作者gerychen (邪惡肥宅)
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標題Re: [新聞] 柯文哲：都更一坪換一坪加車位 別幻想不
時間Fri Feb 9 11:06:58 2018
很多人對
都市更新有著不少的誤解
到底什麼是都市更新？
所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪？
朋友的房子也有建設公司去談過，為什麼條件不一樣？
更新後公設比又高，管理費又貴，幹嘛要更新？
問題零零雜雜的其實也蠻多的
但就抽空先來講這些好了
到底什麼是都市更新？
其實說到底，都更真的很簡單，就只是把舊房拆了蓋新房罷了
只是在蓋新房的過程中要申請容積獎勵→曠日廢時
還要把社區更新後的餅妥善的分配給原住戶跟實施者→利益分配
也要取得社區多數所有權人的同意
更不用說一個都更計劃說穿了就只是一個新建案
還要滿足全部的所有權人→難上加難
好像回答了一個問題，又多出很多問題
像是容積獎勵是什麼？都更到底怎麼分配？同意比例怎麼計算？
不管了，就先照順序寫下去好了
所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪？
通常說的一坪換一坪是
更新前主建物扣掉樓梯間、陽台等之後的面積
再拿來換更新後主建物的面積
通常老房子會有主建物跟樓梯間沒有區隔的問題
也就是原本是公設的樓梯間被算到主建物內，所以要扣掉
那更新後多出來的公設呢？就再把面積加上去
假設更新前房子有30坪，但是陽台有3坪，沒扣掉的樓梯間有1.5坪
這樣更新前的主建物就是25.5坪
假設更新後一樣換回25.5坪的主建物
再加上約32%的公設，則約可換回權狀37.5坪的新房子
朋友的房子也有建設公司去談過，為什麼條件不一樣？
每個案子的條件絕對不會一樣
甚至同個案子裡，不同住戶的條件也不會相同
因為這涉及
土地面積、使用分區(容積率)、區域行情、樓層價位等因素
以台北市第三種住宅區的土地來說，1坪土地可蓋2.25坪的容積
這就是所謂的容積率225%
＊容積並不等於權狀面積
但同樣是台北市，如果是第二種商業區的地
這樣1坪土地就可以蓋6.3坪的容積，有630%的容積率
各位可以想像成，A跟B同樣有10元
A的10元單位是台幣，B的10元單位則是日幣
明明同樣有10元，A可以買茶葉蛋，B卻只能買塑膠袋QQ
而區域行情跟樓層價位的問題，則會牽扯到
估價師跟
權利變換
簡單來說，會影響到該都更案的
自償性，還有住戶間的分配問題
大家應該常聽到什麼73分、64分之類的都更條件
這都是因為區域行情使然，該區域房價越高，則全體住戶可分得的比例越高
台北市大安區房價120萬上下的地方，全體住戶至少要分75%才是行情
＊但並不是分的高就一定可以一坪換一坪，自身的土地面積跟使用分區也是重點
那為什麼房價越高住戶可以分得的比例也越高？
簡單說，因為房價高，所以建商只需要拿較少的面積，就可以抵付成本跟利潤。
至少要做到 營建單價/建商分配比例 ＜ 區域行情
也就是說，假設營建單價15萬，建商分得30%，15萬/30%=50萬
則該區域行情最少最少也要有50萬，因為這只是單純的營造成本
所以大概要到60萬才會有7/3的分配條件出來
畢竟開公司就是要賺錢的對吧？
更新後公設比又高，管理費又貴，幹嘛要更新？
前面講到了一坪換一坪的觀念之後
原住戶應該要認知到，公設比對原住戶根本只是
假議題
因為原住戶跟建商在分配的其實只是容積而已(*其實是價值)
而且這些公設對新建物來說都是必須存在的，建商有沒有善用容積才是重點
梯廳、排煙室、電梯、逃生梯、大廳等，建築法規都有基本的規範
甚至有些規劃雖然會吃到容積，但也是不得不做
容積拿來變成可以賣的房子多好，建商也不想讓他變成公設
更新後的房子如果沒有游泳池之類的浮誇公設
其實最大的支出是
設備維護及
物業管理的費用
而設備維護就是保養電梯之類的，其實攤下來管理費並不高
但是物業管理的保全「真的很貴」
假設社區只需要一個哨但是要輪兩班，也就是早晚都要有人
那就要付三個保全＋總幹事的錢至少15萬
這個錢是要付給物管公司，他們要賺，又要支付他們勞健保的費用
如果社區要放兩個哨呢？基本上就是多兩個人10萬的支出
