發這文，主因為個人經驗不足，也沒聽過預售屋鑑價會比成交價低的，加上當然是貪心，想多貸一點錢出來，後續裝潢、買家電家具的時候，就不用變賣股票。
希望有經驗的大大，能夠給其他推薦的銀行，或分享經驗及建議，文末我應該有清楚寫出我的問題。
雖然邏輯有誤的網友很多，有幾位還說我連10幾萬都付不出來的，其實還可以付得出來啦!只是如果可以的話，還是想多貸一點嘛
還是有許多大大認真回到我的問題或給建議，非常感謝。
尤其謝謝物理大，還幫我糾正了一些邏輯死亡。
在這邊補充說明，因為我是在預售第二波買的，已經有漲過一次價，所以鑑價足夠的，應該是第一波買的(這個我也有跟銀行專員確認)
另外，我知道台銀給我的條件應該不容易找到更好的，但我還是有詢問一些其他銀行的房貸條件，以下分享給大家參考，不過都只是電話連絡，並沒有實際送件。
其中主要都是利率的資訊，提供給近期有需要的網友參考。
富邦 利率最低 2.7~2.8% 沒有公教特別優惠 (3月有餘額，但是手續上來不及) 4、5月額度已滿 最快要7月~8月之後
彰化銀行 公教利率最低2.5% 最長30年
永豐 目前沒有額度要排隊，利率2.85～3.5%
遠東商銀 利率最低2.5%
元大 利率都2.83%以上 成數最高80%
玉山 首購方案 利率2.5以上 成數最高80%
全國農業金庫 網頁上有公教房貸 但實際聯絡 表示只受理建商大批 不受理個案
看來公教人員在房貸上，還是只能乖乖抱緊台銀的大腿
說說我為啥原本也不想找台銀，我剛入職公教，想辦理信貸，台銀有公教信貸，就打電話詢問我是否可信貸，結果對方聽到我學貸欠款額，立刻說我不能申請信貸。
後來打給同樣有公教信貸的土銀，說明我的條件後，土銀說我的狀況可以申請信貸阿。
當下我就覺得台銀也太硬了吧，好跩!
作者: joycept (Joyce) 看板: home-sale
標題: [請益] 銀行鑑價低於預售屋購買金額 影響貸款金
時間: Fri Mar 6 23:20:50 2026
最近購買的預售屋進行對保，我是公教身分，所以建商媒合臺銀對保。
後續銀行通知，貸款金額約為購屋總額的79%，但原因不是因為我個人財力問題，是因為房屋鑑價僅1210萬左右。房屋購買總價約1300萬，為2房的電梯大樓，含1平車。
核貸條件為鑑價金額1210萬的85%，利率2.185%，貸款年限40年，寬限期2年。
因為核貸金額只有總價的79%，低於預期。所以想說是否要再詢問其他銀行，若鑑價高一點，貸款總成數應該可以提高。
請問房版的大大們，是否有比較推薦的銀行，或者其他建議？
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1F：推 blesstw: 原來預售屋鑑價會低於買價喔@@，那不是整棟的人都會遇到 03/06 23:26
聽專員是說滿多戶有這個情況，但有是有部分鑑價等於成交價，我也是沒想到會這樣...可能臺銀比較嚴格
2F：→ blesstw: ？ 03/06 23:26
3F：推 childeviler2: 利率是不錯，但今年銀行鑑價普遍降低，我之前有分 03/06 23:29
已拜讀，謝謝建議
4F：→ childeviler2: 享過。因為是建商找得，你要自己找可以問問看壽險 03/06 23:29
5F：→ childeviler2: 的，例如富邦人壽。我去年買，富邦人壽找第三方鑑 03/06 23:29
6F：→ childeviler2: 價有比較高，但今年不肯定，不過可以當作一個選擇 03/06 23:29
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/06/2026 23:30:58
7F：推 jinso7410: 這就是為什麼要買北市+新北一環的原因 03/06 23:31
不是住台北
8F：推 physicsdk: 差那一點建議就算了 2.185%你找別家絕對沒有 可能2.5% 03/06 23:32
我也覺得可能不容易找到更好的條件，所以問有經驗的版友們，是否有建議的銀行或方法
9F：→ physicsdk: 以上 還不一定能給到85成 03/06 23:32
10F：→ physicsdk: 40年寬二 03/06 23:32
11F：推 childeviler2: 通常初步鑑價都是抓地址，所以應該是大家都一樣， 03/06 23:33
也是有可能
12F：→ childeviler2: 所謂的鑑價等於成交價，應該是員工價買到的= = 03/06 23:33
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/06/2026 23:33:44
