F：推 batista1980: 好可怕，20年漲3成耶! 不知道跟牛肉麵比哪個漲比較多 04/25 20:22
137F：→ batista1980: ? 驚 04/25 20:22
138F：噓 HERMAN06: 591隨便抽一間後山埤走路三分鐘公寓三樓20坪，租金22000 04/25 20:47
139F：→ HERMAN06: ，你隔兩間一間27000是租給盤先生嗎？ 04/25 20:47
140F：→ pds1: 租金便宜的，通常沒家具，屋況差，格局差、或小環境差 04/25 21:01
141F：→ pds1: 本人觀察租屋市場的心得 04/25 21:01
142F：噓 HERMAN06: 然後1000在後山埤公寓就只有20坪吧，你隔兩間一間10坪 04/25 21:24
143F：→ HERMAN06: 還能租27000，好猛。 04/25 21:24
144F：推 batista1980: 自己花個15萬買家具不就好了 04/25 21:45
145F：→ batista1980: 攤10年，一個月一千多 04/25 21:46
146F：推 Matsui: 我兩間1150萬租26000 1270萬租34000喔 04/25 22:01
147F：→ Matsui: 而且還是在高檔的2012跟2014買的，現在更便宜了 04/25 22:01
148F：推 inthenchen: 剛查一下591好像看到真的有分二戶每戶租二萬多 04/25 22:21
149F：→ inthenchen: 一個15坪一個11坪 04/25 22:22
150F：噓 HERMAN06: 原PO說隔兩間一間27000，樓上也考慮一下隔兩間吧XD 04/25 22:22
151F：推 inthenchen: 自己查就看得到了啊… 04/25 22:30
152F：→ inthenchen: 最近還有一種高級雅房在流行，那個才真的盤 04/25 22:31
153F：→ inthenchen: 什麼共租公寓還共生公寓的，忘記了 04/25 22:32
154F：推 batista1980: 一盤還有一盤高 04/25 22:42
155F：→ batista1980: 還好我之前25000就租2000的，大概平常好事做比較多 04/25 22:43
156F：推 chichenchu: 今天簽一個租約給房客，為了想租，房客要把個資都要 04/25 22:56
157F：→ chichenchu: 提示出來，我自己覺得我再怎麼樣也不要租別人的房子， 04/25 22:56
158F：→ chichenchu: 很沒尊嚴 04/25 22:56
159F：噓 HERMAN06: 大家都這麼會找盤子可以透露一點訣竅嗎，我也想找盤子敲 04/25 23:05
160F：→ HERMAN06: XD 04/25 23:05
161F：→ black205: 就跟名嘴一樣啊 永遠都是拿好賺的底牌給你看 04/25 23:12
162F：推 wheat1130: 我比較好奇哪裡的1000萬公寓可以租到54000的 04/26 00:13
163F：推 ppoll2: 上個591看一下租屋價格就知道準不準了 04/26 00:42
164F：推 wj790418: 一個是要投資一個是要自住..怎麼比 04/26 08:17
165F：噓 GamaloveVaca: 10坪租27000 1坪租2700?? 能租27000就買了還租套房 04/26 10:16
166F：噓 GamaloveVaca: 說真的啦 房租這麼好租 麻煩原po站內信一下 04/26 10:24
167F：→ GamaloveVaca: 我們簽個20年合約 我出1千萬 你幫我包租代管20年 04/26 10:26
168F：→ GamaloveVaca: 我每年拿50萬就好 剩下租金你全拿 04/26 10:26
169F：噓 GamaloveVaca: 不敢簽就不要在那邊用話術帶風向 04/26 10:31
170F：噓 GamaloveVaca: 大家會仇仲介就是有你這種人 04/26 10:33
171F：噓 Justice5566: 樓上嗆太大 小心他問候你身體部位 04/26 11:02
172F：噓 jybest: 笑死人 原文完全看不到你有任何度爛的語氣 說羨慕還差不 04/26 11:06
173F：→ jybest: 多 04/26 11:06
174F：噓 jybest: 而且人家地點是台中的老公寓 591查詢一般的一間大概4-8k 04/26 11:22
175F：→ jybest: 你是要隔幾間？而且不同裝潢跟地點還有樓層都嘛差很多 不 04/26 11:22
176F：→ jybest: 是你說12k就12k 04/26 11:22
177F：噓 rintoo: 那自己還不是要花錢租房？房租有算嗎？ 04/26 12:53
178F：噓 amigo0721: 我覺得不行 04/26 14:59
179F：噓 a9233085: 買房出租還要考慮家具折舊還要管理沒租出去還有空窗期 04/26 17:32
180F：→ a9233085: 還要繳房屋稅，多年後房屋總價也可能會跌，比起來真的 04/26 17:32
181F：→ a9233085: 還不如錢直接存定存方便省事 04/26 17:32
182F：推 littleaoi: 那部落客我認識，套用在北市是買不如租 04/27 20:42
183F：→ ph272: 隔成出租套房，房客自殺？火災燒死？變凶宅？ 04/28 11:15