作者IBIZA (溫一壺月光作酒)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 還有人在玩房地產嗎？
時間Tue Dec 2 01:24:58 2025
※ 引述《cms23 (大頭)》之銘言：
: 不太懂哪裡好賺
: 以下計算若有錯請指正
: 買1000賣1200 兩年內買賣
: （1200-1000-20（買方服務費）-48（賣方服務費）-10（代書費+其他費用））*0.55（房地
: 合一稅後）=67.1萬
: 大概兩年賺67.1萬
: 平均一年賺33.55萬
: 那為啥我不做其他投資之類的
: 請ceca,IBIZA兩位大神解惑
這是照你條件打的
https://ibb.co/LDPBNPpc 年化報酬11.18%
https://ibb.co/ZpRTJB4M 24個月的現金流
買1000萬, 賣1200萬, 買方服務費20萬, 賣方服務費48萬, 其他費用10萬
房地合一稅, 差價200萬只扣基本的30萬*0.45=76.5萬
算下來到期拿回1200-20-48-10-76.5=1045.5萬
兩年內的房租或使用價值以一個月2萬計, 年增2%, 房屋稅跟土地稅都用8000算
結果得出的年化報酬率是11.18%
比你想像的高很多, 對吧
如果多持有一個月
房地合一稅稅率下降到35%, 稅額減少到595000, 年化報酬變成13.79%
如果買方服務費1%, 賣方服務費3%, 年化報酬率增加到17.42%
如果一開始是貸85%呢？年化報酬率增加到21.06%
你似乎沒有意識到, 兩年漲20%在五倍槓桿下報酬率非常高
--
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※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1764609903.A.51A.html
1F：→ IBIZA: 如果這25個月都只還息的話 還會更高 12/02 01:28
2F：→ IBIZA: 如果25個月+只還息+費用都全額扣抵, 年化報酬率=24.1% 12/02 01:34
5F：推 SiaoBen1996: 愣住 槓桿的迷惑之處 12/02 01:44
6F：推 jaricho: 股神表示：4月到現在 投入股票都已經翻4倍了 12/02 01:51
※ 編輯: IBIZA (36.225.79.53 臺灣), 12/02/2025 01:58:11
7F：→ ProTrader: 要嘴砲可以歐硬價外選擇權買中可翻2 3 5 10 20 50倍... 12/02 02:03
8F：→ ProTrader: 輸了就吃歸零糕重新開始 沒有斷頭疑慮 歡迎陳小刀來玩 12/02 02:04
9F：推 kusomanfcu: 房地產重點就是開槓桿不會爆倉 12/02 02:13
10F：→ IBIZA: uncle的25倍乙太幣CFD已經連懶覺都沒有了 12/02 02:13
11F：→ kusomanfcu: 爆40次了吧？ 12/02 02:13
12F：推 kusomanfcu: 所以上次那個債質押 我就趕快幫他算看看 會不會爆 加 12/02 02:15
13F：→ IBIZA: 在最低點撐不住，慘 12/02 02:15
14F：→ kusomanfcu: 上最大邊境都不可能爆就 隨便啦 12/02 02:15
15F：推 cms23: IBIZA,兩個問題 12/02 04:49
16F：→ cms23: 1.價差200萬只扣基本的30萬*0.45 12/02 04:49
17F：→ cms23: 這句話不懂 12/02 04:49
18F：→ cms23: 2.因為我貸款8成（5倍槓桿）的情況下買房自住了 12/02 04:49
19F：→ cms23: 3.承2所以大部分要投資的人（？）要投資應該是貸款5成（第 12/02 04:49
20F：→ cms23: 二間）的模型下去計算？我全額貸的計算確實是不符合實務 12/02 04:49
21F：→ cms23: *更正 我不用貸款的情形下確實是不符合實務的情況 12/02 04:50
22F：推 cms23: 4.第一張圖跟底下推文第一張圖分別的到期房價為啥是1045萬 12/02 04:55
23F：→ cms23: 跟1090萬 12/02 04:55
24F：推 stanly3092: 跌也是5倍在跌耶 12/02 06:05