13F：→ physicsdk: 會乖乖忍受台銀的迂腐古板手續無腦繁瑣 就是在這該死 03/06 23:33
14F：→ physicsdk: 限貸令的時候 03/06 23:33
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/06/2026 23:34:27
15F：→ physicsdk: child大突破盲點了 別人跟你說有貸到成交價 你怎麼知 03/06 23:35
16F：→ physicsdk: 道不是他靠關係買更便宜XD 03/06 23:35
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/06/2026 23:36:58
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/06/2026 23:37:29
17F：推 sai0613: 合庫。不過你這條件其實很不錯 03/06 23:41
18F：推 hermitwang: 預售屋鑑價不是成交價，那建商後來賣更高價的住戶 03/06 23:43
19F：→ hermitwang: 豈不更慘? 03/06 23:43
20F：推 dophin332: 先找民營的 03/06 23:51
21F：推 iifz32: 抖 金龍海嘯 03/06 23:52
22F：推 SouthEast62: 第一次聽到建商去談來的銀行鑑價竟然低於合約價的 03/07 00:15
23F：→ SouthEast62: ，是建商太不夠力還是台銀太雷？ 03/07 00:15
24F：→ repast: 銀行認證的沒那個價 笑 03/07 00:26
25F：推 PaulOneil1: 除非是不知名或小建商，不然通常鑒價就是你的買入價 03/07 00:29
26F：→ PaulOneil1: 我買過台中太平跟台北南港兩間預售屋，台中是順天台 03/07 00:31
27F：→ PaulOneil1: 北是華固，鑑價都是我的買入價 03/07 00:31
28F：→ EvilJustice: 民營的也一樣，最近跟放貸部主管聊過，現在都偏低 03/07 00:38
29F：→ EvilJustice: 雙北也一樣 03/07 00:38
30F：→ fluffyradish: 那個建商啊太不給力了吧 03/07 00:59
31F：噓 jessicaabc98: 跟建商屁事，是買太高，現在的建商誰敢說穩八成 03/07 01:11
32F：→ avgirl: .....銀行都暗示你了 ~.~ 03/07 01:16
33F：推 p20770299: 丸子 03/07 01:20
34F：推 madd: 1個月前還在發文說 銀行說可以貸85% 現在變成79% 也太慘了吧 03/07 02:07
是鑑價不足
35F：推 tonybk: 可能銀行覺得你的房子不值那個價錢吧 03/07 02:23
36F：→ tonybk: 話說我們海線重劃區 很多投資客都慘套 03/07 02:23
37F：→ allcliche: 地點問題吧，座標在哪裡？ 03/07 03:20
38F：→ bnn: 本來最近銀行就收緊的 給你保證八成但不保證鑑價啊 03/07 07:08
39F：推 aphisia: 台北市的房子 之前問過土銀 台銀都暗示現在鑒價會低於實 03/07 07:36
40F：→ aphisia: 登價 03/07 07:36
41F：推 shyshyan: 鑑價是一回事 核貸成數又是另外一回事 有些地方核貸成 03/07 07:48
42F：→ shyshyan: 數可能只有7成 03/07 07:48
43F：→ shyshyan: 所以說買價2000好了 鑑價1700 核貸成數7成 最後你只能 03/07 07:49
44F：→ shyshyan: 貸到1190 實際算出來剩6成 03/07 07:49
45F：推 gn00273680: 信貸 一下就解決了 沒差很多 03/07 07:49
46F：→ halee: 只差6%都拿不出來建議別買了 03/07 08:03
47F：推 quadaquada: 就是銀行放款趨於保守，預估未來風險大及認為市場有 03/07 08:09
48F：→ quadaquada: 泡沫趨勢 03/07 08:09
49F：推 CTTSAI: 銀行已經暗示你這間沒那價值 搞到四十年還要幫你回收 他不 03/07 08:16
50F：→ CTTSAI: 想淌混水 03/07 08:16
