这不是翻译. 只是解释.... 欢迎版上前辈随时指正. 原文是Guardian的文章: http://www.guardian.co.uk/business/2008/aug/24/buytoletmarket (这些人所买入的房子,不是要自用的,而是想要出租赚取租金及房贷利息间的差价. 所以这是一种投资.) 新近进入市场的人,在他们想把旧有的固定利率贷款换约时,面临两种情形:(1)眼睁睁看 着自己的投资标的(指买进的房屋)价值下跌,(2)面临到利息的上升. (所以他们陷入要不要换约的挣扎...) (1)投资标的价值下跌对换约的影响: 房贷要订新约的话,首先要先把原先的贷款先偿还,但是,由於目前英国房价急速下跌, 房屋市价小於未清偿之贷款余额,(原先100万英镑的房屋市价可能只有70万英镑,但贷款 余额有80万英镑.)也就是说,把房子卖了都不够还钱. 另外,即使房价没有下跌到小於未清偿之贷款余额,但房价还是下跌,所以订新的房贷 契约时,同一栋房子的价值下跌,加上对未来的预期房价持续下跌或不涨,新约的可贷 成数会减少. 举例来说,3年前100万镑的房子,银行会很乐意借你90万镑(可贷成数9成), 因为那时景气大好,银行预期未来房价还会上涨,所以乐意用高成数借出. 但是现在,同一栋房子市值可能仅剩70万镑,但此时银行还会用9成借出吗?当然不会, 可能只会用6成,也就是说,同一栋房子在换约後,新借入的贷款仅有42万镑. 此时如果还是要换约,则借款人(1)先还清旧债,例举80万镑. (2)和银行协商新约 及新的利率条件.(此时可能面临到银行回收旧帐之後,不再愿意借出,以降低呆帐 风险.) (3)新约顺利达成,但仅借入42万镑. 以上,虽然顺利换约,但借款人须先付出再借入,则一还一借之间,借款人仍付出38万镑. 此时换约,虽然减低了未来的利息支出,但并不见得划算. (2)利息上升. 大家疑惑的是,一来借款人是签订固定利息的房贷契约,二来目前是处於降息循环, 为什麽会是[利息上升]呢? 贷款有[宽限期],也就是低利率的蜜月期,在当初签契约期,可以和银行约定在前N年 可以用较低的利率来还钱,或是零利率也可以.看当初的契约怎麽订.N可能是2, 也可以 是3, 一般是2年~3年比较常见. 试想,如果是2年前借的贷款,当时英国的REPO在2006年底已达到5%,房贷利率是在高点吧! 现在宽限期也快到了.也就是说,借款人将要用当时签的高利率(固定)来还本利. 以上是我个人对这一小段文字的解释. 由於英美的房市都有这种过度借贷的问题, 现在大家担心的, 是借款人会在宽限期一到, 开始要用高利率来还本利时,乾脆倒帐.放弃现在已不太值钱的房子,让银行收回去. 自己保留现金,去租个比较便宜的房子,还比较有利. 如果这种情形发生的话,会有另一波风暴产生. ※ 引述《ttammy (呼咻)》之铭言： : 涉及语言：（例：英译中） : 议题主旨：有关金融议题 : 原文背景： : ────────────────────────────────────── : 原　　文： : more recent entrants to the market are more likely to be watching the value : of their investments slide and facing a big hike in their interest bill as : they struggle to replace their old fixed-rate deals. : 问者译文： : 很多甫进入市场的人们正看见自己的投资下滑，并挣扎着是否要以巨额的利息 : 支出来取代原有固定利率的交易。 : 讨论议题： : facing後面那段其实我不太懂，也翻不出来 : 经过金融业的同学解释，说房地产的利率已经升很高了 : 所以利息成本就会上升 然後就翻了那段给我 : 可是我一点都不懂啊!!! : 有没有高手可以帮帮我这个对金融一点都不懂的白痴 >< : ────────────────────────────────────── --

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