這個部分我覺得最省錢的做法就是社區自己請一個保全
每個禮拜一到禮拜五上早班就好，還是要記得幫他保勞健保
因為這時間點住戶最需要代收件以及安全因素
再加上垃圾清潔、水電費用及預收基金等的費用
如果更新後一個社區100戶，這樣攤下來一戶可能1500就夠了
那你願意花1500住有電梯有垃圾清潔有基本管理的社區嗎？
其實問題還很多啦，包含有人問到的
土地面積變少了幹嘛都更..............阿不然勒？
雖然我很想這樣說，但是還是來回答一下好了
土地面積減少的部分就是你分出去的房子的土地持分
也就是建設公司拿來賣錢以支付成本跟利潤的關鍵
而這種想把所有好處都拿走的心態，也是都更的難題之一
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1F：→ fuhaho: *[1;33m 02/09 11:08
2F：推 james732: 上色失敗 02/09 11:08
上色好難QQ
3F：→ hank791221: 寫的太專業了，應該不會有很多推XD 02/09 11:10
單純想分享心得沒關係的
4F：推 snownow: 變成100戶，基本上你想只請一個保全，住戶大會就過不了.. 02/09 11:10
5F：推 WizZ: 100戶1500怎麼夠 我家一坪都120了 02/09 11:11
6F：→ snownow: 原先住房問題，只要5-10人溝通，之後要變成100人溝通 02/09 11:11
7F：→ snownow: 真的，就連新竹有的老公寓管理費都100/坪 02/09 11:12
8F：→ kayhung8211: 本版低端酸民只想酸建商而已拉 實話沒人 02/09 11:13
9F：→ kayhung8211: 會聽的 02/09 11:13
10F：推 WizZ: 建商本來就欠酸 去買素地或者標重劃區比都更簡單又好賺 02/09 11:15
11F：推 eterbless: 不透明之下的利益分配一直是都更的最大問題阿 02/09 11:15
12F：→ WizZ: 當然沒有人想要做都更 02/09 11:15
13F：→ CenaC: 說穿了 就是柯文哲都更太慢 把錯推給別人 柯文哲的無能都 02/09 11:16
14F：→ WizZ: 尤其是產權複雜的老舊社區 02/09 11:16
15F：→ CenaC: 更就是別人的錯 市民的問題 這個城市都是自理沒有市長 02/09 11:16
16F：→ WizZ: 政府要做也很簡單 設立一個一千億規模的都更基金 02/09 11:17
17F：推 tgyhum: 其實這是由建商主導的會這樣 如果說由所有權人 請營造興 02/09 11:18
18F：→ tgyhum: 建 就可以利益全部由所有權人拿 簡單講就是 重蓋要錢 不想 02/09 11:18
19F：→ tgyhum: 花錢就是拿未來利益交換 02/09 11:18
20F：→ WizZ: 基金出資直接價購 蓋完再跟建商拿分配戶標售之後錢歸回基金 02/09 11:18
21F：推 softstar0125: 這不叫都更，叫重建，只是台灣都亂叫 02/09 11:18
怎麼叫都不重要，重要的是大家的認知
就像是台灣人都把網路叫成網路
中國人把網路叫成互聯網
雖然講的不一樣，但只要知道在說什麼就好
22F：推 ENLI: 更何況屋主取得房屋時間也還未列入考慮，如果後期房價貴死 02/09 11:24
23F：→ ENLI: 時入手，房貸壓力若還要再貼錢換新回來，能不能負擔都是屋主 02/09 11:25
24F：→ ENLI: 要不要參與都更的考慮，不貼換小應該不太有人要參與 02/09 11:25
25F：推 ubcs: 某C看不懂繼續崩潰 02/09 11:26
26F：推 a77942002: 不都更自己承擔風險 會怕的就自己去買新房子 02/09 11:29
27F：→ a77942002: 搞都更就是給用公權力搞精華地給建商而已~ 02/09 11:29
28F：推 WizZ: 其實政府也不想碰 更好賺的市地重劃先賺飽再說 02/09 11:30
29F：→ WizZ: softstar0125說的沒錯 那種小區域的整合重建根本算不上都更 02/09 11:31
