作者gerychen (邪恶肥宅)
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标题Re: [新闻] 柯文哲：都更一坪换一坪加车位 别幻想不
时间Fri Feb 9 11:06:58 2018
很多人对
都市更新有着不少的误解
到底什麽是都市更新？
所谓的一坪换一坪到底是哪一坪换哪一坪？
朋友的房子也有建设公司去谈过，为什麽条件不一样？
更新後公设比又高，管理费又贵，干嘛要更新？
问题零零杂杂的其实也蛮多的
但就抽空先来讲这些好了
到底什麽是都市更新？
其实说到底，都更真的很简单，就只是把旧房拆了盖新房罢了
只是在盖新房的过程中要申请容积奖励→旷日废时
还要把社区更新後的饼妥善的分配给原住户跟实施者→利益分配
也要取得社区多数所有权人的同意
更不用说一个都更计划说穿了就只是一个新建案
还要满足全部的所有权人→难上加难
好像回答了一个问题，又多出很多问题
像是容积奖励是什麽？都更到底怎麽分配？同意比例怎麽计算？
不管了，就先照顺序写下去好了
所谓的一坪换一坪到底是哪一坪换哪一坪？
通常说的一坪换一坪是
更新前主建物扣掉楼梯间、阳台等之後的面积
再拿来换更新後主建物的面积
通常老房子会有主建物跟楼梯间没有区隔的问题
也就是原本是公设的楼梯间被算到主建物内，所以要扣掉
那更新後多出来的公设呢？就再把面积加上去
假设更新前房子有30坪，但是阳台有3坪，没扣掉的楼梯间有1.5坪
这样更新前的主建物就是25.5坪
假设更新後一样换回25.5坪的主建物
再加上约32%的公设，则约可换回权状37.5坪的新房子
朋友的房子也有建设公司去谈过，为什麽条件不一样？
每个案子的条件绝对不会一样
甚至同个案子里，不同住户的条件也不会相同
因为这涉及
土地面积、使用分区(容积率)、区域行情、楼层价位等因素
以台北市第三种住宅区的土地来说，1坪土地可盖2.25坪的容积
这就是所谓的容积率225%
＊容积并不等於权状面积
但同样是台北市，如果是第二种商业区的地
这样1坪土地就可以盖6.3坪的容积，有630%的容积率
各位可以想像成，A跟B同样有10元
A的10元单位是台币，B的10元单位则是日币
明明同样有10元，A可以买茶叶蛋，B却只能买塑胶袋QQ
而区域行情跟楼层价位的问题，则会牵扯到
估价师跟
权利变换
简单来说，会影响到该都更案的
自偿性，还有住户间的分配问题
大家应该常听到什麽73分、64分之类的都更条件
这都是因为区域行情使然，该区域房价越高，则全体住户可分得的比例越高
台北市大安区房价120万上下的地方，全体住户至少要分75%才是行情
＊但并不是分的高就一定可以一坪换一坪，自身的土地面积跟使用分区也是重点
那为什麽房价越高住户可以分得的比例也越高？
简单说，因为房价高，所以建商只需要拿较少的面积，就可以抵付成本跟利润。
至少要做到 营建单价/建商分配比例 ＜ 区域行情
也就是说，假设营建单价15万，建商分得30%，15万/30%=50万
则该区域行情最少最少也要有50万，因为这只是单纯的营造成本
所以大概要到60万才会有7/3的分配条件出来
毕竟开公司就是要赚钱的对吧？
更新後公设比又高，管理费又贵，干嘛要更新？
前面讲到了一坪换一坪的观念之後
原住户应该要认知到，公设比对原住户根本只是
假议题
因为原住户跟建商在分配的其实只是容积而已(*其实是价值)
而且这些公设对新建物来说都是必须存在的，建商有没有善用容积才是重点
梯厅、排烟室、电梯、逃生梯、大厅等，建筑法规都有基本的规范
甚至有些规划虽然会吃到容积，但也是不得不做
容积拿来变成可以卖的房子多好，建商也不想让他变成公设
更新後的房子如果没有游泳池之类的浮夸公设
其实最大的支出是
设备维护及
物业管理的费用
而设备维护就是保养电梯之类的，其实摊下来管理费并不高
但是物业管理的保全「真的很贵」
假设社区只需要一个哨但是要轮两班，也就是早晚都要有人
那就要付三个保全＋总干事的钱至少15万
这个钱是要付给物管公司，他们要赚，又要支付他们劳健保的费用
如果社区要放两个哨呢？基本上就是多两个人10万的支出
这个部分我觉得最省钱的做法就是社区自己请一个保全
每个礼拜一到礼拜五上早班就好，还是要记得帮他保劳健保