51F：推 tc1988: 換銀行 03/07 08:18
52F：推 quadaquada: 勸退吧，房子是一生大事一繳三十年起跳真的可以好好 03/07 08:22
53F：→ quadaquada: 考慮！多看看一定會找到有緣的不急 03/07 08:22
54F：推 LA24: 銀行認證的盤子價 03/07 08:25
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/07/2026 08:38:40
55F：推 sernidle: 以後鑒價低會是日常 銀行也怕虧錢啊 03/07 08:57
56F：→ chris44099: 銀行都覺得盤 03/07 09:04
57F：推 neiltyh: 才差一點還好吧 03/07 09:17
58F：推 Tosca: 雖然只有79%但寬二耶其實負擔很輕阿 03/07 09:17
59F：→ Tosca: 寬限期過後大概房市也回溫了 你再轉增貸就好 03/07 09:18
60F：→ Tosca: 而且79%也不錯了本來就大部分貸80%而已啊不要太貪心XD 03/07 09:19
61F：推 benny3579: 建商太廢吧 03/07 09:26
62F：推 momomom: 我覺得已經很不錯了耶 03/07 09:37
63F：推 alexstag: 其實就是給你80%啦，鑑價本來就是可以操作，反正最 03/07 09:49
64F：→ alexstag: 後就是借你這麼多，只是找個藉口讓你覺得不是自己 03/07 09:49
65F：→ alexstag: 的問題而已 03/07 09:49
66F：推 alexstag: 上面一堆鑑價保守是怎樣…都給到80%了耶 03/07 09:51
67F：推 uevol123: 公教身份，不足的部分用公教信貸補就好，利率一樣低 03/07 10:04
68F：→ MizPerfect: 銀行認證盤子 03/07 10:18
69F：推 lusifa2007: 現在都這樣呀 鑑價比市價低是正常的 03/07 10:32
70F：推 cblade: 80% 就大多正常的條件，現在不給85%正常 03/07 10:48
71F：→ cblade: 看到近期的新建案 也是喊80 03/07 10:49
72F：推 hermitwang: 上面又一堆自己最近沒買預售貸款的在恐嚇別人貸不 03/07 10:52
73F：→ hermitwang: 到款 03/07 10:52
74F：→ hermitwang: 貸79%跟80%有什麼差別 03/07 10:53
75F：→ godartifact: 就是去湊錢囉 賣股還是啥的 03/07 10:53
76F：推 alexstag: 85%40年不是常態，80%30年才是合理的預期上限，望 03/07 10:56
77F：→ alexstag: 週知 03/07 10:56
78F：→ The5F: 這個問題跟當沖賣低要補錢怎麼辦一樣 03/07 10:56
79F：推 jinso7410: 原Po推測疫情起漲前買的 03/07 10:58
80F：→ jinso7410: 你說你鑑價低於疫情起漲前房價 03/07 10:58
81F：→ jinso7410: 好奇哪個建案 03/07 10:58
82F：推 alexstag: 建商也不會跟你說可以貸85% 03/07 11:00
83F：推 hermitwang: 沒講地點也很難評斷，也許南部 03/07 11:02
84F：推 hermitwang: 還是北部蛋白 03/07 11:04
85F：推 hermitwang: 而且之前預售不是都賣一段時間就漲價，人家前面的 03/07 11:07
86F：→ hermitwang: 一坪50買，你後來買的一坪55買，銀行當然還是鑑價5 03/07 11:07
87F：→ hermitwang: 0萬啊 03/07 11:07
88F：→ GiantChicken: 79%是鑑價結果吧 能貸的是總價的79%*85% 03/07 11:20
89F：→ GiantChicken: 哦 我看錯惹 我D問題 03/07 11:22
90F：推 a951l753vin: 鑑價問題除非換銀行不然無解 現在偏低正常 尤其是漲 03/07 11:23
91F：→ a951l753vin: 幅過快的地點銀行非常保守 03/07 11:23
92F：→ GiantChicken: 本來想貸到買價85% 但只有79% 6%被鑑價吃掉惹 03/07 11:23