30F：推 snownow: 會被建商看上應該都是4-5樓小公寓，不覺得風險有多大 02/09 11:32
31F：→ snownow: 小公寓沒騎樓，四四方方一根蓋起來，其實風險比想像低 02/09 11:33
32F：推 kinki999: 建商也不會維護啦，還不是管委會在處理，還風險高哩 02/09 11:35
33F：推 Arashi0731: 我們社區就是只請一班保全，晚上就把大門關上。 02/09 11:36
34F：→ Arashi0731: 白天都在上班比較需要人幫忙顧，晚上住戶都在家 02/09 11:36
請問貴社區管理費多少呢？
35F：推 WizZ: 建商也不會永久保固 先不說建商本身會不會永久存在 02/09 11:36
36F：推 ian90911: 建議原po上色改淺藍色 02/09 11:37
37F：→ WizZ: 有留一筆維護基金就不錯了 02/09 11:37
38F：推 chewie: 推 4.5樓那批是最難都更 因為那批是建蔽率改容積率搶蓋 所 02/09 11:50
39F：→ chewie: 以現在用新法+都更獎勵加到滿 都很難讓人滿意 所以之前才 02/09 11:50
40F：推 heystan87: 推 02/09 11:51
41F：推 watameki: WizZ現在建商就是只做重劃區、不碰都更了 02/09 11:51
42F：→ chewie: 有喊出一坪換一坪的老舊公寓專案 用都市計畫變更再給獎勵 02/09 11:51
專業推，其實我也很討厭都更
居然用都更獎勵打臉自己的都市規劃
那幹嘛還設什麼使用分區，每個人都蓋好蓋滿就好
地主自己不出錢維護、更新自己的房子
那就賣掉不然就賭一下放著會不會倒
老舊公寓專案還有案子是送到90幾%的獎勵
等於土地強度提升了近一倍
但是周遭道路負荷的了嗎？綠地足夠嗎？硬體根本跟不上
唉
43F：→ watameki: 都更整合有夠麻煩 02/09 11:52
※ 編輯: gerychen (220.128.135.103), 02/09/2018 11:55:45
44F：推 microtek1990: 推 02/09 11:58
45F：推 Whitening: 住戶當然想無限容積率阿，往天上蓋能分越多越好 02/09 12:00
46F：推 jerrylin: 窮鬼就希望建商都當義工啊 自己有新房就是爽 02/09 12:09
47F：推 abbag: 窮鬼希望免費新房，建商希望賺錢，政府希望有業績 02/09 12:23
48F：推 abbag: 每個人都馬希望自己有利而已啊ＸＤ 02/09 12:26
49F：推 herro760920: 這篇有一點讓人不贊同，營建成本以前一坪不到8萬，現 02/09 12:26
50F：→ herro760920: 在都更案建商參與的大多是大社區，那營建成本還會降 02/09 12:26
51F：→ herro760920: 低，即使加上通貨膨脹後也不該超過10萬。所以用50萬 02/09 12:26
52F：→ herro760920: 來算73分是不合理的，那樣建商實賺的搞不好有55以上 02/09 12:27
53F：→ herro760920: 了。 02/09 12:27
中華民國不動產估價師公會全國聯合會－第四號公報
下載專區
https://goo.gl/6Y1ekk
首先先看造價單價的行情
https://i.imgur.com/IAlOC6j.jpg
台北市45-60萬/坪的區域
不要超高樓層建築，就看一般14樓的
這樣造價是10萬7~12萬4
再來看其他變數
https://i.imgur.com/BHxKB3w.jpg
通常地下室可以只挖到三樓
然後就把機電設備、垃圾儲藏、水箱、機車車位跟汽車車位全部塞進去
除非全部用機械車位，不然真的算是上輩子有燒香的奇蹟
因為還有基地形狀、大小的限制，影響的因素很多
不然通常都會挖到地下四樓，而挖到地下四樓造價就要再＊1.4
然後如果地主希望蓋鋼骨的，那就是每坪再加上15000~20000＊1.4
這樣會變成149800~173600，鋼骨170800~201600
抓最低的15萬好了，這個45~60萬的區域