因为这时间点住户最需要代收件以及安全因素
再加上垃圾清洁、水电费用及预收基金等的费用
如果更新後一个社区100户，这样摊下来一户可能1500就够了
那你愿意花1500住有电梯有垃圾清洁有基本管理的社区吗？
其实问题还很多啦，包含有人问到的
土地面积变少了干嘛都更..............阿不然勒？
虽然我很想这样说，但是还是来回答一下好了
土地面积减少的部分就是你分出去的房子的土地持分
也就是建设公司拿来卖钱以支付成本跟利润的关键
而这种想把所有好处都拿走的心态，也是都更的难题之一
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1F：→ fuhaho: *[1;33m 02/09 11:08
2F：推 james732: 上色失败 02/09 11:08
上色好难QQ
3F：→ hank791221: 写的太专业了，应该不会有很多推XD 02/09 11:10
单纯想分享心得没关系的
4F：推 snownow: 变成100户，基本上你想只请一个保全，住户大会就过不了.. 02/09 11:10
5F：推 WizZ: 100户1500怎麽够 我家一坪都120了 02/09 11:11
6F：→ snownow: 原先住房问题，只要5-10人沟通，之後要变成100人沟通 02/09 11:11
7F：→ snownow: 真的，就连新竹有的老公寓管理费都100/坪 02/09 11:12
8F：→ kayhung8211: 本版低端酸民只想酸建商而已拉 实话没人 02/09 11:13
9F：→ kayhung8211: 会听的 02/09 11:13
10F：推 WizZ: 建商本来就欠酸 去买素地或者标重划区比都更简单又好赚 02/09 11:15
11F：推 eterbless: 不透明之下的利益分配一直是都更的最大问题阿 02/09 11:15
12F：→ WizZ: 当然没有人想要做都更 02/09 11:15
13F：→ CenaC: 说穿了 就是柯文哲都更太慢 把错推给别人 柯文哲的无能都 02/09 11:16
14F：→ WizZ: 尤其是产权复杂的老旧社区 02/09 11:16
15F：→ CenaC: 更就是别人的错 市民的问题 这个城市都是自理没有市长 02/09 11:16
16F：→ WizZ: 政府要做也很简单 设立一个一千亿规模的都更基金 02/09 11:17
17F：推 tgyhum: 其实这是由建商主导的会这样 如果说由所有权人 请营造兴 02/09 11:18
18F：→ tgyhum: 建 就可以利益全部由所有权人拿 简单讲就是 重盖要钱 不想 02/09 11:18
19F：→ tgyhum: 花钱就是拿未来利益交换 02/09 11:18
20F：→ WizZ: 基金出资直接价购 盖完再跟建商拿分配户标售之後钱归回基金 02/09 11:18
21F：推 softstar0125: 这不叫都更，叫重建，只是台湾都乱叫 02/09 11:18
怎麽叫都不重要，重要的是大家的认知
就像是台湾人都把网路叫成网路
中国人把网路叫成互联网
虽然讲的不一样，但只要知道在说什麽就好
22F：推 ENLI: 更何况屋主取得房屋时间也还未列入考虑，如果後期房价贵死 02/09 11:24
23F：→ ENLI: 时入手，房贷压力若还要再贴钱换新回来，能不能负担都是屋主 02/09 11:25
24F：→ ENLI: 要不要参与都更的考虑，不贴换小应该不太有人要参与 02/09 11:25
25F：推 ubcs: 某C看不懂继续崩溃 02/09 11:26
26F：推 a77942002: 不都更自己承担风险 会怕的就自己去买新房子 02/09 11:29
27F：→ a77942002: 搞都更就是给用公权力搞精华地给建商而已~ 02/09 11:29
28F：推 WizZ: 其实政府也不想碰 更好赚的市地重划先赚饱再说 02/09 11:30
29F：→ WizZ: softstar0125说的没错 那种小区域的整合重建根本算不上都更 02/09 11:31