93F：推 a951l753vin: 所以板友才要求你要講地點 做為實務參考 03/07 11:25
94F：推 askey: 重點是鑑價低 03/07 11:39
95F：噓 seangakki11: 銀行給你警訊了 你的房子沒有那個價值 03/07 11:44
96F：→ seangakki11: 你買貴了 03/07 11:44
97F：→ aimlikenoob: 不要說房價不會跌，銀行用真金白銀跟你玩的才講真話 03/07 13:07
98F：推 luvdirk: 能貸到85%很好了吧 03/07 13:15
99F：推 maple486: 台銀比較嚴 找民營直接85成 03/07 13:43
100F：推 TQTa: 台銀要收支比200%才有寬限期 如果你沒拿寬限應該有85成？ 03/07 13:58
101F：→ CMCC: 基本上跟建商配合銀行很少沒到位的案例。 03/07 14:36
102F：→ CMCC: 既然是公教身份，去找公教專案也行。 03/07 14:36
103F：推 ChungLi5566: 正常啦現在能貸到8成的很少 03/07 15:06
104F：推 ChungLi5566: 當初買房就該準備3成以上的現金 03/07 15:08
105F：→ ptttttttttty: 買貴了 拍拍 03/07 17:57
106F：推 NT49: 台銀很硬 連我名下沒貸款的房子也要管 03/07 18:08
107F：→ NT49: 說這樣不能算首購 叫我找其他家 03/07 18:09
108F：推 daniel9527: 暗示你沒那個價值 03/07 19:19
109F：推 ghost951852: 一樣公教 找外商試試 原本也是台銀估不到後來直接達 03/07 20:43
110F：→ ghost951852: 成交價 官股都偏保守 03/07 20:43
111F：推 dinotea: 臺銀比較嚴格 03/07 21:47
112F：推 Yoimiya: FOMO了嗎 03/07 22:25
113F：→ PJmr: 你買的價格很大部分是建商利潤，不是建物價值 03/08 08:48
114F：推 lantimes: 多問問幾家銀行呀 03/08 09:33
115F：推 physicsdk: 買太高怎麼不關建商的事？ 錢是建商賺走欸 我詐騙你也 03/08 10:14
116F：→ physicsdk: 不關我的事是你自己笨？XD 可以喔這很鬼島 03/08 10:14
117F：→ physicsdk: 沒說哪個案子不評論原po的情況 單純噓某樓邏輯死亡 03/08 10:14
118F：→ physicsdk: 推文到底有幾個文盲 人家寫那麼清楚就是85成只是鑑價 03/08 10:16
119F：→ physicsdk: 低 03/08 10:16
120F：→ physicsdk: 台銀就是真的比較難搞 03/08 10:16
121F：推 Madridtop: 銀行依現況鑒價，合理，後面可能越來越低 03/08 10:30
122F：推 Alphaz: 因為公務員現在是貧民階級 銀行就是認為你還不起給你軟釘 03/08 11:11
123F：→ Alphaz: 子 03/08 11:11
124F：推 physicsdk: 認為你還不起的話一開始就不會核給你了啦 台銀有給85 03/08 12:55
125F：→ physicsdk: 成就是收支沒問題 鑑價是銀行自己的事 跟你的還款能力 03/08 12:55
126F：→ physicsdk: 無關 03/08 12:55
127F：→ physicsdk: 放軟釘子應該給個六成 給到成交價7成9多數人還是會選 03/08 12:56
128F：→ physicsdk: 哪有什麼勸退效果 03/08 12:56
129F：推 aaa931324: 利率問題 吞了吧 03/08 17:04
130F：推 Taimur: 都核到79％了，才差12萬，你連12萬都沒有？......你別買 03/10 11:00
131F：→ iamyauyau: 扣掉車位價格吧，車位屬於公設坪數，鑒價金額低 03/10 15:06
※ 編輯: joycept (140.127.19.182 臺灣), 03/11/2026 13:10:50
※ 編輯: joycept (140.127.19.182 臺灣), 03/11/2026 13:15:30
※ 編輯: joycept (140.127.19.182 臺灣), 03/11/2026 13:17:23