這不是翻譯. 只是解釋.... 歡迎版上前輩隨時指正. 原文是Guardian的文章: http://www.guardian.co.uk/business/2008/aug/24/buytoletmarket (這些人所買入的房子,不是要自用的,而是想要出租賺取租金及房貸利息間的差價. 所以這是一種投資.) 新近進入市場的人,在他們想把舊有的固定利率貸款換約時,面臨兩種情形:(1)眼睜睜看 著自己的投資標的(指買進的房屋)價值下跌,(2)面臨到利息的上升. (所以他們陷入要不要換約的掙扎...) (1)投資標的價值下跌對換約的影響: 房貸要訂新約的話,首先要先把原先的貸款先償還,但是,由於目前英國房價急速下跌, 房屋市價小於未清償之貸款餘額,(原先100萬英鎊的房屋市價可能只有70萬英鎊,但貸款 餘額有80萬英鎊.)也就是說,把房子賣了都不夠還錢. 另外,即使房價沒有下跌到小於未清償之貸款餘額,但房價還是下跌,所以訂新的房貸 契約時,同一棟房子的價值下跌,加上對未來的預期房價持續下跌或不漲,新約的可貸 成數會減少. 舉例來說,3年前100萬鎊的房子,銀行會很樂意借你90萬鎊(可貸成數9成), 因為那時景氣大好,銀行預期未來房價還會上漲,所以樂意用高成數借出. 但是現在,同一棟房子市值可能僅剩70萬鎊,但此時銀行還會用9成借出嗎?當然不會, 可能只會用6成,也就是說,同一棟房子在換約後,新借入的貸款僅有42萬鎊. 此時如果還是要換約,則借款人(1)先還清舊債,例舉80萬鎊. (2)和銀行協商新約 及新的利率條件.(此時可能面臨到銀行回收舊帳之後,不再願意借出,以降低呆帳 風險.) (3)新約順利達成,但僅借入42萬鎊. 以上,雖然順利換約,但借款人須先付出再借入,則一還一借之間,借款人仍付出38萬鎊. 此時換約,雖然減低了未來的利息支出,但並不見得划算. (2)利息上升. 大家疑惑的是,一來借款人是簽訂固定利息的房貸契約,二來目前是處於降息循環, 為什麼會是[利息上升]呢? 貸款有[寬限期],也就是低利率的蜜月期,在當初簽契約期,可以和銀行約定在前N年 可以用較低的利率來還錢,或是零利率也可以.看當初的契約怎麼訂.N可能是2, 也可以 是3, 一般是2年~3年比較常見. 試想,如果是2年前借的貸款,當時英國的REPO在2006年底已達到5%,房貸利率是在高點吧! 現在寬限期也快到了.也就是說,借款人將要用當時簽的高利率(固定)來還本利. 以上是我個人對這一小段文字的解釋. 由於英美的房市都有這種過度借貸的問題, 現在大家擔心的, 是借款人會在寬限期一到, 開始要用高利率來還本利時,乾脆倒帳.放棄現在已不太值錢的房子,讓銀行收回去. 自己保留現金,去租個比較便宜的房子,還比較有利. 如果這種情形發生的話,會有另一波風暴產生. ※ 引述《ttammy (呼咻)》之銘言： : 涉及語言：（例：英譯中） : 議題主旨：有關金融議題 : 原文背景： : ────────────────────────────────────── : 原　　文： : more recent entrants to the market are more likely to be watching the value : of their investments slide and facing a big hike in their interest bill as : they struggle to replace their old fixed-rate deals. : 問者譯文： : 很多甫進入市場的人們正看見自己的投資下滑，並掙扎著是否要以巨額的利息 : 支出來取代原有固定利率的交易。 : 討論議題： : facing後面那段其實我不太懂，也翻不出來 : 經過金融業的同學解釋，說房地產的利率已經升很高了 : 所以利息成本就會上升 然後就翻了那段給我 : 可是我一點都不懂啊!!! : 有沒有高手可以幫幫我這個對金融一點都不懂的白痴 >< : ────────────────────────────────────── --

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