25F：→ IBIZA: 1.基本的30萬就房地合一稅在沒有任何憑證下的免稅額，3%或3 12/02 06:28
26F：→ IBIZA: 0萬取低 12/02 06:28
27F：→ IBIZA: 2.誰說第一間不能獲利？ 12/02 06:32
28F：→ IBIZA: 3.第二間完成實施也才一年 12/02 06:32
29F：→ IBIZA: 4.那是扣完所有費用，算算看就知道 12/02 06:32
30F：推 gy55662008: 1是指賣屋時嗎?有仲介服務費48萬還可以用這30萬嗎? 12/02 06:42
31F：推 zzz50126: 人要不要這麼好 這樣就花時間教 我真的很羨慕 12/02 07:30
32F：→ zzz50126: 手把手一步一步 12/02 07:31
33F：→ IBIZA: 30萬(或3%取低)是在沒有任何單據下的扣除額，若有超過這個 12/02 07:41
34F：→ IBIZA: 數字的單據，可以享受更高的扣除 12/02 07:41
35F：推 sspider0829: 太低了 他們要的是一天漲停10% 200天2000%那種 12/02 07:53
36F：→ physicsdk: I大真的太佛了 12/02 08:05
37F：推 flexin: 這股神看不上啦 12/02 08:08
38F：→ flexin: 股神都嘛4月就身家歐印正二，現在都會所嫩模惹 12/02 08:09
39F：推 cms23: 你用30萬扣除額算出來是1045.5 12/02 08:21
40F：→ cms23: 我不用30萬算出來是1067.1 12/02 08:21
41F：→ cms23: 那不要用30扣除額獲利好像比較高？ 12/02 08:21
42F：→ IBIZA: 廢話，30萬扣除就是最低，我用最低扣除額的年化報酬都有11 12/02 08:22
43F：→ IBIZA: .4% 12/02 08:22
44F：→ IBIZA: 打錯，11.18% 12/02 08:23
45F：推 cms23: 一定要扣掉那30萬嗎？ 12/02 08:23
46F：→ IBIZA: 其實報酬率還可以推高，如果用的是新青安的話，年化報酬應 12/02 08:23
47F：→ IBIZA: 該會超過25% 12/02 08:23
48F：→ IBIZA: 你也可以用實際的費用，扣78萬啊 12/02 08:24
49F：→ cms23: 不懂就問，78萬怎麼，來的 12/02 08:25
50F：推 abyssa1: 可是價差200萬 仲介賺68萬 政府賺76萬 屋主賺45萬 12/02 08:26
51F：→ abyssa1: 想想自己好像是政府跟仲介的打工仔 還是算了吧 12/02 08:26
52F：→ IBIZA: 20萬買方仲介費，48萬賣方仲介費的，10萬其他費用，不就78 12/02 08:26
53F：→ IBIZA: 萬，你自己列的啊 12/02 08:26
54F：→ abyssa1: 所以央行打交易=打仲介=打房地合一=打政府 12/02 08:27
55F：推 lucky466: 前提是市場要熱絡呀！再繼續一攤死水下去，算再多都是 12/02 08:28
56F：→ lucky466: 假的 12/02 08:28
57F：→ cms23: （200-（20+48+10））=54.9房地合一稅 12/02 08:28
58F：→ IBIZA: 1045.5那個還有還本的部分，實際上是賺53萬，不過那個是最 12/02 08:28
59F：→ IBIZA: 差狀況了 12/02 08:28
60F：→ cms23: 200-78-54.9=67.1獲利 不用30扣除額獲利較高？ 12/02 08:29
61F：推 lucky466: 現在市場上一堆預售屋只求解套，除非是很早期買的 12/02 08:29
62F：→ IBIZA: 為什麼會看不懂？就跟你說30萬算的是最低獲利 12/02 08:29
63F：噓 kcy05785: 看股市這樣噴和電子業賺錢速度，房市最慢2027就回溫了 12/02 08:30
64F：→ kcy05785: 至於其它產業，本來就不干房地產屁事。房地產一直是靠 12/02 08:30
65F：→ kcy05785: 前20%在玩，與魯蛇無關 12/02 08:30
66F：→ IBIZA: 經過前面討論，我是覺得你的財商，不買房子，還是定存好了 12/02 08:31
