作者sayesvv2 (心煩意亂)
看板Finance
標題[請益] 有關購地建融的問題請益
時間Mon Dec 9 23:42:01 2019
最近遇到一件比較奇特的案件想聽聽各位
同業先進的看法，有一塊土地大致分為三
個所有權人持有，A持有一半，B跟C各持有
四分之一，已有建照，起造人為B,今有一公
司簡稱甲欲購買B的持分並同時向銀行申請
購地及建融貸款，且已向建管單位申請變更
起造人，但雙方協議的成交價明顯告於實價
登錄行情，銀行在估價上有困難，若持分
最大的A願提供其土地給銀行當擔保品但條
件是後續的建融銀行必須保證能承做成功，
在購地上來說，登於是雙方買1/4土地但
擔保品是1/4＋1/2的土地，擔保品的估價遠
高於土地買賣的價格，乍看之下銀行債權似
乎能獲得保障，但對購地來說很明顯有高估
的事實，第一次遇到這樣特殊的案子,送總行
討論後認為能作跟不宜承作的意見都有，想
看看板上有沒有徵授信同業有遇過類似的案
件？
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1F：推 carolyt: 畸零地否?怕假交易徵金流.不想承作利率提高成數降低 12/09 23:56
2F：→ sayesvv2: 不是畸零地，該土地總面績1500坪左右，是卡在估價，反對 12/09 23:59
3F：→ sayesvv2: 的意見認為估價跟5P是獨立關係。 12/09 23:59
4F：推 beebears: 這就是有沒有真正接觸土建融的差別了，只能說這個狀況 12/10 03:00
5F：→ beebears: 不算少見，除非你的土地有特殊狀況... 12/10 03:00
6F：推 garry7958: ABC要簽合建契約，跟銀行簽3合1信託，也就是營建資金信 12/10 06:44
7F：→ garry7958: 託、產權信託、起造人信託，確保能續建，然後估價是買 12/10 06:45
8F：→ garry7958: 賣價或市價孰低，但是可以解釋整體市價為多少，且整體 12/10 06:45
9F：→ garry7958: 貸放成數低，債權確保無虞。持分土地最怕債權收回困難 12/10 06:45
10F：→ garry7958: 吧，所以最好C能提供物保，人不保，如果不是持分地，是 12/10 06:45
11F：→ garry7958: 好幾個地號就要評估你們的擔保品是不是可以獨立開發 12/10 06:45
12F：→ sayesvv2: 無法獨立開發，建照面積是abc合計，c是私地主不提供物保 12/10 07:57
13F：→ sayesvv2: 人保但願意信託，整塊基地信託是沒問題，卡關點是估價單 12/10 07:57
14F：→ sayesvv2: 位認為即使債權確保但估價明顯高估會有金檢糾正的缺失， 12/10 07:57
15F：→ sayesvv2: 客戶也堅持土融要7成建融6成，不然從核貸條件控管總額度 12/10 07:57
16F：→ sayesvv2: 問題就能解套了，加上借款人財資力也普普，如果是上市櫃 12/10 07:57
17F：→ sayesvv2: 建設公司總行應該不會這麼堅持。 12/10 07:57
18F：推 feliz5566: 反正擔保力夠就調降估價啦 合建土地跟起照人都信託再 12/10 08:01
19F：→ feliz5566: 賺一筆信託費 12/10 08:01
20F：推 feliz5566: 鑑價本來就要確實 不然看看外部鑑價可不可以拉高 12/10 08:04
21F：推 feliz5566: 而且甲管銀行估價幹嘛 額度夠他用就好了吧 12/10 08:08
22F：推 garry7958: 是不是上市櫃也不是重點，保證人超有錢什麼問題都解決 12/10 08:37
23F：→ garry7958: 了，一堆地主都比上市櫃公司老闆實力雄厚 12/10 08:37
24F：推 guitar331: 含照價格確實較高 12/10 08:56
25F：推 Kydland: 我比較好奇 到底成交價是高於行情多少？ 12/10 21:50
26F：→ sayesvv2: 實價登錄都30至50,客戶合約65至70每坪。 12/10 22:26
27F：推 hefe: 標的在土城？ 12/11 08:22
28F：推 garry7958: 土地開發只看實價登錄有點偏頗，地的大小，可開發價值 12/11 19:06
29F：→ garry7958: 容積獎勵阿是不是危老阿這些都可以增加土地的價值阿 12/11 19:07
30F：→ garry7958: 真的要去評估你們案件的優勢在哪不然拿什麼去說服賤價 12/11 19:09
31F：→ garry7958: 科 12/11 19:10
32F：→ achen1016: 價格範圍看起來在新莊 12/13 10:32
33F：推 b2209187: 這種案子很多銀行惠要求找大型估價師事務所，像外商那幾 12/18 23:24
34F：→ b2209187: 間或宏大歐亞出正式估價在承做 12/18 23:24