作者sayesvv2 (心烦意乱)
看板Finance
标题[请益] 有关购地建融的问题请益
时间Mon Dec 9 23:42:01 2019
最近遇到一件比较奇特的案件想听听各位
同业先进的看法，有一块土地大致分为三
个所有权人持有，A持有一半，B跟C各持有
四分之一，已有建照，起造人为B,今有一公
司简称甲欲购买B的持分并同时向银行申请
购地及建融贷款，且已向建管单位申请变更
起造人，但双方协议的成交价明显告於实价
登录行情，银行在估价上有困难，若持分
最大的A愿提供其土地给银行当担保品但条
件是後续的建融银行必须保证能承做成功，
在购地上来说，登於是双方买1/4土地但
担保品是1/4＋1/2的土地，担保品的估价远
高於土地买卖的价格，乍看之下银行债权似
乎能获得保障，但对购地来说很明显有高估
的事实，第一次遇到这样特殊的案子,送总行
讨论後认为能作跟不宜承作的意见都有，想
看看板上有没有徵授信同业有遇过类似的案
件？
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1F：推 carolyt: 畸零地否?怕假交易徵金流.不想承作利率提高成数降低 12/09 23:56
2F：→ sayesvv2: 不是畸零地，该土地总面绩1500坪左右，是卡在估价，反对 12/09 23:59
3F：→ sayesvv2: 的意见认为估价跟5P是独立关系。 12/09 23:59
4F：推 beebears: 这就是有没有真正接触土建融的差别了，只能说这个状况 12/10 03:00
5F：→ beebears: 不算少见，除非你的土地有特殊状况... 12/10 03:00
6F：推 garry7958: ABC要签合建契约，跟银行签3合1信托，也就是营建资金信 12/10 06:44
7F：→ garry7958: 托、产权信托、起造人信托，确保能续建，然後估价是买 12/10 06:45
8F：→ garry7958: 卖价或市价孰低，但是可以解释整体市价为多少，且整体 12/10 06:45
9F：→ garry7958: 贷放成数低，债权确保无虞。持分土地最怕债权收回困难 12/10 06:45
10F：→ garry7958: 吧，所以最好C能提供物保，人不保，如果不是持分地，是 12/10 06:45
11F：→ garry7958: 好几个地号就要评估你们的担保品是不是可以独立开发 12/10 06:45
12F：→ sayesvv2: 无法独立开发，建照面积是abc合计，c是私地主不提供物保 12/10 07:57
13F：→ sayesvv2: 人保但愿意信托，整块基地信托是没问题，卡关点是估价单 12/10 07:57
14F：→ sayesvv2: 位认为即使债权确保但估价明显高估会有金检纠正的缺失， 12/10 07:57
15F：→ sayesvv2: 客户也坚持土融要7成建融6成，不然从核贷条件控管总额度 12/10 07:57
16F：→ sayesvv2: 问题就能解套了，加上借款人财资力也普普，如果是上市柜 12/10 07:57
17F：→ sayesvv2: 建设公司总行应该不会这麽坚持。 12/10 07:57
18F：推 feliz5566: 反正担保力够就调降估价啦 合建土地跟起照人都信托再 12/10 08:01
19F：→ feliz5566: 赚一笔信托费 12/10 08:01
20F：推 feliz5566: 监价本来就要确实 不然看看外部监价可不可以拉高 12/10 08:04
21F：推 feliz5566: 而且甲管银行估价干嘛 额度够他用就好了吧 12/10 08:08
22F：推 garry7958: 是不是上市柜也不是重点，保证人超有钱什麽问题都解决 12/10 08:37
23F：→ garry7958: 了，一堆地主都比上市柜公司老板实力雄厚 12/10 08:37
24F：推 guitar331: 含照价格确实较高 12/10 08:56
25F：推 Kydland: 我比较好奇 到底成交价是高於行情多少？ 12/10 21:50
26F：→ sayesvv2: 实价登录都30至50,客户合约65至70每坪。 12/10 22:26
27F：推 hefe: 标的在土城？ 12/11 08:22
28F：推 garry7958: 土地开发只看实价登录有点偏颇，地的大小，可开发价值 12/11 19:06
29F：→ garry7958: 容积奖励阿是不是危老阿这些都可以增加土地的价值阿 12/11 19:07
30F：→ garry7958: 真的要去评估你们案件的优势在哪不然拿什麽去说服贱价 12/11 19:09
31F：→ garry7958: 科 12/11 19:10
32F：→ achen1016: 价格范围看起来在新庄 12/13 10:32
33F：推 b2209187: 这种案子很多银行惠要求找大型估价师事务所，像外商那几 12/18 23:24
34F：→ b2209187: 间或宏大欧亚出正式估价在承做 12/18 23:24