67F：→ leo6315: 先告訴我哪一區2年能漲20% 12/02 08:31
68F：推 cms23: 了解，我在問問看仲介扣除額的部分 12/02 08:31
69F：→ cms23: 沒有，我有買房子，也有買股票 12/02 08:31
70F：→ cms23: 可以私給你看權狀跟今年股票的對帳單 12/02 08:32
71F：→ cms23: 我不是魯空 12/02 08:32
72F：推 AMDsucks: 這種人你告訴他答案, 他連一句謝謝都不會回 12/02 08:33
73F：→ AMDsucks: 還會跟你槓 12/02 08:33
74F：→ cms23: → IBIZA: 其實報酬率還可以推高，如果用的是新青安的話， 12/02 08:33
75F：→ cms23: 年化報酬應 12/02 08:33
76F：→ cms23: 不懂就問，我確實沒辦到新青安 12/02 08:33
77F：→ cms23: 請問差別差在哪 12/02 08:33
78F：→ cms23: @AMDsucks 因為我還沒有解惑，若能解惑我一定會感激不盡 12/02 08:34
79F：→ IBIZA: 新青安補貼利息1.5碼 12/02 08:35
80F：→ IBIZA: 而且利率不會2.4% 12/02 08:35
81F：推 lucky466: 可能新清安可以貸到85成吧！一般的只能8成 12/02 08:35
82F：推 robot456: 講解推，但為啥原po的買方服務費要算在賣方身上？ 12/02 08:36
83F：→ robot456: 喔不好意思，我看錯了，沒事 12/02 08:37
84F：→ IBIZA: 一買一賣 12/02 08:37
85F：→ IBIZA: 新青安補貼完利率應該是1.775% 12/02 08:38
86F：推 cms23: 了解，感恩，若您懷疑我，我可私給您我的權狀，今年股票對 12/02 08:38
87F：→ cms23: 帳單 12/02 08:38
88F：→ cms23: 再次感謝您，我會去問問看仲介30萬扣除額的部分 12/02 08:38
89F：→ IBIZA: 如果是貸新青安，年化報酬可以到26.97% 12/02 08:39
90F：→ IBIZA: 貸新青安的話，寬限期每個月只要12537，每個月設算租金可以 12/02 08:42
91F：→ IBIZA: 正7000多 12/02 08:42
92F：推 cms23: → IBIZA: 30萬(或3%取低)是在沒有任何單據下的扣除額，若 12/02 08:43
93F：→ cms23: 有超過這個 12/02 08:43
94F：→ cms23: 所以我買房服務費的發票跟賣房服務費的發票還有代書之類的 12/02 08:43
95F：→ cms23: 發票，買賣證明都要收好，對嗎？ 12/02 08:43
96F：→ cms23: 都要保留好，對嗎？ 12/02 08:44
97F：→ IBIZA: 是，如果單據有保留好，而且高於30萬就能折抵更多 12/02 08:46
98F：推 sspider0829: 本來就要收好 不然怎麼送 12/02 08:48
99F：推 cms23: 說個題外話，我當初砍買方服務費約5萬，沒有拿到買方服務 12/02 08:48
100F：→ cms23: 費的發票 12/02 08:48
101F：→ cms23: QQ 12/02 08:48
102F：→ IBIZA: 所以我才會先用30萬算 12/02 08:49
103F：推 kcy05785: 收據就行 12/02 08:49
104F：→ IBIZA: 仲介發票可以找他重開憑證 12/02 08:49
105F：→ cms23: 了解，謝謝您。 12/02 08:49
106F：→ cms23: 跟你討論很有意思，學到蠻多的。 12/02 08:50
107F：→ z5411: 流動性差那麼多的東西 一直有人要拿來比 兩個都有很正常吧 12/02 08:51
108F：→ IBIZA: 很多人單據都沒留好 12/02 08:51
109F：→ IBIZA: 也有人因為砍價講好不開發票 12/02 08:52
110F：→ IBIZA: 砍價的仲介大概不會開給你，不然他有逃稅問題 12/02 08:53
111F：推 cms23: 確實，感謝。 12/02 08:54