30F：推 snownow: 会被建商看上应该都是4-5楼小公寓，不觉得风险有多大 02/09 11:32
31F：→ snownow: 小公寓没骑楼，四四方方一根盖起来，其实风险比想像低 02/09 11:33
32F：推 kinki999: 建商也不会维护啦，还不是管委会在处理，还风险高哩 02/09 11:35
33F：推 Arashi0731: 我们社区就是只请一班保全，晚上就把大门关上。 02/09 11:36
34F：→ Arashi0731: 白天都在上班比较需要人帮忙顾，晚上住户都在家 02/09 11:36
请问贵社区管理费多少呢？
35F：推 WizZ: 建商也不会永久保固 先不说建商本身会不会永久存在 02/09 11:36
36F：推 ian90911: 建议原po上色改浅蓝色 02/09 11:37
37F：→ WizZ: 有留一笔维护基金就不错了 02/09 11:37
38F：推 chewie: 推 4.5楼那批是最难都更 因为那批是建蔽率改容积率抢盖 所 02/09 11:50
39F：→ chewie: 以现在用新法+都更奖励加到满 都很难让人满意 所以之前才 02/09 11:50
40F：推 heystan87: 推 02/09 11:51
41F：推 watameki: WizZ现在建商就是只做重划区、不碰都更了 02/09 11:51
42F：→ chewie: 有喊出一坪换一坪的老旧公寓专案 用都市计画变更再给奖励 02/09 11:51
专业推，其实我也很讨厌都更
居然用都更奖励打脸自己的都市规划
那干嘛还设什麽使用分区，每个人都盖好盖满就好
地主自己不出钱维护、更新自己的房子
那就卖掉不然就赌一下放着会不会倒
老旧公寓专案还有案子是送到90几%的奖励
等於土地强度提升了近一倍
但是周遭道路负荷的了吗？绿地足够吗？硬体根本跟不上
唉
43F：→ watameki: 都更整合有够麻烦 02/09 11:52
※ 编辑: gerychen (220.128.135.103), 02/09/2018 11:55:45
44F：推 microtek1990: 推 02/09 11:58
45F：推 Whitening: 住户当然想无限容积率阿，往天上盖能分越多越好 02/09 12:00
46F：推 jerrylin: 穷鬼就希望建商都当义工啊 自己有新房就是爽 02/09 12:09
47F：推 abbag: 穷鬼希望免费新房，建商希望赚钱，政府希望有业绩 02/09 12:23
48F：推 abbag: 每个人都马希望自己有利而已啊ＸＤ 02/09 12:26
49F：推 herro760920: 这篇有一点让人不赞同，营建成本以前一坪不到8万，现 02/09 12:26
50F：→ herro760920: 在都更案建商参与的大多是大社区，那营建成本还会降 02/09 12:26
51F：→ herro760920: 低，即使加上通货膨胀後也不该超过10万。所以用50万 02/09 12:26
52F：→ herro760920: 来算73分是不合理的，那样建商实赚的搞不好有55以上 02/09 12:27
53F：→ herro760920: 了。 02/09 12:27
中华民国不动产估价师公会全国联合会－第四号公报
下载专区
https://goo.gl/6Y1ekk
首先先看造价单价的行情
https://i.imgur.com/IAlOC6j.jpg
台北市45-60万/坪的区域
不要超高楼层建筑，就看一般14楼的
这样造价是10万7~12万4
再来看其他变数
https://i.imgur.com/BHxKB3w.jpg
通常地下室可以只挖到三楼
然後就把机电设备、垃圾储藏、水箱、机车车位跟汽车车位全部塞进去
除非全部用机械车位，不然真的算是上辈子有烧香的奇蹟
因为还有基地形状、大小的限制，影响的因素很多
不然通常都会挖到地下四楼，而挖到地下四楼造价就要再＊1.4
然後如果地主希望盖钢骨的，那就是每坪再加上15000~20000＊1.4
这样会变成149800~173600，钢骨170800~201600
抓最低的15万好了，这个45~60万的区域