大概就是65/35~7/3的分配比例是比較有利潤的
54F：推 abbag: 員工希望老闆發一堆獎金，老闆希望員工多做事少拿錢 02/09 12:28
55F：推 dreamyello: 結果就是大家都不要做 等地震來各憑運氣 02/09 12:41
56F：推 nckukath: 我是覺得可以市府養一個建築團隊，專做都更，有個標準， 02/09 12:41
57F：→ nckukath: 但市府無利可圖，多出來戶數的做公宅，這樣建商為了搶 02/09 12:41
58F：→ nckukath: 佔，條件會開的比市府團隊好，我相信願意的人也很多 02/09 12:41
59F：→ dreamyello: 營建成本用混凝土磚牆或是鋼骨大樓那成本差的可多了 02/09 12:42
60F：→ dreamyello: 住戶要求耐震標章要技師全程駐場又多幾千萬成本 02/09 12:43
61F：推 nckukath: 該有的標準就是要有，這個比興建公宅更省成本多了 02/09 12:45
62F：推 qazsedcft: 快推 以免別人認為我看不懂 02/09 12:47
63F：推 happy10838: 老舊公寓才4~5層 一定有辦法雙贏的吧 02/09 12:50
64F：推 Bigcookie2: 推 大家都想要最大利益 02/09 12:51
※ 編輯: gerychen (220.128.135.103), 02/09/2018 13:07:25
65F：→ happy10838: 市府願意出來公辦都更 大家才有談判的標準 給推 02/09 12:51
66F：→ Bigcookie2: 沒有人願意拿少一點成全多數人 02/09 12:51
67F：→ Bigcookie2: 的安全 以及市容 02/09 12:51
68F：→ Bigcookie2: 但也是可以理解 非親非故 幹嘛成全 02/09 12:52
69F：→ Bigcookie2: 別人 這真的很難解決 02/09 12:52
70F：→ Bigcookie2: 只能用政府的強制力執行 02/09 12:52
71F：→ Bigcookie2: 但這又變得想426一樣 02/09 12:53
72F：推 lbowlbow: 釘子戶幾乎都是死要錢談半天談不攏的那種…… 02/09 13:00
73F：推 happy10838: 我難過的跟你說，民主就是重人權 02/09 13:21
74F：→ happy10838: 都更台灣民眾的素質 目前是不會成功的 02/09 13:22
75F：→ pojohn: 把容積率蓋到頂天 下次要重蓋怎麼辨 把問題留下後代? 02/09 13:26
76F：→ pojohn: 若有公共利益就該由政府出面整合 住戶 只需多蓋幾間賣掉 02/09 13:27
77F：→ pojohn: 足以支付營建的費用就好了 不用蓋那麼多 02/09 13:27
78F：→ pojohn: 建商一個都更案都是十幾億幾十億再賺的..那些都是 02/09 13:28
79F：→ pojohn: 住戶的土地持分 分出來的房子 02/09 13:28
80F：→ pojohn: 若沒有公共利益則完全沒有資格用強迫的 02/09 13:28
81F：推 SansSouci: 一看就知道專業出手 可惜大部分的人不懂也不願意瞭解 02/09 14:00
82F：推 ila9970: 增加那些功能又如何，我就住習慣沒保全的房子啊ZZZ 02/09 16:07
83F：→ ila9970: 講的好像那些功能很讚一樣，沒有保全的房子照樣能生活 02/09 16:07
84F：推 djviva: 推 02/09 16:13
85F：推 tomap41017: 直接重劃區實在多了 02/09 20:23
86F：推 buffetta: 推專業 02/09 20:52
87F：推 mecca: 潮爽 免費換到新房子 02/10 08:36
88F：→ abbag: 不想要保全+公設+1 02/10 10:55
89F：推 Dadaism: 要等到什麼時候才能都更？ 02/11 09:49
90F：推 aquariuschi: 推 02/02 03:13