112F：→ abyssa1: 賣方的單據賣了才會拿到啊 上次當買方的其實沒那麼重要 12/02 09:04
113F：→ IBIZA: 反正我從最低算到最高，要用哪個看個人 12/02 09:09
114F：推 cms23: 推 abyssa1: 可是價差200萬 仲介賺68萬 政府賺76萬 屋主賺 12/02 09:10
115F：→ cms23: 45萬 12/02 09:10
116F：→ cms23: 搞了半天原來獲利是政府>仲介>屋主 12/02 09:10
117F：→ cms23: 我還有可能資金卡在那一兩年 12/02 09:10
118F：→ IBIZA: 總比uncle本金都在對家那裡好 12/02 09:11
119F：→ cms23: 房地產這麼難賺ceca在忙什麼 12/02 09:11
120F：→ IBIZA: 你長期年化有到25%嗎 12/02 09:12
121F：→ cms23: 哦，那我了解，我不敢保證每年有 12/02 09:13
122F：推 asjh612: 所以你趕快買吧 我ok你先買 12/02 09:13
123F：→ KimWexler: 重要的是你賺到多少吧 你管仲介跟政府賺比你多幹嘛 12/02 09:13
124F：→ IBIZA: 不是每年，是長期年化 12/02 09:13
125F：→ cms23: 沒有 12/02 09:14
126F：→ asjh612: 財商是什麼11/14急急忙忙把美元換回台幣的財商嗎 12/02 09:14
127F：推 kuosos520: 如果你持有的資產有這個漲幅，那為何要兩年賣，直 12/02 09:17
128F：→ kuosos520: 接增貸出來用不是比賣房還好用嗎？ 12/02 09:17
129F：→ IBIZA: 11/14把美元換回台幣怎麼了嗎 12/02 09:17
130F：→ IBIZA: 隔天不就跌到30.55 XD 12/02 09:17
131F：推 cms23: @kuosos520 因為我的收支比大概滿了，不能做增貸 12/02 09:18
132F：→ cms23: 我第一間大概貸滿了 年收70借900左右還有一些信貸 12/02 09:19
133F：推 zpf2005: 如果你房子是自用就走重購退稅，房子是投資出租就等5年稅 12/02 09:27
134F：→ zpf2005: 降到20%，房地產本就是中長期投資，有房地合一後除非資金 12/02 09:27
135F：→ zpf2005: 被卡到，沒人在玩短期買賣，連老屋改裝快速轉手都沒了 12/02 09:27
136F：推 askey: 現在不好賺是因為第二屋要拿五成了~沒五倍了 12/02 09:28
137F：推 cms23: @zpf2005 確實，很多仲介跟我這樣說過 12/02 09:29
138F：推 kcy05785: 23-24卡5年剛好接電子業噴發，笑死 12/02 09:35
139F：推 a0989876: 少年幣神都開20倍槓桿，才5倍不屑 12/02 09:43
140F：推 dophin332: ceca在忙的部分就是用更多方法推高穩定的長期投報率吧 12/02 09:45
141F：→ dophin332: 和練舞攻頂打電動? 12/02 09:46
142F：→ asjh612: 11/14隔天禮拜一 就算有跌到30.5 你是看到消息才換哪有賺 12/02 10:05
143F：→ asjh612: 現在31.5痛賺嗎 不愧是財商高的人 12/02 10:06
144F：→ fluffyradish: 慘邏輯有問題，人家用最低的算給你就是報酬率底標了 12/02 10:07
145F：→ fluffyradish: ，484中學時唸數學都用背的那一掛 12/02 10:07
146F：推 fancydick501: 差不多吧 ceca這十年年投報12趴 12/02 10:16
147F：推 jinso7410: 開槓 不用繳保證金 不會爆倉 12/02 10:19
148F：→ jinso7410: 這個真的是很大優點 12/02 10:19
149F：→ jinso7410: 現在要間間5倍 要有全款買房的財力 12/02 10:20
150F：→ jinso7410: 啊貓阿狗都能開五倍的時代已經過了 12/02 10:20
151F：→ jinso7410: 像YT柏志 外號阿伯 12/02 10:21
152F：→ jinso7410: 在他那個年代 收支比沒什麼要求就可以買爆 12/02 10:21