大概就是65/35~7/3的分配比例是比较有利润的
54F：推 abbag: 员工希望老板发一堆奖金，老板希望员工多做事少拿钱 02/09 12:28
55F：推 dreamyello: 结果就是大家都不要做 等地震来各凭运气 02/09 12:41
56F：推 nckukath: 我是觉得可以市府养一个建筑团队，专做都更，有个标准， 02/09 12:41
57F：→ nckukath: 但市府无利可图，多出来户数的做公宅，这样建商为了抢 02/09 12:41
58F：→ nckukath: 占，条件会开的比市府团队好，我相信愿意的人也很多 02/09 12:41
59F：→ dreamyello: 营建成本用混凝土砖墙或是钢骨大楼那成本差的可多了 02/09 12:42
60F：→ dreamyello: 住户要求耐震标章要技师全程驻场又多几千万成本 02/09 12:43
61F：推 nckukath: 该有的标准就是要有，这个比兴建公宅更省成本多了 02/09 12:45
62F：推 qazsedcft: 快推 以免别人认为我看不懂 02/09 12:47
63F：推 happy10838: 老旧公寓才4~5层 一定有办法双赢的吧 02/09 12:50
64F：推 Bigcookie2: 推 大家都想要最大利益 02/09 12:51
※ 编辑: gerychen (220.128.135.103), 02/09/2018 13:07:25
65F：→ happy10838: 市府愿意出来公办都更 大家才有谈判的标准 给推 02/09 12:51
66F：→ Bigcookie2: 没有人愿意拿少一点成全多数人 02/09 12:51
67F：→ Bigcookie2: 的安全 以及市容 02/09 12:51
68F：→ Bigcookie2: 但也是可以理解 非亲非故 干嘛成全 02/09 12:52
69F：→ Bigcookie2: 别人 这真的很难解决 02/09 12:52
70F：→ Bigcookie2: 只能用政府的强制力执行 02/09 12:52
71F：→ Bigcookie2: 但这又变得想426一样 02/09 12:53
72F：推 lbowlbow: 钉子户几乎都是死要钱谈半天谈不拢的那种…… 02/09 13:00
73F：推 happy10838: 我难过的跟你说，民主就是重人权 02/09 13:21
74F：→ happy10838: 都更台湾民众的素质 目前是不会成功的 02/09 13:22
75F：→ pojohn: 把容积率盖到顶天 下次要重盖怎麽辨 把问题留下後代? 02/09 13:26
76F：→ pojohn: 若有公共利益就该由政府出面整合 住户 只需多盖几间卖掉 02/09 13:27
77F：→ pojohn: 足以支付营建的费用就好了 不用盖那麽多 02/09 13:27
78F：→ pojohn: 建商一个都更案都是十几亿几十亿再赚的..那些都是 02/09 13:28
79F：→ pojohn: 住户的土地持分 分出来的房子 02/09 13:28
80F：→ pojohn: 若没有公共利益则完全没有资格用强迫的 02/09 13:28
81F：推 SansSouci: 一看就知道专业出手 可惜大部分的人不懂也不愿意了解 02/09 14:00
82F：推 ila9970: 增加那些功能又如何，我就住习惯没保全的房子啊ZZZ 02/09 16:07
83F：→ ila9970: 讲的好像那些功能很赞一样，没有保全的房子照样能生活 02/09 16:07
84F：推 djviva: 推 02/09 16:13
85F：推 tomap41017: 直接重划区实在多了 02/09 20:23
86F：推 buffetta: 推专业 02/09 20:52
87F：推 mecca: 潮爽 免费换到新房子 02/10 08:36
88F：→ abbag: 不想要保全+公设+1 02/10 10:55
89F：推 Dadaism: 要等到什麽时候才能都更？ 02/11 09:49
90F：推 aquariuschi: 推 02/02 03:13