153F：推 cms23: 我虛心求教，有人卻是落井下石的酸人 12/02 10:27
154F：推 zzz50126: 今年找便宜的買 還真的有可能2年漲20% 12/02 10:29
155F：→ zzz50126: 西卡應該不能單純這樣算 當初三千萬怎麼可能敢all in 12/02 10:30
156F：推 zzz50126: 拿到三千肯定是先拿不到一千出來試錯學習 後面才敢全下 12/02 10:32
157F：→ zzz50126: 所以他的irr應該要更高一點 12/02 10:33
158F：推 planta: 你要高興有人願意教學 ，現在越來越少人願意講了 12/02 10:34
159F：→ planta: 如果你真的是想要虛心求教學，口氣上本來就應該要更好， p 12/02 10:35
160F：→ planta: tt只有文字聽不到你的語氣， 所以就不要怪別人酸你 12/02 10:35
161F：推 cms23: ok 12/02 10:43
162F：推 quiet93: 看不出語氣，但是他說很多次感謝啦 12/02 10:43
163F：推 quiet93: 很多人太習慣看反串文，被搞到都直覺反應對方來者不善， 12/02 10:46
164F：→ quiet93: 何必呢 12/02 10:46
165F：推 madbele: 但是房價不會跌所以五倍跌是假議題 12/02 11:33
166F：→ kusomanfcu: 租金會漲 貨幣會貶 賤人會矯情 12/02 12:14
167F：→ IBIZA: asjh612 不好意思 我就是30.5之前就換了好嗎 12/02 12:27
168F：→ IBIZA: 我那天發訊息就有說了 我講的是前一天 12/02 12:28
169F：→ IBIZA: 現在31.5 你怎麼知道我30.5沒換回來? 12/02 12:28
170F：→ IBIZA: 我是那天早上看經濟學人的新聞 傍晚換 第一次換失敗 後來 12/02 12:37
171F：→ IBIZA: 成功, 跌是那天晚上8:30 央行發的聲明 那天有兩個新聞 好 12/02 12:38
172F：→ IBIZA: 嗎 12/02 12:38
173F：推 kusomanfcu: 目標34好嗎 小波動 12/02 12:39
174F：推 kusomanfcu: 幾個蝦雞巴鬼扯28和更低 真的 什麼都不懂 12/02 12:41
175F：推 mema: 一年漲10%買雞蛋都爆賺好嗎？ 12/02 13:03
176F：推 Shmilybaby: IBIZA肯定是個有福報的人，太佛心了:D 12/02 14:12
177F：推 askey: 哈哈~推目標34~ 12/02 14:23
178F：推 ProTrader: 政府跟仲介賺更多是說投資淨利潤會賺得更辛苦機會變少 12/02 14:39
179F：→ ProTrader: 實務上的效果應該是趕走肉腳留下高手 12/02 14:41
180F：→ asjh612: 你財商高肯定大獲全勝啊 低買高賣 賺爛了 12/02 14:42
181F：→ asjh612: 看新台幣升值 一天換回來 高手高手 12/02 14:43
182F：→ ProTrader: 應該也會勸退賺買賣價差改作長期出租 12/02 14:43
183F：→ asjh612: 讓我來看看11/14前最高算31.2好了 大賺2% 太強啦佩服佩服 12/02 14:48
184F：→ max810906: 假如是2000萬 還有辦法能維持這麼高的投資報酬率嗎 12/02 19:19
185F：→ IBIZA: 1天2%，年化多少？ 12/02 21:14
186F：推 Rucca: 就知道現在還有多少人買房不是要住是要投機的 12/02 22:18
187F：推 physicsdk: 自住的整天在那雞巴毛挑三揀四的 好的嫌貴便宜的嫌爛 12/02 22:34
188F：→ physicsdk: 怪人家買來投資？ XD 信用管制都打到第七波了還外帶一 12/02 22:34
189F：→ physicsdk: 個沒腦的限貸令 到現在還不買的基本就是不會買 還假裝 12/02 22:34
190F：→ physicsdk: 自住族群笑死 12/02 22:34
191F：→ physicsdk: 自己該買的時候不買真的不能怪別人欸 12/02 22:34